花园项目营销策划方案样本.doc

一、项目定位依据温亭花园项目规模、档次和品质，提议以全新销售形象和销售策略重新对项目进行市场定位，借此达成新市场冲击效果，从而深入促进销售局面。项目定位：寒亭区内“阳光健康住宅”！二、广告推广1、主诉求点：突出小区无以伦比内部综合优势，将阳光和健康精神结合，树立一个强烈“理想居住模式”意识。以“温亭花园，阳光健康新世界！”为主诉求点。理由：本案内部优势得天独厚，其它楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传小区品质，存在可信度问题，而自然环境优势及新奇建筑形式和阳光健康文化尤其突出，易被用户接收，产生共鸣，则引发市场冲击相对轻易。A、各销售期诉求：1、引导期：可经过软广告、专题宣传活动等形式进行先期引导，关键介绍温亭花园规模优势及健康文化和优异开发理念等。2、开盘期：主打环境优势和投资优势，结合灵活付款方法及优惠方法吸引用户，建立广泛人气。3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品 质，使之成为一广告系列。其操作理由为：（1） 可令小区整体优势全方面展现。（2） 可保持每期推出广告独立性，即宣传专题鲜明。（3） 可不停保持市场新鲜度，冲击力持久 。形象专题广告表现另附（图3）：B、广告媒体选择：1、报纸软广告和硬广告结合。前期经过软广告进行引导，正式销售期经过硬广告进行冲击；2、楼书、手提袋、工艺纪念品；3、DM宣传采取“地毯式”信息覆盖，在1个月时间内达成寒亭信息100%传输。介绍温亭花园工程进展及内部新闻和中国外优异住宅知识和健康住宅概念；4、户外POP：在关键交通路口或干道设置大型广告宣传画；5、有条件话，邀请艺术团体来售楼处举行文艺演出，到时以抽奖和礼品赠予形式加大传输效果；C、营销操作安排：本企业以多年策划代理经验，总结出一套严谨项目操作步骤。完全建立在市场基础上全程工作安排经过本企业专业人士运作，足以确保任何一个优异策划创意充足演绎。一、项目定位依据温亭花园项目规模、档次和品质，提议以全新销售形象和销售策略重新对项目进行市场定位，借此达成新市场冲击效果，从而深入促进销售局面。项目定位：寒亭区内“阳光健康住宅”！二、广告推广1、主诉求点：突出小区无以伦比内部综合优势，将阳光和健康精神结合，树立一个强烈“理想居住模式”意识。以“温亭花园，阳光健康新世界！”为主诉求点。理由：本案内部优势得天独厚，其它楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传小区品质，存在可信度问题，而自然环境优势及新奇建筑形式和阳光健康文化尤其突出，易被用户接收，产生共鸣，则引发市场冲击相对轻易。A、各销售期诉求：1、引导期：可经过软广告、专题宣传活动等形式进行先期引导，关键介绍温亭花园规模优势及健康文化和优异开发理念等。2、开盘期：主打环境优势和投资优势，结合灵活付款方法及优惠方法吸引用户，建立广泛人气。3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品 质，使之成为一广告系列。其操作理由为：（1） 可令小区整体优势全方面展现。（2） 可保持每期推出广告独立性，即宣传专题鲜明。（3） 可不停保持市场新鲜度，冲击力持久 。形象专题广告表现另附（图3）：B、广告媒体选择：1、报纸软广告和硬广告结合。前期经过软广告进行引导，正式销售期经过硬广告进行冲击；2、楼书、手提袋、工艺纪念品；3、DM宣传采取“地毯式”信息覆盖，在1个月时间内达成寒亭信息100%传输。介绍温亭花园工程进展及内部新闻和中国外优异住宅知识和健康住宅概念；4、户外POP：在关键交通路口或干道设置大型广告宣传画；5、有条件话，邀请艺术团体来售楼处举行文艺演出，到时以抽奖和礼品赠予形式加大传输效果；C、营销操作安排：本企业以多年策划代理经验，总结出一套严谨项目操作步骤。完全建立在市场基础上全程工作安排经过本企业专业人士运作，足以确保任何一个优异策划创意充足演绎。（一）前期市调阶段（第一阶段）第一阶人员安排1、市场研究分析 环境研究分析 项目地段背景调研 周围房地产调研 市场消费倾向调研分析 市调员1员，策划员1名 市调员2员，策划员1名 2、市场调研结果总结 专案组动脑会议后，市调责任人和专案主管共同编写市场总结 3、物业计划研判 专案组动脑会议 4、营销方向和设想（开盘时间提议，售楼处及样板房搭建、部署提议） 5、策划汇报纲要 专案策划员执笔 此阶段工作范围关键是对本案进行详尽市场调研，并编写市调汇报。在对本案计划情况熟知后，结合前期市场调研结果，召开动脑会议，初步确定本案营销策划方向，并编写初步策划草案。在和发展商共同就策划内容协商修正并确定以后，将进行第二阶段工作内容。（二）销售准备阶段（第二阶段）第二阶段 人员安排 1、 营销策划汇报正式交稿关键内容决定： 目标市场定位 销售策略制订 推广方法及诉求关键 广告目标和目标 广告预算编制 平面制作物设计要求（楼书风格提议、DM及单页制作提议、海报提议、展板内容提议等） 现场POP部署提议 SP活动提议 媒体选择和安排 进行专案组动脑会议由本案专案策划员执笔，广告策划辅助，完成汇报。 本企业和发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、SP活动计划等内容） 2、 广告计划及文案设计审核 专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确定和把握。 3、 印刷品样稿审核和修正 4、 现场POP部署 具体内容： 现场围墙装饰 现场横幅和锦旗部署 现场灯箱、指示牌 展板、模型制作 售楼处装修部署 售楼处导引牌 样板房装修部署 本企业和发展商共同制作、监督 5、 市区内长久有效媒体安排 6、 销售文件准备 专案策划 7、 售讲资料编写 8、 营业员培训和考评 专案经理、专案策划员、广告企划等 10、楼盘报章广告审核和安排 广告策划人员、专案主管 11、销售名片印刷 广告企划专员监督广告企业完成 此阶段基础为策划汇报内容实施，本企业将在此阶段，帮助发展商进行和广告企业接洽、联络和监督，并立即和发展商沟通，帮助发展商进行现场部署；进行员工培训，及一切销售资料准备和落实。（三）销售阶段（第三阶段）第三阶段 责任人员 1、实施广告计划 在取得发展商确实定条件下，本企业具体实施。 2、现场销售情况统计和监控 专案经理、策划员 3、电话量、用户量、成交量统计和 通报 4、价格反应和检讨 5、广告效果统计 广告策划人员、策划员、专案经理 6、广告效果检讨 7、销售策略调整 专案组动脑会议，并由策划员和广告策划人员实施 8、广告策略调整 9、销售形势分析和估计 专案组会议 10、会议安排 每七天例会 专案经理通报销售情况，了解工程进度（和发展商），员工反馈情况调查 月会 专案经理、策划专案和发展商进行销售工作总结，月度销售计划确定，广告计划确定。 阶段销售会议 专案经理、策划员、广告策划人员和发展商进行销售阶段总结，销售形势分析估计，下阶段总体计划和安排 备注； 若相关键促销活动或当日广告公布，本企业将集中力量，关键出击 三、营销策略及技巧1、 销售控制：任何项目全部将会有部分不畅销位置和面积户型，要想达成均衡平稳销售就必需进行房源销售科学搭配，合理进行销售控制，这么有利于销售局面整体操控。2、 销售技巧组合：销售人员在搭配成组后就会设计一系列组合来应对不一样用户，这种科学高效战略配合将会大大提升销售成功率，达成高效营销理想效果。3、 促销策略：并不仅仅促销就是打折和赠予，以活动和奖品形式让大家参与进来才是最好方法，既能活跃气氛又能增加公众参与意识一举两得。这也是屡试不爽方法。4、 展示形象：销售现场将做全新部署和装饰，全方面表现阳光健康概念和形象，并将形象代言人邢惠娜健康形象进行全方面塑造和调整。5、 销售形象：销售现场销售人员全部统一服装，统一公关礼仪，树立起规范化服务标准和形象。四、品牌拓展在全力销售基础上必需推广传输开发品牌，这是保持销售势头基础动力也是品牌形成并巩固基础。寒亭是个区域市场，要达成整个维坊对开发品牌认可就要从销售业绩和建筑本身找突破。所以，在开盘及主力销售期时应加大对品牌推广力度。提议从以下方面进行着手：1、 增强电视媒体品牌暴光力度，引发行业内和消费者关注。2、 主动参与政府组织公众活动和公益事业。3、 增强企业内部文化建设，如参与媒体综艺节目等。4、 在传统节日以赠予和回馈形式加大和消费者沟通。经过以上营销策划操作，相信温亭花园会在区域市场内固定周期内达成比较理想销售效果。并经过该项目标成功操作，得到市场广泛认可，深入树立起自己开发品牌。