项目投资策划报告分析提纲模板.doc

项目投资策划汇报提要
1．项目投资环境简析
对本项目标投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性和定量相结合、实事求是突出关键标准，在适应性、稳定性、竞争性三项关键标准指导下进行。以简为主，关键在于土地价值判定及分析方面。

1.1社会环境
社会制度（经济决议民主和科学程度、行政管理透明度、政府对经济事务干预程度、行政事务效率及政府官员廉洁性等）
社会秩序（社会稳定性和安全性、当地居民对家乡经济建设参与感和责任感、对外来经济势力认同感和欢迎程度等）
社会信誉（由产业政策连续性所表现出来地方政府在经济政策上信誉）
社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务服务效率和服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）

1.2政治环境
政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所表现渐进性和平和性）
政治局势（中国长久稳定政治局势有利于投资）
政策（经济政策和产业政策，包含国民经济发展政策、引时外资政策、对外开放政策和多种税收政策等）

1.3经济环境
宏观经济环境（当地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增加率；当地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；当地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）
市场环境（市场吸纳量现实状况及未来估量、市场供给量现实状况及未来估量、市场购置力分布情况、同类楼盘分布及其现实状况、竞争对手情况、市场价格水平及其走势等）
财务环境（金融环境：资金起源渠道、项目融资可能性和融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目标社会平均收益水平及盈利水平等）
资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源利用等）

1.4文化环境
风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等

1.5法律环境
法律完备性（项目所依靠法律条文覆盖面、关键法律法规是否齐全）
法律稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）
执法公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中客观性和公正性）

1.6自然环境
地理位置（项目交通现实状况，距商业中心距离，距医院、娱乐场所、学校距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。）
地质地貌和风光气候特点不仅关系到项目建筑物基础设计，而且直接影响到项目标景观。

1.7项目用地基础设施环境
项目地块情况（位置、面积、地形、地貌、性质等）
交通环境条件（距机场、车站距离，关键交通干线分布。关键公共交通工具及数量，交通方便程度等）
能源条件（电力供给情况、最近变电站距离及其容量，煤气供给站距离、煤气主干线管道距离，其它能源，如煤、天然气等供给情况等）
通讯环境条件（最近通讯电缆位置可设电话门数等）
给排水及排污环境条件（项目地自来水管网分布、距关键自来水管道距离，排水、排污设施情况，管道分布情况等）
地块地理条件强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析。注：简明说明即可）

2．项目投入产出分析
本处关键数据关键是依据前一部分市场研究及建筑设计内容进行科学客观模拟，在此基础上对项目投入产出进行分析。

2.1项目投资需求
2.1.1项目总体经济技术指标摸拟

2.1.2项目投资组成
本项目标投资组成关键包含项目标开发成本和开发费用两大部分。
1）开发成本：
（1）土地使用权出让金
（2）土地征用及拆迁安置赔偿费
（3）前期工程费
①计划设计费
②项目可行性研究费
③地质勘察测绘费
④三通一平费
（4）建安工程费
①土建工程费
②设备及安装工程费
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）不可预见费
（8）开发期间税费
2）开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用

2.1.3投资估算：
1）开发成本估算
（1）土地使用权出让金
用地类型 住宅用地 土地使用权出让金
平均标定地价 元/m2 
（2）土地征用及拆迁安置赔偿费
（3）前期工程费
（4）建安工程费
能够采取不一样估算方法，比较后选择一个很好方法
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）开发期间税费
（8）不可预见费
2）开发费用估算
（1）管理费用（约为开发成本3%）
（2）销售费用（约为销售收入4%-5%，这里需要用到下面销售收入估算资料）
（3）财务费用（从“贷款还本付息表”所得）
成本模拟表
内容项目 计算依据 单价（元/m2） 合价（万元）
（一）开发成本 以下1-8项之和  
1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置赔偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.开发期间税费8.不可预见费 1-6项之和3%-5%  
（二）开发费用 以下1-3项之和  
1.管理费用2.销售费用3.财务费用 （一）×3%约为销售收入4%-6详见“贷款还本付息表”  
（三）累计 （一）+（二）  

2.2项目收益部分模拟

2.2.1销售收入模拟表及说明
销售均价假设（均价确实定、项目中具体单位定价模拟，这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据）
项目销售计划
销售收入模拟

2.2.2项目经营税费估算
这部分费用不作为投资组成，它是作为销售收入扣减部分。

2.2.3利润模拟表及说明

2.3项目投资和筹资计划

2.3.1投资计划及资金缺口

2.3.2筹资计划及其费用
贷款还本付息表

3．项目投资可行性分析
这一部分关键从财务指标模拟分析方面，对项目在投资方面可行性进行一个简明分析，很多财务方面细节分析不作过多展开叙述。

3.1项目投资可行性分析模拟前提
包含税费设定、折旧设定、期望收益率（基准收益率）确定等。

3.2损益表和项目静态盈利能力分析

3.3现金流量表和项目动态盈利能力分析

3.4资金起源和利用表及资金平衡能力分析

3.5项目投资可行性分析结论

4．项目不确定性分析及开发经营风险分析
4.1项目盈亏平衡分析
4.1.1可变成本变动时对利润影响

4.1.2销售价格变动时对利润影响

4.2项目投资风险分析及规避方法提醒
4.2.1项目风险评定

4.2.2资金运作风险评定和可行性提议

4.2.3经济、政策风险估计

5．项目开发节奏和投资控制提议
5.1影响项目开发节奏原因分析

5.2项目开发节奏提议及结果估计

6．项目投资策划结论和提议