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1、第一章 总论 一、概论 1. 项目名称及建设单位 项目名称：北京龙涛一汽－大众品牌特约经销3S· “3S”指整车销售、配件供给、维修保养等三项由汽车服务企业向用户提供服务项目标简称。 站 经营范围：新车展示，整车销售、装饰美容、维修保养、备件销售、信息交流、旧车置换、汽车文化 建设单位：北京北方龙涛机动车检测有限责任企业 北京北方龙涛机动车检测有限责任企业成立于1997年，注册资金1000万元，占地36000平米，受北京市公安交通管理局委托对社会负担机动车检测业务。该企业完全根据现代化企业制度运作，已经经过国家ISO9000质量体系认证；在严格执法同时也重视服务质量，逐
2、步提升用户满意度，声誉良好，实力雄厚。现在已累计为4万多用户提供优质服务，在北京市检测行业位列三甲。 2. 项目建设地点 北京市海淀区阜石路59号，即北京北方龙涛机动车检测有限责任企业所在地。 3. 项目提出背景 一汽－大众汽车是由中国第一汽车集团企业和德国大众汽车股份企业及奥迪汽车股份企业合资经营大型轿车生产企业。企业于1991年2月6日正式成立，整个项目总投资111.3亿元人民币，注册资本为37.12亿元人民币，现在累计上缴利税120亿元。在全国500家外商投资企业中排名第四，今年5月被美国《财富》杂志评为在中国最受赞赏合资企业。为迎接入世挑战和机遇，扩大市场份额，参考国外成熟同业
3、经验，正采取具牌特许经营手段建设自己捷达、奥迪等著名品牌营销渠道，努力争取以这种代理制方法改变以往重制造而轻销售和售后服务经营模式。 北京北方龙涛机动车检测有限责任企业自进入汽车服务行业起，就一直以发展全程汽车服务体系、满足用户多方位需求为己任，在经营项目、运行机制和行业协作等多方面进行了有益探索，并在1999年就确立了在行业内实现纵向多个经营战略目标。为了充足发挥现有检测优势和已经有用户维修资源，她们也在寻求合适品牌和合作伙伴。 一汽－大众汽车原在北京北方龙涛机动车检测有限责任企业周围有一个维修网点――一汽北京汽车修理厂，后因种种原因停业。为继续为一汽－大众用户提供服务，原修理厂相关人员
4、主动为挪站而寻求新址。 6月7日，双方经过数次认真细致洽商，签署了“相关销售捷达轿车并提供售后服务意向书”，一汽－大众销售有限责任企业同意销售一汽－大众汽车生产大众品牌产品给北京北方龙涛机动车检测有限责任企业，由后者在北京地域将上述品牌产品零售给最终用户，并提供售前、售中、售后服务。 4. 建设必需性 n 行业历程：从1956年第一辆国产解放牌汽车从长春第一汽车制造厂总装配线上驶出开始，经过26年缓慢发展，至1982年中国汽车工业企业向国家计委、经委、国家机械委上报“发展汽车工业6个政策性意见”，汽车工业大发展才初露端倪。1985年国家发展计划委员会、国家经委、国家体改委、机械工业部联合
5、发出“相关汽车工业发展计划和管理体制改革若干问题通知”，极大地促进了以一汽、二汽、上汽为龙头中国汽车工业推进速度。 从总体上讲，当初汽车工业是“缺重少轻，轿车几乎空白”。80年代初，中国轿车仅有供高层领导和迎宾用红旗牌高级轿车和供公务、商务用上海牌中级轿车。1980年全国生产轿车5418辆，进口19570辆；1980～1990年间共生产165910辆，而进口为351042辆。 1983年开始，围绕着中国要不要发展轿车工业展开争论，范围广、时间长，国人侧目。直至1986年国家科委会同经委作《发展轿车工业、促进经济振兴》研究汇报，发展轿车呼声渐高并逐步成为主流声音。87年5月，国务院经济技术社
6、会发展研究中心和国务院决议咨询协调小组，在二汽召开“中国汽车工业发展战略讨论会”。当年8月，国务院北戴河会议确定建设一汽、二汽、上海3个轿车生产点（这种格局一直延续至今）。1989年3月，国家公布《产业政策关键点》，已经同意轿车项目列为国家关键支持项目。 同时，1984年2月，国务院公布《相关农民个人或联户购置机动车船和拖拉机经营运输业若干要求》，以后中国汽车消费开始从公款购车这一单一消费渠道变为多元化消费结构。1998年10月，经中国人民银行同意，国有商业银行创办汽车消费贷款业务。中国建设银行成为首家创办汽车消费贷款业务国有商业银行，并制订了《汽车消费贷款实施细则》。现在，为配合国家开启内
7、需、扩大私人消费政策，全部商业银行均已创办该项业务。 n 存在问题：轿车工业已经成为中国国民经济支柱产业，在国民经济中含相关键地位和作用。但因为发展周期较短，整个汽车行业在制造、流通和服务等关键步骤上，展现出显著不均衡态势，尤其在流通和服务步骤上。这对立即“入世”中国汽车工业而言，无疑是严峻挑战。 在相对而言发展比较快制造步骤，仍然存在着技术水平低下、产业集中度不高等问题。和国际水平相比差距甚大。即使中国从产量上看位列全球第十大汽车生产国，但1999年把中国当年汽车总产量加在一起，还不足国际上大汽车厂商第10位。 1999年世界排名前10名汽车制造商产量
8、 辆 排名 厂商 产 量 总产量 轿车 轻型商用 重型载货 大客车 1 通用 8235065 5280802 2950592 3671 2 福特 6664234 3498556 3107872 57806 3 丰田 5495618 4340568 1118328 34170 2552 4 克莱斯勒 4822609 2081359 2415549 287353 38
9、348 5 大众 4786211 4548478 225349 10660 1724 6 菲亚特 2623753 2226924 283209 106917 6703 7 标致雪铁龙 2515309 2182224 333085 8 日产 2456578 1910746 523653 21110 1069 9 本田 2425001 2248654 176347 10 雷诺 2345354 1982408 275510 87436 $ 中国总产量 1831596 566105 36944 （
10、含轻型）581990 418272 除了制造水平较低以外，更为严重是，流通和服务已成为制约中国汽车工业发展最微弱步骤。在流通方面，除一汽、二汽、上汽营销体系正在建设、完善之中以外，其它厂家还不含有自成体系能力和条件；即便是上述三家“龙头”企业，不管从流通速度、流通规模还是区域覆盖，全部还不能满足现实需求。在轿车尚不发达前些年，单位用车是消费主体，单位车队必需担负维修职能是理所当然；现在私人购车渐成主流，庞大轿车保养、维修服务市场却极不规范，厂家本身主导作用远远没有发挥出来，又深入制约了制造和流通。 另外，国外厂家对中国汽车服务市场早已虎视眈眈。“入世”后根据约定，在汽车贸易和服务领域，前
11、三年内将逐步许可外资在境内建立合资企业，外资持股可达40％；至第五年则许可直接设置独资企业。按国外经验，这个市场是汽车生产制造两倍。《国家汽车工业“十五”计划》明确指出：“入世”后，将对外开放汽车和零部件中国销售、汽车进出口和分销业务、汽车分期付款和融资租赁等汽车服务贸易领域；这些领域放开后，国外产品进入中国市场愈加通畅，对服务贸易体系尚不健全中国汽车工业将产生重大影响。 n 发展趋势和建设必需性：中国汽车制造厂商、尤其是一汽－大众这么有外资背景龙头企业，已经充足意识到“入世”压力，并把完善产业价值链条、建设自己营销渠道、控制和扶持售后服务作为目前工作关键。仅仅两年时间，一汽－大众仅在北京就
12、发展了24家特约经销单位，其中1家为－3S站（另有11家在建）。 实际上，从厂家本身实力和国际通例两个方面看，中国汽车产业全部必需沿着产业价值链进行社会分工。即：厂家掌控制造步骤，提升产业集中度，提升技术水平和质量，而将流通和售后服务步骤以特许授权等合适方法交给社会上服务企业，各自发挥各自优势，各自获取其应得利润。也只有这么，才能充足调动各方面资金和力量，提升整个产业国际竞争力。 然而，长久以来中国形成了汽车制造和售后服务割裂局面，至今修理业务仍由各地交通局修管处进行行业管理，分销商要开展维修业务就必需经过繁杂手续报修管处同意；即便是在《国家汽车工业“十五”计划》中，也基础没有把售后服务对
13、整个产业链制约作用突出出来。 市场缺点也就是新利润增加点。而能够敏锐把握商机，快速整合多种资源，冲破条框阻碍，正是那些经营市场化程度较高民营企业。以捷达在京销售为例，短短两年时间就有2亿多资金在围绕捷达销售和服务来运作，其中除去一汽－大众原来业务关系单位，大部分是民营企业在投入；而这部分工作若由一汽－大众自己来操作，极难想像能够达成现在规模和效果。我们有理由相信，未来汽车服务行业，起主导作用即不是政府，也不会是汽车制造厂商，而一定是在利益驱动下、活跃在直接和消费者接触市场一线服务类企业。 5. 编制依据 n 国家相关政策法规 n 市场调研相关数据 n 项目建设单位提供资料 n 一汽
14、－大众汽车提供资料和数据 二、 结论 1. 简明结论：该项目标选择时机适当，起点高，能够增强捷达在京销售及售后服务力度；再加上拥有一批从原“一汽北京汽车”转入众多用户和专业人才，使该项目含有显著竞争优势。另外，因为选址在北京北方龙涛机动车检测场院内，同时检测场也是项目标投资人，其宣传效果和驾驶员寻租心理，也为该项目增添了成功把握。除上缴税金外，该项目还将处理50人左右就业问题。 2. 投资及经济效益估算 n 投资估算：1259万元。 前期费用：40万元 外部市政工程建设费：2万元 变配电工程：5万元 室外工程费：10万元 建安工程费：300万元 专用设备费：100万元
15、 不可预见费：46万元 建设期利息：6万元 流动资金：750万元 n 资金筹措：自有资金459万元，项目贷款400万元，流动资金贷款400万元。 n 经济效益估算：进入正常经营后，整车销售、维修保养和备件销售年销售额为10110万元，利税总额为880万元。 3. 问题和提议 n 一汽－大众企业对经销商管理较为严格。经销商必需按一汽－大众企业要求建立业务和财务管理网络体系、 规章制度和职员培训计划，包含经营管理、维修技术和财务核实；完成ISO9002达标工作；确保整车款和备件款正常周转；按既定标准建立整车销售大厅和售后服务接待大厅等基础建设；购置必需、和一汽－大众要求相适应维修保
16、养设备、仪器、通用工具和专用检测仪器、工具和夹具；按一汽－大众要求建立完善企业标识体系和建立和经营相关体系和文件。这些硬性要求对企业管理水平提出了较高要求。 n 需经过地方工商局，向国家工商局申请办理轿车整车销售业务增项；向其它相关政府部门办理环境保护、消防、安全许可证等手续。程序较为烦琐。 n 对人才和培训要求较高。伴随汽车技术水平发展，传统“座商”和路边小店式维修全部已不适应形势改变而逐步淘汰，市场化、精细化操作需要行业内优异人才加盟和对通常岗位工人认真细致培训。 n 资金问题。项目总投资包含销售购车用流动资金在内，总计1442万元，以投资人现在经营项目标盈利水平无法全部负担，加上中
17、国资本市场路径较为单一，故需向银行申请项目贷款400万元及流动资金贷款300万元。 第二章 市场分析 一、中国轿车市场情况 1. 概况 伴随经济发展，人民生活水平不停提升，中国家用轿车保有量不停增加。因为消费能力不一样，中低级轿车占轿车市场份额70%左右。 n 低级轿车：价格在10万元以下，购置对象关键面对家庭，少部分用于出租、租赁，公务车几乎不用。车型如天津夏利、奥拓和新上市上汽奇瑞、江苏悦达、南汽英格尔、美日等等。 n 中等轿车：价格在10-30万元之间，关键是个人收入较高私人购车和大多数单位用车。这档次车型市场竞争也相对
18、猛烈。有大家熟知老三样：桑塔纳、捷达、富康，又有夏利、通用赛欧、一汽红旗和帕萨特B5、奥迪部分车型等。 n 高级轿车：价格在30万元以上，购置对象为大部分公务用车及部分成功人士。购置此档车型能够充足显示其身份地位。国产车型有奥迪A6系列、通用别克、广州本田等。 用 户 车 型 经济型车 10万元以下 中等车型 10－30万元 高级车型 30万元以上 个人 80％ 60％ 40％ 单位 无 30％ 50％ 出租和租赁 20％ 10％ 10％ 2. 发展趋势 现在，汽车安全、节能及污染控制已成为中国汽车工业发展3大专题。从发展趋
19、势上看，有以下利好原因：国家继续实施主动财政政策，扩大内需、扩大产品出口，扩大固定资产投资；和汽车工业亲密相关公路交通设施深入改善；燃油税可能实施，对私人购车有一定促进；汽车消费信贷及汽车租赁业深入发展；各生产厂商推出适应市场需求新车型，扩大了有效供给；国家债转股实施，减轻了部分汽车生产企业利息负担；旅游业发展；汽车排放标准提升（北京将对接欧洲三号环境保护标准），促进旧车更新。 但同时也存在一定不利原因：私人轿车消费市场仍未充足开启，有效需求不足；住房、医疗、教育、养老保险改革还未最终完成，消费预期不十分明朗；农产品价格下降，不利于向农村销售；各大城市“轨道交通”建设，对私人用车有消极作用；
20、购置使用费用过高，地方保护主义严重；加入WTO在即，有持币待购心理。 最近，北京成功地取得了奥运会主办权。奥运会是一国经济发展契机，这一点对我们这么发展中国家尤其突出。日本1964年奥运会，是日本经济发展开启器，促进了日本东名高速公路和新干线高速铁路等一大批巨大建设项目标建成。韩国1988年奥运会，也带来经济巨大增加。就汽车而言，影响也十分显著。在奥运会第二年，1965年日本便进入了轿车普及元年（千人乘用车拥有量为22辆左右），而1989年则是韩国公认汽车普及年（千人乘用车拥有量为30辆左右）。据测算，也将是中国汽车普及元年，千人乘用车拥有量为22辆左右，到时北京私人轿车保有量将超出30万辆
21、 3. 相关捷达轿车 现在购车用户买车时，不仅是单从外观、内饰方面考虑，而尤其重视产品性能价格比、安全系数、舒适程度。我们所选择捷达产品，从其性能上讲，在同类车型中是首屈一指，这一点已成为广大用户共识，而其逐步改善车型、内饰、加装ABS、安全气囊，使其身处中、低级轿车行列，却拥有高级轿车装备，更受购置者喜爱。 现在汽车市场上，和捷达竞争关键对手仍为上汽桑塔纳及二汽神龙富康车型，从今年上六个月销售业绩表明，捷达销量已全方面胜过其它两家竞争对手销量。 今年，一汽－大众营销政策很优厚，销售返点率高达5%，这让各经销单位得到了更多、更大利益，同时让经销商在市场竞争中掌握更大价值空间，充足发挥
22、本身运作能力，占领市场，扩大销售。 下六个月，一汽－大众立即推出捷达轿车换代产品BORA轿车，此款车型为德国大众最新版本，和欧洲同期同时生产，被业内人士普遍看好，也势必对我们销售起到促进作用。 根据一汽和德国大众既定协议，“入世”后，德国大众产品进入中国市场，仍将沿用一汽、上汽已经建立营销渠道和服务网络，并给更多资金和技术支持。这无疑增加了一汽－大众特约商户利润增加点。 二、 北京市场动态 1. 销售 用“一枝独秀”来形容捷达在京销售并不过分。北京最大且有北京汽车市场晴雨表之称北京亚运村汽车交易市场5月份统计，捷达轿车销售558台，桑塔纳308台，富康119台。一汽－大众北京
23、特许经销商现在有20家，今年1－5月份共销售捷达11000台，平均月销售量台，比去年同期增加30％左右。北京拓展工贸企业、北京亚之杰汽车贸易企业、中国北方车辆企业，这三家排名销量前三单位，月销售量均超出200台，其它经销商多数销量比去年有不一样程度增加。捷达车99年产销量6.6万辆，在京销售1.3万辆；产销量8.8万辆，在京销售2万辆；上六个月，捷达车在京销量已突破1.1万辆。现在捷达车在京保有量为8万多辆。 一个产品自问市起，全部将经过投入期、成长久、成熟期、衰退期。捷达轿车现在正处于成熟期，已被大多数用户所接收。一个成熟产品，加上优厚营销政策和优异市场运作能力，我们有理由相信，在相当长时
24、间里，捷达品牌能够在北京市场保持领先地位。 2. 维修 就汽车修理行业看，现在北京修理企业尽管已经有5000多家，但绝大部分全部是不成规模小企业。营业额每十二个月1亿元以上有首汽三厂、市修理企业一厂和市修理企业六厂三家，每十二个月3000万元以上有十家，1000万元以上有24家。伴随科技进步和加入WTO，中国市场尤其是北京市场上汽车档次越来越高，电子技术在汽车上应用日趋复杂，科技含量增高势必对汽修行业提出更高要求，走规模化、专业化是势在必行。 捷达即使在北京有24家特约经销商，但其中只有1家达成3S站等级（另有数家在建），而国外情况是统一达成5S（加信息和回收）甚至是6S站（再加救援）等
25、级。一汽－大众新政策是，对达不到3S等级经销商要逐步淘汰。只要我们修理业务上规模、服务上档次，再加上每十二个月一汽专修业务，在北京汽车修理业必将争得一席之地。 3. 配件 因为管理不规范，加之利润空间较大，北京市场上汽车配件良莠不齐，频频成为消费者投诉焦点。伴随私人购车增加，消费者理性消费倾向也愈加显著，我们作为捷达3S站来提供纯正捷达配件，即维护了消费者利益，也提升了我们本身声誉。 三、 项目优势 1. 地域优势 阜石路拓展工程开工后，本项目南侧临时建筑将全部拆除，项目将临街而立。 n 轿车：从一汽在北京捷达和红旗服务站分布看，东面最近是首汽三厂（紫竹院，捷达和红旗）和中汽力
26、发（天意市场，捷达），北面最近是中汽企业（闵庄，捷达），南面是鲁谷站（衙门口，捷达），西面是石景山汽车大世界（红旗）。以上多个站除首汽三厂外，其它均不成规模或还未开业，也就是说，从紫竹桥、航天桥向西至西面几大区县，全部是我们潜在用户区域，其中捷达用户就有10000辆以上。 n 大用户群体：在这个区域内分布很多机关大院，如各大军兵种司令部、武警、石化、首钢等大团体。这类用户是公款消费，要求修理厂是上规模、上档次、服务好。只要我们本身工作作好，加强管理、搞好质量、抓住服务，这一层次用户也是我们潜在市场之一。 n 其它类型车辆：除一汽系列车型外，这个区域内其它型号车辆也是我们服务对象，这部分用户
27、关键是和区域内路边小店竞争。我们依靠可靠质量和对备件质量承诺，在竞争中有一定优势。 2. 协同优势：北京北方龙涛机动车检测场现在业务是机动车年检，年业务量在2万辆以上。到这里明年检车辆看到该项目标规模、档次以后，全部有可能成为3S站用户；况且从心理上讲总认为在这里修理比较扎实，可能验车时也会顺利部分，这是通常广告宣传效力所无法比拟。以后两个企业相互合作，推出部分互利方法，一定能起到相互促进、相互带动作用。 3. 其它原因：原一汽北京修理厂已经营多年，停业前营业额已达1000多万元，拥有一大批熟悉老用户和大用户团体。本项目建成后，原工作团体（接收过一汽－大众正规培训）和部分用户会随之转移过来
28、一旦开始工作，项目就能很快进入正轨。 第三章 建设方案及规模 一、方案及规模 1. 总面积：占地3600平米。 2. 公建用地：全部利用现有场地公用设施，不需要另行建设。 3. 道路用地：200平米，约为总占地面积6％。 4. 绿地：200平米 5. 总建筑面积：2800平米 6. 地上建筑面积：2800平米；其中营业大厅700平米（局部两层），修理车间1600平米，备件库房500平米 7. 停车场：350平米 8. 辅助设施：50平米 9. 人员：53人 二、 关键技术指标 1. 建筑容积率：0.675
29、 2. 建筑密度：78％ 3. 绿地率：6％ 4. 平均层数：1.3层 5. 最大高度：5.7米 6. 停车位：临时停车位20，待修区车位15，完工交车区车位15，内部停车位10 三、 建设方法 根据一汽－大众企业要求，在其推荐两家建筑商中任选一家，由其根据既定规范建设。 第四章 项目选址和建设条件 一、 项目选址 1. 地理位置 该项目在阜石路东段北侧。阜石路是北京西部进京交通要道，联络着北京市海淀区、西城区、石景山区、门头沟区、丰台区，且明年阜石路将由上下四车道扩为上下六车道，到时车流量将深入提升；东距西四环路
30、3.5公里，西距计划中五环路不足两公里；东侧南北向马路也立即拓宽，将南通最高法院，北连颐和园。因为北京申奥成功，上述立即进行工程必将加紧上马，将有可能更为便利。项目东面是航天桥、五棵松地域，集中了航空航天部、中央电视台、北京电视台等大型团体，聚集了恩济庄、定慧寺等多个小区，其中有大量捷达车用户和潜在购置者；北面是金沟河地域，聚集了多个北京市商品房和经济适用房小区；南面是北京西部主干道――阜石路，联络着北京最大企业首钢；东面是北京葡萄酒厂、北京冰箱电机厂、丽源日化等多家企机关。从一汽－大众现有3S站布局来看，正东要到6公里外紫竹桥才有“首汽三厂”，东南方向要远至10公里丰益桥才有“庆洋”。 2
31、 占地面积 项目占地面积6000平方米，同时还留有平方米后期发展用地。 3. 土地征用 投资人已经完成土地批租手续。 4. 土地使用现实状况 投资人已经于97年从北京四季青乡整租50亩地，并在其上占地30余亩建立了北方龙涛机动车检测场及其办公楼和隶属设施，其它地块也已经做到七通一平，现在为大面积绿地。本项目不再需要建设公用设施和供电、供暖等等辅助设施。 二、 建设条件 1. 气象条件 北京处于温暖季风气候带内，四季受季风支配，春夏秋冬四季分明。冬季长达四个月，严寒干燥；春季气温回升快，风多雨少，气候干燥；夏季炎热，湿度较大，多雨，且多集中在六、七、八三个月；秋季气温下降快
32、日夜温差大，天气晴朗，冷空气活动频繁。 整年降水量为430.9mm，年平均气温为13.1℃，年日照时数为2596.5小时，整年无霜期为221天，年极限最高气温为41.3℃（七月中旬），极限最低气温为-14.0℃（一月上旬），平均风速为2.5米/秒，平均气压为1012.9百帕。 2. 交通现实状况和发展趋势 该项目地处北京正西部，在西四环和西五环之间，东距航天桥6公里，南距最高法院和八宝山地铁站1公里，西距北方工业大学和石景山游乐园3公里，北距颐和园6公里。交通便利，紧邻阜石路交通干线，车流量大。因为北京申奥成功，近期市政府将拓宽阜石路和项目东侧南北向马路，对项目经营会有一定不良影响，但
33、长久利好。 3. 地形地貌 项目所处地域为平原，地势平坦，地势大致东南高西北低，海拔50米，系古代永定河冲击扇一部分。地下水资源丰富，地下水位在40米左右，水质良好。 4. 工程地质 该地域工程地质可满足项目最高两层建设需要。 5. 地震等级 建筑按北京地域8级地震烈度设防。 6. 上水雨水污水管线现实状况：全部使用检测场相关设施，衔接工程简单易行。 7. 供电 投资人现有200KW变电站，经测算不需要新增负荷。 8. 电讯 当地域现实状况通信基础设施完备，能够满足项目建设和运行需要。 9. 热力供给工程 投资人现有供热锅炉因采取燃煤技术，将于强制淘汰，本项目需另
34、建供热系统或和投资人改建后锅炉连接。 10. 绿化 建设区内经投资人多年绿化，环境良好，树篱完整，布局合理。 如上所述，建设条件对该项目无不良影响。 第五章 公用工程和辅助设施方案 一、 总图运输 1. 总平面部署 项目标建设应满足汽车服务业需求，以展示销售和维修为主，根据一汽－大众企业统一布局，融展示、销售、保养、维修、备件、救援、保险、咨询为一体。在总体布局上，沿东侧公路向北排开，自南至北分别为停车场、销售区、办公区和维修区。门脸根据一汽－大众授权CI方案装饰。大厅向南，能够多利用停车场地，也可将修车用户和购车用户分开，同时便于查验修车用户缴费情况
35、 2. 交通计划 在东侧和南侧设置出入口，各停车场之间双车道联络；同时充足利用检测场原有场内道路，形成环行通路。 二、 给排水 经测算项目高日用水量、高时用水量和消防用水，项目用水量估算为每个月吨。 投资人除拥有一寸口径市政上水管道以外，还有自备井一口，能够满足项目需要。需从自备井泵房敷设100米DN800mm配水管道。 雨水和经过处理污水并入投资人现有管线，排入市政管道。 三、 供电 按冬季用锅炉供暖用电水平计算，考虑单位面积用电水平、同时率、容载比等指标，该项目用电负荷为50KW。 投资人现有200KW电容量，已经使用及将要增加用电负荷为110KW，即本项目不需要增容。
36、项目需建设自己配电设备。 四、 电讯 本项目建成后，生产工作人员约50人左右，需报装12门电话并安装小集团电话以合理分布在相关工位。 五、 热力 因为项目所处地域已经被市政府计划为无燃煤区，投资人原有燃煤锅炉立即停用。投资人将另行安装燃油锅炉并将该项目供热需求一并考虑。项目本身需敷设90米供热管道一条。 六、 土建 1. 建筑结构 项目总建设面积为2800平方米。依据一汽－大众要求和实际需要，将采取钢结构、框架结构和轻体结构并存混建结构。 2. 关键工程 n 展厅部分：整车展示是该项目标关键内容。根据一汽－大众《服务组织手册》要求，展厅需宽大明亮，现代感强，凸现品牌车视觉效果
37、并兼顾人车共享设计理念。该部分采取钢结构，建筑面积为450平米。 n 办公区：上下两层框架结构，总建筑面积1150平米。一层为料库、服务接待大厅，二层为办公区和用户休息区。 n 维修车间：依附于办公区框架结构轻体结构，总建筑面积1200平米，其中包含车间中央宽为4米环型车道。 n 形象工程：因为一汽－大众对经销商外在形象有较高具体要求，项目建设时需在厂房顶部、正向外立面和入口处进行装饰和灯光工程（详见一汽－大众《服务组织形象设计手册》）。 第六章 环境保护、消防 一、 建设用地环境情况 项目南侧为加油站，西侧为果圃，北侧和东侧为建材市场，并有部分工业企业。 该地域关键
38、存在生活垃圾，无特殊污染。 二、 环境保护 1. 降低容积率和建筑高度，最高为二层。 2. 粪便污水需先经化粪池处理后排至市政污水管网。 3. 洗涤用水经隔油器将油分离后再排入市政污水管网。 4. 雨水、污水分流。 5. 为降低噪音，设计中除选择低噪音设备外，还需采取减振隔音消音方法。 6. 设专员负责生活垃圾搜集，集中处理。 三、 消防 依据GBJ16-87《建设设计防火规范》要求，室内外以采取水消防系统为主，根据规范要求设置室内外消火拴，对于关键机房设置气体灭火系统，局部要求较高房间设置手提式气体灭火器。建筑物周围设计考虑有足够防火距离和消防通道，以满足运输、消防
39、和安全需要。 第七章 节能 在北京这么一个能源相对紧缺城市，应尽可能采取多项方法以降低能源消耗。 一、 采取新型高效节能光源及电子镇流器，降低照明用电。 二、 采暖、供电、供水系统采取合理布局，尽可能降低途中消耗。 三、 机电设备选择耗能低、效率高设备。 四、 电、水等系统安装计量装置，以加强能源管理。 五、 部分建筑物内设回收系统以反复利用水源。 六、 卫生器具采取节水型新产品。 七、 本项目设计应符合北京市《工业建筑节能设计标准实施细则》 要求。 第八章 管理经营模式 一、 经营模式 1. 经营目标： n 第十二个月
40、完成一汽－大众经营任务指标，成为完全合格一汽－大众3S站。 n 三年期目标成为一汽－大众北京3S站佼佼者，市场份额居同业前三名。 n 五年期目标成为一汽－大众和德国大众全球最好经销商之一，并努力争取创新，初步形成全程汽车服务崭新模式。 2. 经营项目：本项目拟从事销售、备件、保修及保养维修等经营业务。 n 销售：根据和一汽－大众签署意向书，从事捷达轿车销售。将根据一汽－大众要求，设展示厅及车库，年销售目标初步订为600台，月均50台。扣除折让和优惠，单车销售毛利率在3％左右。 n 备件：必需销售一汽－大众纯正备件。一汽－大众备件加价率是固定值，为15％－20％。 n 保修：一汽－大
41、众要求，捷达车在保修期内必需到3S站进行，也称“必保”。这部分费用是由一汽－大众向我们支付，收入比较稳定但利润较低（约为10％），保修期以后保养由车主付费，毛利率较高，近50％。 n 维修：维修约为30％，月维修量在1000台次左右。 3. 经营手段 n 市场化：市场化运作是项目投资人一贯经营作风。我们将以用户满意度为关键经营目标，做好营销工作和服务工作。 n 规范化：完全根据德国大众授权给一汽－大众服务规范，接收一汽－大众销售华北代表处监督指导，在培训、服务程序、资金流、物流、信息流等方面规范操作，为用户提供立即、精细高质量服务。 二、 管理模式 1. 建立健全企业治理结构。
42、因为一汽－大众有明确要求，该项目标实施势必带来新管理理念。我们将在投资人已经有治理结构基础上，深入建立健全企业法人治理结构，理顺股东会、董事会、监事会和企业管理者之间管理关系，为业务发展打好管理基础。 2. 主动探索按生产要素分配利益机制，效率优先。在按劳分配基础上，充足考虑和尊重资本、人才及其它生产要素经营效果贡献，兼顾公平，效率优先。 3. 独立核实，适时分拆。在项目标投入期，就对筹备组进行费用中心制独立核实；建成运行早期将根据事业部制进行独立考评和利益分配；达成第一步战略目标后将考虑分拆为独立有限责任制企业。 第九章 企业组织及定员 销售部
43、门管理层 新车销售 旧车销售 展厅设计 车辆展示 促销/广告 营业额数据 经销部门管理层 经营政策 投资 经济可行性 竞争 服务范围 整体形象 人事计划 服务部门管理层 用户定位 服务政策 服务质量 服务促销/广告 服务/备件盈利 车间组织机构 车间气氛 信息/交流 基础和提升培训 规章/条件 行政 预算、控制 统计 成本中心计算 人事 工资和百分比工资 定单接收 预约 汽车诊疗 成本结算 用户提议 定单准备 事故处理 替换车服务 终检/试车 质量担保 发票审核 埋怨 车间/分发 定单分发 定单完成 完成
44、时间 质量控制 发票准备 时间/效率 车间资料 埋怨、汇报 工作安全 环境保护 废物处理 备件/附件 零件获取 零件储存 零件分发 零件销售（现金） 配件范围 工作转让（给其它负屈站） 车间办公室 发票准备 开票员 时间计算 用户档案 用户反馈 交车检验 检验＋保养 常规维修 钣金维修 油漆维修 额外装备、调试 一、 组织机构：一汽－大众作为大众－奥迪企业全球化经营一部分，对经销商组织建设有着明确且具体要求。 二、 机构定员 该项目定员53人。 1. 总经理1人。 2.
45、综合部6人，其中： n 经理1人，兼管宣传和信息管理工作； n 秘书1人，兼统计员、网管员； n 内保2人，兼消防员、保洁员； n 后勤2人，包含强电1人、绿化1人。 3. 销售部9人，其中： n 经理1人，兼管销售计划； n 整车储运2人，兼PDI管理员； n 销售服务2人； n 装饰美容工4人（含洗车）。 4. 服务部28人，其中： n 经理1人； n 业务接待2人，兼检验员； n 制单员1人，兼统计员和维修顾问； n 索赔员1人，兼前台和维修顾问； n 车间主任1人，兼车间调度和检验员； n 技术总监1人，兼检验员和内培员； n 机修工人16人，其中尾气
46、检验4人； n 钣金工3人； n 喷漆工2人。 5. 备件部5人，其中： n 经理1人，兼备件定购； n 备件及精品销售1人； n 配件库房管理员2人，包含统计和危险品库； n 工具库房、资料库管理员1人。 6. 财务部4人，其中： n 主管会计1人； n 出纳1人； n 收银2人（含前台结算）。 第十章 项目进度安排 一、 建设周期计划 经和一汽－大众销售华北代表处协商，本项目建设周期总计三个月，自破土动工起，至试营业为止。 二、 各阶段实施进度 在前期调研、融资等筹备工作结束后，项目将根据下列进度实施。 项 目 时 间
47、 第一旬 第二旬 第三旬 第四旬 第五旬 第六旬 第七旬 第八旬 第九旬 土建工程 形象工程 设备采购安装 R3系统 组织建设 行政手续 产品订货 ISO体系贯标 职员培训 试营业
48、 说明： 灰色部分为选型、采购阶段； R3系统系一汽－大众专用索赔系统； 行政手续包含工商手续及行业审批手续； 产品订货包含备件、标识和车辆。 第十一章 投资初步估算及资金筹措 一、 投资初步估算 1. 总投资：总投资1259万元，详见下表。 名 称 用 途 占地面积 估计投资 前期费用 调研、工资、办公费用 40万元 外部市政工程建设费 上下水、排污、暖通等 2万元 变配电工程费 5万元 室外工程费 停车场、道路等 800平米 10万元 建安工程费
49、 营业大厅、修理车间、库房、一汽－大众形象 2800平米 300万元 专用设备费 通用及专用设备 100万元 不可预见费 46万元 建设期利息 6万元 流动资金 750万元 总计投资： 3600平米 1259万元 2. 建设投资编制说明 n 前期费用：为实施该项目，投资人于5月成立筹备组并进行了市场调研和前期可行性研究；其它费用为筹备组人职员资和日常办公费用。 n 外部市政工程建设费：因为投资人已经在场地内实现七通一平且预留了设施配套能力，该项目仅需进行必需连接工程，节省了大笔资金。 n 变配电工程：关键是配电工程。 n
50、 室外工程费：一汽－大众对停车场地建设有比较严格要求，计95个车位及通道。 n 建安工程费：300万元。 其中营业大厅包含： 销售――展示厅、交车厅， 维修――业务接待、用户休息、预检车间， 备件――配件及精品销售， 综合――行政、财务办公室； 修理车间包含： 机修――20个工位， 钣金――8个工位， 喷漆――7个工位； 备件库房包含备件库、工具库、资料库、索赔库、精品库等； 另有一汽－大众文化宣传、 CI体系、ISO9002体系对应费用。 n 专用设备费：包含设备及工位必备通用工具（含烤漆房两间）等通用维修设备，和检测设备、专用工具、夹具、专用设备等专用维修设备。
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