饭店项目建议书模板.doc

江京大饭店项目提议书一、序言（一） 本案目标 依据临海市银雁房地产相关投资兴建江京大饭店项目意向，1月16日到18日，我们就江京市城市区域、交通网络、人文历史、经济产业、政策导向、旅游资源、客源市场、周围环境等影响投资建造江京大酒店很多原因进行了实地调研，采取关键方法是:一、听取当地市政府相关责任人对整个江京地域总体经济发展纲要、产业政策导向、瓯江沿线江滨区块（江京大酒店所处区域）建设计划和设想、城镇社会概况等相关情况介绍；二、到江京市旅游局行业管理处、市场开发处、计划处咨询了解相关旅游客源接待、旅游资源开发、年度统计数据等情况；三、实地考察了江京市区现在最高级次星级饭店（三星级江京国际大酒店、香溢紫荆花大酒店和江京飞达大酒店）及其它饭店实际营业情况，并深入深入到当地购物中心、娱乐场所和风景旅游点，了解了当地市民消费习惯和水准；四、到江京大饭店拟建地点察看周围环境，分别测量至市中心、火车站、汽车站、金丽温高速公路入口及关键工矿企业等处实际距离；五、参考江京市政府各相关部门公布相关数据材料（江京市统计年鉴、江京市旅游局统计报表等）。基于上述材料，本项目提议书关键为江京大饭店建设，提出投资环境评定、目标市场分析、投资建设定论、投资规模及投资效益估计和投资可行性分析等方面参考意见。 （二） 项目简述1、城市概况 江京市在浙江省西南部，地处浙闽两省结合部，在东经1184112026和北纬27252857之间。总面积1.73万平方公里，总人口250万。全区现辖江京、龙泉二市及缙云、青田、遂昌、云和、庆元、景宁、松阳七县，是浙江省面积最大而人口最稀地域。它东南和温州市接壤，西南和福建省宁德市、南平市毗邻，西北和衢州市相接，北部和金华市交界，东北和台州市相连。分别距温州126公里、金华122公里、杭州292公里、上海512公里。江京市区因其地形酷似莲花，故称莲城，是浙西南地域政治、经济、文化中心。 江京市山清水秀、古迹众多。龙泉凤阳山、庆元百山祖、遂昌九龙山等国家和省级自然保护区，风光美不胜收；缙云仙全部鼎湖峰、铁城、青田石门洞、江京通济堰、龙泉哥窑大窑遗址、松阳延庆寺塔等景点，人文景观和自然景观交相辉映，全部是生态旅游、休闲度假和避暑胜地。江京市地处亚热带季风气候，瓯江水系横贯全区，十二个月四季雨量充沛，气候湿润，自然条件优越，其中森林、水能、矿产、野生动物等四大资源均占全省首位。 江京市物产十分丰富，著名有庆元香姑、景宁惠明茶、处州白莲、缙云黄花菜、江京柑桔、云和雪梨、遂昌薯脯和笋干、木耳、晒红烟等农副产品，曾在全国农业博览会上取得过多块金牌。龙泉宝剑、青瓷、青田石雕等工艺美术品更是在中国外久负盛名。金笔、羽绒制品、宠物用具、木制玩具、洗涤用具、鞋革等新兴工业产品和工艺产品深受中外用户赞誉。 江京市邮电通讯已实现传输光缆化、电话交换程控化，无线寻呼实现全省、全国漫游。556座各类电站已和华东大电网联网供电，使得全区电讯、供电稳定可靠。2、交通网络江京市是浙西南交通枢纽，交通条件十分便利。金温铁路在1997年就已经开通运行；金丽温高速公路也已于底全线贯通；330国道横贯境内；丽浦、丽龙等11条省道干线组成了地域公路交通骨架，全方面形成了以高级和次高级公路为主干公路运输网络。江京还拥有两座各500吨泊位温溪港，货轮可直达全国各大港口和香港、澳门等地。江京机场也正在计划当中。全地域已基础形成良好交通网络。 3、社会人文历史江京地域历史悠久，文化积淀深厚。据考古发觉，早在4000多年前就有些人类活动。隋朝开皇九年（公元589年）建处州，592年改为括州，6改为永嘉郡。唐朝武德四年（公元621年）复改为括州，779年改为处州。元朝至元十三年（公元1276年）改为处州路，1359年改为安南府，随即又改为处州府。明朝景泰三年（公元1452年）起，处州府辖江京、松阳、缙云、青田、遂昌、庆元、宣平、云和、景宁10县。19辛亥革命后设置处州军政分府。民国元年（19）撤销处州军政分府，前后由瓯海道和江京、第九、第六、第七行政督查区管辖，辖江京、松阳、缙云、龙泉、庆元、宣平、景宁、云和8县。1949年5月解放，10月设江京专区，1952年撤销专区，各县分别划入温州、金华、衢州专区管辖。1963年5月恢复江京专区，辖江京、青田、缙云、遂昌、云和、龙泉6县。1968年改称江京地域，1978年设置江京地域行政公署。其中：1973年恢复庆元县，1982年恢复松阳县，1984年设置景宁畲族自治县，1986年撤销江京县，设置县级江京市，1990年撤销龙泉县，设置县级龙泉市，撤销县级江京市，设置莲全部区。7月19日撤销行署建制，设江京市，辖莲全部区、龙泉市和青田、缙云、云和、庆元、遂昌、松阳、景宁7县。自古以来,江京就是浙西南地域历史重镇，青田更是全国著名侨乡。4、项目位置特征江京大饭店项目在江京市区南部，瓯江南岸，和市区隔江相望，处于未来几年市政府计划关键开发地域关键区块。它座落于江京市江滨公园南岸之尽端，面对公园和宽广水面，和公园天然地熔为一体。它背靠著名南明山风景区和建设中未来绕城公路，正在扩建小水门大桥和计划中紫金大桥一左一右地将酒店和市区紧密相连，分别距离市中心4公里、老长途汽车站6公里、火车站8公里，能够说是处于自然风景秀丽、周围环境优雅、地域视线开阔、城区交通便捷良好环境之中，是一块经典“闹中取静”世外桃源和风水宝地，很符合建造园林式综合性酒店地理要求。二、现阶段江京市场总体概况及投资环境分析（一） 社会政策环境进入新世纪，江京市政府明确提出了“秀山江京、浙江绿谷”发展口号，全方面制订实施了可连续发展战略，在坚持以市场为导向、以科技为先导、以产品为龙头、以工程为依靠、以效益为中心、以企业为主体标准指导下，强化政策导向，依靠科技进步，培育规范市场，加强监督管理，加大环境保护力度，逐步建立和社会主义市场经济体制相适应产业宏观调控体系和统一开放、竞争有序产业市场运行机制，促进全地域经济产业健康、快速发展。同时，江京市政府还尤其提出要加大利用外资力度，深入拓展第三产业，努力争取在城市基础设施、旅游、商贸、文化、教育、卫生、体育等方面有新突破。尤其把旅游业发展摆到关键位置。而且，市政府明确提出及实施了提升行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，降低收费项目，各级办事机构落实施政公告制和服务承诺制，降低审批步骤，方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改善了投资环境，建立了良好投资政策导向。正是因为政府重视，现在江京地域已经形成了良好投资市场环境。（二） 经济产业发展情况 1、经济总量多年来，江京地域国民经济呈整体快速增加态势，综合经济实力显著增强。去年中国生产总值达成158.97亿元，和前十二个月相比增加了12.8%，其中市区增幅更是达成了17.6%。全市人均GDP达成6393元，折合美金为780元，其中市区达成10687元，折合美金为1303元。全地域产业结构调整加紧，第三产业所占比重显著增加，现已占到中国生产总值35.35%，累计完成产业增加值56.18亿元，发展速度显著超出平均经济增加速度，比上十二个月增加了15%，其中市区增加百分比更是达成了19.2%。去年全市财政通常预算收入为17.95亿元，比前十二个月增加了39.8%，其中上划中央收入6.22亿元，增加19.35%；地方财政收入11.73亿元，增加53.8%。财政收入占中国生产总值比重由上十二个月9.39%提升到了11.29%。城镇居民收入增加超出31.04%，城镇居民储蓄存款年末余额首次突破100亿元，达成创统计109.32亿元。城镇居民食品支出占消费支出百分比（即恩格尔系数）也由前十二个月43%降到了去年41%。全地域已经初步含有了小康社会富裕生活条件。2、产业特征江京地处浙西南山区，自古以来物产富饶，森林覆盖率高居浙江省第一位，是本省林业大市。地域多年来主动推进农业产业化进程，农业总产值已完成57.66亿元。工业生产则保持了自1999年底以明年平均20%以上高速增加，增加幅度继续保持全省十一个地域第一位，规模企业产值增幅高出全省平均增速11.3个百分点。多年来，江京市显著加紧了经济结构调整步伐，着力培育发展特色经济，成效已初步显现。从发展情况看，一是培育壮大四大行业发展势头强劲，其中化学原料及化学制品制造业产值增加29.7%、电力工业增加15.5%、文教体育用具制造业增加32.98%、木材加工及竹藤棕草制品业增加13.94%。二是优先发展四大行业中，皮革毛皮羽绒及其制品业增加111.08%、医药工业增加13.15%、非金属矿采选业增加42.35%，食品工业增加20.35%。三是块状特色经济增加快速，新经济亮点闪烁。青田鞋革实现产值5.26亿元，同比增加143.5%,外贸服装增加82.31%,云和木制玩具实现产值3.0亿元，同比增加50.5%，缙云环形灯管和缝纫机械及工刃具三大行业增加93.0%，龙泉太阳伞增加12.0%，庆元竹木加工业和塑料制品业分别增加20.5%和33.2%，全部展现出了较强劲发展态势。产业特征显著，增加势头良好。同时，非公有制经济也成为拉动工业增加关键力量。去年十二个月，除股份合作企业外，外商及港澳台投资企业产值增加42.3%，股份制企业增加30.0%，联营企业增加20%，其它企业增加28.5%，这五类企业实现产值达50.75亿元，占全部规模企业91.54%，比上年同期提升了0.71个百分点。这表明江京市主攻个体私营等非公有制经济发展政策已显成效。外贸仍然保持较高发展水平，工业品出口势头强劲，拉动市场销售作用显著，表明在加入WTO后，江京市出口生产企业基础能抓住机遇，工业外向度深入提升。建设工业园区也是江京市“十五”期间加紧工业经济发展关键切入点，有效地促进产业集聚。市政府采取加大政策扶持引导、加紧基础设施建设、加大招商引资力度等方法，使园区建设步伐显著加紧，云和木制玩具工业园区、遂昌凯恩高科技纸业园区、庆元竹木制品工业园区、缙云新碧仙全部五金工业园区、龙泉太阳伞园区、青瓷宝剑园区、青田外贸服装工业园区、景宁食品工业园区和松阳西屏特色工业园区等各具特色，发展潜力巨大。（三） 旅游资源现实状况1、旅游资源江京群山连绵，林海氤氲，峡谷众多，溪流密布，奇峰耸立，瀑泉飞挂，洞壑幽深，可谓是汇“峰、林、洞、瀑”于一城，集“奇、峻、清、幽”于一地。江京是浙江省森林、水能、矿藏和野生珍稀动植物资源最丰富地域，森林覆盖率达成79.1%，素有“浙江林海”、“天然氧吧”、“天然动植物园”之称，被誉为“难得净土”。江京是一个清新秀美世界。在全市1.73万平方公里土地上，分布着国家AAAA级仙全部风景区和AAA级青田石门洞旅游景区及一批国家AA级旅游景区（点）；国家和省级风景名胜区4处；市级风景名胜区6处；国家和省级自然保护区3处；省级森林公园8处；国家级文保单位5处和省级文保单位17处；省级历史文化名城2个和省级历史文化保护区4处。江京是浙江省首个国家级生态示范区建设试点地域，是瓯江、钱塘江、飞云江、灵江、闽江、福安江等六大水系起源地；江京是二十一世纪人类所崇尚“休闲养生，返朴归真”生态旅游休闲度假胜地。江京还是全国最大畲族聚居地，景宁是全国惟一畲族自治县，多姿多彩畲族传统文化和民俗风情引人入胜，让人流连忘返。总而言之，江京丰富自然山水和人文景观，形成了特色鲜明旅游资源，日益引发了众多游客响应和神往。2、饭店概况江京地域现在建有各类旅游饭店39家，其中三星级酒店2家，二星级酒店20家，一星级酒店15家，根据三星级标准建造但还未评星挂牌2家。总房间数2224间，总床位3600余张，平均出租率63.79%，平均房价140元/间.天。江京市区现有旅游饭店13家，其中三星级酒店2家，二星级酒店5家，一星级酒店4家，根据三星级标准建造但还未评星挂牌2家。而这4家三星级及根据三星级标准建造但还未评星挂牌饭店，共有客房387间，去年平均出租率达成72.49%，平均房价约220元/间.天。从整体经营情况看，江京市旅游饭店普遍能取得很好赢利,而且现在市区尚存在着无四、五星级豪华旅游饭店空白，为投资建造高星级酒店提供了极大空间。3、景区接待收入江京地域关键景区（点）接待人数为：仙全部风景名胜区24.2万人；青田石门洞风景名胜区6.5万人；清真寺13.5万人；东西岩、南明山风景名胜区7.64万人；白云山森林公园14.8万人；松阳箬寮岩景区6.5万人。整年共接待海内外旅游者217.4782万人，其中海外游客2.4782万人，同比增加25.73%，客源结构关键为第一西班牙、第二意大利、第三巴西；中国游客215.3万人，同比增加33.4%，客源结构关键为第一省内、第二上海、第三江苏。中国旅游收入8.86亿元，同比增加38.2%，旅游创汇4174.68万美元，同比增加28.77%。旅游收入占地域整个GDP7.75%，比上十二个月增加2.02个百分点。旅游收入计划占整个GDP10%左右，增加态势继续稳步提升。4、存在问题和不足江京地域旅游接待服务行业，近几年即使取得了很大进步和发展，不过还存在着部分问题和不足，关键是：一、整体旅游宣传影响面不够广泛，辐射力度不够深；二、景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打坏敲感觉，造成游客停留时间不够长结果；三、市区缺乏高规格豪华旅游饭店，现有几家三星级饭店全部普遍存在着布局不合理、服务功效不到位缺点；四、缺乏专业饭店管理人才，饭店整体服务规格和服务质量不够高；五、现有饭店缺乏能举行商务洽谈、宴会、展览、新闻公布会、政府首脑接待等大型活动场所，直接对整个地域经济发展和形象展示造成了滞后负面影响；六、在现有整个地域旅游收入占到GDP7.75%基础上，旅游饭店业缺乏新增加亮点，尤其是代表当今最新市场销售理念产权式酒店，在江京还处于空白阶段。（四） 消费市场分析经过对江京地域饭店、餐饮、娱乐、购物等方面实地调查，我们发觉江京地域即使经济不是尤其发达，不过通常市民消费水准却比想象中要高。经初步了解，现在市民对生活中喜事、大事，如生子、从军、上大学、生日、乔迁新房、老人做寿等，全部习惯以聚众宴请方法来祝贺，比较舍得花钱。而部分新高级次酒店、餐馆、娱乐场所在开业伊始，全部能在当地造成轰动效应，生意很火爆。我们在调查中还尤其关注了年夜饭基础标准，每桌从668元1280元不等，不低于杭州消费水准，且消费市场基础成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。 另外，我们还尤其调查了江京市中高级社聚餐馆， 比如名人名家大酒店、新开元大酒店、绿谷大酒店、阳光大酒店、太平府饭店、观天下食府等，经营情况全部很不错。其中名人名家大酒店是现在江京市最大一家社聚餐馆，共有三层，包厢40余个，总餐位数达成了420个，依据我们实地消费估算，根据平均每人50元消费水平计算，假如利用率达成70%以上，则日平均营业额应在3万元以上。日益成熟消费观念和消费市场，已为大型综合性酒店尤其是餐饮消费理念打下了良好基础。因为隶属江京地域青田是全国著名侨乡，有一大批旅居国外事业有成华侨，她们中大多数全部有每十二个月回家乡省亲习惯，滞留时间也比较长，故往往喜爱在当地购房居住，同时因为受到中国传统观念中“叶落归根”思想影响，每十二个月也有大批老华侨归国归乡，安度晚年，购置酒店式观景别墅居住对她们来说应该是一个很不错选择；江京经济尤其是私营经济这几年发展很快速，诞生了一大批富有生意人，伴随本身经济实力增强，她们对生活要求尤其是居住要求也越来越高。所以，产权式酒店别墅这一最高层次居住形式将对她们含有很大吸引力，和之相配套酒店式服务也将极大地方便她们生活，它出现无疑将很好地满足这一市场需求。基于以上两点分析，我们认为，针对酒店兼带产权式酒店别墅消费市场很宽广，销售前景乐观，它在江京地域率先推出也必将在当地引发对应轰动效应，并最终取得成功。三、项目分析和市场定位（一） 项目分析考虑到江京整个地域经济、社会、旅游等发展情况，综合自然、地域、气候等原因及投资回报、投资风险、经营成本等估计，我们认为，现在江京市已完全有必需投资建设高星级城市综合商务型酒店，并可兼带部分产权式酒店别墅，同时在建造过程中，尤其需要注意下列原因：1、规格档次起步一定要高，设计计划标准为五星级，建设标准为四星级，这么就能快速占领当地饭店业制高点。同时，服务设施应尽可能齐全且功效灵活。2、依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在220间以内，同时，应含有有较佳私密性、独立性、安全性经营接待场所，以满足政府接待需求。3、兼带产权式酒店建筑以独立式别墅为主，规模为40幢左右，每幢建筑面积为250平方米350平方米之间。4、主体建筑风格应有自己特色，且和周围环境相协调，从而使住店客人在欣赏周围自然景色同时，建筑物本身也对应成为所在区域一道亮丽景观。5、经营定位应明确，既能符合当地政府要求，又能最大范围地招徕客源，赢得很好投资回报。6、应主动争取当地政府及各级机构大力支持，争取将本项目树立为良好政府形象工程。同时扩大临海市银雁房地产社会著名度和诚信度，进而有效树立企业良好形象，利用本身优势不停拓展业务，最终形成双赢。（二） 市场定位经过实地考察，并依据当地实际接待情况及发展趋势分析，我们认为，新建江京大饭店经营市场可定为：一、政府代表团会见和接待；二、国家级专业会议和中小型国际会议；三、地方政府、各职能机构、各企事业团体各类会议或联谊活动；四、国际中国招商、贸易、推广、展示、展览、新闻公布等商务活动；五、高级旅游团体；六、高级次商务散客；七、各类学术研讨、参观交流等接待活动；八、海内外客商休闲度假等。酒店类型为城市综合商务型。酒店星级为现在根据四星级标准建造，并留有升级为五星级酒店空间。另外，产权式酒店别墅建造也将填补江京市尚无高等级墅区空白，关键销售用户对象应是归国侨胞、各地投资商及相关企业家等。同时依据可靠消息，国家将下文严格控制别墅类房产建造，这又将深入使酒店别墅群成为一个亮丽卖点。（三） 综合评论结合江京地域社会经济特征和新世纪当地政府所制订发展计划，我们认为，临海市银雁房地产投资建造江京大饭店，关键有以下几方面有利原因：一、近几年江京市经济发展速度显著加紧，已含有一定社会综合经济实力，招商引资政策优惠，城市化水平日益提升，旅游资源十分丰富，城市功效和著名度不停扩大，存在着良好投资基础条件；二、现在市区缺乏大型旅游商贸接待活动场所，尤其是饭店规格档次不高、布局不合理、政府会见接待场所稀缺、中国外高级次会议举行困难等不良原因显著，存在着投资建造高级饭店市场契机；三、江京消费市场活跃，消费水准日趋提升，当地市民对建造四、五星级高星级酒店呼声很高，而且大家求新、求变、求好消费心态十分显著，存在着有利消费群体；四、江京市政府和相关部门领导明确表态，很重视和支持建造江京大酒店这一项目，存在着建设和经营政策优惠等政府支持背景。总而言之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报较佳投资行为。同时，也是有力展示临海市银雁房地产形象很良好机会。四、项目建设基础思绪和提议依据江京市经济发展情况和旅游业及饭店业市场现实状况，结合投资方经营思绪，拟建江京大饭店初步定位为城市综合型商务酒店，兼带部分产权式酒店别墅。它设计和建设应涵盖以下基础概念。(一） 基础设计标准1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充足考虑开业以后经营效果和投资回报，能够表现现代化城市综合型商务酒店特色，有鲜明和良好市场形象。2、酒店设计应表现出较强对市场需求环境适应性、可变性和前瞻性。标准为：基础建筑骨架如土建、酒店布局、功效设计等根据现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店装修和其它设备设施、用具、陈设等可考虑市场实际需要和投资情况，按四星级标准进行灵活变通处理，努力争取既能满足初步经营目标，树立良好形象，又能节省投资。3、因酒店用地条件很好，且当地饭店业市场尚处于逐步发展中，在确保建设档次和标准同时，对应地控制投资负担，可考虑分期建设，逐步发展完善。4、酒店建造和装修应重设计，轻材料。表现设计是灵魂，建材为设计服务投资理念。避免珍贵材料堆砌而忽略酒店文化内涵和个性。5、酒店总体建筑分为高层主楼和产权式酒店别墅两大部分。主楼以200间（套）客房（约220间自然间）及公共部分和动力后勤部分组成。产权式酒店别墅可建40幢左右。另外，伴随市场发展，在临江滨区域，可合适计划建造部分对外服务商业设施。主楼客房部分可考虑分期建造，前期约建2/3，二期续建约1/3。建筑总规模（不含沿江对外服务用房）控制在36000平方米左右。6、酒店设计应充足考虑环境原因，要和环境优势相结合，建筑物要有自己个性和特色。总体布局中要有自己庭院和艺术小品，努力争取营造优良内部环境，并和外部环境相协调，应表现出环境保护、绿色、园林、高雅等要素。7、酒店应引进并表现绿色饭店理念，在节能、环境保护、关心残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包含饭店内部环境、食品等全部应表现绿色理念，在市场上确立个性化形象。8、酒店设计建设应重视以后经营成本控制。水、电、气、空调等应依据经营管理需要，合适分区域部署系统，必需时进行分区域设置计量装置。（二） 酒店建设标准酒店建设按国家GB/T14308标准实施，为四星级综合商务型酒店，骨架基础部分则根据五星级标准要求控制。1、70%标准客房每间净面积大于20平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立卫生间（卫生间净面积大于5平方米，并可考虑4件卫生设施部署或干、湿分区）、衣橱等。2、拥有适量双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用卫生间。3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包含园林和别墅区）、现场视音频传输系统、多媒体演讲系统等优异设备设施。5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好电梯装备。6、拥有优异、可靠安全及消防设施和监控系统。7、拥有规模合理、功效齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好餐饮设施。8、拥有规模合理、功效齐全、设备设施优良会议及商务中心设施，其中大会议厅面积大于240平方米。9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度公共及健康娱乐设施，其中多功效厅面积大于600平方米。健康娱乐设施分区相对集中，并有依据市场改变而能进行合适调整空间。10、拥有较为完善职员及后勤服务设施。11、拥有符合高星级酒店标准停车场地（所）。（三） 酒店设计设想和提议依据江京市拟建四星级标准园林式宾馆区块示意图及江京市旅游市场调查结果和酒店建设基础思绪，结合国家相关规范、标准进行本酒店设计。遵照“天地人和”及“以人为本”标准，实现功效划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要最好效果。1、总体布局酒店总体布局拟呈园林式部署，和整体环境相协调，使之成为名副其实公园一部分和一个特殊景区和亮点。项目区域地势南高北低（外环干道高度约55米左右，区域道路高度约52米左右，区域内自然地面高度约48-49米，江面水位约为48米左右），未来紫荆大桥为市中心通向外环线而建关键桥梁，外环干道给交通带来便捷，但干道位置高，可俯视整个酒店区，且外环干道交通噪音不利于区域平静，为此酒店主楼拟向北靠，南区为庭院绿化区。来宾主入口拟设南、北二处，南入口从外环干道直接用高架接至主楼二层，北入口从滨江大道接至底层，货物入口和职员入口从西侧道路接入。产权式酒店别墅拟建于东区。整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货职员互不干扰。同时，为满足日益增多车流量，要求建有足够停车泊位，初步提议停车位每间客房不少于0.6个，并能有部分室内停车位，必需时可设计成封闭式停车库。2、建筑设计依据江京市主管部门提出建造“园林式”酒店要求，结合所在地理环境特点，酒店建筑层数以五六层多层建筑为主，主楼不设地下室，底层除必需设置经营用房外，可设置工程设备用房和后勤职员用房及停车库。部分为二三层低层建筑。建筑造型可采取有传统建筑符号现代建筑造型，建筑群体以分散和集中相结合，并以相对集中为主。其分散区域必需有封闭式连廊相接（产权式酒店别墅除外）。依据市场定位，酒店经营基础功效初步确定为相互相关联五大功效： 综合性住宿接待功效。为能适应市场需要，客房区总计设200间（套）左右，宜有一般客房区以接待通常会议和旅游团体之用，可略低于四星级标准（骨架部分尽可能少变），数量可控制在客房总数30%；标准客房区为45%，并设有残疾人客房1间；豪华客房区即商务楼层区（行政楼层），总数可控制在20%左右，它应有独立接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功效，房型以单床房为主；套房总数控制在5%左右，它宜分布在标准客房区和豪华客房区，房型以双套房为主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，全部套房均应设有供主人和来访客人分别使用卫生间，其中四套房或五套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保平静、方便，并能满足政府接待保卫工作特殊要求。 综合性会议等公共活动功效。提议设置专用大型会议厅一间，面积240平方米左右，小型会议室四六间，一间可活动分隔多功效厅（会议、宴请、展览用），面积约650平方米左右（净高不低于5米）。大型会议厅及多功效厅，必需交通集散方便，有空间宽大前厅、服务走廊、衣帽间和配套服务、贮藏用房及卫生间。设120150平方米左右会见室一间，含隐蔽式卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。 全方位餐饮经营功效。为适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其它多种中高级散客宴请等需要，提议合适扩大餐饮经营范围和内容。尽可能较大地占领当地中高级餐饮市场份额。宜设大、中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中设140160座餐厅一间，包厢2830间（其中可容纳20人左右豪华包厢一间，可容纳2桌包厢23间，可容纳4桌包厢1间，其它均为单桌包厢），包厢面积合适宽大，尽可能单独设有卫生间，其中包厢餐厅可设成二个区域，方便分区经营。咖啡厅（兼早餐自助餐）200平方米左右，大堂吧约150平方米左右。多功效厅也可接待大型宴请。总计餐位约1000座左右，可同时容纳二三个大、中型宴请。和餐厅配套厨房部分，面积合适，布局合理，传菜线路不和关键公共区域相交叉。 舒适、优异健康娱乐功效。利用优越地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、沙壶球房（二道）、桑拿中心（约800平方米）、棋牌房（20间左右）、小型歌舞厅及KTV包房（20间左右）。在合适区域设置独立书店、鲜花店、饼屋、商场、精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。健康娱乐功效内容发展快、改变多、人流量大，一些区域要有一定私密性，所以设计中要注意区域划分独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求改变。 政府接待和会议功效。政府接待是一块较大市场，是酒店树立形象关键阵地，也是服务于当地政治、经济发展具体表现。所以酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于愈加好地提供服务和酒店本身发展。具体使用功效已包含在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑含有较佳私密性、独立性和安全性要求，比如会见室和豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功效厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。和上述经营功效区域相配套前厅区、工程设备区、办公区、职员后勤区基础要求以下： 前厅是酒店门面，面积（不包含营业区域面积，如总服务台、商场、商务中心、大堂吧等）以控制在300平方米左右为宜，空间要有迎宾气氛和效果，表现高星级酒店气势。服务功效要全，布局要合理，流线要通畅。 工程设备区尽可能集中设置，要注意环境保护和节能，预防噪音和振动对来宾产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设职员服装间。 办公用房采取集中和分散相结合部署方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对来宾服务和对内及其它业务往来为主二类，前者宜设在前厅周围，后者可设在临近后勤区或独立设置通道。 职员后勤区。酒店初步考虑总职员数约为360人左右，男女百分比约各占50%。应设有职员食堂（120150个餐位）、独立更衣室、淋浴室、职员培训教室和职员活动室及卫生间。职员用房假如独立设置，应和主楼有封闭式连廊相连。（四） 投资估算酒店根据36000平方米建筑面积、200间（套）客房外加40幢独立产权式酒店别墅投资进行计算，一次投入费用初步估算以下：土建工程：36000平方米800元/平方米2880万元给排水及锅炉工程：36000平方米200元/平方米720万元强电工程：36000平方米280元/平方米1008万元弱电工程：36000平方米120元/平方米432万元暖通空调工程：36000平方米200元/平方米720万元电梯：300万元道路、围墙、庭院绿化：600万元室内装修：36000平方米800元2880万元质量监督及监理费：100万元设计及咨询费：250万元创办费用（包含餐饮、洗衣、PA、健身、娱乐、客房等设备设施费及职员服装、培训等费用）：800万元不可预见费：500万元购置土地费用：1288万元总计：12478万元注：如客房区分期建造，则第一期投资可削减部分费用。（五） 投资效益估计（年度经营效益测算）产权式酒店别墅一次性收益：40幢 600000万元/幢2400万元年度经营效益测算单位:万元项目 金额 测算依据客房收入 1430.8 200间.套280元/天365天70%1430.8餐饮收入 1085.42 大堂吧、咖啡厅：150座25元/人365天25%34.22中餐厅：600座2餐365天40元/人60%1051.2商场收入 54.75 商场（包含书店、花店）：1500元365天54.75康乐收入 250.65 桑拿中心(男/女)：60元/人30人365天65.7 足浴、保健按摩：30元/人30人365天32.85棋牌室：20间100元/天365天80%58.4卡拉OK：20间150元365天60%65.7美容美发:15000元/月12月18烧烤啤酒廊、电子游戏、网吧、沙弧球等：约10万/年健身、桌球、乒乓球等对住店客人无偿使用，不计营业收入。商务中心收入 7.3 200元365天会议室收入 27.38 2500元365天30%其它收入 18.25 迷你吧、电讯、洗衣等：500元365天营业收入累计 2874.55 减：营业税金及附加 营业税 181.33 娱乐：250.65 20%50.13其它：(2874.55250.65)5%131.2增值税 1.86 (商场收入54.75成本54.7580%)17%1.86城建税 12.82 (181.331.86)7%12.82教育费附加 7.33 (181.331.86)4%7.33营业税金及附加累计 203.34 减：营业成本 餐饮成本 629.54 1085.4258%629.54商场成本 43.8 54.7580%43.8康乐成本 75.2 250.6530%75.2其它成本 16.06 7.320%27.3820%18.2550%16.06营业成本累计 764.6 减：各项费用 工资及福利费用 518.4 工资：360人800元/月12月345.6福利：345.650%172.8 (包含:职员养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、生育保险、粮食赔偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等及其它相关职员福利费)能源费用 287.46 营业收入10%日常维修费用 57.49 营业收入2%公众责任保险 3 累计赔偿额1000万0.3%营业部门费用 201.22 营业收入7%（包含：客用具、无偿食品、装饰费用、清洁用具、卖房佣金、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、音乐娱乐费、印刷费、厨房用具、园林绿化费用等）市场推广费用 57.49 营业收入2%通常管理费用 201.22 营业收入7%（包含通常办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费及不可预见费用等）管理企业管理费用 57.49 管理费用：2874.552%57.49 各项费用累计 1383.77 营业利润（GOP） 522.84 五、结论经过以上各项研究分析及测算，结果表明：不管是从旅游市场发展需要、建设条件和工程技术可行性，还是从酒店以后经营效益和投资风险等方面来看，建造江京大饭店项目全部是比较有利，估计经营效益良好，然投资回报期会较长，但还是值得建造。从社会效益来看，本项目假如正常经营，每十二个月向国家直接上缴各类税金200多万元，另外酒店还能为当地提供400人左右劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐步加大今天，这无疑是对当地政府巨大支持和帮助。江京市作为该地域人民政府所在地，一向缺乏上档次、高规格高星级酒店，这和其浙西南最大城市地位极不相符，一旦本项目建成营业，即可缓解市区缺乏接待高规格政府首脑和政府代表团、大型商务活动、高级次宴会及展览、大型国际中国会议及新闻公布会、高级次商务散客及观光客高星级酒店问题，这么既能快速地提升江京城市档次和品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进江京旅游宾馆、饭店业结构调整，从而深入推进当地旅游产业快速发展，含有相当社会效应。考虑到江京地域青田是全国著名侨乡，有很多旅居国外事业有成老华侨全部有叶落归根，回家乡安度晚年思想，所以，假如江京大饭店建造一批作为当今最高层次居住形式、未来当地档次最高景观居住区产权式酒店别墅，则一定能够很好地满足她们居住需求。同时，还有一大批每十二个月定时回家乡省亲华侨，因为和别墅相配套酒店式服务也将极大地方便她们在外生活，从而增加她们在当地滞留时间，无形中也为当地带来了招商引资机遇和巨大消费群。能够说，江京大饭店兼带产权式酒店别墅消费市场很宽广，它在江京地域率先推出也必将在当地引发轰动，同时也可填补江京大饭店投资大、回报期长不足，不管是其社会效益还是经济效益全部是很显著。酒店建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长浩大工程，所以作为投资方来说，考虑怎样有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加赢利渠道，是很关键同时也是必需。据我们调查了解，现在在浙江省内有不少地域为了吸引投资，当地政府全部会采取形形色色特殊优惠政策，比如：有些地方政府对到该地域投资建造星级酒店开发商，无偿赠予开发所用配套用地等等考虑到当地实际市场情况并结合酒店本身特点，我们认为，在酒店建造同时如能许可投资方兼带建造一批产权式酒店别墅，这么其实是一个对政府、对开发商形成双赢做法。另外，当地宽松政策环境和政府部门大力支持也是增强开发商信心有利原因。考虑到现在江京市星级酒店已经有一定数量，竞争必将日趋猛烈，故提议江京大饭店项目应坚持结合本身优势，凭借现代化酒店规模设施，引入优异专业管理技能和经验，明确占领当地酒店业制高点。依据当地酒店业市场特点，我们认为江京大饭店主体建筑应根据五星级标准设计，但为了节省投资和费用，愈加好地适应市场，提议酒店现阶段根据四星级标