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1、目录 第一章 惠州酒店投资环境调查及分析 3 1. 惠州酒店投资环境调查及分析 3 1.1. 惠州社会发展情况 3 1.2. 惠州经济发展情况 6 1.3. 惠州第三产业发展情况 9 1.4. 惠州旅游业发展情况 10 1.5. SAO结论 13 现在是在惠州投资兴建酒店最好时机 13 第二章 惠州酒店业发展情况调查及分析 14 2. 惠州酒店业发展情况调查及分析 14 2.1. 惠州星级酒店总体发展情况 14 2.2. 惠州高星级酒店具体调查及分析 18 2.3. 惠州社会各界对惠州酒店业整体评价 24 2.4. 惠州酒店业现实状况对惠州酒店业投资机会影响 2
2、5 2.5. SAO结论 26 第三章 仲恺高新区酒店投资环境调查及分析 27 3. 仲恺高新区酒店投资环境调查及分析 27 3.1. 仲恺高新区社会经济发展情况 27 3.2. 项目周围30分钟车程经济圈城镇对口岸酒店投资环境影响 33 3.3. 口岸小区对兴建口岸酒店影响 33 3.4. 中海壳牌项目对口岸小区酒店业影响分析 35 3.5. 口岸小区对口岸酒店影响 35 3.6. 东莞发达城镇高星级酒店成功模式对兴建口岸酒店借鉴 36 3.7. SAO结论 38 第四章 仲恺高新区及周围地域酒店业发展情况调查及分析 39 4. 仲恺高新区及周围地域酒店业发展情况
3、调查及分析 39 4.1. 仲恺高新区及周围地域酒店业总体发展情况 39 4.2. 竞争对手分析 40 4.3. SAO结论 40 第五章 口岸酒店定位 41 5. 口岸酒店定位 41 5.1. 口岸酒店市场定位 41 5.2. 酒店客源定位及消费组成 42 5.3. 口岸酒店功效定位 43 5.4. 口岸酒店设备设施档次定位 45 第六章 口岸酒店设计要求 47 6. 口岸酒店设计要求 47 6.1. 主体建筑和环境 47 6.2. 大堂和公共区域 49 6.3. 客房 50 6.4. 餐饮设施 51 6.5. 娱乐设施 51 6.6. 桑拿康体设施 5
4、2 6.7. 会议设施 52 第七章 口岸酒店经营战略 53 7. 口岸酒店经营战略 53 7.1. 口岸酒店经营管理模式选择 53 7.2. 口岸酒店经营战略 53 第一章 惠州酒店投资环境调查及分析 1. 惠州酒店投资环境调查及分析 1.1. 惠州社会发展情况 1.1.1. 概述 在东江中下游，曾经有一个古老国度，春秋战国时候，她叫做缚娄古国。千百年过去了，今天，她被世人称做惠州。 惠州千百年来，一直是东江流域政治、经济、文化、交通中心。现在惠州和深圳、东莞相邻，和香港隔海相望，距广州仅110公里。现辖惠东、博罗、龙门三县及惠城、惠阳、大亚湾三区。全市总面
5、积约11158平方公里，人口约320万。 今天，惠州有四张响亮名片：“中国优异旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环境保护模范城市”，还取得“中国人居环境范例奖”金牌，现在正在争创“全国文明城市”及世界“人居奖”城市。她还是首批省级历史文化名城、国家授牌电子信息产业基地、男装时装城。据中国城市竞争力蓝皮书数据，惠州在全国200个城市中排位第17名。 1.1.2. 自然资源 惠州有着独特地理位置和优美自然环境，属亚热带季风气候。境内雨量充沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量1700毫米，年日照总数多小时，年平均气温22度，7月平均气温28.3度，1月平均气温13度。惠州四
6、季长青，整年无霜期达350天左右。 1.1.3. 交通条件 惠州交通便利，西距广州110公里，南至深圳79公里，是粤东地域门户，拥有港口、公路、机场、铁路等立体交通网络。广汕公路、惠盐高速、广惠高速、惠河高速、京九铁路、广梅汕铁路贯通惠州；惠州港是对外客货运深水良港。 1) 飞机 惠州机场距惠州市区25公里，是全国民航系统中设施较为完善机场。另外，惠州距离广州新机场和深圳宝安机场只需要1个小时左右车程。 2) 火车 京九铁路、广梅汕铁路由东向西穿越惠州，在境内总长89公里。 惠州火车站除邻近广州火车站外，还是京九铁路和广梅汕铁路沿线大站，省外游客乘火车来往惠州旅游也十分方便，在惠
7、州乘火车，除可直达省内汕头、梅洲、韶关外，还可抵达成全部、合肥、九江、皋阳、厦门、北京、岳阳、青岛、福州、上饶、郑州等地。 3) 汽车 除广汕公路、惠澳大道、金龙大道等横贯境内公路外，还有广惠高速和惠河高速、深汕高速、惠盐高速等公路组成了惠州高速公路网。 1.1.4. 投资硬环境 改革开放使得惠州这座古老历史文化名城展现出蓬勃生机，惠州已建成深水港、航空、高速公路、铁路和现代通讯系统相互衔接立体交通通信网络，凸现惠州沿海开放城市区域优势。 惠州港为国家一类口岸，已建成2万吨级以上通用泊位和4座3.5万吨级石化码头及1座15万吨级原油码头，设计年吞吐能力1600万吨。 京九铁路和广梅
8、汕铁路在惠州交汇，惠澳铁路和京九、广梅汕铁路接轨，形成了铁路连接港口格局。 全市公路通车里程7372.46公里，公路密度66.07公里/百平方公里。 全市电话普及率105.3部/人。 市区自来水日供水能力为40万吨。 电力供给充足，设施完善，输变电能力是全国主变电容量超出200万千伏安以上53个城市之一。 惠州机场已开通北京、成全部、苏州等多条中国航线。 上述基础设施造就了惠州良好投资硬环境。 1.1.5. 旅游资源 惠州素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景观和自然景观很丰富。惠州西湖风景秀丽，宋代大文豪苏东坡寓居惠州，开始大力建设西湖，以后
9、历代不停修建，形成“中国西湖三十六，惟惠州足并杭州”格局。博罗县罗浮山素有“岭南第一山”之称，是道教、佛教圣地；龙门县南昆山则是北回归线上明珠，国家森林公园。另外还有惠东县九龙峰等多处省级风景名胜和自然保护区。 到惠州旅游，您不仅能够领会到惠州山水秀美，同时，也能够品味到惠州作为广府文化和客家文化相互交融韵味。 历代文人骚客，在惠州留下了众多人文景观和历史掌故。尤其是苏东坡寓惠近三年期间，写下了大量诗作。近代史上，孙中山、周恩来、廖仲恺、邓演达、叶挺等名人志士，在惠州这片热土上，更是演绎了无数神奇小说和可歌可泣英雄业绩。 1.2. 惠州经济发展情况 1.2.1.
10、 历史 改革开放以来，惠州经济发展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，惠州工业总产值仅18亿元。 1994开始，惠州大力推进经济结构调整，以后工业生产保持了较高增加速度，数码工业逐步成为强势产业，形成了TCL集团、华阳集团、德赛集团、侨兴集团、麦科特集团等一批著名企业。中国生产总值年均增加18.3%，成功实现了农业市向工业市转变。 1.2.2. 现实状况 90年代末期以来，惠州经济得到了快速发展，已形成了以电子、纺织、化工、机械为主支柱产业，尤其是电子工业已成为优势产业。，全市实现中国生产总值（GDP）591亿元，工业总产值1388亿元。 现在，惠州已成为世界最大电池和镭射光头生产
11、基地，亚洲最大电话机、电脑主板生产基地，中国最大电视机、汽车音响、高级电工产品、摄影机生产基地，中国华南地域发展最快、最具活力和最具潜力城市之一。 经过多年发展，惠州已形成以外向型经济为主多元化经济发展格局。现在有来自美国、日本、欧洲、澳洲、香港、台湾等30多个国家和地域客商在惠州办起各类企业8000多家，实际利用外资累计100多亿美元，其中世界500强企业17家。大批海内外多种类型企业、企业进入，使惠州加工制造业直接连结全球经济链，一个国际性加工制造基地正在形成。 惠州有大批上市企业，如TCL（中国、香港上市）、麦科特（中国上市）、德赛集团（中国上市）、侨兴集团（美国纳斯达克上市）等。
12、 进入二十一世纪以后，伴随中国最大中外合资项目 — 中海壳牌石化项目进入实施阶段，和以TCL、德赛、华阳三大集团为龙头数码工业飞速发展及扩张，惠州形成了石化和数码比翼双飞经济发展格局，快速成为珠三角、甚至华南地域新经济热点。 资料显示，惠州投资额增加率居全省之最，高达180.4%，远高于省内增加较快韶关（67.8%）、东莞（52.7%）、云浮（52.7%）佛山（51.9%）。 （资料起源：广东省社科院） 1.2.3. 经济发展前景展望 1.2.3.1. 中海壳牌项目对惠州经济巨大影响 中海壳牌石化项目是中国最大中外合资项目，在广东惠州大亚湾北岸
13、占地面积4.27平方公里，首期投资额为43亿美元，中外双方各持有50％股分。11月1日，中海壳牌项目奠基动工，正式进入实施阶段。 ，中海壳牌项目进入建设高峰期，可于底前投入生产。项目建成后将达成80万吨乙烯裂解装置、年产230万吨石化产品规模。 “中海壳牌”石化是中国跨世纪一项伟大工程，在中国和国际全部有很高地位和影响，加之国家大量投入，巨大工程量和项目投产后巨大产品幅射量，使得惠州将成为珠江三角洲继深圳后又一开发烧点地域。 能够预见，惠州将成为珠江三角洲以至全国石化产品集散地和石化产品进出口关键港口城市，这种巨大带动力量是千载难逢。 43亿美元投资，相当于广州1年半外商投资额总和，
14、相当于深圳十二个月吸引外资额80%。 同时，壳牌乙烯产品下游产品产业链很长，有教授估量项目投产后对下游产品拉动效应为1：50，将提供直接或间接就业机会100万个。 中海壳牌年产80万吨乙烯项目会带来130多亿元年销售额，按百分比推算，将带动6500亿元产业，而这大约相当于现在广东省全省工业总产值40%。 当然，实际上显然不可能把全部下游产品全部集中在惠州，全部留在广东也不现实，不过惠州完全能够争取起码10%下游产业能留住。这个数字能够让惠州GDP翻一番，工业总产值能够增加六七百亿元，假如能留住30%，惠州GDP则能够翻两番，壳牌项目给惠州提供了中国众多城市少有机遇。这将让惠州跳跃式地发展
15、掀起新一轮发展潮，并带动广东经济发展。 （资料起源：中国外资网） 1.2.3.2. 前景展望 经过多年发展，珠江三角洲东岸原已形成了“深圳-东莞-惠州”为主轴电子信息产业走廊，而正在建设中中海壳牌石化项目也将使惠州成为华南地域关键化工业基地，改变惠州在珠三角分工地位，进而带动珠三角东翼边缘工业起飞。 依据《惠州市经济社会发展战略计划总汇报》计划，未来，惠州将逐步发展成为： l 世界级石化生产基地； l 中国关键IT产业制造基地； l 珠三角关键出口加工贸易基地； l 广东省关键港口现代物流基地和旅游文化产业基地； 从具体动作来讲，令人兴奋举措有： 在连接惠城区和惠阳区48公
16、里长惠澳大道上，正在建设一条数码工业走廊； 利用中海壳牌项目标带动作用，将在大亚湾建设一个一体化发展石化工业城； 惠州港努力争取建设成全国第20个枢纽港； 前完成莞惠、东部沿海高速、博深3条高速公路，东部沿海高速现已动工建设。前再建成3条高速公路，形成以惠州为中心放射加环状高速公路网。 这么，以后内，惠州将成为广东全省乃至华南地域发展最快、最具活力和最具潜力城市之一。 1.2.4. 惠州经济发展对酒店投资环境影响 总而言之，惠州经济已经进入高速滑行期，为经济起飞积蓄了巨大能量，经济及投资增加将带来大量商务活动，而商务活动频繁将带来大家对酒店更大需求，从而带来大量酒店客源。 在这种
17、宏观背景下，投资酒店既顺应了国家宏观经济走势，又迎合了惠州经济发展时尚，从而使投资酒店回报更有保障。 1.3. 惠州第三产业发展情况 1.3.1. 第三产业发展现实状况 第三产业是衡量现代社会经济发达程度关键标志，当经济发展到一定阶段时，第三产业能够有力地推进第一产业和第二产业发展，而第一产业、第二产业也会拉动第三产业发展，二者是相辅相成关系。 ，广东省第三产业占GDP比重平均为40.8%，其中广州为52.6%，深圳为46.4%，全部超出了英格尔现代化标准（即45%以上）。惠州为27%，排在珠江三角洲九个城市最终一位，图3所表示。 ，即使惠州第三产业得到较快发展，但产
18、值只占全市GDP28.7%。 第三产业发展滞后问题引发了政府相关部门和社会各界有识之士注意，惠州市政府也一直倡议加紧第三产业发展速度。惠州市政府办公室在《全市经济运行情况简析》中认为，第三产业比重较低是全市经济运行情况中第一值得注意问题，第三产业相对滞后必将对第二产业及整个社会发展产生一定负面影响。 （引自广东省社会科学院《惠州市经济社会发展战略计划》） 珠江三角洲各城市第三产业GDP比重情况 （引自广东省社会科学院《惠州市经济社会发展战略计划》） 1.3.2. 第三产业现实状况及发展趋势对酒店投资环境影响 上述资料说明
19、惠州第三产业发展严重滞后于第二产业，在一定程度上制约了第二产业发展。 在主观上，惠州市政府将大力发展第三产业作为关键战略目标，努力争取经济格局趋于平衡、合理。 在客观上，第二产业发展肯定会拉动第三产业，以使经济格局平衡。所以惠州打破现在经济格局是经济发展肯定产物，是迫在眉睫。 现在惠州经济结构不平衡正是投资第三产业机会所在，酒店业作为第三产业关键组成部分，将直接拥有这个宝贵机会。 1.4. 惠州旅游业发展情况 1.4.1. 惠州旅游业发展情况 作为第三产业关键组成部分之一，惠州旅游业多年来也取得了部分进步，包含市政府对西湖整改；罗浮山及其它旅游景点建设；旅游宣传推广力度加大；星级
20、酒店保持了较高住房率；东江菜在保留传统基础上锐意创新等。 ，惠州全市接待中国外游客次数比增加21.9%；旅游总收入比增加14.7%，两项皆保持了一定增加速度。但总体而言，惠州旅游业发展一直处于较低水平。突出表现为： 1.4.1.1. 旅游设施开发配套差 惠州旅游资源及竞争力在珠江三角洲及香港、澳门诸城市中高居榜首，但开发和配套远远落后于上述各城市。 《惠州和其它城市旅游开发配套比较表》是广东省社会科学院对珠三角各城市旅游开发配套综合评价。 惠州和其它城市旅游开发配套情况比较表 城市 比较项目 惠州 珠海 广州 深圳 城市景观 1 2 2 2
21、 娱乐环境 1 2 2 3 购物条件 1 1 2 2 可通达性 2 3 3 3 服务设施 1 3 3 3 开发程度 1 2 2 2 总体评价 7 13 14 15 注：1分为开发配套力度低；2分为开发配套力度中等；3为开发配套力度高。 （摘至广东省社会科学院《惠州产业发展战略计划》） 1.4.1.2. 接待人数少，收入水平低 长久以来，周围城市旅游接待人数和旅游收入全部高于惠州市，情况也不例外。，惠州全市共接待游客605万人次，旅游总收入31亿元人民币，外汇收入6404万元美金，各项全部落后于周围城市。惠州和相邻城市相关数字
22、对比见下表： 惠州和相邻地域旅游收入对比表 城 市 项 目 深圳 东莞 珠海 惠州 接待人次（万人次） 1523 960 1155 605 旅游收入（亿元人民币） 355 51 91 31 国际旅游收入（亿元美金） 17.23 2.27 5.02 0.64 （资料起源：各地政府统计汇报，惠州市旅游局） 1.4.2. 惠州旅游业新项目投资情况 即使惠州旅游业长久落后于周围城市，但伴随壳牌正式落户，惠州独特地理位置、丰富旅游资源已经快速引发了中国外投资商关注，新旅游项目也纷纷上马。 其中较大规模有： 汝湖镇白鹭湖风景旅游
23、度假区。项目投资30亿元，第一期环湖公路、白鹭阁、亭台水榭、会所等已经全方面动工。 韩国GENESIS企业和北京京海集团在汝湖镇联合投资开发太空城（登月船、模拟地震和冰雪世界）。 香港华标创业集团投资5亿元建设木橔湖涛景度假村。该项目是集旅游休闲、娱乐和高尔夫于一体五星级会所。 在惠东县巽寮滨海旅游度假区。项目投资总额3亿元人民币，现在巽寮度假村、金海湾体育基地、三角岛潜水俱乐部等已经开发。 在龙门县南昆山永汉温泉大观园。投资1.3亿美金，项目包含温泉、别墅、餐饮、娱乐等。 侨兴集团投资扩建汤泉旅游开发区项目已进入施工阶段。 据统计，自壳牌正式落户以来，惠州已经签署合约旅游投资总额
24、达48.4亿元，现在已投入有7.19亿元，仅投入部分就已经超出了惠州改革开放以来旅游项目投资总额。伴随上述项目标建成，惠州“一海”（环大亚湾滨海旅游区）、“二湖”（西湖、白鹭湖）“三山”（罗浮山、南昆山、象头山）新旅游格局将初现雏形。 （上述部分资料引自惠州市旅游局《惠州市旅游资源开发觉实状况情况汇报》） 1.4.3. 惠州旅游业前景展望 未来至20年，惠州将成为珠三角乃至广东省旅游新亮点，大量吸引海内外来宾，并得以连续发展。理由以下： 1.4.3.1. 惠州自然旅游资源丰富，能够依据本身资源特色而打造生态度假旅游格局，相信3至5年后，惠州生态休闲游品牌在广东乃至全国、全世界全部能占有
25、一席之地。（引自惠州日报） 1.4.3.2. 珠三角等地域原有旅游景点已经老化，对海内外游客失去了吸引力（如广州、深圳部分景点，肇庆七星岩、韶关丹霞山等）； 1.4.3.3. 其它地域不含有大规模旅游开发条件。这些地域或旅游资源贫乏，没有可供大规模开发资源（广州、深圳、珠海等地）；或交通条件落后，缺乏开发条件（粤北地域）；或缺乏经济增加点，缺乏对旅游开发足够支持（粤西地域）； 1.4.3.4. 惠州旅游资源丰富而且交通发达，含有很好开发条件，工农业发展又能够为旅游开发带来长时间连续支持。 1.4.4. 惠州旅游业发展对酒店投资环境影响 主观方面，发展旅游已成为惠州城市发展战略目标之一
26、见《惠州市经济社会发展战略计划总汇报》），客观方面，惠州经济发展大环境将极大促进旅游业发展，现在很多旅游投资项目上马已证实这一点。 未来5－，惠州将成为珠三角乃至广东省旅游新亮点，大量吸引海内外来宾。 旅游业发展将为惠州带来大量商务旅游、休闲旅游人流，这部分人流均为酒店客源，直接使酒店受益。 1.5. SAO结论 现在是在惠州投资兴建酒店最好时机 酒店投资建设可行性是由区域经济发展情况所决定，惠州正处于经济大发展滑行期，以后内，惠州将成为广东全省乃至华南地域发展最快、最具活力和最具潜力城市之一。而现在，惠州已成为珠三角乃至广东投资热点。 惠州经济高速发展、中海壳牌投产在即、旅游业
27、发展前景良好，而第三产业严重滞后于第二产业，将为投资酒店带来很宝贵机会。 在这种优越投资环境下，投资酒店更有保障，风险更低，同时对经济发展格局平衡也将产生较大影响。 第二章 惠州酒店业发展情况调查及分析 2. 惠州酒店业发展情况调查及分析 2.1. 惠州星级酒店总体发展情况 2.1.1. 惠州星级酒店分布 截至，惠州星级酒店总数为44家。酒店分布密度最高是惠城区，其次是惠阳区和大亚湾区。星级酒店分布以下： 惠州星级酒店分布表 区域 酒店数量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城区 20 待评1家 1 11 6 1 惠阳区 8
28、 待评1家 1 6 大亚湾区 1 1 高新区 1 1 其它区、县 14 待评1家 1 6 5 1 （资料起源：惠州市旅游局） 2.1.2. 惠州星级酒店分类 惠州酒店按功效能够为以下几类： 传统商务酒店 比较经典如天悦大酒店，客房收入占总收入60％以上，商务散客和团体占接待量百分比比较大。消费群比较分散。聘用专业酒店管理企业管理，管理比较规范并高度重视市场推广工作。 西湖大酒店客房收入占总收入50％以上，基础上是商务散客和部分政府接待客人，当地消费客人在餐饮和娱乐上有较大消费额。 政府接待酒店 比较经典
29、如惠州宾馆等，商务散客和团体占接待量较多，关键从事政府接待工作，忽略市场推广工作。 行业接待酒店 比较经典如金叶酒店等，由行业投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外市场推广工作。 2.1.3. 惠州星级酒店数量及规模分析 作为旅游配套关键组成部分酒店业，惠州显著落后于珠江三角洲各城市。突出表现为星级酒店数量少，接待能力差，尤其缺乏高星级、高标准旅游酒店和商务酒店。 截止，惠州星级酒店总数为44间，而惠州周围城市星级酒店数量见下表： 城市GDP和酒店数量比较表 城市/指标 惠州 东莞 珠海 GDP（亿元） 591 947 476 星级酒店数量
30、座） 44 80 72 GDP和星级酒店数量比 13.43 11.84 6.61 高星级酒店数量（座） 6 25 13 GDP（亿元）和高星级酒店数量比 98.5 37.88 36.62 经过对比惠州周围城市经济发展水平和酒店数量，说明惠州星级酒店数量和其经济发展水平极不相当，尤其是高星级酒店和惠州经济发展水平极不相当。发展高星级酒店有着宽广市场空间。 2.1.4. 惠州星级酒店经营情况调查及分析 2.1.4.1. 住房率情况 多年来，惠州酒店住房率展现快速增加态势，增加率情况见《惠州酒店住房率增加情况图》。 惠州酒店住房率增加情况图
31、 －间，惠州酒店业住房率增加远高于相邻深圳市。两城市酒店住房率增加比较见《深圳、惠州酒店住房率对比图》 深圳、惠州酒店住房率对比图 ，广东是非典重灾区，3至6月间出入境人数大幅度下降，全省住房率普遍下降。惠州酒店住房率也降为55.5%。 (资料起源：惠州市旅游局) 2.1.4.2. 惠州星级酒店房价水平 惠州酒店房价水平在珠江三角洲相对处于较高水平。我们对惠州、深圳和东莞散客房价进行了对比，对比情况见《惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表》。 《惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表》所列宾馆、酒店除惠州宾馆因情况特殊，房价代表性不强之外，其它基础反应了各城
32、市同档次酒店实际房价水平。 惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表 单位：RMB 酒店 星级 设施水平 门市价 折扣价 备注 深圳 景轩酒店 5星 5星尾 1280 736 含早 银湖度假村 4星 4星头 692 420 南方国际大酒店 4星 标准4星 580 351 含早 西丽大酒店 3星 标准3星 463 299 东莞 银城酒店 5星 5星尾 980 564 含早 华
33、侨大酒店 4星 标准4星 580 288 含早 君爵酒店 4星 4星 500 288 含早 厚街假日酒店 3星 标准3星 368 260 惠州 天悦大酒店 待批5星 4星 920 736 惠州宾馆 4星 3星尾 330 264 三阳酒店 4星 标准3星 416 416 麦科特酒店 3星 标准3星 439 308 西湖大酒店 3星 3星 480 288 加1服务费 （资料起源：SAO现场调查，价格均为散客价） 数字表明，和同档次酒店相比，惠州酒店房间实际售价不仅排在东莞之前，也排在深圳之
34、前。以四星级为例，天悦酒店房价高出深圳银湖度假村80％以上，高出东莞华侨酒店150％以上。 从房价折扣情况来看，相对深圳、东莞而言，惠州酒店房价标价较低，但深圳、东莞星级酒店住房折扣率通常比较高，有时高达4.5折（散客），但惠州星级酒店通常在6折以上（散客）。其中三阳酒店除持贵宾卡人士外，其它散客一律不予打折。 如此大房价差异，说明惠州酒店市场完全是一个卖方市场。酒店供不应求是投资者机会所在。 2.1.5. 惠州酒店客源分析 从统计来看，惠州酒店客源以中国用户为主，海外用户仅占10%左右。具体百分比见《惠州酒店中外客源分布表》 惠州酒店中外客源分布表
35、 单位：万人次 项 目 合 计 增加率 % 海内外游客累计 301.14 +21.9 海外游客 32.23 +8.9 其中 国外游客 6.03 +34.8 香港游客 17.49 +1.0 澳门游客 1.35 +8.5 台湾游客 5.37 +5.3 中国游客 270.91 +23.6 (资料起源：惠州市旅游局) 上表能够看出，惠州游客人数上升幅度很快。这和惠州投资增加及经济发展水平有直接关系。也印证了第一章惠州酒店
36、投资环境分析“第二产业带动第三产业发展” 见解。 据天悦大酒店和大亚湾康汇公寓责任人介绍，住店外籍人士大部分是因为投资项目而来。能够估计，伴随中海壳牌石化项目标建设、投产及下游项目标展开，这个趋势会越来越显著，游客数量将会越来越多，酒店客源也会越来越多。 2.1.6. 惠州星级酒店淡旺季情况及分析 惠州酒店业没有显著淡季和旺季，十二个月四季住房率基础持平。酒店住房率每十二个月在春节前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在20%左右。但这个阶段酒店餐饮、娱乐生意火爆，星级酒店和独立酒楼包房往往供不应求，部分星级甚至临时将客房改为餐厅包房。 2.2. 惠州高星级酒店具体调查及分析 2.2.1.
37、 惠州高星级酒店基础情况 惠州直至才有两家四星级酒店挂牌，分别是惠州宾馆和三阳酒店，但这两家四星级酒店全部是由三星改造而成。 天悦大酒店对外宣称惠州首家五星级酒店，但没有正式经过国家星级评定。 2.2.2. 惠州高星级酒店设备设施情况 惠州高星级酒店普遍存在设备设施档次较低问题。比如作为酒店经营关键客房配套，普遍不符合高星级酒店要求。 2.2.3. 惠州高星级酒店管理及服务情况 以前，惠州高星级酒店基础处于自建自管情况。，作为东方资产管理企业资产天悦大酒店，根据中行统一要求，委托中国酒店管理企业东方酒店管理统一管理，从而成为惠州现在惟一由专业酒店管理企业管理酒店。 总体来说，
38、惠州高星级酒店管理水平仍处于较低水平。 2.2.4. 惠州在建及计划兴建高星级酒店调查及分析 2.2.4.1. 涛景度假村 涛景度假村在惠城区木墩湖，由外商独立投资，总投资人民币5亿元。 度假村占地面积1350亩，建筑面积45000平方米。建有18洞高尔夫球场、规模较大别墅群和客房、餐饮、娱乐等配套项目。度假村定位为旅游、休闲会所，关键功效之一是市政府行政接待。 2.2.4.2. 康帝国际酒店基础情况 康帝国际酒店在惠城区环城西路，占地面积14000平方米，建筑面积45000平方米，以五星级定位，由东莞市厚街康帝俱乐部投资，总投资额人民币3亿元。 ■ 发展趋向 由此可见，兴建高
39、星级酒店是以后惠州酒店业发展趋向，是第二产业带动第三产业肯定结果。而市场需求，远远不止2家高星级酒店。 惠州有代表性高星级酒店具体调查及分析 在本节将对惠州5家有代表性高星级酒店进行具体调查及分析，它们分别为天悦酒店、惠州宾馆、三阳酒店、凯旋假日酒店、西湖大酒店。 其中天悦酒店、惠州宾馆、三阳酒店、西湖大酒店为以前开业酒店，凯旋假日为开业酒店。 2.2.5. 基础情况 惠州有代表性高星级酒店基础情况一览表 酒店/项目 天悦酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 星级 待批五星 四星 四星 号称四星 三星 投资性质 国有 国
40、有 私营 私营 中外合资 管理集团 东方酒店管理 无 无 无 无 地理位置 惠城区麦科特大道 惠城区环城西二路 惠城区陈江镇 惠城区麦兴路 惠城区环城西二路 建筑规模 30000平方米 25000平方米 25000平方米 0平方米 16000平方米 开业时间 1996年 1985年 1985年 建筑风格 现代高层 园林别墅式 现代高层 厂房改建 现代高层 房间数 313间 158间 190间 150间 188间 房间面积 25.22平方米 24平方米 24平方米 25平方米 24平方米 房间设备
41、中等 通常 中等 中高级 通常 装修档次 中等 通常 中等 中高级 通常 行政楼层 无 无 无 无 无 餐厅数 中、西、日餐厅各一个 中、西餐厅各1个 中餐2个、西餐厅1个 中西餐厅各1个 中、西、日餐厅各一个 会议设施 课堂式容纳300人 课堂式容纳250人 课堂式容纳450人 400人课堂式大会议厅、中、小会议厅各一个 130人多功效厅和中、小会议厅各一个 娱乐设施 卡拉OK 卡拉OK 卡拉OK 卡拉OK 卡拉OK 康乐设施 保龄球场、网球场、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 桑拿 桑拿 （资料起
42、源：SAO现场调查） 2.2.6. 设备设施调查及分析 惠州有代表性高星级酒店客房设备设施调查表 项目 高星级要求 天悦大酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 商务楼层 有 无 无 无 无 无 标准间床垫 大于1.35米 1.1米 1米 1.1米 1.2米 1米 床垫质量 软硬适中 偏软 很软 软硬适中 软硬适中 软 家俱质量 高级配套家俱 通常配套家俱 通常配套家俱 通常配套家俱 中高级配套家俱 通常配套家俱 卫生间面积 6平方米以上 4平方米 4平方米 4平方米 5平方米 4平方米
43、 卫生洁具 高级、品牌洁具 通常洁具 通常洁具 通常洁具 中等洁具 通常洁具 （资料起源：SAO现场调查） 依上表可见，惠州高星级酒店客房设备设施均未达成高星级要求，尤其是几家老牌高星级酒店，其设备设施已经相当陈旧。 2.2.7. 管理及服务水平调查分析 惠州代表性高星级酒店相关管理及服务水平资料 酒店 项 目 天悦大酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 管理模式 中国酒店管理企业 政府行政部门管理 聘用总经理 聘用总经理 聘用总经理 管理制度 较完善 通常 通常 通常 通常 管理人员起源 招聘
44、自行培养 自行培养 自行培养 自行培养 职员起源 当地招聘 当地招聘 当地招聘 当地招聘 当地招聘 金钥匙组员 3人 无 无 无 无 电话接听服务 好 通常 好 通常 通常 客房操作规范 较规范 通常 通常 通常 通常 清洁卫生水平 通常 通常 通常 通常 通常 维修保养水平 通常 通常 通常 通常 通常 市场营销水平 很好 通常 很好 通常 通常 （资料起源：SAO现场调查） 2.2.7.1. 天悦大酒店 天悦大酒店是惠州第一家由专业酒店管理企业管理高星级酒店，也是东方“嘉柏”酒店系列组员。东方酒
45、店管理企业关键管理对象是东方资产管理企业名下资产，酒店系列通常为大型商务酒店，选派总经理和关键部门管理人员职业素质相对很好，管理模式、经营理念、操作规范和服务质量标准体系相对比较成熟。经营方面，嘉柏网上推广、预订系统全部有一定市场影响。上述多种原因奠定了天悦大酒店在惠州老牌酒店领头羊地位。 2.2.7.2. 惠州宾馆 惠州宾馆前身是惠州市政府招待所，一九八五年扩建为惠州宾馆并仍然作为市政府接待宾馆。惠州宾馆在管理模式上一直没有改变，即宾馆责任人由政府主管部门任命，经营上更多依靠政府支持等。在这种模式下，惠州宾馆管理班子相对稳定，职员流动性不大，企业有较强凝聚力，服务质量也不会有太大起伏。但
46、提升人员素质，提升管理水平问题也长久得不四处理。 在经营方面，惠州宾馆关键依靠市政府行政接待、商务接待和会议接待。宾馆自己也开拓商务和旅游客源，但开发力度比较小。比如对外形象宣传，惠州宾馆早在7月就经过了四星级评定，是挂牌四星。但在多种介绍资料和网络推广、预订时，却仍然介绍为三星级酒店。 2.2.7.3. 三阳酒店 三阳酒店是惠州唯一民营高星级酒店。于开业，当年经过了三星级评定并挂牌。经改造申请四星级评定，成为挂牌四星。和惠州宾馆相反，三阳酒店管理上带有经典民营企业特点，聘用总经理不能完全根据职业经理人模式来运作。 在这种模式下，酒店经营管理比较灵活，但随意性比较大；优异管理模式、经营
47、理念、操作规范和服务质量标准体系难以在酒店内推行。这使酒店不能保持较高管理水平。 2.2.7.4. 凯旋假日酒店 凯旋假日酒店也为聘用独立总经理管理模式，这种模式一旦总经理不够专业、优异，势必给酒店带来管理制度上不完善。凯旋假日酒店就是一个例子，制度不完善、服务不规范、营销水平通常、维修保养水平也通常。这种模式将会使酒店没有长久竞争力。 2.2.7.5. 西湖大酒店 西湖大酒店是惠州老牌三星级酒店，开业已经多年，酒店地理位置很好（在西湖边）。 酒店管理采取聘用独立行业职业经理人为酒店总经理，各方面管理模式和程序多数为仿照任职者原来酒店模式，管理制度相对比较保守，服务程序也有基础模
48、式，酒店以商务客人和部分政府接待客人为主，餐饮和住宿方面在惠州有一定影响力，说明其餐饮、旅业营销手段值得借鉴，但管理水平距离高星级管理和服务标准还有一定距离。 2.2.7.6. 经营情况 惠州有代表性高星级酒店经营情况表 酒店/项目 天悦酒店 惠州宾馆 三阳酒店 凯旋假日酒店 西湖大酒店 住房率 70% 80% 80% 80% 80% 平均房价 700 260 400 260 260 餐饮翻房率 60% 200% 200% 外包 200% 餐饮平均消费 75元/人 45元/人 70元/人 40元/人 娱乐翻房率 40% 6
49、0％ 80% 90% 50％ 娱乐平均消费 50元/人 50元/人 800元/间 800元/间 50元/人 康体翻房率 80% 80% 250% 150% 200% 康体平均消费 100元/人 80元/人 150元/间 70元/人 50元/人 （资料起源：SAO现场调查） 能够看出，惠州老牌高星级酒店即使设备设施陈旧，但经营情况仍然很良好，新开张高星级酒店酒在短期内就达成了比较理想经营状态，这个过程两家酒店只用了2～3个月甚至更短时间，而其它城市高星级酒店这个过程最少需要1～2年时间。 惠州高星级酒店经营情况说明高星级酒店市场容量是很之大。 2
50、2.8. 竞争力分析 2.2.8.1. 天悦酒店 因为客房设施落后，无法经过五星级评定，伴随惠州酒店业发展，伴随和天悦酒店形成竞争关系高星级酒店落成，天悦大酒店客源将被瓜分，而因为过分依靠客房收入，酒店创收能力将被减弱。怎么落实后续改造资金，构筑全新经营格局，达成产品更新换代，将是投资者面临问题。 2.2.8.2. 惠州宾馆 惠州宾馆餐饮收入即使比较高，但毛利率很低，对外部分也只有47%，这不排除是内部管理不善造成。不管怎么说，酒店假如只靠餐饮维持宾馆经营，无疑是一个短期行为，伴随社会独立餐饮发展，惠州宾馆将受到越来越大冲击。 2.2.8.3. 三阳酒店 三阳酒店占据了优异地理位
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