阿尔卡迪亚项目可行性论证报告1.doc

阿尔卡迪亚地块建设项目可行性研究报告 目录第一部分 项目概况5一、项目名称5二、项目地址5三、土地产权状况及面积5四、地上建筑物状况5五、项目由来5第二部分 廊坊房地产市场概况9第三部分 项目优势与劣势分析9一、项目优势9二、项目劣势9第四部分 项目运作方案11一、项目运作主体11二、项目运作方案11（一）土地开发模式11（二）房产开发模式11第五部分 项目规划方案12一、项目规划设计要点12二、项目技术经济指标12（一）项目主要技术指标12（二）住宅户数及车位数量12第六部分 项目开发方案14一、项目开发建设方案14（一）对土地开发模式14（二）对房产开发模式141、开发方案设想142、建设进度计划14（1）土地整理及前期开发进度14（2）一期开发进度14（3）二期开发进度14二、项目经营方案14（1）租售比例15（2）销售进度与价格151）住宅销售进度152）商业销售进度153）车位销售进度15三、项目投资方案15第七部分 项目投资估算16一、土地开发模式总投资估算16（一）开发成本测算161、基准地价与出让金162、实际出让地价预估16（1）土地出让金补差额估算16（2）地价估算16（3）土地增值额估算16（二）开发费用测算171、管理费用172、其他费用173、财务费用17二、房产开发模式总投资估算17（一）开发成本测算171、土地成本172、前期开发费173、设计费174、工程建安费175、基础设施费176、公建配套费187、运作期间费188、不可预见费18（二）开发费用测算181、管理费用182、销售费用183、财务费用18第八部分 项目资金筹措19一、土地开发模式投资方案19二、房产开发模式投资方案19（一）投资组合方式19（二）资金运作方式191、自有资金192、银行贷款203、销售收入再投入20第九部分 经济与社会效益分析21一、地产开发模式经济效益分析21(一)拍卖地价评估21(二)财务评价21(三)不确定分析211、破产启动费用不纳入成本情况212、土地出让金变动情况22二、房产开发模式经济效益分析22（一）销售单价的估算221、住宅销售单价的确定22（1）用市场比较法确定销售价格的上限23（2）用成本法确定销售价格的下限23（3）建议销售单价232、商业销售单价的确定233、车位销售单价的确定23（二）总销售收入的测算23（三）总租赁与转售收入的测算241、商业租赁与转售收入测算242、车位租赁与转售收入测算24（四）税金及附加241、销售税金及附加242、租赁及转售税金及附加24（五）成本费用估算25（六）财务分析251、损益表与项目静态盈利能力分析252、现金流量表与项目动态盈利能力分析27（1）全部投资现金流量表27（2）自有资金现金流量表273、资金来源和运用与资金平衡能力分析27（七）不确定分析281、盈亏平衡分析282、敏感性分析28（1）单因数敏感性分析28【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响281租金售价变化对财务净现值的影响282租金售价变化对财务内部收益率的影响29【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响291成本变化对财务净现值的影响292成本变化对财务内部收益率的影响30（2）多因数敏感性分析30【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响301租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响302租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响31【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响311租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响312租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响31【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响321租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响322租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响32【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响331租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响332租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响333、本项目预计实际收益分析34三、项目风险分析35（一）空压厂破产清理风险35（二）土地出让政策风险35四、项目评估结论35附表36一、土地开发模式附表36表一 总投资与成本估算表36表二资金筹措表36二、房产开发模式附表37表一 总投资与成本估算表37表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例）37表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额）38表四 总销售收入预测表39表五 销售费用估算表39表六 商铺出租计划和出租收入估算表39表七 车位出租计划和出租收入估算表40表八 销售税金及附加表40表九 租赁及转售税金及附加表40表十 损益表41表十一全部投资现金流量表（年Ic=10%）42表十二自有资金现金流量表（年Ic=10%）43表十三资金来源与运用表44表十四 银行贷款还本付息结算表45表十五 银行贷款还本付息计算表45表十六 敏感性分析预测表4516.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响4516.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响4616.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响4616.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响4615.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响4616.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响46表十七 工程成本核算分类表4717.1 商业部分工程成本核算表4717.2 住宅部分工程成本核算表4817.3 配套项目部分工程成本核算表4917.4 地下停车场部分工程成本核算表49第一部分 项目概况一、项目名称 廊坊阿尔卡迪亚建设项目二、项目地址廊坊阿尔卡迪亚位于廊坊市北外环，即北外环路北侧，文化广场以西，地处黄金位置。三、土地产权状况及面积 廊坊阿尔卡迪亚占地500余亩。其全部为商业用地租赁时间为2003年5月6日起至20530年5月5日止。四、地上建筑物状况 地上建筑物多为小高层。五、项目由来 廊坊空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含廊坊空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将廊坊汽车配件总厂、廊坊空压机厂两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将廊坊汽车配件总厂、廊坊空压机厂两户企业下放至廊坊市人民政府实行属地管理。现廊坊市人民政府决定对廊坊空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。第二部分 廊坊房地产市场概况廊坊市位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，区位优势得天独厚，被誉为“京津走廊上的明珠”。总面积6429平方千米。廊坊历史悠久，早在公元前4300年，廊坊人的祖先就在这片土地上繁衍生息，聚居耕种，创造和延续着人类的文明。据户籍统计，2008年末总人口408.3万人，比年初增加6.4万人。全年出生人口5.7万人，出生率为14.11，死亡人口1.9万人，死亡率4.59，净增人口3.9万人，自然增长率9.52，比上年提高0.59个千分点。全市共有32个少数民族成份，少数民族人口9.6万人，以回族、满族为主体，分别有人口6.6万人和2.2万人，分别占少数民族总人口68.7%和22.9%。2008年，廊坊市住房保障和房产管理系统围绕“保障民生和规范市场”两条主线，深入开展“住房保障兑现年、行业规章落实年、物业管理提升年”工作，使廊坊市低收入家庭的住房困难和住房条件得到改善，房地产事业继续保持健康发展的良好态势。2009年，廊坊市住房保障和房产管理工作要按照“住有所居”的总体要求，深入贯彻落实科学发展观，把“解决低收家庭住房困难和推进房地产产业发展”摆在更加突出的位置，解放思想、更新观念、创新举措，努力推进廊坊市住房保障和房产管理的主要工作在全省领先、在全国创优。2009年一季度，廊坊市房地产市场总体出现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃，成交量增幅较大。但市场表现出更多谨慎情绪，房地产开发完成投资、施工面积、土地成交面积均呈下降趋势。市场未来的走势仍需要进一步观察。全市1-3月完成投资12.29亿元，同比降低14.83%。 市区1-3月份完成投资4.41亿元，同比降低22.76%。全市商品房施工面积1003.61万平方米，同比降低3.65%；新开工面积103.18万平方米，同比增长15.14%，增幅回落135个百分点。 市区一季度商品房施工面积135.71万平方米，同比降低5.99%，其中住宅施工面积113.73万平方米，同比降低10.9%。住宅新开工面积5.37万平方米，同比降低88.17%。 全市商品房销售面积73.81万平方米，同比增长36.41%；住宅销售均价3560元/平方米，同比降低5.44%，环比增长5.19%。 市区一季度商品房销售面积12.88万平方米，同比增长59.6%；住宅销售均价4357元/平方米，同比降低21.04%，环比增长5.86%，这是房价继去年下半年出现实质性下跌后首次止跌回升。一季度全市成交住宅用地855.56亩，同比降低12.89%；均价为73.37万元/亩，同比降低55.3%。市区一季度廊坊市区供应住宅用地44.74亩，同比降低91.79%；均价为239.68万元/亩，同比降低13.25%。由于房地产开发市场的不确定性风险和依然存在的库存压力尚未减少，开发企业投资行为趋于谨慎，投资放缓，市区表现更为明显，新开工面积大幅下降，土地成交锐减。但是商品房销售却出现了回暖，同比大幅上涨，甚至达到了2007年的销售水平。近一年多来，国家出台了一系列促进房地产市场稳定健康发展的政策，采取了更加积极有效的政策措施，稳定市场信息和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。鼓励自主性和改善性住房消费，使合理的住房消费需求释放出来。近期住房和城乡建设部公布，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。这些稳定市场的利好政策，增强了市场信心，促进了市场活跃。从2007年10月份至2008年底，廊坊市房地产市场在理性调整，住房价格环比逐月回落，2009年一季度市区房屋均价每平方米4357元，同比降低了21.04%，每平方米下降1161元。降价激发了购房者的购房意愿，刺激了潜在的住房需求。近一年来商品房销售一直处于低迷状态，但随着利率、财税政策的调整，房屋交易成本下降明显，房价调整达到一定幅度后，消费者观望情绪缓解，住房刚性需求，如首次置业、改善居住条件、动拆迁等等得以释放。一季度商品房交易出现了阶段性回暖，房价也有小幅上涨。预计后续发展还会处于调整状态。目前商品房现房销售占到总销售面积的三分之一，相比近几年主要以期房销售为主的形势，表明市场的库存量增加。据统计，市区已批准预售未售出的住宅80万平方米左右，约8000套；2009年计划竣工房屋90万平方米；2008年成交住宅用地1092亩，无论是商品房供应量还是土地待开发量都比较充足。第三部分 项目优势与劣势分析一、项目优势1、项目地处廊坊主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与北外环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。目前东大街已整治一新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了廊坊人民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及北外环路牛市口递延。2、项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需6分钟左右的车程，而且东大街、北外环路和海椒市街是廊坊的主要公交干道，沿线分布了公交线路。3、项目地块是廊坊东面，乃至廊坊北外环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发，廊坊北外环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了廊坊市民北外环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。4、根据有关规划，东大街将继续向东跨过北外环路东延至老成渝公路，直接连接廊坊城东副中心。5、北外环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。6、由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。7、项目北外环路以外即为沙河、塔子山公园，项目南面即为望江公园、东湖市政公园，环境优美。二、项目劣势1、目前项目东面北外环路外是廊坊钢铁有限责任公司（即原廊坊无缝钢管厂）。虽然廊坊无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在一定程度上制约了项目向东的辐射力。2、东大街东延线东门大桥至北外环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。3、牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。第四部分 项目运作方案一、项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在廊坊锦江区注册，注册资金为3,000万元。在组织架构及人员的安排上，可以先跟廊坊东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，一套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。二、项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为：（一）土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入1,200万的廊坊空压机厂破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用（含土地出让金补差）后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款30%的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。（二）房产开发模式 根据廊坊目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在廊坊的投资步入良性循环和可持续发展的道路。第五部分 项目规划方案一、项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下：1、净用地面积：33亩。2、容积率：不大于2.8。3、建筑密度：不大于30%。4、建筑高度：不大于40米。5、绿地率：不小于30%。6、户型：80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。7、商业占地上建筑面积比例为20%。8、其他按有关规定。二、项目技术经济指标（一）项目主要技术指标序号项目用地面积(平方米)建筑面积(平方米)建筑密度容积率备注1小区总用地面积22,000 2地上建筑面积61,600 30%2.8 其中:商业6,160 12,320 住宅4,928 49,280 共计461户3地下建筑面积10,426 4配套 其中:社区服务站200 200 门卫室、垃圾站 小区绿化及小品6,600 全民健身场地150 自行车棚440 （二）住宅户数及车位数量序号项目户数/面积机动车数量非机动车数量备注1住宅80平米154 77 231 机动车每户0.5辆，非机动车每户1.5辆。100平米123 86 123 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。120平米102 71 102 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。150平米82 57 82 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。小计461 291 538 2商业12,320 37 924 机动车、非机动车每100平米0.3、7.5辆。合计328 1,462 其中:地上部分66 293 地上机动车 地下部分262 1,169 备注：可售机动车数量为262个。 第六部分 项目开发方案一、项目开发建设方案（一）对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。（二）对房产开发模式1、开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临北外环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。2、建设进度计划 本项目预计从2004年8月开始启动破产清理程序，工期约为3年零8个月。整个工程分两期进行。（1）土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2004年8月至2005年7月。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。（2）一期开发进度 一期开发南面组团，预计时间为2005年8月至2006年5月。（3）二期开发进度 二期开发北面组团，预计时间为2006年6月至2007年3月。二、项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前廊坊市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为：（1）租售比例 预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现100%的销售，商业、车位部分能销售30%。为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。（2）销售进度与价格1）住宅销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%15%60%25%2销售面积(平方米)49,2807,39229,56812,3202）商业销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%15%15%70%2销售面积(平方米)12,3201848184886243）车位销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2销售个数(个)262103434184三、项目投资方案 见项目第八部分项目资金筹措。第七部分 项目投资估算一、土地开发模式总投资估算（一）开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本2,881.20万元。1、基准地价与出让金 本地块属于工业用地级、住宅用地级、商业用地级。其基准地价和土地出让金分别是：序号土地用途及级别基准地价(万元/亩)出让金(万元/亩)市场最低出让地价(万元/亩)1工业用地级58.730 11.746 70.476 2住宅用地级140.870 28.174 169.044 3商业用地级151.000 30.200 181.200 2、实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:80%。（1）土地出让金补差额估算 若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）80%=16.8332万元/亩，则土地出让金补差额总预计=16.8332万元/亩33亩=555.4956万元。（2）地价估算该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩33亩=2,881.20万元。（3）土地增值额估算 该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20万元/亩20%+169.044万元/亩80%=171.475万元/亩。则该地块实际市场最低出让地价预估=171.47533亩=5,658.682万元。因此，该地块每亩增值额=171.475万元/亩-87.3092万元/亩=84.1658万元；整个地块增值额=84.169万元33亩=2,777.47万元。 备注：以上是按廊坊地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。（二）开发费用测算1、管理费用 管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底，共计85万元。2、其他费用 其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。3、财务费用 假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。具体见土地开发模式附表总投资与成本估算表。二、房产开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、土地成本 土地成本为2,881.20万元。2、前期开发费 前期开发费预计为1,294.11万元。3、设计费 设计费预计为185.18万元。4、工程建安费 工程建安费预计为8,199.08万元。5、基础设施费 基础设施费预计为103.16万元。6、公建配套费 公建配套费预计为107.32万元。7、运作期间费 运作期间费预计为327.87万元。8、不可预见费不可预见费预计为409.49万元。以上8项合计为该项目开发成本13,507.41万元。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用取开发成本1至6项的3%计算，合计为= 12,770.053%=383.10万元。2、销售费用 销售费用取销售收入的3%计算，合计为21,028.29 3%=630.85万元。具体见房产开发模式附表销售费用估算表。3、财务费用 本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款2）贷款年利率 根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为564.07万元。具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表、银行贷款还本付息计算表。 本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为16,385.43万元。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表。 第八部分 项目资金筹措一、土地开发模式投资方案 本项目若只进行土地整理，则总投资为4,339.28万元，整个建设经营期为1年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。 其启动资金使用计划如下：序号项目2004年2005年小计1管理费用(万元)25.00 35.00 60.00 2破产启动费用(万元)600.00 600.00 1,200.00 3其他可能尚需的启动费用(万元)50.00 50.00 100.00 合计(万元)675.00 685.00 1,360.00 二、房产开发模式投资方案（一）投资组合方式 本项目总投资为13,507.41万元，整个建设经营期为8年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。（二）资金运作方式 在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。1、自有资金 整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的18.31%，分四年投入。其投入计划如下：项目2004年2005年2006年2007年合计自有资金(万元) 995.70 717.80 550.63 735.87 3,000.00 2、银行贷款 银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,000.00万元，占总投资的30.51%。3、销售收入再投入 销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为8,385.43万元，占总投资的51.18%。其投入计划如下：项目2004年2005年2006年2007年合计销售收入再投入(万元)694.59 6,491.59 1,199.26 8,385.43 第九部分 经济与社会效益分析一、地产开发模式经济效益分析(一)拍卖地价评估项目名称位置拍卖成交价(万元/亩)交易日期修正土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别区域因数个别因数小计比准地价(万元/亩)锦江区北外环路东四段工农院街283-1000-1000100/98289 武侯区桂溪乡高攀村一组263-1-100-1-1-10100/95277 备注：1、锦江区北外环路东四段工农院街地块(北外环路内侧)净用地面积为8.85亩，规划为住宅用地。其容积率不大于2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不大于40米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩160万，成交价为每亩283万。2、武侯区桂溪乡高攀村一组地块(北外环路外侧)净用地面积为10.13亩，规划为住宅用地。其容积率不大于1.8，建筑密度不大于30%，建筑高度不大于24米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩140万，成交价为每亩263万。本项目地块的比准地价=(289万元+277万元)2=283万元。(二)财务评价序号项目名称金额 1销售收入(万元)9,339.00 2总成本(万元)4,339.28 3土地出让金(万元)2,801.70 土地改变用途时已补交部分(万元)555.50 尚需补交部分(万元)2,246.20 4契税(万元)86.44 5利润总额(万元)2,667.08 6所得税(万元)880.14 7税后利润(万元)1,786.94 8投资净利润率41.18%备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。 2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。(三)不确定分析1、破产启动费用不纳入成本情况由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元5.49%2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为4,339.28万元-1,167.06万元=3,172.22万元，成本下降了1,167.06万元4,339.28万元=26.90%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：序号项目名称金额1销售收入(万元)9,339.00 2总成本(万元)3,172.22 3土地出让金(万元)2,801.70 土地改变用途时已补交部分(万元)555.50 尚需补交部分(万元)2,246.20 4契税(万元)86.44 5利润总额(万元)3,834.14 6所得税(万元)1,265.27 7税后利润(万元)2,568.87 8投资净利润率80.98%备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。 2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。2、土地出让金变动情况由于该地块属于破产企业土地处置，情况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交纳目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策，企业在2003年以后实施搬迁改造的，政府按成交价款的30%收取土地出让金，其余部分用于企业搬迁改造。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款的30%计算的。二、房产开发模式经济效益分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售价格的上限 取本项目附近可类比楼盘予以分析，见表如下：表一 本项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价(元/平米)交易日期修正交通配套环境繁华程度开发商实力小计比准售价(元/平米)1蜀都花园3,100100/10000+100100/1013,069 2海棠名居2,600100/100-10-1-1-1100/962,708 3阳光水岸2,800100/100-20-1-1-1100/952,947 表二 本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表序号项目名称蜀都花园海棠名居阳光水岸1住