顺德深国投商业中心(沃尔玛购物广场)建设项目可行性论证报告.doc

顺德深国投商业中心（沃尔玛购物广场）建 设 项 目可行性研究报告佛山市顺德区深国投商用置业有限公司二00六年六月十三日顺德项目可行性研究报告一、概要广东顺德位于珠江三角洲平原的中部，面积为806平方公里.与广州接壤，毗邻港澳，距广州32公里，香港127公里（69海里），澳门80公里，有旅外华侨和港澳同胞40多万人。由于拥有优越的地理人文条件，顺德历就是一个经济较为发达的地区和外贸出口基地，顺德各镇均有特色支柱产业，是珠江三角洲的工业重镇，在国内外均有众多知名品牌，工业的高速发展，经济的腾飞，顺德人生活富裕。二、经济运行现状2.1 顺德经济发展总体情况改革开放以来，顺德人民充分发挥政策、地缘和人文优势，逐步使顺德由一个传统的农业县发展成为现代新兴的工业城市。顺德于1993年被批准为广东省综合改革试点，1999年被确定为广东省率先基本实现现代化试点，2000年至2003年连续四年居国家统计局公布的全国县域经济百强之首。2004年全区实现国内生产总值601.07亿元，工农业总产值1561.14亿元，其中工业总产值1507.27亿元，各项税收（含海关代征税收）合计106.94亿元，其中地方一般预算财政收入32.27亿元。2.2 民营经济占主流，顺德晋身全球富裕区目前，顺德民营经济已占顺德GDP总量59.7%，上缴税收（未含海关代征）占全区57.2%。民营经济已成为顺德经济发展的主力军。据了解，2004年顺德区目前共有9个区域性综合商会，38个行业商会（协会），全区各类民营企业1.5万多家，个体工商户3.7万多家，其中会员企业7300多家。去年，全区销售收入超亿元的企业达130家。其中超10亿元的13家，超百亿元的3家。民营企业产品出口16.05亿美元，占全区出口总额30%；拥有出口权的民营企业175家，占全区有出口经营权的98.65%，其中有4家民营企业进入全国出口200强。至今年10月底，在全区民营企业中，已获得中国驰名商标5个，中国名牌产品10个，省著名商标27个，省名牌产品11个，国家免检产品29个。2.3 顺德汽车拥有量居全国前列据联合国粮农组织的标准，恩格尔系数30以下为最富裕指标。2004年19月，顺德城镇居民的恩格尔系数为27.8，同比下降4个百分点，联合国据此认定顺德是全球最富裕的地区之一。据联合国粮农组织统计显示，至2004年9月底，顺德平均3.7户城镇居民家庭有一辆汽车。至2004年12月底，顺德每百户城镇居民家庭拥有27辆汽车（即3.7户有一辆汽车），比2003年增长12.5%，大大超过全省全国的水平，仅次于东莞（32辆），位居全广东省第二位，高于深圳（21.5辆）、佛山(7辆)、珠海（6辆）、广州（4辆）。顺德每百户拥有汽车数量，已经超过国际通行的每百户10辆的汽车普及标准。2.4 经济国际化程度高，外资大量涌入按新口径统计，顺德区2004年实际利用外资2.21亿美元，完成全年目标任务（2.15亿美元）的102.79%；外商直接投资合同外资1.68亿美元，完成全年目标任务（3.8亿美元）的123.16%。2004年合同利用外资超1000万美元的项目 13个，投资总额超1000万美元的项目26个；2004年年底前世界500强项目达25个，其中2004年新增13个。在2004年引进项目中，投资总额 达1.72亿美元，合同利用外资9445万美元，其中有7个项目为世界500强投资项目。包括丰田合成橡塑、丰田合成汽车部品、爱信精机、顶锋日嘉在内的8个日资汽配项目进驻顺德，另外菲律宾生力集团投资的食品饮料项目投资总额 4500万美元，合同外资1800万美元，美的集团与日本东芝开利投资1935万美元兴建300万 台压缩机生产基地；另外浦项钢板首期投资3000万美元，伟德利环保小家电首期投资2500 万美元，都已进入筹建或施工阶段。2.5 顺德国内生产总值资料来源：顺德统计年鉴据统计，2004年顺德实现本地生产总值601.07亿元，同比增长15.7；2005年一季度，顺德全区社会消费品零售总额47.55亿元，同比增长20.9；商品销售总额123亿元，增长18。2.6 顺德人均国内生产总值资料来源：顺德统计年鉴2004年顺德本地生产总值突破600亿元，达601.01亿元；工业总产值突破1500亿元，达1507. 26亿元。2004年顺德与珠三角部分城区GDP（亿元）资料来源：相关政府统计局 2.7 顺德消费品零售总额资料来源：顺德统计年鉴2004年，顺德的社会消费品零售总额达到了169亿元，民间资本投资商业基础设施、专业市场和物流方面的项目达50多个，投资总额超过30亿元。一批建成投入使用的项目经营业绩喜人。其中投资900万美元、占地3万平方米的大福源超市开业以来每天营业额达80万元以上。这充分表明了顺德居民强大的消费能力，表明了大型商业设施在顺德的发展潜力和市场空间。跨国零售巨头乐购HYMALL（英国最大零售商）继吉之岛后签约进入顺德。除沃尔玛之外还将有泰国正大集团重要分支机构易初莲花连锁超市都明确表示进驻顺德。2.8 顺德城市居民可支配年收入资料来源：顺德统计年鉴全国百强县(市)座次排定，顺德四年来一直居于第一。顺德早在几年前就已提前达到了国家颁布的小康基本标准。 2.9 顺德城市居民消费支出资料来源：顺德统计年鉴据顺德区统计局数据显示，2004年顺德城镇居民人均消费性支出达到17072.15元，比全广东省平均数的10691.79元多6377.36元，高59.6%。2003年及2004年分别比上年增长23.13%、12.87%。2.10 顺德固定资产投资资料来源：顺德统计年鉴2003年及2004年增长比较明显，2003年比上年增长39.35%，2004年达到135.8亿元，比2003年增长20.60%。2.11 顺德外贸进出口总额 资料来源：顺德统计年鉴2004年顺德对外贸易总额突破100亿美元，达112.5亿美元，占全国对外贸易总额11547.4亿美元的1/100。而广东进出口总额3500亿美元，进出口总额继续名列全国第一位，占全国30.9%，其中出口额占全国32.3%，进口占全国29.5%。资料来源：顺德统计年鉴2.12 顺德恩格尔系数资料来源：顺德统计网据顺德区统计局分析，2004年顺德城镇居民的恩格尔系数（食品类支出占消费支出的比重）降到28.0%，比2003年下降0.9个百分点，已进入富裕生活水平。三、顺德房地产市场发展概述3.1 房地产发展速度加快顺德区经济发达，其GDP在佛山五区中稳坐头把交椅。前几年，顺德房地产交易量一直稳居佛山市约四分之一的水平。2004上半年，顺德楼市交易量占佛山楼市总交易量的51以上。近年来顺德区由于碧桂花城、半岛碧桂园、佛山奥园等新起大盘的崛起，其高额投资与超前规划使得这些楼盘的规划、设计水平与自然环境、配套水平迅速提升，对消费者的吸引力增强，尤其是别墅，几乎被“通吃”。几个月前，佛山奥园推出133套“奥斯陆”湖畔的二期别墅不但吸引大量顺德人买楼，还吸引了很多禅城、南海、三水和高明人士前往置业。使得顺德房地产交易量在佛山楼市中所占份量遽然加大。3.2 商业地产落后顺德的商业地产发展一直落后。顺德中心城区大良只有新世界购物中心、华盖路步行街稍显繁华商业气息，容桂只有宏骏广场热闹些，这些还都是有几年历史的商业中心了。顺德目前真正谈得上大规模上档次的商业项目还没有。目前顺德主要的商业项目有嘉信城市广场、顺德名店坊、龙江盈信城市广场、容桂天佑城。四、项目介绍4.1 项目名称名称：佛山市顺德区深国投商用置业有限公司地址：佛山市顺德区大良北区居委会环市北中渡巷4.2 经营方式、年限 方式：中外合资年限： 40年4.3 中外合资双方名称、地址、法定代表及企业简介甲方： CAPITAREAIL CHINA DEVELOPMEMTS(B)PTE.LTD法定代表：PUA Seck Guan 职务：董事长 企业简介： 该公司是新加坡嘉德置地集团公司，是亚洲最大的上市地产公司之一，自1994年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。凯德置地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。 嘉德集团是东南亚至大的房地产公司，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚太、欧洲和海湾合作委员会（海合会）国家的主要城市。嘉德的房地产和服务公寓网络遍布20多个国家及100多个城市。乙方： 深圳市商置投资有限公司法定代表：丁办业 职务：董事长 企业简介：深国投商用置业有限公司是一家大型的商业地产开发公司，注册资本1亿元人民币，于2003年4月11日在中国登记成立。公司实力雄厚，主要从事在全国范围内开发商用地产，建设大型购物的“深国投商业中心”。引进包括沃尔玛、时代华纳影院等世界500强进驻。目前正在佛山开发位于佛山市佛山市顺德区大良北区居委会环市北中渡巷路佛山市顺德区深国投商业中心，总建筑9.2万平方米。建成后亦将引进包括沃尔玛在内的世界500强企业进驻经营，商业中心经营前景良好。项目预计于2008年12月开业，届时将对顺德商业发展的国际化到相当的促进作用。4.4 项目市场定位为消费者提供一个具有招领性的，集购物、休闲、舒适、观景、娱乐、餐饮为一体的、具有现代都市生活品质的品牌商业中心。满足片区及全市居家生活及休闲消费需求。4.5 项目位置和环境描述项目地位于新桂中路与东乐路交汇处西南角。项目属于东城区，东南边为在建和待建的大型高端物业，目前尚缺乏大型密集的住宅社区，以小高层、多层建筑、别墅住宅为主。未来项目周边将是高端物业的聚集地；地块旁较大的社会机构有：李兆基中学（约2500学生），一种附小（约1000人），西山小学（约1500人）项目周边一公里半径范围有400户规模的居住小区约12个，经测算，项目周边一公里范围内总人口约6万人；三公里半径范围内居住着约15万人，是顺德市中高收入人群居住密集的区域；5公里辐射范围内逾30万人。4.6 基本指标占地合计约24909平方米容积率3建筑面积约71223平方米营业面积约为57209平方米4.7 商业中心租售优势1、位列世界500强之首沃尔玛首次进入顺德，在本项目设旗舰店，经营面积达20000多平方米，沃尔玛强大的品牌效应，对租售意向客户来讲是一个强力的卖点与信心保障。2、 合营公司乙方股东作为沃尔玛的股东，对与沃尔玛的长期战略合作伙伴关系起到了稳定的保障作用。项目在选址前已获得沃尔玛的进驻确认，这与目前市场上普通存在的由开发商在项目建成后对外招商的经营模式来讲，有着一个质的区别。3、中外合资公司的运作模式决定了本项目的最大优势，中外合资公司甲乙方股东有强大的金融背景支持，合营公司的运作不会受到资金不足的制肘，无需通过将所开发项目产权分拆出售后回笼资金。亦不会受到由于产权分拆出售后造成的商业中心运营受产权人经营意识及项目所限而无法统一经营、推广。对日后商业中心的长远发展有利。4、中外合资公司乙方在商业中心的招商优势，通过与沃尔玛的合作、引荐，将同时引入其他的世界知名企业加入项目进驻经营。以合资公司甲方在招商方面的专业优势，引进相关的长期战略合作伙伴，对商业中心的整体招商成果十分有利。4.8 项目估算合资公司注册资本为1.4亿元，甲方以等值9100万人民币（等值的外币现汇）出资，乙方以4900万元人民币出资，甲方出资占合资公司注册资本的65%，乙方占合资公司注册资本的35%。五、项目财务分析5.1 项目总投资测算顺德项目总成本合计为：28,480万元。详见附表一。5.2 销售收入测算价格推算汇总表楼层营业面积租金月租金收入（平方米）（元/M2月）（元/月）负一层19,611881725794一层14,5231652396328二层11,166991105464二层夹层5609955440三层11,34966749007.6合计/平均值57,2091056032034按十年期租金计算销售价格，顺德项目收入总计为72,384万元。5.3 财务指标分析预计该项目的经营期限为40年（包括建设期）,融资比例为50%,贷款期限十年。根据上文的项目总成本和租金收入等分析,主要财务指标计算结果如下: NPV160,147,098.40元 IRR 12%静态投资回收期9.90年动态投资回收期14.28年贷款期限内累计净利润55,524,652.56元经营期内累计净利润1,220,669,685.52元六、可行性分析6.1投资回收期6.1.1投资回收年限投资回收年限为9.9年。6.1.2投资源回报率投资回报率为12%。6.2. 项目风险评估及规避途径6.2.1 行业竞争风险及对策房地产业具有投入大、市场风险高的特点，是资金和技术密集型的行业。尽管公司与沃尔玛可达成原则协议，优先保证物业的出租，但周边同类物业的价格竞争会影响最终的出租价格。对策：一是紧密结合沃尔玛的实际需要，建设具有自身特色的物业，与周边同类物业开展差别化竞争，并以沃尔玛的品牌与服务作为卖点。二是贯彻全程策划思想，使市场意识深入项目开发的每一个阶段，并且建立项目开发对市场变化作出快速反应的机制。公司还将在项目开发中注重研究柔性产品，使产品能够适用不同用途，具有更强的抵御市场风险的能力。6.2.2 项目市场风险及对策1、经济增长率变动风险近几年来，在积极的财政政策和稳健的货币政策推动下，政府充当了投资的主体，我国经济保持了稳定的增长，但由于我国经济发展过程中不确定因素较多，未来的经济增长率和质量可能受到影响。2、宏观调控政策的影响为了遏止房地产市场可能出现的“过热”现象，国家对部分地区的房地产市场己进行调控，2001年6月，央行规范向房地产企业贷款：2002年5月，建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合整顿和规范房地产市场秩序；2002年11月央行督促各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。这些举措对于项目开展将产生严重影响。对策：公司采取审慎的财务政策和更为严格的项目评估制度，使佛山项目都建立在科学论证基础上，降低不必要的风险。同时积极拓展其他融资渠道，必要时候可牺牲短期的收益，加快新项目的建设进度。6.2.3 在项目的运作过程中，还应注意以下问题：1、重视前期规划设计。由于商业地产项目比住宅项目要复杂得多，因而商业地产项目的规划设计不能仅仅是建筑设计师的事。商业地产项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。2、商业地产项目开发的规模、档次、区域，要根据市场需求而定。多大规模的社区，需要配置多大规模的商业面积和哪些商业业态，有合理的规律性的要求。3、商业地产不同于单纯的住宅，具有跨行业的特点。它不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。如果只懂开发，而不懂后期经营和管理，不善于对相关行业资源进行整合，对项目涉及的整个链条没有完整的科学设计和合理安排，即使销售工作顺利，后期的经营管理问题还会使项目归于失败。4、商业地产的功能与城市的文化、艺术相结合，才经得起时间的考验，形成具有城市特色的商业氛围。一个住宅项目一年就可以见分晓，判断其成功与否；而商业地产项目需要几年、几十年时间的检验才能做出最后的评判。做商业地产不能目光短浅，过于急功近利，而应该有长远眼光，立志做百年老店。七、 结论1、深国投购物广场项目开发具有良好的宏观经济条件和市场环境，为项目开发成功提供了必要条件。2、项目地块地处顺德大良商圈，周边皆为高档住宅小区，道路四通八达，人气极旺。3、项目选址既充分发挥了WAL-MART 商业特点，周边1.5公里没有较强竞争对手，避免了与METRO、PRICE-MART、CARROFOUR、TRUST-MART等大型零售商业的正面竞争。4、项目地块已经配备约600多个车位，充分满足了WAL-MART以及其它商户的使用要求。5、项目的社会效益：（1）满足商圈内消费者的日常生活、提供一个舒适的休闲、购物环境；（2）推出一个标志性建筑物，提高该区域的知名度；（3）解决再就业问题。6、项目的经济效益：（1）给地方产品提供广阔的销售渠道；（2）增加地方税收、增加财政收入；（3）带动周边楼盘的开发、销售，提升其销售价格。根据上述分析可以得出结论，深国投购物广场项目开发具有良好的开发条件和市场环境，项目投资回报可观，其开发是可行的。根据上述成本分析和销售方案，不考虑营运期间各种税费的影响，顺德项目十年的预计毛利润为43,904万元；考虑税费影响，在40年的总经营期内，累计净利润为122,067万元，NPV为16,015万元。本项目符合国家商业/写字楼开发建设产业政策；土地取得合法,现场建设条件具备；建设资金有保障，具有良好的社会效益和经济效益，项目是可行的。 2006年6月13日附表一：顺德项目总成本测算表Description成本项目Amount金额1Land Cost 地价1.1 Land Cost 地价47,623,145.001.2 Related Expenses 相关费用-1.3 Sub-Total Land Cost 合计地价47,623,145.002Construction Cost 建筑安装工程费2.1土建103,450,321.982.1.1总包土建(含室外)74,598,750.002.1.2土方开挖支护及桩基11,497,821.982.1.3外墙装饰6,333,750.002.1.4内装11,020,000.002.2安装70,724,591.282.2.1总包安装(水电空调消防)及空调主机39,633,750.002.2.2锅炉-2.2.3电梯8,132,558.022.2.4发电机2,878,781.602.2.5变配电(含进线)15,041,633.862.2.6楼宇外墙灯饰1,439,390.802.2.7弱电（监控、智能化、停车管理、电视、电话等）2,518,933.902.2.8燃气(含设计、增容)1,079,543.102.1+2.2小计174,174,913.262.3室外2,302,263.782.3.1广场、园林绿化2,302,263.782.1+2.2+2.3合计176,477,177.042.4其他工程费用9,643,918.362.5 Sub-Total for Construction Contract 工程费 (2.1+2.2+2.3+2.4)186,121,095.403Development Related Cost 工程建设相关费用3.1设计、勘测2,990,091.453.2监理1,181,440.003.3三通一平1,439,390.803.4相关规费及其他8,564,375.263.5 Sub Total Devt Rel Cost 工程建设相关费用合计(3.1+3.2+3.3+3.4)14,175,297.514工程管理费18,392,322.005财务费用18,490,402.00Total Development Cost 总 计 （1+2+3+4+5)284,802,261.91目 录第一章 概 论11.1项目名称11.2项目地点11.3区域特点11.4建设规模11.5可行性研究范围21.6项目估算总投资额3第二章 项目市场分析32.1#县经济发展趋势分析32.2#县房地产发展概况42.3区域市场分析102.4项目利弊分析11第三章 项目定位及销售预测123.1项目定位123.2销售情况预测143.3销售价格预测14第四章 项目的工程技术方案154.1总平面及建筑方案154.2结构164.3供配电工程164.4给排水工程164.5人防174.6弱电工程174.7主要设备设施174.8交通与停车174.9环境保护17第五章 项目管理与建设进度计划195.1项目运作模式195.2招投标管理195.3工程监理195.4物业管理195.5建设进度计划195.6销售计划20第六章 项目营销和招商方案216.1销售、租赁比例216.2运营策略216.3招商策略22第七章 投资估算和资金筹措257.1投资估算257.2资金筹措277.3资金平衡计划：见下表28第八章 效益分析298.1销售收入、销售税金及附加估算298.2经营成本及费用估算30第九章 项目风险及防范措施319.1市场风险319.2筹资风险319.3销售不确定性风险319.4项目开发的风险329.5成本控制的风险32第十章 结论及建议3310.1结论3310.2建议3323