祥瑞休闲农业与乡村旅游项目可行性论证报告.doc

阳朔县祥瑞休闲农业与乡村旅游项目可研报告目 录第一章 总 论1一、项目项目概况1二、项目研究的方法2三、项目可行性研究的依据2四、项目主要经济指标3五、可行性研究结论3第二章 桂林及阳朔县的基本情况分析4一、桂林自然社会经济概况4二、阳朔县自然社会经济概况7第三章 项目客户分析12一、阳朔县近年游客分布情况表12二、项目客户分析17第四章 开发原则和目标19一、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析19二、项目开发的原则20三、项目开发指导思想20四、项目开发目标20第五章 项目规划方案21一、项目规划指导思想21二、项目规划依据22三、项目规划方案22第六章 项目选址和建设条件23一、项目选址23二、建设条件23第七章 项目功能分区与重点项目建设24一、项目规划范围与空间布局 24二、项目总平面布局图25三、项目综合用地指标26四、项目功能分区261、现代创意农业观光区282、根雕创意博览区213、养生理疗区29第八章 项目开发分期及各阶段目标29一、项目分期建设计划29二、项目第一阶段建设29三、项目第二阶段建设30第九章 项目工程技术方案30一、基础设施建设30二、生态园林工程33第十章 项目环境影响分析34一、环境和生态现状34二、生态环境影响分析35三、态环境保护措施41四、地质灾害影响分析50五、特殊环境影响51第十一章 项目施工组织管理及人力资源配置51一、项目管理体系51二、项目建设阶段划分管理51三、项目责任体系与流程52四、项目安全生产管理52五、人力资源配置53第十二章 项目投资估算及资金筹措54一、项目投资估算范围54二、项目投资估算依据54三、项目计算期54四、项目总投资估算及资金筹措54第十三章、项目财务评价56一、项目财务评价原则、依据及参数 .56二、项目销售收入及税金估算56三、项目财务指标分析57四、项目不确定性分析58五、财务评价结论58第十四章 项目风险分析59一、项目风险因素59二、主要风险对策分析59第十五章 项目综合效益评价60一、 项目生态效益分析60二、 项目示范效应分析60三、项目社会效益分析61四、项目经济效益分析61第十六章 项目研究结论62一、项目研究结论62二、建议62第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称:阳朔县祥瑞休闲农业乡村旅游景区（二）项目地址：桂林市阳朔县阳朔镇十里画廊（三）项目建设单位：广西创新堂工艺品有限公司（四）建设性质：新建（五）建设工期：3.5年（六）项目建设内容及规模本项目拟建于十里画廊景区南大门对面蓝月山庄处，距县城3公里。景区建设单位为广西创新堂工艺品有限公司，技术依托单位为广西根艺美术学会、中国根艺美术学会、广西农业科学院、中国国防科技大学、中国蛇协急危重症医学研究所，暨南大学生物系。景区计划投资12000万元,占地面积160亩。其建设主要内容为：十二生肖迎宾区、根雕创意博览区、现代创意农业观光区、养生理疗区几部分的建设。主要建设规模如下： 1、十二生肖迎宾区：主要有主入口大型根雕大门、生态停车场总面积3000平方米，旅游大巴车位40个、旅游中巴车位50个、轿车为60个。迎宾广场8000平方米，修建喷泉一座、景区标志一座、十二生肖十二座、景区大型广告牌面积80平方米、景区游览平面示意图50平方米、商业配套4间，占地18亩。2、根艺博览区：临时建筑（轻钢结构）22000平方米，主要为500罗汉、根雕历史人物馆等项目占地57亩。3、现代农业观光区：新技术新品种孵化中心（鸟巢智能温室），珍稀种植组培中心等占地40亩。 4、养生理疗区：健康检测理疗中心，健康食品种植基地等占地10亩。（七）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资为12000万元。 2、资金筹措： 项目资金全部由业主自筹。 （八）市场预测：近年来，我县乡村旅游业蓬勃发展，大量广东客源涌入阳朔，乡村旅游、避暑消夏、观景赏花人群不断壮大，为我县休闲农业与乡村旅游的发展带来了无限的商机。2013年阳朔县全年游客量突破1170万人次，发展形势喜人。 (九)效益预测：按年接待30万人次，人均消费300元计算，可实现年产值9000万元，年利润3900万元，预计4年可收回全部投入。 (十)项目进展：已完成项目的可行性研究报告二、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了本项目各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。三、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院国务院关于推进桂林国际旅游胜地建设发展的若干意见；4、桂林国际旅游胜地规划纲要；5、十里画廊总体控制详细性规划；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；四、项目主要经济指标项目主要经济指标一览表 单位：万元序号项目内容 金 额单位备注1项目总投资12000万元（1）建设投资11550万元（2）建设期利息0（3）流动资金450万元2资金筹措12000万元（1）企业自筹12000万元（2）银行借款03年销售收9000万元正常年份4总成本费用4472万元正常年份5所得税1350万元所得税按15%计6年净利润3900万元正常年份7所得税前财务内部收益率 40.5%8所得税前投资回收期3.5年含建设期9所得税后财务内部收益率32.4%10所得税后财务净现值16200万元11所得税后投资回收期4.2年含建设期12总投资收益率43.7%正常年份13项目资本金净利润率 34.6%正常年份14盈亏平衡点(BEP)39.3%五、可行性研究结论1、从桂林经济发展趋势来看本项目的开发，顺应桂林市国际旅游胜地建设的要求，而且对增强区域经济、促进桂林市新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从阳朔县旅游总体规划体系来看阳朔县祥瑞休闲农业观光园项目的开发对阳朔县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。3、从十里画廊景区自身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。4、从本项目开发来看本项目挖掘、反映了阳朔县的休闲旅游特色，既符合国情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第二章 桂林市及阳朔县的基本情况分析一、桂林市自然社会经济概况1、自然地理社会概况桂林地处低纬，属中亚热带季风气候。境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。年平均气温为189 C。8月最热，月平均气温为23C，1月最冷，月平均气温156 C。年平均无霜期309天，年平均降雨量19495毫米。平均蒸发量14901905毫米。年平均相对湿度为7379。全年风向以偏北风为主，平均风速为2?227米/秒。年平均日照时数为1670小时。平均气压为9949百帕。全市总人口493.8万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72万人。桂林自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。桂林风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞奇、石美“四绝”之誉，是中国自然风光的典型代表和经典品牌。“千峰环野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市独具魅力的特色。早在2009年，国家就曾提出建设桂林国际旅游胜地的目标。2009年底国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见出台，其中提出，桂林要打造国际旅游胜地，建设桂林国家旅游综合改革试验区，建设国际旅游目的地和游客集散地，形成海南、云南和桂林“一岛一省一市”国家旅游综合改革三个试验区格局。其发展目标是，2012年到2015年，国际旅游胜地建设全面推进，城市旅游服务功能进一步提升；交通条件明显提升，发展环境和质量明显改变。2016年到2020年，国际旅游胜地基本建成，成为世界一流山水观光休闲度假旅游目的地。经国务院同意，国家发改委正式批复了桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要，标志着桂林的发展已经上升为国家战略。从2012年到2015年，桂林国际旅游胜地建设将全面推进，城市旅游服务功能进一步提升，发展环境明显改善，初步建成在全国具有先进示范作用的旅游管理体制和公共服务体系。2015年到2020年，桂林国际旅游胜地基本建成，成为世界一流的山水观光休闲度假旅游目的地。2、经济情况初步统计，全市地区生产总值1492.05亿元，增长13.3%，高于预期目标2.3个百分点。组织财政收入163.56亿元，增长15.2%，高于预期目标0.2个百分点。完成全社会固定资产投资1462.40亿元，增长28.2%，高于预期目标8.2个百分点。城镇居民人均可支配收入22300元，增长12.2%，农民人均纯收入7328元，增长15.9%，分别高于预期目标1.2和3.9个百分点，城乡居民收入差距继续缩小。居民消费价格上涨3.5%，控制在4%的目标范围内。城镇登记失业率3.9%。万元生产总值能耗下降4%，规模以上工业万元增加值能耗下降12%，主要减排指标控制在年度目标内。城镇化率达41.8%。三次产业结构为18.4：46.6：35.0。 3、发展条件 随着我国农村改革开放不断深入，经济不断发展，西部大开发以及世界旅游业的发展向东方转移，桂林市的观光农业也必然会逐步发展。依托“桂林出水”旅游业大发展的带动，在未来二十年里，必将会欣欣向荣，成为农业与农村经济新的经济增长点和“桂林山水“旅游骨干项目之一。 1、观光农业资源丰富 按照国家旅游局颁发的“中国旅游资源普查规范”(试行稿)中的旅游资源分类，桂林观光农业具有人文景观点、田园风光点、生物景观点、古植物类、休闲求知类、购物类等旅游资源的六大类。 2、越来越多的领导认识和重视发展“观光农业”，农民积极参与发展“观光农业” 桂林市各级政府，逐步认识到发展旅游业带来的巨大效益和它在国民经济中的重要地位，制订了发展规划，旅游项目注重建设，不断完善旅游体系。 在龙脊梯田田园风光景区、月亮山农民导游与民居旅游、溶江果园与新农村观光，大圩毛州生态游等观光农业典型的带动影响下，我市旅游观光农业开始为广大农民所认识。 3、旅游观光农业已为越来越多的旅游者所接受 随着人们生活水平的提高，收入不断增加，常年居住在闹市区及紧张工作的人们，他们在节假日、双休日，向往着大自然的美丽景色、田园风光、宁静悠闲的生活，在进行山水游的同时，还到农村进行观光农业游。兴安县溶江镇随着前两年观光农业游的兴起，开通了“桂林-大圩一日游”、“乐满地-乡里乐-新村”两条旅游专线，年接待游客从二、三千人增到万人以上。平乐县榕津村的农民，看到越来越多的城里人去农村观光游，于2001年4月中旬自办旅游节，展示当地十榕八桂九井十二塘，一渡二河三上岸的美景，吸引了外地5000多名观光者前往；灵州县把握观光农业发展势头，开辟了东、中、西三条旅游线路，近年来吸引了数万人前往观光。4、存在问题 桂林市观光农业目前处于起步阶段，市场仅在局部地方形成。尚存在一些问题:（1）观光农业总体规划尚未编制，有关部门很少加以培植引导，多为中外旅游）者与农民自发参与；（2）在服务设施上不规范，品位档次较低；(3)少数观光农业景点交通不便，客源市场很不稳定；（4）现有的观光农业景点观光的项目比较单一，游客难以尽兴；（5）人们对观光农业的概念、内涵、项目的规划与建设，项目的运作与管理等认识，还需要在实践过程中提高。5、国际旅游胜地建设契机2012年11月28日，经中华人民共和国国务院同意，国家发改委日前批复桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要，这是中国第一个旅游专项发展规划，标志着桂林国际旅游胜地建设正式上升为国家战略。“打造桂林国际旅游胜地，是我们确保与全国人民一道全面建成小康社会的重大历史机遇，也是桂林实现全面赶超的重大引擎”。纲要明确了建设桂林国际旅游胜地的四大战略定位，即：要把桂林建设成为全国生态文明建设示范区、全国旅游创新发展先行区、区域性文化旅游中心和国际交流的重要平台，实现城市功能提升、城乡协调发展、旅游龙头带动、产业全面振兴、以城带乡、产业融合、生态环保的发展格局。据了解，纲要的规划年限为20122020年，对打造桂林国际旅游胜地，建设美丽桂林提出了当前、近期、远期三个阶段性发展目标，并设定了相应的指标体系。到2020年，桂林国际旅游胜地将基本建成，旅游总收入占地区生产总值比重超过1/4，旅游公共服务体系和综合服务功能完备，形成一批有影响力的旅游、会展、文化品牌。交通条件全面优化，服务业增加值比重达到50%以上。二、阳朔县自然社会经济概况1、阳朔县地理情况以风景秀丽著称的阳朔县，位于广西壮族自治区东北部，桂林市区南面，属桂林市管辖，县城距桂林市区65公里。地处东径1101311040，北纬2428-2504。 东邻恭城县、平乐县，南邻荔浦县，西界永福县、临桂县，北与灵川县、雁山区接壤，县域面积1428.38平方公里。正在打造国际旅游胜地。2、阳朔县自然资源阳朔县辖有阳朔县下辖5镇，5乡，105个村（居）委。全县总面积1428平方公里，有耕地2万公顷，全县总人口30万人。辖区内资源蕴藏丰富。【水资源】全县有水资源21.33亿立方米，其中地表水14.5亿立方米，地下水6.82亿立方米。农业用水0.9亿立方米，人畜饮用和工矿企业用水0.16亿立方米，总用量1.07亿立方米，仅为5.02%，尚有95%未利用上。福利镇矮山有温泉1处，水温29.8-31.8，流量每秒2.5-2.68升，尚未开发。【矿产资源】境内矿产资源丰富，已发现的矿藏资源，金属矿有铅、锌、铜、铁、锰、铝土，非金属矿有重晶石、大理石、石灰石等。【动、植物资源】主要动植物有170多种。其中鱼类110种，两栖类7种，爬行类17种，鸟类21种，哺乳类18种。属国家重点保护的野生动物有穿山甲、果子狸、原鸡、蛤蚧、麝等。植物主要有菌类、地衣类、蕨类、棵子植物和被子植物。其中较珍稀的灵香草、青天葵、月月桂、古巨榕、黄兰花、观光木、鸡屎杨梅、竹柏、长枝油杉等。用材林以松、杉、毛竹为主，经济林以油茶、油桐为主，水果以沙田柚、柑橙、金桔、柿子、板栗为主，粮食作物以水稻为主，油料作物以花生、芝麻、油茶为主，经济作物以甘蔗、青麻、槟榔芋为主。【旅游资源】阳朔县有丰富的自然景观和人文景观。自然景观主要是山、水、岩洞、古榕等；人文景观主要是亭、台、楼、阁、石刻等。全县可供观赏的大小山峰数百座，一条十分诱人的漓江河，30多个岩洞，10多处楼台亭阁，近百处石刻，一株令人流连忘返的千年古榕。分5大景区、150余处景点。1986-2002年，新开发的著名景点有莲花洞、碧莲洞、聚龙潭、世外桃源、刘三姐水上公园、滨江公园、蝴蝶泉、遇龙河、田家河等。【作物资源】阳朔县素有“金桔之乡”美称，全县现有金桔15.8万亩，产值13.5亿元，且还呈迅猛增长趋势。白沙镇、葡萄镇等北部乡镇是阳朔县较大的金桔初加工基地和鲜果集散地，年产470000吨，金桔产业已逐渐发展成为阳朔县的支柱产业。其他经济作物植有沙田柚9.1万亩，砂糖橘1.6万亩，黄皮果2.33万亩。淮山9.4万亩，苗木花卉5500亩，总面积达4万亩，产值2.65亿元，。4、社会经济情况在桂林国际旅游胜地建设中，阳朔县发挥了中部城市的重要作用，曾有桂林山水甲天下，阳朔风景甲桂林之美誉。经济发展势头良好，产业结构进一步优化。2009年全县生产总值完成21.65亿元，比上年增长（下同）14.2%。其中：第一产业完成10.14亿元，增长9.7%；第二产业完成3.33亿元，增长24.6%；第三产业完成8.18亿元，增长15.7%。三次产业比重为46.8：15.4：37.8。地方财政收入1.042亿元，增长46.1%，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，比全省平均增速17%高5.5个百分点。农民人均纯收入3336元，增长16.6%。社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县金桔外销47.2万吨，增长6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。葡萄镇工业园区建设步伐明显加快，该镇工业园区占地面积已达3800亩，有50多家环保型企业落户，其中规模企业6家，年创税收600万元。2010年11月，该镇特别成立了工业园区联合党支部，促进企业保持着良好的发展势头。园区内的桂林市华士茶制品有限公司已荣获“广西工业旅游示范点”称号，填补了该县工业旅游的空白。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数921.34万人次，比上年增长15.4%；实现旅游收入 81.3亿元，增长18%。5、基础设施建设情况城乡建设进一步加强。一是新城区基础工作稳步推进。完成征地搬迁各项基础数据建档、主次干道桥梁命名等工作，编制土地返还安置初步方案。计划一期实施的4条主次干道完成施工招标，二期实施的6条主次干道完成初步设计编制和专家评审，防洪排涝及水系工程方案设计通过专家评审，桥梁工程完成初步设计编制，搬迁安置小区、行政中心区、管道燃气、电力等项目的规划和施工设计正克服各种困难努力推进。总投资8307万元的新城区给水系统工程、总投资4992万元的新城区污水处理工程项目相继开工建设，进展顺利。二是城乡规划、土地管理工作不断加强。阳朔县城总体规划（2012-2030年）修编工作基本完成，完成了县本级和9个乡镇新一轮土地利用总体规划修编，完成了白沙镇总体规划和福利、兴坪两个镇的控制性详细规划方案编制，基本完成250个村庄规划编制，为城镇建设提供了保障。全年争取项目建设用地指标4289亩，是全市争取指标最多的县，其中征转分离指标超全市其余11个县的总和。审批建设项目258项，总建筑面积77.6万平方米。建立违法用地、违法建设共同监管机制，查处违法占用土地案件34起，面积3.7万平方米；查处违法建筑77处，面积3.1万平方米。三是基础设施建设不断完善。投资650万元，完成了县城区生活垃圾处理场渗滤液调节池的整改并正式投入使用，生活垃圾处理率98%；完成县城13座公厕改造，新建乡镇旅游公厕8座；投资750万元，完成抗战路、蟠桃路、叠翠路、芙蓉路、天马路、公园停车场至党校路口等县城污水管网改扩建3650米,污水处理率达96%。城镇人均绿地面积7.6平方米,人均居住面积比上年提高2平方米。基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。6、阳朔县旅游发展定位阳朔县围绕构建国际旅胜地，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造广西旅游强县为目标加快发展旅游业。一是加大旅游业开放力度。高水平编制阳朔县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有酒店规模档次，启动12家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展休闲旅游经济。二是加快旅游品牌建设进程。支持旅游企业转型升级，指导帮助酒店加星、景区升级，力促悦榕庄、刘宇一艺术中心等高端酒店年内建成试运营。启动遇龙河夜游工程，进一步规范兴坪杨堤景区、十里画廊景区、遇龙河景区运营管理；完成漓江下游整治，实行公司化封闭管理，加快推进兴坪特色旅游名镇建设。创新形式，加大旅游宣传促销力度，多渠道、深层次稳定并拓展高端客源市场，提高旅游质量和效益。三是加强旅游市场规范管理。大力宣贯国家、地方、行业标准，综合整治旅游市场，坚决打击尾随兜售、抢客行为，坚决打击“飞车党”，坚决打击排筏非法营运、扰乱景区经营秩序等行为。加强对旅游从业人员尤其是乡村导游的教育、培训和管理工作，杜绝对待游客粗心、粗鲁、粗暴现象，加强对旅游行业的规范化、法制化、标准化管理，有效推进旅游服务和管理与国际接轨，把旅游业办成阳朔老百姓和游客满意的幸福产业。四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以阳朔瑞盛旅游休闲世界、悦榕山庄、香樟华苹为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。7、招商引资情况阳朔县委、县政府坚持走科学发展观道路，着力打造“三高一强”(高端景点景区、高端宾馆酒店、高端服务技能，描准国内或世界级500强目标)项目。经过不懈地努力，新加坡瑞盛集团投资的阳朔瑞盛旅游休闲世界等国际国内著名项目成功落户阳朔。在建项目中,印尼大马集团(世界500强企业)香樟华苹项目已初具规模，即将面世;新加坡悦榕集团(世界500强企业)悦榕山庄项目正在加紧建设。阳朔县超五星级酒店河畔度假酒店(广东超前列酒店)一期成功推出并取得良好效应，目前二期建设顺利。通过坚持走“三高一强”的道路，阳朔县正朝打造世界旅游胜地的目标前进。阳朔县紧紧围绕打造世界级旅游胜地目标，旅游产业发展由观光型向多元复合型转型、由粗放型向集约型转型、由规模数量型向规模质量效益并重型转型，旅游、招商工作相互结合，不断丰富旅游产品，提升旅游服务质量，旅游业保持良好的发展势头。一是强力推进旅游基础设施建设。投资7000万元的迎宾画廊、投资6000万元的石马六十米大道已竣工并投入使用。阳朔漓江公园、十里画廊景区完成1.5亿元基础设施投入，预计2014年可封闭试运营。此外，加强对新加坡瑞盛旅游休闲世界项目、龙头山旅游住宅综合开发项目、香樟华苹、月亮弯湾旅游休闲度假村、丽水休闲度假村、悦榕山庄等一批重点旅游招商项目协调服务，加速项目推进，加大旅游发展后劲力。二是开展旅游服务质量提升年活动，加强旅游市场管理，改善投资环境，加大对漓江竹筏综合整治力度，成效显著。8、交通阳朔县城距桂林市65公里，有二级公路相连，南至柳州、南宁、北海，东南可达梧州、广州，阳朔至广州的二级公路全线贯通，桂林至梧州高速公路已通车，在阳朔境内有葡萄、白沙、高田三个出入口，沿高速公路可以直达桂林城北滨江区、南洲岛旅游度假区。水路运输上至桂林，下达平乐、梧州、广州，可常年通航，县内有码头5座；铁路运输可依托桂林通往全国各地，桂林市铁路北接京广复线，南连黔桂、桂柳动脉，可直达国内主要城市。民航可依托桂林两江机场与国内、国际大中城市相通，桂林两江国际机场现已开通航线50多条，可直航北京、广州、上海等城市，设计年旅客吞吐量为1000万人次，从广州乘飞机至桂林只要45分钟，方便快捷。铁路方面，在建的贵广铁路通过阳朔县并设站。第三章 项目客户分析20082009201020112012核心市场境 内两广、京湘、长三角、两广、京、豫、湘、长三角粤、长三角、 京、湘、赣、两广粤、长三角、京、两广、湘、川、赣、粤、长三角、京、赣、黔、两广占客源总量 核50%以上境外台港、泰、 马、韩、 日台港、泰、 马、韩、 日台港澳、 马、泰、 韩台、港、马、 泰、韩、日、 新台、港澳、 马、泰、韩占境外客源总量90%以上重要市场境 内闽、湘、 鄂、鲁、 川、琼长三角、闽、鄂、鲁、 川、琼皖、鄂、 鲁、闽、川琼、滇湘、鲁、鄂、 川、闽、豫琼、滇湘、鲁、鄂、 川、闽、豫琼、滇占总量25% 左右境外欧美加欧美加欧美加欧美加东南亚、韩占境外客源 总量5%左右一、阳朔县近年游客分布情况表阳朔县的客源以境内市场为主，境内游客人次占接待游客总人次的85%，以上，境内市场又以两广、长三角及华北、湖南、湖北地区为核心和重要客源地；境外市场以台港澳、东南亚为主。（一）休闲旅游度假客户分析根据休闲旅游度假市场的客户性质，可以分为以下两大类：1、私人休闲旅游度假类人均GDP水平是确定消费层级的基础。中国人均GDP在2003年超过1000美元，2005年达到1700美元。国家统计局数据显示，到2006年底，人均GDP已经超过2000美元。人均GDP在2000至5000美元之间属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。目前，我国地区差异、城乡差异、阶层差异已经全面凸显。由于收入差距较大，中高收入阶层形成了相当大的群体，且中高收入中层次分化非常明显。中国人口基数大，每一个高收入的阶层，都形成了相当大的市场消费规模。他们对于旅游度假消费的市场需求，正在成为整个旅游产业必须面对的市场导向。即使是千分之一比例的顶级富豪，该阶层的购买力也是一个天文数字。中高收入阶层的消费能力和消费总量，在整个旅游产业中间占的比例将会越来越大。中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游产业进入升级更新的新时期，这一时期的主要特征就是旅游的休闲化提升。旅游发展的休闲提升，既包括旅游目的地、区域旅游产业，也包括旅游产品、旅游项目及旅游配套。它是以旅游产品的休闲提升为基础，进一步形成区域系统和产业链的休闲提升。休闲可以成为出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游区本身。在这种旅游产品休闲化的趋势下，私人休闲旅游度假类客户可以细分为休闲旅游和休闲度假两类。（1）私人休闲旅游类l 居民休闲旅游市场此类市场主要以家庭、朋友为组合，以自费消费为基础，以节假日或周末出游为重点。在所有居民中，出游时间在1天以上的以中高收入居民为主。以收入划分的居民休闲旅游市场收入类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成低收入居民消费能力低节假日或周末居住地附近的低价旅游景点自助农业人口的大多数及城市人口的小部分中低收入居民消费能力有限节假日或周末短途或近程旅游景点，多以一日游为主自助、跟团农业人口的小部分及城市人口的中下层收入者中高收入居民消费能力较高节假日或周末中近程、时间在3至7天的旅游景点自助、跟团农业人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消费能力很高自由时间较长的休闲旅游景区或度假区自助城市人口中的高收入者青少年和老年休闲旅游市场年龄层消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成青少年市场青少年成长所需费用的投入常被置于家庭开支的首位寒暑假期冬夏令营、红色旅游、高校旅游、素质训练营等学校或机构组织学校、青少年宫等机构组织银发市场消费能力较强自由，且时间充裕对景点、酒店、餐饮、交通以及导游服务的质量要求高，该市场属高端产品市场组团行政事业单位、社区老年活动等l 特种专项休闲市场主要以个人爱好为基础，由各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种休闲也正在快速壮大。类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成自驾游经济实惠型占绝大多数，主要消费项目为门票、住宿和用餐节假日或周末，频率较高居住城市周边的景区，或长途越野，或驾车控险旅游以亲朋好友结伴同行的家庭自助旅游为主包括白领、教师、商人、自由职业者等，多以20至40岁的中青年旅游者为主户外运动休闲所有费用均采用AA制节假日或周末山地：以郊游、自行车游、登山游、漂流等为主要内容；水域：以帆船、帆板、潜水、冲浪、赛艇等为主要内容；飞行：以高空跳伞、滑翔伞、私人飞机驾驶等为主要内容网络化召集或朋友结伴出行，无导游安排以20 到40 岁、收入在3 000 元以上的人群、学历较高的人群为主生态休闲观光与休闲相结合，停留时间较长长假以生态环境为基础，如自然山水、森林等组团或自助偏好自然山水、养生休闲的人群乡村休闲消费不高，旅游加观光周末或节假日观光农业、农家乐等自驾车城市人口中的有车族（2）私人休闲度假类休闲度假在中国是个新事物，一种新的社会生活方式。根据消费者休闲时间的长短，休闲可以分为以下三类：第一类：大闲，时间比较长一点，比如带薪休假、年假等；第二类：中闲，基本上是目前“五一”或“十一”黄金周的概念；第三种：小闲，即周末双休日。休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验，人均GDP超过1000美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅局限于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。人均GDP达到3000美元时，度假需求才会普遍产生。因此，从总体来看，我国旅游产业已经进入到休闲需求急剧增长的时期，部分人均GDP较高的发达省区已经进入了休闲度假需求产生的阶段。度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求，这类需求的满足必须由市场提供一套新的产品供给来解决。从客户层面来看，休闲度假具有以下相当明显的消费特点：l 一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间l 消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双休日期间l 复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高l 指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常集中l 对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵游客类型居住方式度假时间群体特征出游方式短期（12天）入住酒店周末当地客户为主，近程旅游，多为利用双休日的时间休闲放松乘车或自驾车中期（37天）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋节假日以度假区周边地区客户为主，利用黄金周等长假的时间乘车或自驾车长期（7天以上）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋带薪长假或时间较长的自由假期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度假建筑物的购买者，按自身需要不定期度假自驾车为主2、公务消费类公务旅游近年在我国取得了长足的发展，在一些旅游业较为发达的地区，公务旅游已显现出旺盛的生命力，呈现出良好的发展势头，逐步成为重要的旅游产业形态，并为地方社会经济发展发挥着越来越显著的作用。在我国加入WTO以后，公务旅游将具有更好的发展机遇、更大的发展潜力。（1）公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸易特点，根据业务活动情况自行办理食宿和游览；有的是由业务接待方安排洽谈和旅游活动；还有的是委托旅行社综合安排服务。公务休闲旅游市场的主要内容包括：l 商务休闲旅游市场：以企业接待为主体，形成商务交流的休闲消费需求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费较大；l 会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会展产业相互作用的必然产物，市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行奖励，增强员工的荣誉感，加强单位的团队建设，用公费组织员工进行的旅游。在欧美盛行多年，近年来在中国也日渐受到企业的重视。l 公务休闲旅游和私人休闲旅游之间有着很多的联系，就需求而言，两者在某些方面有重叠，也有差异。比如，在一天的工作结束之后，公务消费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排各种休闲旅游活动；许多公务消费类的旅行者都会携带他们的家属随行，这些随行人员在整个或大部分行程中可能是私人休闲旅游者。另一方面，两者在需求方面也存在差异。私人休闲旅游公务休闲旅游谁付费旅游者公司或机构，个体商务旅客自付费用谁来决定目的地旅游者公务旅游的组织者、公司客户所在地，组织者通常会考虑会议代表的意愿旅行时间通常是在节假日或周末全年（从周一到周五），避免在7、8月份举办重大活动旅行前期准备提前1个月或几天不等有些公务旅行的准备非常仓促，重大会议要提前几个月甚至一年以上安排谁旅行任何有闲暇和有钱的人那些工作中需要旅行的人以及各协会的会员，一些公务旅客有不参加工作的配偶陪伴目的地任何地方海滨、城市、山区以及乡村等主要是在经济发达地区的大中型城市，一些会议和培训是乡村举行，奖励旅游的目的地和高档度假旅游目的地相同（2）公务休闲度假类公务休闲度假类以商务会议、培训以及政务会议的形式居多。许多奔波于各地的商务人士，工作中的压力非常大，如果能从日常安排中抽出点时间放松一下，可以算是最大的享受。于是，开会成了放松的最好时机。许多会议的组织者都意识到了这一点，会议进程之外的安排，正在从吃喝旅游转向休闲娱乐。安排度假正在成为各类会议营销的主要手段，度假村也正成为各企业会务人员普遍欢迎的对象。二、项目客户分析项目的开发具有丰富的自然资源和历史人文背景，可利用的旅游资源很多，对外交通也比较便利，景区生态系统保持良好状态。无论是私人旅游度假，还是公务旅游度假，都非常适合。因此，本项目的目标客户定位可按以下五个层面来进行细分：1、从客户消费水平来看（1）第一类客户是都市高端消费阶层诸如国际政要、影视明星、企业高管、富豪等，消费能力很强，追求高品质生活，私密性要求高。这一群体的社会影响较大，他们的行为往往表现出一种气派，他们的需求往往表现为对特权和效率的要求。这类客户是市场的最上层，往往会产生较大的购买行为，是本项目产权式度假屋的主要潜在买家。通过别墅、产权式度假屋等产品最大限度地留住客户，特别是该类影响力较大的客户。抓住他们就可以引起大众的关注，因此，该类客户是本项目客户的重要来源。（2）第二类客户是一般的经理人和白领这一类客户实际上是旅游市场的主体，他们处于中高收入地位，消费能力较强。他们对旅游度假产品的要求也较高，希望得到的是增值性的服务，这类客户是本项目客户的主要来源。与第一类客户不同，他们对于度假区的物业购买意愿不强