物业公司执行方案样本.doc

前 言首先，感谢远洋航港开发商-XX总对本企业前一阶段工作认可。经过双方数次沟通，在本案营销方面已达成了初步共识。其次，本企业对该专案有了更深入了解和认识，同时也有信心凭借本企业丰富操盘经验，必将能使本项目一举炒作成功！最终，为了使远洋企业高层领导，对本专案下一步具体运作有更全方面、具体了解，本企业特将具体营销推广实施案在双方还未达成最终合作之前提交，方便开发商参考决议！该营销推广提案意在表现以后推广实施策略，其中相关专案相关营销定位等已在上次提交“整合营销战略书”作了相关叙述，在此则不在赘述。一、专案营销推广专题思绪（一）提炼关键概念、检讨案名诉求我们研判本案关键概念为“品质感”。在营销策略上，突出本案“虽小犹精”特点。在专案案名上，为表现以上特点，提议结合项目市场定位及本身优势重新命名。提议案名有：“远洋绿苑”、“柏涛雅苑”、“怡翠庭居”。（二）营销推广专题思绪按本企业前次呈交远洋航港项目整合营销汇报总体指导思绪，远洋航港项目营销经过塑造住宅高品质，精品楼盘形象。在价格方面经过“高价格彰显高品质，高品质支撑高价格”，使品质和价格相得益彰，也可促进开发商利润最大化。在本案营销推广上，提议经过有步骤、有策略、相关键推广方法达成最好销售效果。具体思绪为：首先是为本专案聚集人气；其次是炒作人气、炒作商机；最终再经过对专案商业街炒作及住宅部分包装推广形成互动式营销。（三）销售战略思绪整体销售战略指导思想：短、平、快。表现速战速决销售策略，达成项目利润最大化目标。二、专案商业街包装和推广（一）炒作策略营造专案之营销亮点，形成独具特色、差异化竞争优势。具体有：1、有优美景观小广场营造。如：喷泉、高大树木、花坛2、加强商业街内小品营造，增设休闲椅、儿童游乐设施等等，抓住广场现在尚不含有流住人流空隙，吸引更多人到此游玩。3、有吸引人气远洋影剧院开辟。如：在专案门前广场基础完工后，经过无偿露天电影使这一场所在短期内成为大家消夏纳凉好去处，定时（如每间隔一天）组织播放一次。在影片未播之前先播放本专案广告宣传片，在较短时间内可聚集大量人气，再结合商业街炒做完善这一地方商业配套，使休闲和商业有机结合，从而相互促进，经过大众传输效应，使本专案达成未销就哓效果。4、开展“买住宅，送商铺经营权”促销活动，让部分用户在一定时间内能无偿经营商铺，此举一则能够提供相关配套服务，向公众展示此处生活配套，二则亦可经过送商铺使用权促进住宅销售 （二）包装策略依据对本专案竞争对手调查，发觉其商业门面即使销售情况尚可，但却是冷气横秋、空空荡荡。而本专案商业部分则要避免这种现象，要给投资者于投资前景空间构想，那么怎样包装显得至关关键。首先，是依据专案商业街计划作一个大致业态功效划分。如：餐饮、便利店、影音店等。其次，对每种业态划分后，结合本专案以后确定标识及色彩进行统一命名及包装。如“远洋便利店”“远洋干洗店”“远洋影音超市”。最终，是经过销售人员现场讲解，分析其市场成熟后所带来丰厚投资价值达成旺销目标。（三）推广策略因为该片区现在所开发项目，全部未进入入住阶段，所以生活气息尚不浓郁。对于本专案商业门面，是出租亦或出售则是显而易见，所以针对本专案商业街推广只要能结合以上两点，将人气炒旺必将能带来商机，从而使本案商铺销售达成很好市场佳绩。三、专案住宅部分营销推广 （一）包装策略（略，见“远洋航港整合营销战略书”）（二）媒体策略在本案媒体选择上，我们是依据对置业者对媒体市场接收及反应效果（见下表）来作为依据。综合以下多个含有较强优势媒体，形成本案差异化立体营销。 媒体受众率调查即项目覆盖范围内用户对各类媒体信息接收反应、获取楼市资讯关键渠道调查，如电视广告、网络、户外广告、多种报媒。（见下图）结论：经过相关调查，我们发觉目标消费群获取楼市讯息渠道多样，营销和消费者距离越近、越直接，其营销效果越好。 媒体关注率分析 结论：经过相关调查，目标消费者最常关注报纸媒体依次是晨报、晚报、日报、商报，不过部分新兴报纸也逐步受到大众关注。在本案媒体组合上，经本策划组慎密讨论分析，再结合本项目标具体情况，决定本案广告媒体关键选择报纸、电台、户外和车身广告等广告媒体。各阶段广告投入及广告诉求，则是本案媒体选择前提。在广告媒体具体选择上，报纸广告媒体选择重庆晨报、户外广告关键是两路镇片区户外广告、而路牌广告关键是指楼盘周围部分指示性口号、公交车车身广告提议选5辆两路解放碑路线公交车，2辆江北区范围内公交车、电台广告媒体选择重庆交通台。（三）推广方法及费用预算1、各阶段推广方法导入期：（.8至.9）阶段广告形式以软文报道为主，强调这一区域升值潜力和在潜移默化中改变大家居住理念，并辅以部分硬性广告树立本项高品质形象，在消费者心目中树立起“精品楼盘”这一概念。此阶段以户外广告、车身广告、路牌、电台及软性新闻报道为关键广告媒体，树立起项目标高品质形象。广告专题： 新城市主义和健康住宅 八月份广告计划8月11日至8月31日：车身广告、户外广告、路牌广告同时进行，估计这类广告费用11万；8月18日至8.22日、8月24日至8月29日：每七天一至周五，交通台每天五次十秒广告套播，估计这类广告费用0.44万元；8月29日：利用晨报地产专刊将本项导入市场，采取半版软文形式，以突出空港片区升值潜力和健康郊居模式及本项高品质形象为专题，广告诉求关键为“空港，一片颇具增值潜力热土” 、“远洋航港郊居时代/新城市主义精品之作”， 这类广告预算费用2.8万元。8月14日、19日、22日、26日、29日：每七天二、周五开设远洋影剧院，利用播放出色电影来聚集广场人气，同时开设夜间销售。此活动预算费用0.35万元。 九月份广告计划车身、户外、路牌：9月1日至9月30日：车身广告、户外广告、路牌广告连续整月，这类广告预算费用7万元。电台：9月1日至5日、7日至12日、15日至19日、22日至26日、29日至30日：交通台天天五次十秒广告套播，估计这类广告费用0.96万元。报纸：9月12日晨报半版仍以软性诉求为主，突出该区域发展潜力和引导新房住模式；9月19日晨报半版以硬性诉求为主，突出本项高品质形象，和健康生活模式；9月30日晨报整版以硬性诉求为主，展示本项关键卖点及开盘信息。这类广告预算费用11.2万元。剧场：每七天二周五远洋影剧院播放电影聚集人气，在间隙时间段播放楼盘形象广告片，同时配合夜间营销；这类活动预算费用0.63万元。强销期(、10)此阶段广告形式以硬广告为主，以本项关键卖点直击目标用户。此阶段在广告媒体上仍选择户外广告、车身广告、路牌及报纸，实施媒体选择和导入期媒体大致相同。车身广告、路牌广告和户外广告继续实施，但广告诉求应该有所调整，使其和广告保持步调相同。 十月份广告投放计划车身、户外、路牌：车身广告、户外广告、路牌广告连续整月，这类广告预算费用7万元。电台： 交通台在每七天一至周五天天五次十秒广告套播，这类广告预算费用1.01万元。报纸：10日、17日、24日，晨报半版采取软硬结合策略，突出本项关键卖点。广告诉求为：“绿意人居，健康人生” “亲情物管，爱心呵护” “繁荣和宁静共享，绿意和健康兼得”， 这类广告预算费用8.4万元。剧场：每七天二、周五举行远洋航港剧场，这类活动预算费用0.63万元。开盘仪式：10月1日举行开盘仪式，此活动预算费用1万元。续销期（、11）此阶段在广告媒体上选择户外广告、车身广告及路牌媒体。车身广告、路牌广告和户外广告继续实施，但广告投放量有所减弱，广告诉求应该有合适调整，使其和广告策略保持步调相同。 十一月份广告投放计划 车身、户外、路牌：车身广告、户外广告和路牌广告连续整月，这类广告预算费用6万元；剧场： 每七天二、周五开设远洋航港影剧院，这类活动预算费用0.56万元。2、推广预算总费用各类广告、活动总计预算：56.15万元售楼部装修费用：计20万看房车（租赁）费用：计5万其它活动费用：计15万总计：96.15万元 结语：以上为本企业针对本案推广方面营销策略及媒体选择、费用估算。在实际操作过程中，我们将以“最优化推广组合方法达成利润最大化实现”为目标，实现真正意义上双赢！重庆XX物业顾问 二OO三年七日十日