物业公司管理交接方案样本.doc

中海物业阳光海岸物业管理交接方案二六年三月三日目 录第一部分 项目基础情况.3第二部分 管理服务思绪.4第三部分 管理模式、组织架构和人员编制.5第四部分 物业管理服务费.7第五部分 弱电系统功效配置及技术要求.9第六部分 职员培训和考评.15第七部分 档案资料管理16第八部分 会所经营和管理.18第九部分 小区文化建设19第十部分 装修管理.23第十一部分 业户投诉处理27第十二部分 安全管理.28第十三部分 园林绿化和养护.37第十四部分 清洁卫生管理.40阳光海岸是广东龙光（集团）继成功开发阳光雅轩、金禧花园等多个楼盘后，斥20亿元巨款开发又一个集居住、休闲，娱乐、购物于一体大型高级综合小区。小区总用地面积460亩，总建筑面积约70万平方米，该项目不管是从建筑本体立面形态，使用功效、到隶属设备设施设计、配置和施工均融合了现代化住宅小区优异设计理念和技术。尤其是作为汕头市唯一一个“引活水、造环境”小区，阳光海岸被评为“国家级健康生态住宅”，其超前计划设计更是行业一大创新。小区目标用户定位为汕头市私企老板、政府公务员及企业金领等高收入、高素质人群，所以也对小区日常管理提出了更高要求。怎样配合及指导龙光物业管理企业做好阳光海岸物业管理工作，对我企业即是机遇、又是挑战。我们将在传统物业管理基础上，以一个新高起点计划阳光海岸物业管理项目，在引进中海物业在全国成熟、优质管理模式同时，将以更高管理工作水平实施物业管理操作，最终确保高质量稳定地向业主提供物业管理服务。所以，我们经反复地研究和讨论，针对本项目特点制订了一套物业管理方案，以期用优质管理，完美服务，为业主发明一个安全、整齐、宁静、便捷居住环境，让阳光海岸成为汕头乃至粤东地域名符其实高级精品住宅小区、标志性建筑。第一部分 项目基础情况一、小区总体情况阳光海岸在汕头市长平路和黄山路交界处，发展定位为粤东地域最大高级住宅小区。整个项目用地面积460亩，总建筑面积696494平方米，其中：住宅527044平方米、商铺面积22962平方米、地下室面积126753平方米、会所面积4589平方米、架空层面积2646平方米，其它还有小学、幼稚园、肉菜市场等共12500平方米。小区设有多个地下停车场。二、阳光海岸关键设备设施情况 阳光海岸拟配置设备设施关键有：1、 供配电系统；2、 给排水设备；3、 电梯（日立）84部；4、 消防报警系统；5、 闭路监控系统；6、 停车场管理系统；7、 一卡通门禁和可视对讲系统、家庭安防系统；8、 周围防范系统；9、 电子巡更系统等。三、阳光海岸水景取水设备1、 潜水泵（WQ2445-606-200）4台；2、 潜水泵（WQ2445-606-201）2台；3、 真空泵（SZ-1）2台；4、 电机（Y132S-4）2台；5、 电动葫芦1套。第二部分 管理服务思绪中海物业之所以能成为业内翘楚，不在于过去取得了何种成就，关键在于不停探索并求新求变，形成了自已独特管理特色及管理思绪。阳光海岸总体计划设计决定了物业管理关键性，探索阳光海岸物业管理新模式，对于推进楼盘销售和物业增值，满足作为受益主体业主服务需求含相关键现实意义。我们经过对阳光海岸管理模式进行了反复探讨，最终以“创精品服务，全心全意满足用户需求”目标为导向，确立了阳光海岸物业管理思绪：- 紧密围绕“服务业主、报效社会”关键理念，提供“精品服务”优质产品；- 提倡“以业户为中心”步骤管理思想，建立以步骤为基石业户需求价值链；- 提倡科学管理和专业服务，规范管理服务行为；- 致力于和业主建立平等现代契约关系，推广“非接触管理、零距离服务”服务理念。在日常管理服务中，我们还将：- 采取整体管理和专业管理相结合措施；- 强调成本控制意识和成本管理程序；- 强调维修资金效能管理和维修计划科学实施有机结合；- 强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善；- 确保公众服务规范化和特约服务个性化；- 确保配套设施不停完善和商务服务日臻完美；- 致力于培养职员专业素质和小区全员参与意识；- 致力于共用设施、设备连续改善和功效提升；- 致力于文化功效提升，塑造符合现代文明理想居住环境。 第三部分 管理模式、组织架构和人员编制一、阳光海岸管理模式结合阳光海岸管理要求，实现“为业主节省每一分，让业主满意多一分”管理理念，依据阳光海岸业户定位、楼宇设备设施自动化程度、和阳光海岸所处地理环境，拟采取“以业户为中心，以服务品质为导向”经营管理模式。按管理方案制订整年工作计划制订整年成本指标和业户满意度指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考评，确定业绩用户满意度不达标用户满意度及成本均达标成本指标不达标奖金否决给奖励奖金否决 二、阳光海岸管理处组织架构管理处主任 副主任 漾日绿洲浪琴湾畔协和水岸 保安队客服中心机电组水务组保洁组绿化组 50人4人11人25人4人6人 第四部分 物业管理服务费物业管理收费和其它行业比较而言相对较低，收入起源较少，怎样节省每一分钱显得十分关键。为此，在阳光海岸管理上，管理处要充足发挥财务管理在成本管理和成本控制方面职能，从加强计划、统计、成本考评等步骤入手，降低多种无须要开支，杜绝浪费，在连续提升管理服务质量同时有效降低管理成本。一、财务管理财务管理是物业管理正常运行“生命线”。物业企业和管理处应严格实施国家、广东省及汕头市相关物业管理财务管理要求，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金良性运作。（一）财务管理基础标准1、实施“开放管理”，定时向业主公布管理处财务收支汇报，增强管理透明度，接收业主监督； 2、坚持“取之于民，用之于民”基础标准。 （二）财务管理方法设置财务管理机构，加强财务管理职能。管理处设会计、出纳和收款员等专、兼职财务人员，负责管理处财务管理工作。建立规范、透明财务体系。1、依据阳光海岸实际情况，制订切实可行财务管理制度，并严格实施。2、企业本部对阳光海岸物业管理处财务工作定时进行检验，每十二个月定时对财务帐目进行审计。3、管理处财务工作由管理处主任主管，凡包含管理处资金使用，除较大金额（500元以上）需汇报企业领导外，一律由管理处主任签字审批后方可使用。4、管理处每六个月向广大业主公布一次收支帐目。5、管理处于每十二个月初制订当年物业管理费预算汇报，并提交企业审批，经同意后实施。二、物业管理服务费在物业管理经费收支上，将“取之于民，用之于民”作为物业管理服务费收支基础标准。收入方面，果断按协议中确定价格及汕头市国土房管局、物价局等政府部门定价标准实施；支出方面，以服从全体业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核实，量入为出，合理使用”资金管理标准，并采取必需增收节支方法，在降低管理成本、提升服务质量同时，确保资金合理使用，实现物业管理在较低收费条件下高效运行。阳光海岸物业管理服务收费：多层住宅：按建筑面积0.65元/平方米.月；小高层住宅：按建筑面积加电梯运行费用：一层0.70元/平方米.月、二层0.75元/平方米.月、三层0.80元/平方米.月、四层1.05元/平方米.月，五层以上每层递增0.05元/平方米.月；商铺：按建筑面积每个月每平方米1.80 元；写字楼：按建筑面积每个月每平方米1.20元；别墅：按叠合建筑面积1.40元/平方米.月；因乙方原因空置房按物业管理服务费和电梯运行费用全额收取；车位管理费：60元/月.车位 三、物业管理服务费及代收代缴费用收取 （一）管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用收取。对于部分在交费时间上有困难业主，采取节假日照常办公、预约上门服务形式，方便业主交费，提升费用收缴率。 （二）在费用收取方法上，管理处于接管早期采取人工收费和电脑划帐同时进行，努力争取尽可能降低现金收取，提升收款工作效率。 （三）对于极少数欠缴管理服务费用业主或租户，采取电话催交、发催款通知单形式进行催交，必需情况下管理处主任、用户主任进行上门造访，敦促其交费。对于拒不交纳，管理处可采取必需法律手段作为催缴方法，以确保全体业主利益。第五部分 弱电系统功效配置及技术要求一、闭路电视监控系统（一）监控位置： 整个小区设一监控中心，前端设备要求合理部署，降低监控死角，以下位置应做为关键监控区域：1、人行、车辆出入口；地下车库直接通往地面安全通道口。2、电梯轿厢；一层梯间前室（大堂）；小区外围。3、地下车库内；监控中心内设一专用广角摄像枪。4、小区内关键通道、区间公共路道；景观水域水面；广场。 （二）相关要求：1、采取16画面数字硬盘主机（DVR）及矩阵主机作为闭路监控系统中心控制设备。带电子地图等辅助功效。2、摄像枪解晰度不低于480线，关键部位应提升至520线，使用小于0.01Lux低照度彩色摄像枪；外围及光线不足区域应加装红外线夜视装置。3、录像资料贮存时间不低于7天。4、传输距离超出300M以上，视频信号、云镜控制信号要求采取数字传输方法，经解码器解码后用双绞线输送；对距离较远区域，可用光纤传输。5、系统和报警联动（包含和周围防范红外报警）报警时，监控中心能将报警画面自动切换到专用监控器（电视幕墙内等离子电视）。6、各终端设备电源AC220V由监控中心分区域控制；各摄像枪电源采取开关电源。7、全部16画面（路）DVR采取实时录像方法；配用19”三星或飞利蒲显示器；并组成一电视幕墙；电视幕墙配一42”等离子电视（三洋PDP-42W5CT或三星）作为监视器，其画面显示和矩阵主机配用显示器显示画面同时，电视幕墙预留二、三期。8、监控中心设一操作台，操作台应包含门禁可视对讲终端设备、停车场管理监控终端（授权发卡在物管中心）、保安通讯指挥中心设备及监控终端主机和显示器、键盘等。9、系统有视频丢失报警及显示功效，配UPS。10、监控中心设备及终端设备应采取高质量优质品牌产品。11、采取矩阵输出，全部监控画面可任意路切换到等离子监视器上。12、提供一个统一控制平台，经过此控制平台可完成全部监看图调用、设置、录像、回放、矩阵切换、云镜控制等功效。云镜控制提供鼠标控制和带液晶显示矩阵键盘操作两种方法，可经过任一个方法完成对全部云台/镜头快速控制。13、系统稳定、可靠性及数据安全性。二、公共广播系统1、按景观设计图纸要求进行选型。2、系统中心设备如CD机、咪头、调谐器、前置放大、功放扩音机等应选择优质品牌，预留二期、三期。3、在火警时，应自动切入消防紧急广播状态。4、含有全区、分区选择广播（播音）功效，即要配分区选择器。三、红外线防盗报警系统1、对周围各消防门及小区外围可能攀越区域安装红外线探测器。2、现场安装声光报警装置（警灯、警笛）。3、和闭路电视监控系统联动，在报警时向监控中心发出信息，驱动闭路监控系统切换报警点图像到主监视器上，并显示报警区域位置。可查询主机贮存报警信息。4、采取艾礼富对射和品牌主机。四、门禁系统（一）门禁系统组成：对住宅小区关键出入道大门进行管理。由管理电脑（和楼宇可视对讲系统共用）、读卡器、控制器、电锁、闭门器、开门面板开关等组成。（读卡器品牌须采取道闸系统读卡器，由安装企业和选定停车场管理系统供给商联络。）（二）门禁安装位置：（均为门外单向读卡门禁，门内安装开门面板开关）1、住宅楼和别墅区各单元大门（和可视对讲门口机联用）。2、地下车库直接通向住宅楼通道门（和不带可视对讲门口机联用）。3、别墅及小区外围人行出入口。（三）门禁系统功效要求门禁系统是有效管理门开启和关闭，确保持有正当IC卡人员自由出入，限制未经授权人员进入；同时对出入人员代码、出入时间、出入门号码进行登记和储存，功效要求以下：1、系统能够用程序预先设置持卡人进入门权限，如地下车库通向某住宅楼通道门只许可有汽车存入停车场车主才有权通行。2、系统能对某张卡、某个人、某个进出口状态和权限等统计查询，并打印。3、以电子地图和表格方法实时显示目前全部出入口门开关状态。读卡器或门禁故障（即刷卡不能开门时）或各出入门禁如经一段延时后未关闭，监控中心计算机应有报警并显示其位置。4、监控中心计算机发生故障、现场控制系统能脱机正常工作，并能保留事件统计。5、系统能禁用一张个人卡或一批卡；能跟踪每张卡行踪，设置黑名单。6、系统能附加持卡人个人资料，形成档案管理系统。7、系统信息资料可查询、打印。五、楼宇可视对讲系统：楼宇可视对讲系统经过和来访者对讲通话和图象来确定来访人身份，决定是否打开楼门电锁，以达成安全方便管理目标。（一）系统功效：集可视对讲、呼叫、开锁、三防实时监控、信息接收于一体智能产品。（二）系统组成及功效要求：1、中心配有系统管理设备：包含管理机、管理电脑（和门禁共用）、显示器、打印机和智能小区管理软件，其功效有：（1）监控中心可和各门口主机和用户分机之间相互呼叫和对讲。（2）物管中心可对用户进行个人资料登记、授权、增加、删除、修改、查询操作，监控中心可依据需要进行开锁、拍照、查询统计等。（3）可实时显示和监视小区出入、报警情况，可对来访人员进行拍照，同时将全部统计和拍摄图像保留在电脑硬盘里；可按事件发生日期、类型打印事件报表，对已处理和未处理报警事件和出入统计、呼叫统计进行区分。（4）带信息公布功效及电子地图。在报警时，系统会在监控中心操作台上显示器自动弹出报警点位置，相关信息及资料，并有声音报警。2、楼宇单元门口，配有门口主机、电锁、闭门器、开门面板开关和电源，其功效要求：（1）各幢一层门口机选择壁挂式或斜台式；地下一层进入住宅楼梯间处防盗门可视对讲主机采取壁挂式，具防水功效。（2）含有呼叫、对讲、开锁、防拆报警及语音提醒功效。（3）可在门口主机上设置密码、用密码（也可用钥匙）开锁。用户密码采取一户一码制，并可随时修改。（4）可和监控中心管理机呼叫、可视及对讲。（5）应选择低照度、420线解晰度黑白摄像枪。3、用户分机用户家里设有带三防可视对讲分机，其功效要求：（1）住户可经过可视对讲分机查看楼门口情况和来访者。（2）和管理中心呼叫、对讲，具免提功效。（3）和门口机对讲及开锁。（4）带信息接收功效。（5）含三防功效，包含隐形安全防护网、门磁、紧急按钮、煤气探测器，可对三防进行布防、撤防操作。（用IC卡可完成布防、撤防。）（6）煤气泄漏报警时自动关闭煤气管道电磁阀，电磁阀可手动打开，操作方便。4、其它要求：（1）利用联网信息公布功效，电梯轿厢内显示器中可和信息公布联网。（2）可视对讲系统选择器材应是中国著名品牌产品，要求是近期出产质量可靠、系统稳定、功效满足使用要求新产品。（3）天面门安装执手电锁，由消防破玻控制；开门信号和监控中心相连，门开时监控中心报警并显示其位置。（4）消防门安装电锁（可用钥匙）及门磁，和消防联动，现场安装声、光报警，信号和监控中心相连，可由监控中心控制其开门。（5）长平路主出入口及黄山路南、北区间人行路道、别墅车辆出口道闸旁人行路道安装带门禁可视对讲（围墙机），控制人行出入口三辊闸通道机(共6台)。六、信箱：信箱材料采取不锈钢，信箱规格、外观设计要求按甲方提供图样，依据各幢住房数量及首层景观部署情况，在合适位置设置信箱群，并办理通邮手续；七、停车场管理系统功效（一）配置以IC卡为信息载体和身份凭证智能化车辆出入管理系统，达成小区一卡通功效。要求使用一套软件来管理全部一卡通设备，包含车场系统、道闸机、消费系统（二）按小区平面设计车辆出入管理系统方案：（三）系统全部设备和监控中心及物管中心联网，达成对各出入口车辆出入情况进行实时、有效管理和控制。系统具体功效要求以下：1、入场控制功效：（1）固定车辆读卡进入，临时车辆由自动出卡机发临时卡读卡进入；（2）“满位”提醒（或场内车位显示，进入一辆，车位减1，出去一辆，车位加1）。（3）语音提醒（确定“语音提醒”内容）。（4）入场图像拍照。（5）汉字信息显示。（6）入场信息统计。2、出场控制功效：（1）固定车辆读卡出场。（2）临时车辆临时卡由保安收回，读卡、收费、放行，并含有“同一辆车在0：00-24：00内数次出入停车场只收取第一次出入费用”收费方法。（3）语音提醒（确定“语音提醒”内容）；（4）出场图像拍照，并和入场图像对比，OK可起闸杆，不然不起闸杆。（5）汉字信息显示（入场停车时间，收费金额）。（6）出场信息统计。3、控制和管理功效（1）一卡通管理软件必需可在WINDOWS 操作系统下运行；（2）服务器采取具牌服务器，配置足够大容量硬盘；各工作站也采取具牌电脑。（3）IC卡管理：含有IC卡发行、更改、挂失、解除挂失、退卡、回收等管理功效；（4）系统管理员卡一张，授权卡两张和操作员卡若干张（依据需要而定），进入系统需要刷卡和输入密码双重确定；（5）各出入口呼叫及对讲和监控中心联网，其呼叫对讲终端设备设置在监控中心，便于各出入口和监控中心联络；（6）万能查询功效；（7）统计管理功效并可打印各类报表。4、安全保障（1）非法开闸统计；（2）权限管理和控制；（3）安全防砸：每台闸机配置地感防砸车保护装置及遇障碍自动反向运行功效。5、系统稳定可靠（1）可脱机、脱网运行，系统在电脑故障或网络不通时能够继续正常运行；（2）含有高可靠性设计，产品抗干扰能力和系统稳定性强；（3）含有完善检验测试系统。6、技术要求（1）系统结构、数据安全、可靠；（2）一车一卡、一进一出逻辑；（3）系统易于扩展。八、其它要求：1、提供所需计算机数量、配置、及用途。2、阳光海岸分三期建设，在第一期设计弱电系统时，需要考虑怎样兼顾到二、三期设计和造型。监控中心（机房）结构部署、操作台结构部署、怎样布线等。3、UPS是各弱电系统独立使用。4、弱电系统电源和信号输入端应有防雷击方法。第六部分 职员培训和考评现代化物业管理对从业人员素质提出了越来越高要求，为确保整体运作能够有充足人员保障，需建立一套科学人力资源管理体系，其中职员培训至关关键。尤其是对人员培训系统设计上要做到培训目标明确、培训方法灵活、培训课程设置针对性强、培训考评机制科学。一 阳光海岸管理处培训计划依据从业基础常识和岗位应含有专业知识，有步骤、有目标地制订培训计划。（一）基础素质培训内容关键包含：- 物业管理基础知识，国际、中国物业管理情况；- 物业管理法律法规、企业规章制度；- 各工作岗位岗位工作职责；- 安全、消防基础知识；电气安全知识；- 计算机应用知识；- ISO9001质量体系教育及实施要求。（二）专业知识培训内容关键有：- 电工、空调、电梯等专业工种取证培训；- 小区电气设备知识；- 电梯运行安全操作；- 设备安装、装修、装饰工程预算；- 物管员岗位取证培训；- 物管员岗位管理业务知识；- 清洁工相关知识、清洁工岗位技能；- 消防基础常识、灭火技能；- 会所经营管理知识；- 职业礼仪规范；- 保安员岗位技能。二 阳光海岸管理处人员考评措施 为激励职员为管理处做出更大成绩，预防和纠正职员违法渎职行为，确保顺利地达成管理目标，要逐步建立管理处主任对各部主管、主管对一般职员逐层考评制度。经过将岗位职责和要求进行量化，量化考评得分和职员工资涨幅、职务升迁直接挂钩。第七部分 档案资料管理物业档案是对前期开发结果统计和继承，是目前实施物业工程维修、配套、改造必不可少依据，是物业管理企业基础工作。阳光海岸物业管理档案资料包含：基建项目完工验收资料、设备档案、行政文书、财务、经营租赁、小区管理、消防、治安、建筑及工程运行、维修技术等业务活动过程中形成一切有价值文字图像资料。小区档案资料管理要将这些资料按小区工程建设、业主/租户、日常管理三方面进行分类管理。一、 制订档案管理制度 设置综合档案室，专员负责搜集、归档和管理。 二、档案搜集和归档1归档文件材料要求完整、系统、正确、真实。阳光海岸相关文件材料搜集、 归档需要得到前期开发商大力支持。2 扩建工程、改造工程完工验收及外购设备开箱验收等，必需在文件资料完整、正确、系统情况下才能验收；3 基建项目、改造工程资料在完工后30天内归档。 三、档案保管1接收档案必需认真验收，并办理交接手续；2 档案资料必需按次序分类规范排列，便于查找；3 底图除修改、送晒外，不得外借，修改后底图要立即归档，并认真检验修改、补充情况；4 档案室要做到“七防”：防火、防盗、防高温、防潮、防虫、防尘、防有害气体；5 高度重视消防及用电安全，严禁吸烟和使用明火。 四、阳光海岸交接资料关键有 小区完工建筑平面图及相关文字资料 小区道路完工图及资料 小区给排水完工资料 小区电气完工资料 小区空调、供热系统资料 小区自动喷淋系统资料 小区电梯资料 小区室外工程资料 其它相关完工资料第八部分 会所经营和管理 1、阳光海岸会所定位是“走精品服务之路，创小区会所典范”； 2、会所经营标准是“保本微利”，实现会所良性运作； 3、会所经营宗旨是“为业主营造一个温馨亲善商务交流和休闲娱乐场所”。会所作为小区业主或租户商务交流、休闲娱乐活动一个关键场所，它和通常纯赢利性娱乐消费场全部较大区分，一是服务对象相对集中，关键是本小区业主和租户；二是费用相对低廉，以“保本微利”为经营标准；三是以商务交流和休闲娱乐活动为主。伴随业主对小区配套设施要求不停提升，和开发商对会所重视程度不停加强，会所经营管理已成为物业管理一个关键组成部分。经过对阳光海岸初步调研，我们对会所定位是“走精品服务之路，创小区会所典范”。 一、会所经营管理模式 现在，会所管理模式基础有两种，一个是由专业会所管理企业负责管理，一个是由物业管理企业负责管理，将会所管理纳入小区管理处日常物业管理事务。依据本企业及阳光海岸会所实际情况，提议采取第一个模式。第九部分 小区文化建设1、 找准切入点，开展形式多样主体活动，节日活动，常常性活动，丰富业主文化生活；2、 充足利用自然或人造景观、娱乐休闲设施，以环境保护、休闲为专题，给业主形成归属感、成功自豪感。生活因文化而漂亮。物质文化生活水平日趋提升，表现生活质量和品味人文环境要求也越来越高，大家期望更多地感受到理想精神环境满足。她们追求时尚，品味高雅。针对阳光海岸地理和人文环境，小区文化定位，表现在从硬件建设上入手，发挥文化软件功效，软硬件均为小区文化建设提供出色展现宽广舞台。精心设计高品味小区文化蓝图，展现传统文化韵味和现代文化新锐视角，成为现代文明城市典范和亮点。 一、小区文化建设构想 （一）硬件建设构想 营造一个良好活动环境，促进大家自觉地养成良好工作生活习惯。优雅自然环境，良好空气指数，完美园林设计，舒适人文环境，长久生活在这种环境当中，便不知不觉受到熏陶，提升本身素质修养，整个小区文化气氛也就自然而然表现出来。 （二）软件建设构想 软件建设是小区文化活动关键，包含一系列活动计划、管理制度、人员配置和服务、各项活动筹备实施过程、效果、业主参与配合和对公益活动热心程度等。小区活动源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能显示旺盛生命力。经过出色纷呈小区文化活动，促进物业管理企业和业户之间，和业户相互之间正常沟通。 二、小区文化建设总思绪 （一）小区活动标准和要求卓有成效小区文化建设是一门高超管理艺术。为了多角度深层次满足小区业户文化需求，小区文化建设要建立三个“结合”两点“要求”指导方针：坚持大和小结合，远和近结合，雅和俗结合，要求内容丰富多彩，要求形式新奇独特。 （二）活动项目标设置 小区文化弘扬和深入，让小区成为业户工作及休闲娱乐生活理想场所，多种特色活动和整齐明快小区交相辉映，组成刺眼小区文化，使小区增添无限生机和温馨。小区文化活动除开展常规活动外，还依据小区业主人口结构、文化素质和多种需求，开展特色活动如专题活动、爱好活动等调动业主参与小区文化活动热情。 （三）她山之石，能够攻玉 加强和周围小区联谊，亲密和弟兄管理处之间交流，取长补短，开拓思绪。 （四）利用地域优势，强强联手利用交通便利，并借助社会力量，在小区不定时组织部分含有主动意义、影响广泛活动，并借助媒体对小区文化建设成绩进行有力宣传，树立“文化小区”形象。（五）利用小区刊物及小区宣传栏，加大对外宣传效果。 三、小区文化建设保障体系 （一）制度建设为了确保小区文化建设顺利开展，要制订一套日趋完善规章制度。如阳光海岸小区文化工作制度、阳光海岸小区文化活动运作步骤、阳光海岸小区文化活动计划和专职小区文化工作人员岗位职责等，还将制订会所管理制度。这些制度建立是管理处服务质量考评关键依据之一，为小区文化正常运作提供有力确保。（二）人员配置1、专职人员：管理处设置一名经验丰富行政主管，负责阳光海岸文化组织、实施工作。文案和美工等专职策划人员，对小区文化建设进行统筹安排和全程指导。2、兼职人员：管理处全体职员在必需时候全部将帮助小区文化工作，成为临时兼职人员。充足发掘业主中热心公益专业人才，聘用文体专业人员，担任小区文化顾问，帮助提升小区文化活动水平。（三）场所安排1、管理处充足利用小区内外空间（如休闲场地、绿地、公园等）和会所开展活动,并适时走出小区，组织业主参与集体公益活动，把整个小区营造成人和人、人和自然友好共处场所，营造成优雅工作、生活和社交园地。2、在小区设置宣传栏、公布栏和各类标识，作为阳光海岸对外对内窗口，适时开展小区文化宣传及报道小区动态。（四）经费投入为促进小区文化活动开展，管理处要专门计划一笔资金，作为进驻早期开展活动经费。以后每十二个月将在物业管理费中按收入总额一定百分比提取小区文化费用，作为资金保障。另外，加强和企业、商家合作，为提升活动档次开拓更多资金起源。 四、小区文化活动出色展现 小区文化活动策划：小区文化活动策划好比写文章，首先要提炼鲜明专题，然后挖掘新鲜内容，接着设计新奇形式。假如说专题是小区文化活动灵魂，那么内容和形式就是小区文化活动生命。 管理处于“商务交流、环境保护、科普竞赛、小区公益、物管宣传教育、健康生活”等专题基础上，张开灵敏触角，提炼更富于内涵和主动意义专题。再依据专题需要，结合多年积累丰富经验，挖掘新鲜内容，充足利用小区内外宽广空间，选择规模合适、新奇多样活动形式，自办或联合举行丰富多彩小区文化活动。 五、小区文化建设效果评定小区文化建设是一项极有意义工作，物业管理企业应该坚持不懈、志在长远，建立评定反馈机制，不停总结经验，调整思绪和计划，确保小区文化活动实施效果，要从内部和外部分别建立科学评定体系。（一）内部评定1、活动内容是否受业主欢迎，参与是否踊跃；2、活动衔接是否良好，不使业主等候时间过长；3、活动时间安排是否合适，是否和业主想要参与其它活动相冲突；4、天气是否影响了活动效果；5、安全工作是否周全，交通安排有没有疏漏,有没有暴露出不足；6、活动是否影响了其它业主正常办公或生活；7、活动器材是否携带齐全，有没有遗漏；8、对不一样年纪、性别人参与活动，活动量是否合适；9、活动经费是否超支，奖品发放是否合理。（二）外部评定1、是否令业主轻松愉快，心情愉快；2、业主在活动中是否对管理处工作提出意见和提议，是否对管理处工作有所了解，和管理处沟通有没有加强；3、业主之间是否相互加深了解和沟通； 4、是否达成了良好宣传效果,社会各界反响怎样。第十部分 装修管理业主入伙后，随之而来就是房屋二次装修高峰期。为了确保物业结构安全，维护小区统一、美观，管理处要以楼盘结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理工作关键，严格进行装修管理。一、加强宣传，正确引导（一）针对阳光海岸业主大多素质较高特点，加强装修法规宣传，导入优异装修设计理念，合理室内设计方案，合适装修材料选择，有效施工管理方法正确引导业主，减轻二次装修管理压力。（二）制订具体业户装修服务指南，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处提供必需房屋工程图纸，指导业主进行二次装修。二、严格审批，加强巡查依据多年来对二次装修管理经验，我们认为在小区装修管理中重视于以下步骤：（一）在二次装修审批过程中，建立客服中心责任人初审、工程责任人复审、管理处主任签字三级审批责任制，强化审批责任。（二）加强对施工队伍管理，实施“二证一书”制度，即要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签署“二次装修责任书”，并有一定违约金作为约束。（三）加强装修过程监管，实施“全员管理”。要求各专业管理服务人员必需掌握二次装修管理基础知识及管理关键点，并在入伙前着重给培训。（四）强调下列监管关键：1、为预防房屋结构、外观受损及违章搭建，管理处于实际工作中，除要求物业主管例行巡查外，保安员、保洁员等各岗位也对二次装修进行全方位监管，消除管理盲点，形成立体交叉式装修监管网络，一经发觉问题立即处理，把违章装修消亡于萌芽状态。2、为预防装修后常常出现渗漏水问题，管理处要求施工队做好洗手间、厨房等部位防水处理并经管理处确定后方可继续施工。3、为维持小区装修秩序及安全，管理处要加强对施工队管理，狠抓消防安全，控制未经许可动火作业；实施对外来人员准入制度，严格管制各出入口，对搬出/入物品一律登记后放行；严格控制施工时间及装修垃圾清运，消除因装修而带来噪音和垃圾污染。三、依法管理，以理服人对违章装修施工单位管理处关键以说服教育为主，劝其整改。对整改不良将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌情扣除其装修确保金。对极部分情节严重且不服从管理业主，要主动采取法律路径给予处理，确保小区房屋本体及公共设施完好。管理包含质量控制文件： 政府相关法规 装修申请表 装修现场巡视统计 装修违章处理统计 装修工程验收表 装修管理程序 装修施工管理要求 违章施工整改通知单装修管理步骤图：管理处对装修申请进行审核，提出土建和设备方面审核意见业主或施工队到管理处领取装修申请表业主或施工队提供装修设计方案及政府相关批文管理处主任对装修进行最终审核管理处给施工队办施工证及装修许可证相关部门实施装修现场施工管理并处理违章装修验收装修四、谨慎验收，不留隐患管理处要着重验收房屋本体结构及上下水、防水工程、电气线路等隐蔽工程质量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必需事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后再依据相关标准严格验收，同时要求施工单位提供齐全完工图纸存档以备查验。建立装修回访制度，既在装修完成后二个月内，管理处将再次上门复查，对复查中发觉隐患给予果断消除。五、二次装修管理标准1） 室内装修管理 住户进行室内装修、改造，业主须向物业管理处提出书面申请，说明施工内容立即间并提供相关图纸、资料，经物业管理处审核同意后方可施工。 进行任何施工均严禁危害楼宇结构安全，包含但不限于下列行为：a. 严禁安装、摆放超出楼板、阳台安全载荷限量物体（楼板负载重量应小于150Kg/m2）；b. 严禁在承重墙、柱、梁、楼板部位开槽、挖洞及重锤击打施工；c. 严禁暴露及剪断建筑物内部钢筋结构。 进行任何施工均要符合各专题设施要求，包含但不限于下列事项：a. 使用电器应确保室内电器总负荷符合线路设计限制，不得随意增大住宅单位内供电容量，不得随意改动住宅单位内供配电设施；b. 不得违反管道煤气、有线电视、电话等专题管理要求；c. 不得随意改动室内保安对讲、消防系统；d. 不得改变玻璃颜色、粘贴反光膜、严禁在铝合金窗台钻孔。 4) 进行任何施工均要满足消防安全需要，包含但不限于下列事项：a. 装修材料、电气材料均要使用消防合格产品；b. 对装修现场要严格实施防火安全管理，严禁堆放易燃物品、严禁吸烟；c. 使用电焊或动火要提前到管理处办理动火证并做足保护方法。 进行任何施工均不得侵犯异产毗连住宅单位及其它住户权益，包含但不限于下列