物业管理制度及方案的制订样本.doc

物业管理师职业技能培训教学纲领一、物业管理方案制订（一）学习要求掌握物业管理对物业基础要求，了解并做好物业管理早期介人准备工作；含有进行拟管项目、使用人物业管理和服务需求、竞争企业情况等调查能力；掌握制订物业管理方案关键内容、基础架构和方法。（二）学习关键1物业管理早期介入（l）物业管理对物业基础要求物业管理指物业管理经营人受物业全部些人委托，根据国家法律法规、管理标准及委托协议行使管理权，利用现代管理科学和优异维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包含物业周围环境）养护、修缮、经营，并为物业全部些人和使用人提供全方位服务，使物业发挥最大使用价值和经济效益。物业管理对物业基础要求是：物业设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。建筑材料质量和设计施工质量要好，降低使用成本。配套设施齐全，能为使用人提供多个服务。环境优美、安全、舒适。为物业管理提供必需设施。（2）物业管理基础内容基础业务包含房屋建筑物维护、修缮和改造；物业隶属设备、设施维护、保养和更新；相关场地维护和管理；消防设备维护、养护和更新。专题业务包含治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。特约业务包含多种和业主和使用入相关代办业务。经营业务包含室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换和其它业务等。（3）物业管理早期介入物质准备人员准备资料准备设备、器材准备资金准备（4）房地产开发基础程序中国房地产开发程序通常分为四个阶段：决议、立项阶段经过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府相关部门申请立项。前期阶段1）在申请立项项目提议书基础上，经过深入调查研究，编制项目可行性研究汇报，并向相关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。2）项目标计划设计工作。3）计划设计工作报批工作，进行工程勘探，制订开发项目标建设方案。4）征用土地，开展拆迁安置工作。5）完成施工现场基础设施配套建设，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。6）办理开工手续。建设阶段经过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期间有效工程监理，包含请专业监理企业和完工后交付管理物业管理企业代表，直至完工验收，交付使用。营销阶段这是房地产开发和经营相衔接、相交叉阶段，通常包含房屋销售、出租、使用管理（物业管理）和售后服务等。上述四个阶段实施不一定按部就班，有时可交替进行。（5）建筑工程基础知识建筑工程分类建筑物施工建设过程称建筑工程。依据建筑工程各组成部分性质、作用可分为：1）通常土建工程：包含房屋和构筑物多种结构工程和装饰工程等。2）管道工程：包含蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。3）暖卫工程：包含室内外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。4）电气照明工程：包含室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。建筑工程管理建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象，以施工现场为中心，遵照建筑施工特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程达成优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其关键内容包含：l）落实施工任务，签署对外承包协议；2）编制施工组织设计或施工计划；3）做好施工前准备工作，保障顺利开工；4）按计划组织施工，并随时搜集施工中相关信息和计划目标进行对比，发觉问题立即调整，使各项施工活动处于最好状态；5）做好工程施工资料分析和整理。建筑工程包含关键工作1）熟悉施工图样，参与图样会审，熟悉设计规模、结构特点和生产工艺次序；2）熟悉施工现场地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工区域地理环境和施工条件；3）了解当地是大宗资料供给情况。质量及价格；4）编制施工组织设计，绘制施工平面图，制订施工进度计划，提出依据施工技术力量需要材料、预制构件、机具等进场计划；5）抓好施工技术及技术管理工作；6）抓好质量管理；7）抓好安全生产管理；8）抓好材料和工具管理；9）抓好班组管理；10）抓好劳动定额和劳动酬劳等。2物业管理早期介入实施（l）工作内容依据房地产开发不一样阶段，物业管理早期介入实施工作内客关键有：参与计划设计阶段参与形式关键表现在全方面细致地反应物业管理顺利实施多种需要，和在以往物业管理实践中发觉计划设计上种种问题或缺点，用咨询汇报形式提交设计单位，并促其纠正。物业管理企业应注意反应下列问题：1）配套设施完善问题；2）水电供给容量问题；3）安全保卫系统；4）垃圾处理方法；5）高层建筑物外观清洁问题；6）消防设施问题；7）物业管理所需设备问题；8）对建筑材料意见；9）其它问题。参与建设阶段经过参与施工管理，对工程建设提出意见。关键包含：1）监督工程质量并提出意见；2）监督建设过程（是否按设计计划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求）并提出意见：3）监督物业隶属设施设备配套建设过程并提出意见；4）监督物业管理所需特殊隶属设施设备建设过程并提出意见。（2）早期介入应注意问题必需从思想上十分重视早期介入准备工作必需明确物业管理在整个房地产开发和经营管理中地位抓好人员准备这个关键精心准备，细致周到，努力争取全方面、充足3拟管项目、使用人需求、竞争企业情况调查经过对拟管项目全方面情况调查，为拟订物业管理方案做信息准备。（l）项目情况调查调查内容项目位置：具体位置及东、西、南、北毗邻。项目面积：占地面积、计划建筑面积、已建成面积。项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线部署等。配套及周围交通情况：已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施情况项目性质及特色政府支持、扶持和介入程度开发商背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、责任人情况等。周围坏境情况调查方法包含实地考察、公开信息搜集、座谈及其它路径。（2）使用人需求调查调查内容住区人员自然情况分析：包含总人口、性别、年纪、受教育程度和职业、民族和经济收人等。住区人员需求分析：l）按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不一样需求配置对应公共设施；2）按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小公共设施必需含有，对于满足需求弹性大公共设施，应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会服务和经营，以提升其开发利用效益。3）按需求条件分为现实需求和潜在需求。4）按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发，定量和定性结合，帮助制订有针对性方案。调查方法1）问询法问询法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一专题，采取一定提问方法，向被调查者提出问询，再从被调查者回复中获取所需资料一个方法。具体方法有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。2）观察法观察法就是调查人员在现场直接观察或利用多种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一个搜集资料方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。3）试验法试验法就是用小规模试验方法来验证大家需求情况。4）抽样调查法抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包含任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。（3）竞争企业调查调查内容包含竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验和和竞争对手比较。4制订物业管理方案其它准备工作（l）组建制订物业管理方案工作班子：（2）对方案制订人员进行必需业务培训：（3）准备经费；（4）准备设备；（5）准备相关资料。5制订物业管理方案（l）物业管理方案内容物业管理档次物业类型、功效将决定不一样物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业管理不一样档次。物业管理档次确实定，是制订订物业管理方案基础。管理档次不一样决定了管理和服务项目、标准及费用不一样。物业管理服务标准物业类型、功效和物业档次将决定物业管理服务项目和质量标准。物业管理财务收支预算物业管理是有偿服务和管理。由物业管理档次所决定物业管理应达成服务标准和收费标准是物业管理方案关键。（2）物业管理方案基础架构项目管理整体设想和策划包含项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务方法。管理模式包含管理运作模式、管理工作步骤、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。企业人力资源管理包含管理服务人员配置。管理服务人员培训、管理服务人员管理。规章制度建设包含管理规章制度建立、档案建立和管理、办公自动化和管理。经营管理指标包含经营指标承诺及采取方法、管理指标承诺及采取方法。小区文化建设和服务包含小区文化建设、小区服务和特约服务。财务管理及经费收入测算包含财务管理、日常物业管理收支估计、维修基金建立和使用计划。日常管理包含前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护和管理、采暖系统维护管理、商业用房计划和管理等。物业维修养护计划和实施包含物业维修养护管理、共用部分维修和养护、共用设施设备施维修和养护。（3）制订物业管理方案关键步骤第一步：成立制订方案工作机构第二步：培训工作人员第三步：经费、设备、资料准备第四步：项目、使用人、竞争调查第五步：研究分析调查资料第六步：确立管理档次、管理目标、关键方法。服务管理项目第七步：经费预算第八步：草拟方案文本第九步：向教授顾问咨询第十步：送企业领导审阅第十一步：修改、研讨、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：实施、反馈制订物业管理方案关键方法经理意见法关键以物业企业经理意见为方案基础思绪和关键内容，在征求企业内外意见基础上确定。内部咨询法发动企业内部各部门和全体职员提提议，在广泛征求意见基础上综合归纳制订出物业管理方案。学习借鉴法关键是学习借鉴中国外对相同物业管理思绪和做法来制订方案。教授意见法关键是聘用业内著名教授，在向教授全方面介绍调查结果基础上，请教授帮助制订物业管理方案。综合制订法6可行性研究知识（l）可行性研究基础概念可行性研究是在做出投资决议之前，对投资项目进行全方面技术上和经济上分析，即进行全方面调查研究和综合论证。（2）可行性研究程序可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、具体可行性研究和评价汇报四个阶段。投资机会研究带有估计性，关键是分析投资方向可能性，判别估计投资是否有成功可能。投资机会研究关键从项目发展背景、基础、条件等方面进行研究。初步可行性研究进行项目标初步选择和范围确实定。关键是从进行项目标市场需求和企业能力方面进行估计，考察合格规模、估量资源分配和协作配套起源，对项目实施需要采取技术、装备进行初步计划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算正确度通常要求达成20%左右。具体可行性研究对项目进行深入技术经济论证，仔细分析项目标利弊，对多个方案进行比较选优，从中选出满意可行性方案。这一阶段估算正确度要求达成10。评价汇报关键进行项目评定和投资决议。提出正式可行性研究汇报。（3）可行性研究内容市场需求估计；物质资源估计；项目方案研究； 人力资源研究；项目实施过程研究；项目投资成本分析及资金筹措研究；项目经济效益研究。（4）编写可行性汇报总论；项目分析；需求估计；物资资源及公用设施条件分析；人力资源分析；实施进度分析；投资估算、资金筹措或成本估算；社会及经济效益评价；附件。二、物业管理制度（一）学习要求掌握物业管理制度体系内容和制订物业管理制度程序和方法；了解业主条约法律依据、特点和关键内容，掌握业主条约签订标准和程序，并能正确界定管区内违反（条约）行为，熟悉房屋装修程序。（二）学习关键1物业管理制度体系内容物业管理制度可分为两大类：一类是物业管理企业内部管理制度；另一类是物业管理企业外部制度。（l）物业管理企业内部制度内部制度是物业管理企业为提升管理服务质量和工作效率，依据经营方针和工作特点制订一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考评条例等。物业管理企业职员管理条例职员管理条例是物业管理企业最基础内部管理制度，关键包含劳动用工制度、职员行为规范、职员福利制度、企业奖惩制度。物业管理企业各部门职责范围包含企业办公室职责范围、财务部门职责范围、管理部内助职责范围、服务部门职责范围。物业管理企业职员岗位责任制包含经理室人员岗位责任制、企业办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。（2）物业管理企业外部制度外部制度是指用于界定物业管理参与者权利和义务，规范实施物业管理过程中各方行为，协调各方主体间关系制度，关键制度有：物业接管验收要求楼宇入住要求包含人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。物业管理条约是将业主和管理者权利和义务以法律文件形式加以确定，对全体业主或使用人和物业管理者全部有约束力，关键包含以下内容：1）明确业主权利、义务和责任2）明确物业开发商应享受权利3）明确物业管理者权利和义务4）明确对物业公共部位和公用设施管理5）对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用要求6）管理费用要求7）法律责任8）其它事项住户手册是一个交住户保留文件，关键包含以下内容：l）居住区概况；2）居住区管理；3）业主或住户须知；4）购日灯管理和维修；5）物业管理条例；6）综合服务；7）其它应注意事项。住宅区房屋及相关设施接代管制度1）对房屋及相关设施接代管范围、接管标准、接代管程序要求。2）对房屋代管权责要求。房屋管理服务制度1）房屋维修养护管理要求。2）房屋装修管理要求。住宅区管理制度关键包含住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、严禁违章用地及违章建筑管理及农贸市场管理等要求。业主条约业主委员会章程l）成立业主委员会宗旨、目标；2）业主委员会权利、义务；3）成立业主委员会程序；4）劝业主委员会会议及业主大会；5）业主委员会任务；6）相关补充说明。2、制订物业管理制度程序和方法程序第一步：研究所管物业实际情况。第二步：研究业主及物业使用人全方面情况。第三步：正确评价本企业情况。第四步：学习了解国家及当地政府相关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。第五步：整理出本管区应制订内外规章制度条目及制订制度基础思绪。第六步：分头草拟制度。第七步：征求各方意见，反复讨论修改。第八步：定稿。第九步：经过正式程序同意实施。（2）方法经理意见法：在征求企业内外意见基础上，以物业企业经理意见为制订规章制度基础思绪和规章制度关键内容。业主委员会制订法：适适用于制订（业主条约）、（业主委员会章程等。内部制订法：适适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。学习借鉴法：关键是学习借鉴中国外对相同物业进行管理规章制度。综合征定法：综合利用以上四种制订规章制度方法。3、业主条约法律依据、特点和关键内容（l）法律依据业主条约是指由业主承诺，对全体业主含有约束力相关物业使用摊护及其管理等方面行为。其法律依据关键是：民法通则第83条要求。建设部1989年第5号令城市异产毗连房屋暂行要求第五条和第六条要求。（2）特点条约主体是全体业主。条约客体是物业使用、维修和其它管理等方面行为，是基于物权而派生客观行为。 条约内容是相关物业使用、维护和管理等方面权利。义务要求，其中现有法律规范内容，也有社会公共道德内容。条约经业主签约或业主大会审议经过而生效，对物业管理区域范围内全体业主和非业主使用人全部含有约束力。条约立足点是订约主体自我意识和行为把握。（3）业主条约关键内容业主条约通常由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会能够依据本物业区域实际情况进行修改补充，经业主签约或业主（代表）大会经过后上报行政主管部门立案。4业主条约签订（1）签订标准包含正当性标准、整体性标准和民主性标准。（2）签订程序首次制订业主条约通常按以下程序进行：第一步：物业管理企业组织相关人员学习研究国家和当地政府相关法律、法规，尤其是研究建设部制订业主条约“示范文本。”第二步：结合所管项目标实际情况，依据建设部“示范文本”基础内容，制订出所管项目标业主条约（草案）。第三步：用召业主大会将业主条约（草案）提交大会讨论。修改。第四步：业主大会经过修改后业主条约。第五步：业主签字，业主条约生效业主条约如需修改，通常由业主委员会提出修改意见及修改草案，将修改草案提交业主大会计论经过后实施。5、纠正违反业主条约行为界定所应处理违反条约行为在物业管理中，用来约束主体行为条约有两种：一是业主条约；二是物业管理条约。前者主体是全体业主，后者主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。所以，违反条约行为通常说来有以下三种：业主违反条约。非业主违反条约物业管理企业违反条约作为物业管理人员应正确处理是业主和非业主使用人违反条约行为，具体有：装修时违反条约行为，搬迁时违反条约行为，日常违反条约行为。立即发觉违反条约行为物业管理人员应努力做到立即发觉多种违约行为，需做到：加强工作责任心，认真推行岗位责任。物业管理企业和部门责任人要常常检验、处理职员工作不到位问题，立即发觉并处理使用人违约行为。提升业主和非业主使用人遵守条约自意识，建立有效监督机制，认真接待并处理业主和使用人反应违约行为。正确处理违反条约行为从广义上说，业主条约和约业管理条约也属于物业管理制度，二者现有共性，也有个性，概括起来，共性表现在目标相同实质内容相近上而个性则表现在：制订者不一样、承诺人和制约人不一样、性质不一样和对违反者处理方法不一样。对违反条约行为处理只能根据条约约定方法进行，关键有：劝戒、阻止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。6、房屋装修管理住用户装修申报业主或使用人如需对房屋进行装修，必需首先向物业管理企业工程部门提出申请。工程部门对业主或使用人资格进行确定，并提供装修指南及相关资料。业主或使用人立即请设计企业进行装修方案设计，并选择合格装修单位。业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。物业管理企业审批接到业主或使用人递交装修方案一周内，工程设备部门会同安保部门进行审核，考虑是否同意业主或使用人提交方案，或提出方案修改意见。装修方案最终由物业管理企业同意后方可实施。方案同意后，和物业管理企业签署协议，并领取装修许可证。装修单位施工和物业管理企业签署装修施工责任书，并领取施工许可证必需按方案进行施工，施工期间应严格遵守各项要求严格实施建设部建筑内部装修设计防火规范。物业管理企业验收。由业主或使用人通知工程设备部门并会同其它相关部门对工程进行验收。隐蔽工程必需在隐蔽前进行验收。完工验收合格后，由工程设备部门向业主或使用人出具完工验收单。业主或使用人凭完工验收单到管理部。安保部门办理必需手续。三、物业管理资金管理（一）学习要求掌握物业管理资金概念，了解物业管理开启资金和日常物业管理资金起源及其管理；掌握物业管理资金使用方向和使用标准，掌握物业管理资金预算管理工作。（二）学习关键1、物业管理资金及其管理（1）物业管理资金概念物业管理资金是为保持物业及隶属设备状态完好和使用安全，充足发挥其各项功效以满足需要而投入货币总和。物业管理资金依据所处阶段不一样，可分为物业管理开启资金和日常物业管理资金。（2）物业管理资金管理概念物业资金管理是物业管理企业对物业管理资金筹措、使用、运作所进行财务管理活动整个过程。管理对象物业管理企业所能支配或将要支配物业管理资金。管理目标物业管理企业有计划、低成本、最大程度地筹集物业管理资金和提升该资金利用效率和利用效果，确保物业管理工作高效开展。2物业管理资金起源和管理（l）物业管理开启资金概念物业管理开启资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必需开支资金及物业公共设施专用维护基金。内容及起源一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需资金，如物业管理企业注册资本、办公场所购置或租金、办公用具购置、职员薪金等，这部分资金关键由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，关键用于物业机构所属物业意外事故大修及日常维护，这部分资金通常应由物业主按一定百分比和方法缴纳形成，也可由政府出资设置或按一定程序、措施由社会或开发建设单位出资建立。物业管理开启资金管理：其中物业公共设施维护基金管理通常应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会同意并接收监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，通常不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业物业公共设施专用维护基金应在确保安全前提下，从事适宜短期投资，使其产生最大增值收益。（2）日常物业管理资金起源包含物业管理服务费、物业管理机构开展多个经营收入、其它收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人经济承受能力及各项物业管理服务价值赔偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。日常物业管理资金管理1）收取、使用上管理。关键在于立即有效地收取多种管理费用，并做到有计划地使用，量收支出，专款专用，不挪用、多用或少用。2）财务上管理。应加强财会制度建立和监管力度，杜绝内部出现财务漏洞，避免发生意外事件，预防贪污、冒领现象发生，并注意安全保卫工作。3利用会计手段进行经济管理（l）会计基础知识及会计制度会计概念会计是经济管理活动关键组成部分。会计是经过搜集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现经济信息，对经济活动进行组织、控制、调整和指导，促进大家比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益一个管理活动。会计基础职能：核实和监督。l）核实是会计首要职能。关键从价值上反应核实单位经济活动情况及结果。对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种，关键经过对价值指标监督，预防核实单位经济活动偏差和失误，保障核实单位财产免遭损失。会计法规体系中国会计法规制度按它们之间相互关系，可分为三层：第一层是基础法，即（会计法）、（预算法）等国家法律；第二层是国家财政部依据基础法制订对全部单位会计核实工作全部有约束力会计准则；第三层是由各基层单位自行制订单位内部会计制度。这三个层次关系是第一层统驭第二层，第二层统驭第三层，三个层次共同组成物业管理单位会计制度。（2）经过会计报表分析提升经济效益会计报表概念会计报表亦称财务汇报，是会计核实结果，是反应会计主体财务情况、经营结果和财务收支情况书面文件，是财会部门提供财会信息一个关键手段。会计报表组成：会计报表通常由主表、附表和报表附注三部分组成。l）主表包含资产负债表、损益表和财务情况变动表（或现金流量表）。2）附表依据各行业、各单位特点而有所不一样。3）报表附注是对表内相关项目所做必需解释。会计报表对外提供时，通常还附有财务情况说明书，这是会计部门向管理者说明情况、提出提议及其它要说明情况书面汇报。会计报表分析意义物业管理者依据提供会计报表，经过一定技术方法，对物业管理单位资金管理、经营情况进行过程分析和结果比较，总结经验，揭露问题，以提升物业管理经营水平和经济效益。4物业管理资金使用和运作（l）物业管理资金性质物业管理资金性质由多个原因决定。依据物业管理资金全部者不一样，可划分为国有资金、集体全部资金、私有资金及混合多产权全部资金；依据物业管理对象和目标不一样，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质不一样决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方法不一样。（2）物业管理资金使用物业管理资金使用要实施总量控制法，既要集中统一计划，又要确保一定灵活性。具体包含三方面： 成本性资金支出和使用：成本性资金支出，是物业管理服务在一定日期内发生，用货币形式表现劳动生产花费。其包含劳动对象花费、劳动手段花费和劳动力花费三方面。成本性资金支出是必需，是不产生资金回收，是向社会提供劳务时必需花费成本性支出。这些资金转化为劳动产品价值，为社会所认可。这是物业管理企业必需保障，是物业管理企业生存基础条件之一。公益性资金使用公益性资金使用是物业管理企业必需负担社会责任和义务资金性支出，如向社会福利事业捐资、做公益性广告等，这是物业管理企业必需支出、无资金回收支出。这部分支出数量不固定，也不常常发生，物业管理企业却不能忽略它存在。这部分资金为物业管理企业生存和发展奠定良好基础。投资性资金支出和使用投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用资金，关键是把临时不用或缓用物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向，注意资金安全性、资金回收周期，同时注意这部分资金占物业管理资金整体百分比额。（3）物业管理资金使用标准保障物业管理需求标准。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作需要。节省支出，合理收益标准。对成本性资金支出，要厉行节省，做到合理支出；对投资性支出，要有目标、有步骤，在考虑收益同时，注意回避投资风险。制约性支出使用标准。建立资金使用审批制度、监督制度和财会制度，使资金使用过程中存在相互制约机制，确保物业管理资金得到安全、合理、有效使用。（4）物业管理资金使用责任制在遵守国家相关法律和单位财会制度基础上，建立、健全物业管理企业内部有效管理体制，即物业管理资金使用由单位领导负领导责任，财务人员负管理责任，使用人员负使用责任，领导下达资金使用指令和计划，财会人员负责把资金拨到使用者手中，三方面相互监督，共同完成资金使用过程；并落实监督审核制度，经过对物业管理资金使用方法、使用金额、使用时间及使用效果监督和考评，确保物业管理资金使用效果。5物业管理资金预算管理（l）物业管理资金预算准备工作物业管理资金预算管理概念物业管理资金预算管理是以物业管理目标为导向，以提升管理效益为出发点，以财务管理体系为保障，全方面控制物业管理和经营活动一个计划管理模式。物业管理资金预算管理前提条件1）扎实会计工作和基础管理工作；2）对完善制度体系；3）好领导体制和领导集体；4）要充足利用管理会计职能。（2）物业管理资金预算编制程序和编制标准物业管理资金预算编制程序通常全部先由预算专业部门负责，如财务预算处依据往年资金使用情况及估计今年物业管理发展和现有管理资金掌握情况，于每十二个月初或上年底编制出本单位资金预算计划，报领导审批，待审批后实施。对规模较大物业管理企业，应采取分层编制，层层审核把关，最终汇总论证，再经横向、纵向讨论论证，经多个回合讨论，把集中制订和分散制订方法相结合，最终制订一个合理科学资金预算方案。预算编制能够自上而下，也能够自下而上，或是上下结合论证式。物业管理资金预算编制标准1）目标性标准。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。2）全方面性标准。通常和物业管理经营目标相关经济业务活动全部要纳入预算范围，预算编制尽可能全方面、系统、平衡、完整。3）预算单位和周期性标准。预算编制应确定预算单位大小和范围，并确定预算周期。4）人本标准。预算应考虑人原因，使之成为有激励效益预算。（3）物业管理资金预算编制方法固定成本预算编制法1）日常综合管理费用成本预算公式PPi（il，2，n）2）人工费用成本预算公式P1=(NiWi)（il，2，n）3）行政办公费成本预算公式P2F0（1i%）F04）公用水电费预算公式P3Q电iP电+Q水iP水5）保安服务费预算