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1、 秦皇岛·房地产市场调研分析总结 河北宝鸿洲房地产开发 7月7日 第一部分：秦皇岛城市发展及政策 一、京津冀一体化战略（固定资产投资迎契机） 中国国务院总理李克强在3月5日作政府工作汇报时指出，加强环渤海及京津冀地域经济协作。 习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加紧走出一条科学连续协同发展路子。 1、秦皇岛实现和北京、天津客运、货运 一体化交流发展； 2、愈加有利于北京、天津、唐山等
2、地用户 资源，去秦皇岛度假置业，抵达距离缩短； 3、时间成本缩短，人流互动，城市互动。 秦皇岛未来投资价值增大，带动产业升级，提升旅游人口和旅游配套提升 秦皇岛宜居性，一体化战略提升秦皇岛经济发展，能够带感人口转移 二、对接京津产业转移（多个产业园区将兴建） 津秦高铁正式通车，1小时左右两地相互往来；北戴河机场立即开通； 包含电子信息、环境保护、消费品、装备制造等多个领域1200多家北京企业； 截至4月份，全市共安排央企合作项目35个，总投资351亿元。 北戴河区域，打造首全部行政医疗
3、文化教育功效疏解集中承载区，承接中央和国家机关隶属机构和首全部教育、医疗、健康、养老、体育等领域项目或产业转移，建设首全部教育医疗体育资源转移基地，构建以生命健康产业为特色国家健康养老产业发展示范基地。 虽近期秦皇岛楼市低迷，但未来有深入发展空间 1、促进城市产业升级和经济发展； 2、提升秦皇岛旅游价值和度假价值，带动旅游度假产业发展和升级； 3、带动固定资产投资，尤其是房地产基础设施建设和提升； 4、促进了科技、技术、商业领域人才引进和增加，带动区域人口素质提升； 三、西港东迁进入实质阶段（城市环境将提升、城市新中心将逐步形成） 1、建设成
4、新兴城市形象标杆区域，释放海景资源，提升环境和旅游资源开发 2、推进周围居住环境改善，形成新城市中心，推进城市建设进程 和建材学院东校区地块毗邻，有助开发区和市里中心区形成互动，提升整个南部城区环境和居住品质 降低港口货物（煤尘等）对于海岸线环境污染及市容影响 四、秦首套房贷利率最高上浮20% 秦皇岛五大银行首付百分比仍保持30%； 相关房贷利率，农行上浮12%—15%，中行、建行、秦皇岛银行上浮10%，工商银行上浮10%—20%在五家银行中上浮百分比最高。 现在首套房贷额度仍然担心，审批贷款仍需2—3个月时间。
5、 首套房贷额度偏紧，并未对楼市造成太大影响 1、现在市场投资性置业用户占比缩小，刚需购房增加较多，对于置业刚性需求使首套房贷对于影响不大； 2、旅游地产主打高端人群，首套房贷利率，难以对其产生影响 五、6月秦皇岛“单独两孩”政策放开 据统计秦皇岛市有8000个家庭有生二胎计划， “单独两孩”政策推出将影响房地产市场楼盘户型布局，未来可能会有更多家庭首选三居室。 分析：1、短期内，城市人口不会出现激增现象，整体房地产市场受影响不会显著； 2、会影响置业者购房心理，大户型产品将会更多进入购房者置业计划； 3、家庭人口结构改变，会影响购房者置业习惯，大
6、户型产品，如三居室会成为首先； 4、未来较长时期内，学区房概念会愈加受到置业者青睐； 秦皇岛城市发展及市场政策总结 1、京津冀一体化战略，增强了秦皇岛房地产市场信心，对于北京、天津、唐山等地投资、旅游置业人群吸引力增强将会迎来新契机； 2、秦皇岛整体房地产市场，将迎来深入转型机遇，伴随城市产业升级，物流、人流深入通畅，城市环境深入改善，秦皇岛房地产市场将深入成熟化、规范化，也将深入吸引外地房地产商进入； 3、未来秦皇岛各个区域城市功效将愈加明晰化和集群化，北戴河区域以养老、度假旅游为关键，海港区将成为中心居住区； 4、
7、西港东迁，将深入提升秦皇岛中心城区城市环境和面貌，也将深入促进该区域房地产市场发展和兴建； 5、单独二胎政策实施，短期内不会产生显著影响，但置业者购房心态将产生改变，未来三居产品及学区房，将会有更大市场容量； 6、即使面临着萧条市场环境及国家调控、银行利率上浮等政策性打压，但国家大政策环境和战略实施，将会使秦皇岛未来房地产市场有着更多机遇。 第二部分：秦皇岛房地产市场情况 一、上六个月，秦皇岛及海港区市场均价走势 鉴于8、9、10月份旅游旺季到来，整体市场估计会有一个价格回涨表
8、现 分析：1—3月份整体市场价格平稳，4月份以后秦皇岛及海港区均价出现显著下滑，降价3—5%； 6月份整体市场价格比5月份略有回升，但整体市场仍然处于低迷期； 二、上六个月，秦皇岛市场开盘情况 上六个月累计19个楼盘开盘20次；推出房源包含高层和别墅等多品种 更多项目推迟了开盘时间，来应对市场观望情绪，或增加开盘频次，经过优惠实现走量 分析： 从开盘情况来看，海港区市场需求量最大，而且竞争程度也最为猛烈。 1、从开盘时间来看，在全部20次开盘中，在第一季度有10个项目开盘，其中在3月达成了一个井喷7个项目开盘；第二季度中，4月4个项目开盘，5
9、月3项目个开盘，6月3个开盘。 2、海港区共有8个项目9次开盘。南北戴河区域共3个盘3次开盘；山海关区域共1个楼盘1次开盘；四县共4个楼盘4次开盘。 三、上六个月，秦皇岛土地市场情况 成功挂牌入市仅有103.5191亩，约为4.26亿元，同比去年同期分比下降了71.43%、17.57% 分析： 1、今年上六个月，秦皇岛即使共有6块地挂牌，不过有两块地流拍，只成交了四块地（金梦海湾8号，第二次流拍）； 2、对比去年同期，秦皇岛住宅用地入市步伐在放缓，面对低迷市场，政府有意控制土地放量。 第三部分：秦皇岛购房人群置业情况
10、 一、1—5月，秦皇岛购房者关注区域指数 相比，海港区关注度上涨4.79%；东戴河关注度下降2.86%，南戴河关注度下降2.77% （数据起源：秦皇岛搜房网数据监控中心） 上六个月，购房者关注指数区域占比：海港区楼盘占关注比最高达70%，其次为北戴河区8%，山海关区排第三位6%。 下六个月：海港区占66.67%，北戴河区6.6%，南戴河7.78%，东戴河6.63%，山海关6.93%，昌黎3.73%,其它2.14%。 购房者关注区域分析： 1、海港区，购房人群关注度最高。 原因：缘于海港区是秦皇岛市中心区，教
11、育资源，生活配套，环境交通等原因和其它区域相比有绝对优势，搜房网数据监控中心数据显示，有很多家庭为处理儿女教育问题而购房。 2、相比较海港区关注度大幅提升，东戴河和南戴河关注度大幅下降。 原因：东戴河和南戴河主推海景房，全国房地产市场大环境影响，投资客大量降低，加之相关配套不完善，影响了购房者关注和选择。 我们项目地块处于开发区和市里衔接地带，离我们项目地块较近学校有： 幼稚园：燕大幼稚园、龙宝宝幼稚园、耀华第三幼稚园、大风车幼稚园 小学：文耀里小学、白塔岭小学、桥东里小学、森林逸城小学 中学：森林逸城中学、燕大附中 周围很多高校存在 3、鉴于海港区，教育购房百分比有所
12、提升，对于我们项目而言，利用好周围教育资源，对于当地置业者含有一定吸引力。 二、1—5月，秦皇岛购房者关注户型指数 （数据起源：秦皇岛搜房网数据监控中心） 上六个月户型关注指数中，两居占比最高，大46.1%，其次为三居25.61%，排名第三一居室占20.41% 一至三居室关注指数占总量92.12%。 分析： 1、三居关注购房人群，关键以当地置业者居多，刚性需求购房群体居多； 2、二居客群组成包含两部分，一部分为外地置业投资者，一部分为当地置业人群； 3、一居产品，关键以外地度假、旅游、投资人群为主，鉴于一居房源相对价格偏高，当地刚需购置人群相对偏少；
13、 三、1—5月，秦皇岛购房者价格关注指数 3000—5000元/㎡楼盘关注比最高，达47%； 其中5000—7000元/平楼盘关注占比25%—— 这个价位区间包含了秦皇岛大多数房源，不过在关注中占比 却仅四分之一。 7000—11000元/平房子关键为高品质楼盘或海景房，关注度较低， 仅占总量10%。 秦皇岛市民对房价预期在3000—5000元之间，不过大多数楼盘价格在5000—7000元/㎡之间，这和市场购房者需求形成一定反差； 关键原因：1、前几年秦皇岛整体市场价格上涨过快，价格已卡在高位运行；
14、 2、外地投资置业需求涌入，抬升了市场整体均价； 3、但当地置业者置业购置力有限，造成市场需求心理价位偏低。 四、秦皇岛购房人群户型选择 秦皇岛当地置业人群： 1、以刚需为主，紧凑小两居或小三居房，户型占比均占到46% 2、120人调研样本，选择80—100㎡户型占比47%；100—120㎡户型，占比23%。 60—80㎡户型，占比12%；60㎡以下户型，占比4%。 外地置业人群： 1、以旅游、度假需求为主，兼顾投资需求； 2、以中小户型，低总价为主，一居或小两居户型，40—60㎡，占比56%； 3、60—80㎡户型，占比38%；80㎡以上户型，6
15、 4、大户型产品，通常购房者，支付能力比较强，面积选择在150㎡以上，但占比较少； （搜狐焦点网6月调研数据） 五、秦皇岛置业人群区域分布 三分之一当地人；三分之一京津地域；三分之一东北地域 秦皇岛和东北相邻，在风俗习惯、生活习性上和东北有很多相同之处 在气候及距离上，秦皇岛属于北方气候，距京津最近，对于京津地域人群更有适应性 未来几年，伴随海港区旅游资源开发，外加成熟配套优势，外地客群置业百分比会有所提升 当地人置业人群：1、关键受生活区习惯影响，山海关当地在山海关区域购房较多； 2、海港区为市中心区，和开发
16、区客群交集较大； 3、当地人在北戴河区域购房者极少； 京津唐地域人群：1、关键选择北戴河区域，及南戴河、昌黎黄金海岸区域； 2、近两年，唐山人群来秦皇岛置业在降低，逐步向海南地域置业； 东北地域人群： 1、关键是靠北地域，以黑龙江居多，辽宁、吉林用户偏少； 2、关键选择在海港市里、山海关置业购房，而且举家定居者很多； 3、伴随“东戴河区域”兴起发展，尤其是佳兆业进驻，未来对东北地域客群有着较大吸引力 五、秦皇岛购房人群重视
17、原因 当地置业人群愈加重视原因： 1、地段、价格、户型； 2、周围购物、医院、学校情况； 3、小区环境、小区配套等原因； 4、距离上班地点远近； 外地置业人群愈加重视原因： 1、距离海边距离，周围休闲、度假景观和配套； 2、房屋观景效果 3、交通方便性； 4、精装条件和标准； 5、物业服务（短期居住，没有时间打理）； 6、开发商品牌（投资置业保障）； 六、秦皇岛置业人群产品喜好 当地置业人群楼层喜好 1、对于多层、洋房、小高层产品较为喜好，尤其海港区，多层产品（较为稀缺）受到青睐
18、 2、 20层以上高层产品，有一定接收度 3、以刚需或改善类置业为主，户型以中大户型为主 外地置业人群楼层喜好 1、对于高楼层，偏重于观景效果很好楼层 2、海滨度假、旅游类产品 3、距离海边较近楼盘（100米内），楼层没有显著差异 4、以中小户型为主，带一定精装标准 第四部分：秦皇岛调研楼盘情况一览 第一区域：海港区，滨河沿岸区域 走访楼盘： 金梦海岸第一观、兴龙香玺海、金梦海湾8号、远洋海世纪（远洋海逸世家、远洋海悦公馆、远洋海怡学府） 关键集中在：河北大街沿线以南
19、区域，西浴场海边缘线 区域特点： 1、距离海边较近，主打海景房或海景公寓，最近楼盘距离海边仅50米； 2、周围娱乐、休闲、度假配套较多，关键有： 沙滩、浴场、码头、奥体中心、体育总局训练基地、海底世界、酒店、烧烤餐饮等。 3、气候条件较为湿润，但比较潮湿，海风较大； 4、楼盘档次较高，价格也较高，整体市场以度假公寓或大面积度假住宅为主。 产品户型及价格统计 楼盘名称 产品业态 户型 均价 优惠 成交价 金梦海湾第一观 一期两栋 30层高层 一室一卫，40—58㎡；一室一厅双卫，92—97㎡（对跃设计）；两室一厅三卫，153—167㎡
20、 16000 全款 98折 19层16700元/㎡ 5层1元/㎡ 10层14600元/㎡ 兴龙香玺海 5栋住宅，1栋精装公寓 2栋25层，3栋28层， 1栋22层（公寓） 首层架空 两室两厅一卫，138㎡； 四室两厅三卫，230㎡、283㎡； 四室三厅三卫，326㎡； 公寓面积：40—60㎡ 精装，并带家俱、家电。 住宅最低价9988 5万抵10万， 再打95折 成交单价13000元/㎡ 公寓估计8月份开盘 金梦海湾8号 2栋 33层高层公寓 3梯14户 扇贝型户型，一室一厅一卫 55-90㎡ 最低80
21、00（含2500—3000元精装） 无 7层10290元/㎡ 8层9452元/㎡ 9层9542元/㎡ 只走全款和分期； 远洋海逸世家 一般住宅 28、32、34层 4栋30层公寓 住宅：两室两厅一卫103㎡+ 增送面积13㎡； 83㎡+增送面积6㎡ 公寓（主打海景）：一室一厅一卫38-58㎡ 3梯11户（公寓） 住宅：6800元 公寓： 8000元 含1500精装 电商1万抵3万，老带新优惠元 一般住宅 6600—6700/㎡ 公寓： 7700—7800元/㎡ 海怡学府 6栋高层 （已
22、清盘） 一室两厅一卫53㎡、72㎡； 两室两厅一卫73—118㎡； 三室二厅一卫102㎡、131㎡ 最终清盘价 5000元起 无 5500—6000元/㎡ 海悦公馆 10栋33层高层 6栋18层小高层 两室两厅一卫，98㎡ 三室两厅两卫，138—139㎡ 四室两厅四卫，220㎡ 8000元/㎡ 电商1万抵3万 全款再打97折 7900—8000元/㎡ 产品分析： 1、产品以18层以上高层产品为主，主打观海、度假、旅游，人群以短期居住需要为主； 2、户型，展现两个极端： 小户型公寓产品和大户型度假住宅产品，公寓以70年产权为主； 公
23、寓型产品面积，一室：40—60㎡，二室为80—90㎡ 住宅型产品面积，两室（海景）：150—160㎡，三室（一般住宅）：100—130㎡，四室（海景）：230—320㎡ 3、公寓型产品，为精装修标准，精装标准在1500—2500元/㎡；多为一层3梯10几户产品结构； 包含：整体卫生间（浴霸、马桶、花洒、盥洗盆等） 整体厨房（不通天然气，用电磁炉，灶台、洗碗厨等） 壁橱、鞋柜、衣帽柜等 不包含家俱、大家电 4、从公寓型产品百分比来看— 靠海稍远一点楼盘：小户型公寓型产品占到楼盘整体比重20—30%； 海边楼盘：公
24、寓型产品占到楼盘整体比重50%—60%（金梦海湾8号全部为公寓） 5、户型产品方面： 产品设计强调观海、观景功效，保障基础使用功效，而且精装修，拎包入住，愈加突出度假功效； 突出阳台、落地窗，卧室突出飘窗或阳台功效，客厅突出观景特色功效，厨房、卫生间相对弱化。 价格分析： 1、整体价格：整体价格在8000元/㎡以上，最高价格在13000元/㎡—15000元/㎡； 2、公寓型产品，基础为精装修，精装标准在1500—2500元/㎡，不包含家俱和大家电； 3、近海公寓成交价格在9000—11000元/㎡（含精装）；犹豫离海稍远，远洋海逸世家公寓成交价格在7000—800
25、0元/㎡（含精装）； 4、一般住宅价格，海景住宅在13000—14000元/㎡（含精装），一般住宅（毛坯）在6600—6700元/㎡，高级住宅（毛坯）在8000元/㎡ 5、各楼盘基础全部有不一样程度优惠活动，各项目标推盘力度通常； 6、河北大街作为一个显著价格分界线，河北大街以北和河北大街以南，价格差在1000—1500元/㎡左右 各楼盘数据指标统计 楼盘名称 占地（亩） 建面（㎡） 配套建设 绿化率 容积率 工程进度 产品特色 / 楼盘卖点 金梦海湾第一观 约43 3万 1.38万平米准五星海景度假会馆； 1.5万
26、平米私属景观园林 45% 2.58 一期2栋 现房 1、精装标准元/㎡； 2、50米亲海，紧邻大海，海景 3、强调度假气候条件，京津后花园 兴龙香玺海 约85 16万 地上11万 绿地2万 沿街1万平商业 商业2层、3层带露天走廊 735㎡泳池 35% 1.90 主体封顶 恒温恒湿系统，同层排水系统 户型全部双入户门，观景窗较大，宽2.1米 层高：3.45米 金梦海湾8号 约23 7万 1座瀑布广场 配套酒店 -------- --------- 建至
27、6、7层五证已全 7月底开盘 10月交房 1、精装修，不带家俱、家电 2、主打一线海景 3、休闲居住、酒店商务、餐饮购物、娱乐健身等于一体 远洋海逸世家 近 330万 沿街三层商铺 48% 2.41 已经封顶 证件齐全 公寓精装，海景 离海岸900米 海怡学府 自建30亩白塔岭小学； 已交房入住 教育小区 自建小学，周围学校较多 海悦公馆 20万㎡商务办公酒店 已经封顶 证件齐全 做内外装 大盘，配套众多 远洋品牌 分析： 1、 除远洋海世纪外，各楼盘体量全部不是很大，
28、占地面积在几十亩左右，远洋海世纪整体占地面积较大，是河北大街沿线最大规模楼 盘，建筑面积在3万㎡至16万㎡之间； 2、各个楼盘整体操作时间较长，现在全部处于现房或准现房状态，证件齐全，立即交房或已经交房状态，表明海港区近一段时期整体市场销售情况并不是很旺盛； 3、各个楼盘基础全部有配建部分，以会馆、酒店、少许商铺、泳池、小广场等为主； 满足居住基础便利性需求、同时突出休闲、旅游、度假功效需要 4、在产品特点上，强调恒温恒湿、排水性能，层高最高为3.45米，窗户隔音、隔热、隔潮效果；
29、 产品设计预防海边潮湿环境，而且突出居住舒适性和尊贵感 5、楼盘内部，突出园林空间营造，从而形成内景和海滨外景沟通和衔接。 第二区域：海港开发区，河北大街以北，汤河以西区域 走访楼盘： 天成锦江苑、曦城花语、香邑溪谷、升达置地广场、果岭湾、红树湾、华润橡树湾、明日星城 关键集中在：河北大街沿线以北，汤河以西海港开发区 区域特点： 1、整体环境很好，市政计划较为整齐，秦皇岛整体西进北扩关键区域； 2、周围配套伴随开发区建设，逐步完善，区域北端以工厂企业居多，区域南侧偏向居住性。 3、大专院校较多，教育环境比较优越 集中了燕大、
30、东北大学（秦皇岛分校）、科师、环境学院、建材学院、石油学院等； 4、楼盘档次以居住品质小区为主，价格较沿海楼盘低，楼盘产品结构较为丰富： 包含了高层、多层、别墅、洋房、商业等多个类型。 产品户型及价格统计 楼盘名称 产品业态 户型 均价 优惠 成交价 天成锦江苑 高层为27层、34层； 6层电梯洋房（带小院） 高层，三室118—137㎡，101㎡两室； 洋房，两室116㎡，三室138㎡ 高层：6500 洋房：8000 全款98折贷款99折 高层：6400 洋房：7700 曦城花语 二期5栋电梯洋房（5+1、6+1） 5栋高层（
31、9层、23层） 高层两室83—93㎡；三室114—120㎡； 洋房，三室138—208㎡ 高层5800 洋房暂无 全款总房价优惠5万左右 5500—5600左右 香邑溪谷 二期 10栋高层（30层）、8栋11层电梯洋房（一梯两户）、21栋墅级花园洋房（5+1） 一室两厅一卫：73—77㎡ 高层：两室两厅一卫，81—92㎡ 三室两厅一卫 ，90—146㎡ 三室两厅两卫 下跃 105㎡ 160㎡ 三室两厅两卫 平层 116—135㎡ 五室三厅三卫 下跃 145—260㎡ 五室两厅两卫 平层 188㎡ 首层下跃赠予南北花园及
32、下沉庭院，顶楼赠予露台 高层6500 小高层7500 洋房8500 库房网99折 高层： 全款97折贷款94折分期95折 小高层： 贷款99折 首付分期： 先付10% 底付20% 高层 6200—6300 小高层 7200—7300 洋房 8200—8300 升达置地广场 6栋9层小高层、3栋30层高层，1栋15层高层，2栋4层临街商业楼及1栋小区会所 两室，80—101㎡；三室100—133㎡；一室45—62㎡ ； 四室，105㎡、209㎡；五室，105㎡ 6800元/㎡ 全款99折 6500—6600
33、 果岭湾 14栋板式高层 8栋花园洋房 花园洋房：5+1层 ，7+1层（一层送花园、顶层送阁楼） 小高层：17 层 高层 ：24，26 ，28层 一室一厅一卫 55㎡ 两室两厅一卫 82—103㎡ 三室两厅一卫 98—106㎡、119㎡ 三室两厅两卫 132—138㎡（带入户花园）、96—128㎡ 花园洋房户型 三室三厅两卫 跃层 204㎡、214㎡ 平层 125㎡ 三室三厅三卫 跃层 195㎡ 两室两厅一卫 平层 97—103㎡、
34、 113㎡ 高层 6400 洋房售完 贷款95折 楼王6460 其它高层部分 6200—6300左右 华润橡树湾 共10栋住宅，30层高层1栋18层公寓 1—5号楼精装，6—11号楼毛坯 8号楼为公寓，2梯7户，70年产权 住宅，两室两厅一卫 84—91㎡ 三室两厅一卫109㎡、123㎡ 三室两厅两卫 135㎡ 公寓，一室一厅一卫，48—63㎡ 两室一厅一卫，83㎡ 住宅（精装） 7200 住宅（毛坯） 6400 公寓（毛坯） 6400
35、 全款97折按揭98折 精装住宅 6800—7000 毛坯住宅 6000—6200 公寓 6200—6300 红树湾 7栋30层高层、13栋叠拼别墅； 5号楼一梯两户，大户型；其它2梯4户或2梯5户 高层住宅，两室两厅一卫76—93㎡ 三室两厅一卫125㎡ 三室两厅两卫126—138㎡ 一室一厅一卫37—49㎡ 四室两厅两卫229㎡ 四室两厅三卫235㎡ 别墅户型，213—270㎡ 高层住宅 6500 别墅均价13000 能够向领导申请 50—100元/㎡
36、 高层 6300—6400 别墅已售完 明日星城 23栋6+1、21栋小高层、23栋高层 在售三期剩尾盘部分房源 两室一厅一卫 76㎡、86㎡ 三室两厅两卫 117㎡ 6200 可直减房款2—5万 5900—6000 产品分析： 1、整体市场，同一个楼盘，产品类型比较丰富，涵盖了高层住宅、小高层住宅、多层住宅、电梯洋房、小区商业、别墅类等很多产品业态，尤其是洋房产品（5+1、6+1）比较多； 从市场产品看，多层类、洋房类产品在开发区较为集中，公寓产品偏少，只有华润橡树湾计划1栋。 2、高层户型大部分为2梯4户，部分楼盘有2梯
37、5户， 洋房类为1梯2户居多； 3、户型方面，户型种类较为丰富，涵盖了1室—5室多个类型—— 1室户型：小1室面积在30—60㎡，大1室面积在70㎡左右 两室户型：分为两室两厅一卫、两室一厅一卫两种，面积在70—90㎡小两居、90—110㎡大两居，两个区间； 三室户型：分为三室两厅一卫、三室两厅一卫两种，面积在90—110小三居，110—140㎡大三居，两个区间； 香邑溪谷项目，跃层户型有三室三厅两卫、三室三厅三卫产品，面积在190—210㎡； 四室户型（产品量偏少）：分为四室两厅两卫、四室两厅三卫，面积基础在200—230㎡之间； 五室户型（产品量偏
38、少）：为跃层产品，分为五室三厅三卫、五室两厅两卫，两种，面积在140—260㎡； 别墅产品：面积在210—270㎡。 4、大部分项目为毛坯住宅，只有华润项目建有部分精装住宅（开始计划全部为精装），后期推出了5栋毛坯住宅； 5、本区域项目产品关键针对当地置业人群，少数高端产品关键针对周围及外地置业人群； 6、大多数项目，在推介项目时，全部关键提到秦皇岛未来发展方向在海港开发区。 价格分析： 相比沿海项目，本区域项目价格回归一般购房项目，整体均价显著低于沿海项目 1、本区域一般高层住宅（毛坯）均价基础在6400—6500元/㎡，成交价在6100—6300元/㎡；
39、 精装高层在7000—7200元/㎡； 2、小高层产品均价在7400—7500元/㎡，成交价在7000—7200元/㎡； 3、多层、洋房类产品均价在8000—8500元/㎡，成交价在7700—8300元/㎡； 不一样类型产品价格差 高层和小高层在900—1000元/㎡； 小高层和多层洋房在700—1000元/㎡。 4、各个项目，基础全部有折扣优惠，但力度不是很大，基础在全款97—99折，贷款在95—98折； 各楼盘数据指标统计 楼盘名称 占地（亩） 建面（㎡） 配套建设 绿化率 容积率 工程进度 产品特色 / 楼盘卖点
40、 天成锦江苑 约197 42万 沿街5层商业 商铺带跃层 36% 2.70 已经交房 业主在装修 洋房小区品质通常 曦城花语 约399 50万 部分沿街 二层商业 35% 1.87 一期交房 二期交房 1、新一中，周围有燕大西校区、河北科师等院校； 2、一期交房，为二期带来一定形象积累； 香邑溪谷 约360 67万 2期40万 沿街部分商业 35% 1.9 一期交房 二期交房 1、托斯卡纳建筑风情及坡地园林景观； 2、城市
41、花园洋房住区 3、紧邻新一中，广缘超市等 升达置地广场 约73 15万 4层临街商业楼 1栋小区会所 36.50% 2.45 全部封顶 今年10月交房 1、新中式景观园林； 2、小高层产品； 3、小面积四室、五室户型是产品特色。 果岭湾 约168 32万 配建幼稚园 沿街商业 45% 2.4 1期已交房 2期主体封顶，年底交房 1、新中式皇家园林，低密度 2、配建幼稚园，26000平园林3、2400㎡薰衣草花田 4、学府小区，周围学校较多 5、小区大食堂
42、快乐农场 华润橡树湾 约116 24万 沿街部分商业 35% 2.49 全部封顶 五证齐全 1、主打华润品牌，央企实力 2、精装住宅，户型产品精细化 红树湾 约100 18万 部分二层商业 30.2% 2.499 已经交房 尾盘 少数房源 1、现房，即买即住 2、前期强调秦皇岛海滨资源 3、周围配套邻燕大 4、开发区潜力 明日星城 三期共456 三期共88万 10万平米商业广场 35.7% 2.45
43、 现房，尾盘仅剩少许房源 现房，即买即住； 分析： 1、各个项目，相比海滨项目，整体体量较大，基础占地面积在100亩—500亩之间，但没有超级大盘存在； 2、各个项目标建筑面积在15万㎡—50万㎡之间，体量较为中规中矩，没有体量较小，也没有过大致量楼盘，明日星城项目总体体量较大，在88万㎡，但分三期开发； 3、各个项目标开发周期全部偏长，基础为起已经开始运作，可见市场情况，跑量情况通常。 到现在为止基础全部处于封顶五证齐全，或尾盘，已交房状态，剩下房源对外出售。 4、从配建情况来看，大部分项目基础为住宅+部分商业模式，部分项目配套有幼稚园和会所
44、 容积率含有洋房项目在1.8—1.9，高层项目在2.4—2.5，绿化基础在30%—35%区间，基础为一般住宅项目指标。 5、各个项目标主打卖点： ①、开发区未来发展潜力，市政计划向西发展，未来市政府等搬迁于此； ②、周围教育，燕大、东北大学、新一中等周围学校众多，有利于孩子上学； ③、项目标园林景观及洋房等产品特色； ④、项目标配套情况，项目到市区交通、周围购物、娱乐等设施； ⑤、现房，即买即住。 第三区域：汤河以东，河北大街沿线，海港区市里 走访楼盘： 龙城华府、宏扬铂郡、燕赵国际、玉龙湾、新建里仁居、达润上邦、达润御园、达润
45、时代逸城、万科假日风景 关键集中在：汤河以东，海港市里，河北大街沿线，海港区东北部分楼盘 区域特点： 1、秦皇岛老城区，公交车较多、多种配套设施很齐全； 2、整体环境较为杂乱，现有破旧小区，也有新建小区，市容整齐度比开发区差； 3、居住人口众多，人口聚集度较高，大型商场、超市等较多； 4、本区域，处于中间地带，东连山海关、西连开发区、北戴河； 5、本区域楼盘，关键是高层住宅为主，配建部分沿街商业及商场，有少很多层住宅存在。 楼盘名称 产品业态 户型 均价 优惠 成交价 龙城华府 1#--4#28层 6#、7#24层，5#25层， 3层临
46、街商业组成，西区由6栋18层、30层高层及商业酒店 3.15米层高 两室两厅一卫 94—100㎡ 三室两厅两卫 130㎡、167㎡ 四室两厅三卫 214㎡ 10900 全款97折 贷款98折 2层9500—9600 20层11400 宏扬铂郡 2栋33层高层 2栋9+2电梯洋房 1栋临街商业楼 高层 两室两厅一卫 85—93㎡ 三室两厅两卫 130—150㎡ 洋房 三室两厅一卫 116㎡ 两室两厅两卫 103㎡ 洋房9000 高层7800 全款98折 贷款99折 洋房：8700—8800 高
47、层：7700—7800 燕赵国际 4栋33层高层 1栋11层小高层 沿街三层商业 一室2厅一卫 36—57㎡ 两室两厅一卫 76—98㎡ 三室两厅一卫 112—117㎡ 2号楼，2梯3户；4号楼，2梯6户 商铺：最小面积400㎡ 高层7500元 小高层8500 商铺3万多 30—50元 全贷款同价 高层7400多 小高层8400多 廉价楼层 7100—7300 达润上邦 10栋11层小高层 1栋6层多层 四室两厅三卫 228㎡—325㎡ 三室两厅两卫
48、 140㎡—180㎡ 11000 全款9折 10000多 达润御园 11栋住宅（27、32层）、1栋铂金会所 1栋商务酒店 两室两厅两卫 134㎡ 三室两厅两卫164㎡ 6500 ---------- 6300—6400 达润时代逸城 五期 2栋34层 ；2栋35层 一室一厅一卫 56㎡ 两室两厅一卫 87㎡、88㎡、95㎡ 三室两厅两卫 134㎡ 前期认购 4800 -------- 4600—4700 万科假日风景 塔式高层5栋 联塔式高层7栋 板式高层共4栋
49、 两室两厅一卫 92—95㎡ 三室两厅一卫 107㎡ 三室两厅两卫 133㎡ （毛坯） 6400—6800 电商 2万抵7万开盘10% 贷款1% 4800—5100 （含爱家卡） 另交3万爱家卡 精装房，7000多 玉龙湾 已交房 现在有1栋32层公寓 剩下部分房源 一室一厅一卫 52㎡ 毛坯7000 精装，加3万 ----------- 毛坯：6800—6900 新建里仁居 一栋6层住宅，不带电梯，总共3个单元，1梯2户 两室两厅一卫 88㎡ 三室两厅两卫 97
50、㎡ 9000 无优惠 8800—9100 产品分析： 1、产品业态：基础为毛坯住宅，业态涵盖高层、小高层、少部分洋房产品，及配套建设沿街商业或商场酒店、会所； 高层通常在24层、25层、30层、34层； 小高层通常11、18层； 洋房通常在6层、11层。 2、基础全部为毛坯产品，精装产品较少，关键针对一般购房人群和少部分高端人群，公寓产品较少，只有玉龙湾推出1栋 3、大部分高层住宅为2梯4户，小高层、多层为1梯2户，部分项目高层有2梯3户和2梯6户产品
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