项目前期物业管理投标书模板.doc

“绿地某项目”前期物业管理投标书上海XX物业管理二00八年八月二十八日致全体评委信尊敬招标人、教授和评委：我们真诚地感谢各位领导、评委和教授对我企业所编制“绿地某项目”物业管理投标文件进行评审！本企业极其重视此次对“绿地某项目”物业管理招标活动，并专门成立了“绿地某项目”物业管理投标领导小组，对参与此次投标活动内容、方法和投标文件编制等作了认真地研究和讨论，并针对本小区物业管理要求和特点，制订了一系列科学、严密方法和方法。在感谢招标单位和各位评委对我们信任及给机会同时，也表示了我们期望能和招标人精诚合作，为该小区前期物业管理提供尽善尽美服务诚意。我们经营基础标准是：重视不是短期经济利益，而是着眼于长久服务和发展，和创建企业品牌，树立企业形象和社会效益。我们有信心，凭借现代管理理念和方法，以新管理思绪和科学管理方法，来争取赢得“绿地某项目”物业管理权。假如我们中标，我们将尽全力为业主提供优质服务，以回报招标人和全体评委对本企业信任和厚爱！投标人：上海XX物业管理11月28日目 录第一章 企业介绍1.1企业介绍 6第二章 物业概况2.1小区基础情况 92.2关键配套设备设施 10第三章 物业管理总体思绪3.1绿地某项目物业管理总体思绪 113.2管理整体运行步骤图 133.3管理目标 133.4管理承诺 143.5行为规范 153.6窗口规范 163.7岗位规范 16第四章 人员配置和培训4.1管理人员培训 174.2管理人员管理 184.3人员配置、聘用标准 19第五章 职员岗位责任制和职责5.1经理岗位责任制 215.2副经理岗位责任制 215.3管理部主任岗位责任制 225.4小区经理岗位责任制 235.5保安领班工作责任 245.6保安职员作职责 245.7清洁领班工作职责 255.8清洁工工作职责 255.9绿化工工作职责 265.10维修人职员作职责 265.11财务出纳/文职员作职责 27第六章 服务内容和标准6.1日常管理和服务内容 276.2前期介入内容和保障方法 286.3二次装修管理 306.4设备维修及养护 316.5装修现场管理 316.6二次装修管理步骤 326.7物业维修及火灾应急方法 336.8设备维修及养护 346.9档案资料建立和管理 34 6.10档案管理工作步骤 346.11小区文化和环境文化 366.12小区文化生活关键内容 36第七章 经费收支预算7.1物业管理费预算汇总表 377.2各项费用预算 397.3保安、消防费预算 407.4保洁、绿化费预算 407.5小区活动、节假日部署 417.6税金及附加 417.7公共设施能花费 417.8核实收支情况 427.9创办费用测算 42第八章 结束语8.1结束语 44第九章 附 件附件 第一章 企业介绍1、企业介绍上海XX物业管理是专业从事小区物业管理服务企业，现在已发展成一家规模化、专业化、优质化物业企业，含有独立法人资格。企业现在下设3个物业管理处，担负着8个小区，20万平方米产业和1700余户物业管理工作。企业现有职员52人，其中大专以上学历4名，管理人员取得专业管理证书有7人。拥有一支技术过得硬、物业管理经验丰富、实力雄厚职员队伍，企业含有三级物业管理资质证书。“满足用户要求，追求卓越服务”企业承诺，恪守“诚信为民，服务第一”服务理念，努力争取实现开拓创新，优质高效，创建品牌，追求卓越企业目标。以一流管理服务为广大业主发明温馨、舒适、文明、典雅、安全居住环境。我们企业将从以下四个方面来确保我们物业管理服务高品质：造就和保持一支高素质、有服务心、保持高度服务热情职员队伍：我们企业将确立把知识、尊严、利益带给业主；以新形象、新概念塑造高品质中国物业作为企业使命。我们职员在企业全部受到充足、平等尊重，受到全方面培训和良好福利待遇，她们所以保持着对企业认同，保持着高度工作热情，从而把爱心和优质服务奉献给业主。依法管理、热心服务：我们深知依法经营、依法管理是企业生命确保，我们遵照国家法律、法规、政策条例，以国家和业主利益为出发点，给业主带来最高安全保障。完善职员培训计划：我们从事是服务行业，工作成败在于职员，在于职员对工作热爱，在于职员服务心，在于职员含有良好职业技能，所以我们建立一套完善培训体系。每个职员自进入我企业全部要受到各方面、不停地培训，我们同时给职员良好个人发展前景，使职员取得尊严、荣誉和工作乐趣，从而将爱心和优质服务带给业主。确保质量同时节省开支、降低成本：我们一直致力于在提升质量同时降低成本，学习、借鉴同行或相关行业优异有效管理经验，经过采取多种开源节流方法，以实现我企业“将价值和利益带给用户”使命。企业全体职员也本着“住户满意就是我们目标”宗旨，提倡“质量第一”理念，实现“管理一流、服务一流、职员一流、效益一流”目标。以高昂热情投入工作，去迎接一切挑战，努力争取为业主发明一个幽雅舒适、服务周到工作、生活新空间。法定代表人：张龙标企业注册地址、通讯地址：上海市南汇区惠南镇南团公路50号1.2质量方针1、以“住户满意就是我们目标”为宗旨。2、连续提升职员素质、连续改善管理和服务。3、为住户发明一个安全、清洁、方便、舒适工作、生活新空间。质量方针内涵：1、符合“住户满意就是我们目标”企业宗旨，只有住户满意了，企业才能生存发展。2、职员是企业之本，连续提升职员素质是提升管理和服务质量前提，因为住户要求在不停提升，管理和服务改善应是永无止境、连续不停。3、经过连续改善管理和服务，为住户发明一个安全、清洁、方便、舒适工作、生活新空间，然后实现“住户满意”这一总目标。4、本方针制订依据、质量管理基础标准及物业管理组织特点：1. 3组织机构图项目经理副经理管理部劳感人事业务维修接待组保安组清洁组工程组绿化养护组小区经理财务组第二章 物业概况2.1小区基础情况本项目建造物业类型为：住宅地块四至范围：东至环湖西三路南侧，西至中涟河东北侧，南至G5道路，北至城市楔形绿地。本项目总用地面积190597平方米，用地组成为：住宅建筑面积184890平方米；物业用地720平方米；绿化用地37474平方米。本项目总建筑面积196436.58平方米。其中一期66339.76平方米,二期130096.82平方米，其中地下总建筑面积20311平方米。地上总建筑面积196436.58平方米。住宅建筑面积184890平方米。本项目标建筑密度为26.6 %，综合容积率1.04；绿化率38%；集中绿化率18.3%。本项目计划建设机动停车位1140个。根据计划设计建造了非机动车停车位。2.2关键配套设备设施对讲系统：该系统采取可视对讲系统。住户可和单元门口进行呼叫通话，并经过开启入口防盗门。电子巡更系统：在各主关键点沿线设置巡更点，系统选定不一样巡更路线实践间隔，由计算机进行监控，并自动统计。红外周界报警系统。室内报警系统：在每户住户室内安装报警系统和紧急求援系统，以实现住户防盗报警和和紧急求援。电子公告牌：该系统公布小区内公共信息，包含向居民公布时事新闻，天气预报，物业管理信息，会议通知等，该系统能使居民更立即、正确、快捷、便利地获取相关信息，提升小区物业管理水平。门磁开关及天然气泄漏探测器：各住户设有门磁开关及天然气泄漏探测器，并将该设防信息传至小区管理计算机，实现设防报警系统。二表自动远程抄送（水、天然气）背景音乐和公共广播系统。电信宽带网络系统。室内分流、室外合流排水系统。第三章 绿地某项目管理总体思绪3.1绿地某项目物业管理总体思绪根据上海市优异物业小区管理标准对“绿地某项目”实施管理，以此定位为准则，高起点、大手笔开展各项物业管理工作。收费标准多层为0.99元。1、制订业主入户各项程序和文件、规范、严谨业主入住程序和业主对各位必备文件承诺，是以后有序管理基础，所以在物业管理起始阶段根据市相关物业管理相关要求，确定入户时间各类文件和表格。2、管理一直要有透明度，作为业主“管家”，随时欢迎开发商和业主对物业工作检验指导，做到定时公布帐目，定时发放业主咨询表。3、充足依靠和发挥区房土局物业科、小区办、派出所、居委会作用，齐抓共管，使绿地某项目争创上海市优异小区文明小区工作。在协议期内参与并努力争取达成“上海市物业管理优异小区”、“文明小区”称号标准。4、物业管理实质是服务，业主对物业管理是否满意，实际上是对物业服务是否认可关键标志，在物业管理中我们将推行各项常规服务，同时不停开拓业主所需要多种各类新项目，把业主需要作为我们工作努力方向，尽善尽美让业主满意。5、实现各项目标方法抓培训入手，层层培训、岗前和在岗培训相结合，使人人明白，物业管理实质、任务、工作程序、要求和标准，熟悉掌握国家和地方有物业管理和本职岗位法规、政策，根据培训要求严格实施，从严考评，考评不合格者不得上岗，上岗后违反岗位工作程序和标准者必需待岗补课或按情节给予解聘。把工程设备管理作为现代物业管理关键来抓，以熟练和高超专业技术掌握小区各类优异设备，使各项设备运行正常，延长设备使用年限，确实表现小区保值升值，我们将把设备设计保养和日常保养工作做得愈加好。技防和人防两手抓，群防群治一体化，确保一方平安，实施二十四小时值班不定时巡更制、定岗定人、站岗服务。每户保安员须做到：有责任、有体能、有技术、有应变能力，对于可能发生各类事故，全部有完整应急方法，日常定时训练，同时以专业保安队伍为主，工程、清洁等各工种物业管理服务人员一起实施保安一体化、一体化管理使小区昼夜没有安保死角。保洁管理实施检验和抽查制并用，天天物业管理员进行检验，由物业经理进行抽查，双重确保其质量。实施严格考评激励制度，个人收入和工作业绩挂钩，明确工作职责，每季有考评，公开推行奖勤罚懒，含有透明度竞争机制。建立和开发商领导正常沟通渠道，定时每个月工作汇报制度，使开发商要求、提议立即传输到物业企业，从而确保整个物业管理运行有效、高质。3.2绿地某项目管理整体运行步骤图前期介入机构组建岗位培训验收接管办理入住装修管理日常管理整体运行步骤设计标准是全方面、合理、高效、环环相扣、相互制约，确保各步骤紧密衔接。为了确保进驻绿地某项目标工作有序，快速开展各项管理工作，为住户提供快捷、完善服务。本企业将严格根据上海市物业管理条例要求，严格操作，做到不管大小，使每件工作全部程序化、系统化，在工作中一丝不苟、环环相扣、节节相连，从根本上确保本企业服务质量。3.3管理目标1、小区完工交房当年各项管理达成“上海市物业管理优异小区”标准。2、房屋完好率98%以上。3、小区照明和管道完好率96%以上。4、二十四小时接收报修，接报修后30分钟到现场。5、房屋零修立即率98%以上，零修合格率100%以上，并有回访制度和回访统计。6、消防设施设备完好率100%。7、环境整齐，四季常青。8、公众庭院废弃物滞留不超出30分钟。9、设备资料齐全，管理完善，可随时查阅；设备完好率95%以上。10、确保二十四小时供电正常，出现故障，立即排除。11、消除火灾事故，杜绝火灾事故苗子。12、无因管理责任引发重大刑事案件和交通事故。13、无重大投诉，通常投诉在2以下，满意率95%以上。14、道路完好率95%以上。15、档案建立完好率100%。3.4管理承诺1、天天设置业务接待：周一至周日9：00-17：00。2、实施365天二十四小时全天候受理业务报修。3、抢险接报后30分钟赶到现场，做到急修不过夜，小修不过三天。4、二十四小时保安站岗不定时巡查服务。5、小区设备根据相关要求定时进行保养，天天巡检，统计完整，设备完好率98%以上。6、档案资料齐全，有专员整理保管，应用计算机归档。7、公用部位多层房屋天天清扫，每七天拖洗、擦拭，高层房屋天天清扫、拖洗、擦拭两次，无乱张贴，玻璃窗每半月擦一次。8、绿化工作做到依据草木特征，适时休整。9、管理处每六个月发放一次住户意见咨询表，以主动征求使用人意见。10、每个月由物业主管，物业助理造访业主，听取管理意见。11、管理处接到业主电话投诉，4小时内经复核给初步回复。12、管理处接到业主书面投诉，3天内给书面回复。13、每十二个月进行防火演练。14、建立职员工作规范及岗位标准。3.5行为规范1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。2、挂牌上岗守纪律。职员在岗时要挂胸卡、胸牌，仪表整齐，管理员、保安人员持证上岗。3、公开制度讲规范。要公创办事制度，即多种手续办理程序、办理要求、办理时限在现场有通告：公创办事纪律，即严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥、推诿、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，即严格根据物价管理部门制订和审核或物业管理服务协议约定收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价，通告不得多收费、乱收费。4、遵章办事不违规。维修立即，急修项目1小时内到现场，二十四小时内修复；如不能在要求时间完成，须对居民作出限时修复承诺。小修项目三天内修复、不能因双休日或节假日顺延（居民预约、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理，应立即通知报修人。5、做好回访重信誉。常常走访业主，走访被服务对象，不停改善服务方法，提升服务水平。包含到房屋安全、筑漏维修，必需进行回访。3.6窗口规范：1、公创办事制度，公开社会承诺，公开收费项目及服务标准。2、周一至周日全天业务接待。3、365天，天天二十四小时受理居民房屋报修。4、办公场所整齐有序，小区各项管理制度上墙公布，多种要求、条约分发到户。5、公开投诉电话，发放服务联络卡，方便业主报修及投诉。6、推行服务质量，检验、监督制度，逐层检验、监督。3.7岗位规范：1、管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。2、接待员：热情主动，登记正确，处理立即，件件落实。3、维修员：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。4、保安员：举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。5、电梯工：坚守岗位，操作规范，轿厢整齐，报修立即。6、保洁工：按时保洁，日清垃圾，定时灭害，环境整齐。第四章 绿地某项目职员配置及培训4.1管理人员培训（一）培训目标为了充足确保绿地某项目标物业管理高质量、高水准完成，必需培养一支高层次、高素质物业管理专业队伍，经过多种形式培训，使管理处职员含有全方面物业管理素质要求，从而实现预期管理目标。（二）培训方法1、自学 自学是提升学知和技术、增加知识才能行之有效方法。本企业很重视和激励职员业余时间参与和本身岗位相关专业培训班、大学考等，企业在时间上给照料和安排。2、自办培训班 举行物业管理及相关专业培训班，加强和提升职员专业素质和职业道德修养。3、外派学习培训 管理处管理人员每十二个月安排数次外派专业培训，业务人员及服务人员选派参与行业主管部门组织各项专业技能培训。4、参观学习 管理处组织全体职员分期、分批参观同行业优异项目，开拓视野，总结经验。5、理论研讨或专题讨论 针对物业管理工作中发生疑难、经典案例立即聘用相关教授同管理层举行专题研讨或专题讲座，总结探讨含有超前意识管理路径或管理方法。6、岗位轮训 经过岗位轮训，给职员提供晋升机会，经过人才横向、纵向交流达成一专多能、一职兼容目标，从而提升综合素质和人才培养功效。（三）培训计划签约后依据绿地某项目具体情况另定。4.2管理人员管理（一）录用和考评1、录用：依据上海市人事局主管部门招、调人员要求，依据企业人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考评，择优录用；录用后经企业或管理处培训部门对职员进行上岗培训和业务考评，试用3-6个月，依据劳动法要求，以劳动协议书形式和职员确定劳动关系和协议期限。2、考评：考评是检验工作成效、业绩和培训效果关键手段，企业重视对职员考评，制订了一系列考评制度和实施措施。（二）淘汰机制在实施小区物业管理过程中将严格根据企业对职员考评淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，落实实施管理处淘汰机制，使小区物业管理水平和职员队伍一直保持在最好状态中。（三）关系协调现代管理理论关键内容之一是系统理论，一个机构是由很多相互关联要素、步骤、部门有机结合而成，是一个复杂系统体系。对管理处而方，利用好系统管理理论，协调好内、外部及各实施层关系是搞好一体化管理根本确保。我们提出口号是“工种有不一样，工作不分家”。在工作中任何人碰到什么情况，全部有义务立即处理，不能处理时则要求立即和管理处汇报传达信息，使各类问题在最短时间里得四处理。4.3人员配置聘用标准人员配置、聘用标准（一）1、物业项目经理：1人，45岁以下，大专以上学历，有较强独立指挥工作能力，对本职专业有一定理论和实际管理经验，曾在企业担任领导工作经历优先。2、物业副经理：1人，45岁以下，中专以上学历，熟悉物业管理工作步骤，善于和用户、业主沟通，有一定组织能力和写作能力优先。3、管理部主任：1人，45岁以下，高中以上学历，熟悉、了解给排水、电气、电梯、弱电，达成上述某工种应知、应会，持有上岗证，能按工作规程和质量要求独立进行工作。4、接待员、财务：2人，35岁以下，熟悉小区物业管理区域，知道财务、人事培训，有二年财务以上专业工作实务，并持有会计上岗证书。人员配置、聘用标准（二）保安员-45岁以下，1.70以上，初中以上学历，身体健康，品行端正、责任性强，退伍军人优先。 保洁员-46岁以下，初中以上学历，相貌端正，细致认真，能吃苦耐劳，为人正派。 保绿员-48岁以下，初中以上学历，熟悉花木培育和剪裁，相貌端正，细致认真。维修工-50岁以下，初中以上学历，含有2年以上工作经验，拥有水、电工专业技术上岗证和等级证书，能吃苦耐劳，不计时间，相貌端正，品行正派。注：配置人数63人，其中：管理人员6人 水电维修3人保安 31人 保洁8人泥工维修2人 保绿5人 车位管理人员8人第五章 职员岗位责任制和职责5.1经理岗位责任制1、在企业董事会领导下，落实实施上级相关要求和董事会决议，负责全方面领导和管理工作。2、负责召集和主持经理办公会议，研究、处理办公会议职权内各项工作和问题。3、负责健全企业多种规章制度，定时检验和督促各部门工作，确保企业各方面工作顺利进行。4、负责向董事会提出需经由董事会讨论、经过或决定问题议案。5、负责编制企业年度财务预算，做好财务审核监督，并主动做好双增双节工作。6、负责企业关键公关及接待工作。7、同意行政人员公出及假期安排。8、负责对职员物质和精神文明建设教育，不停提升职员队伍素质。9、完成上级领导及企业董事会交办其它工作任务。5.2副经理岗位责任制1、在企业经理领导下，分管财务组、劳感人事、业务接待、维修接待、各小区经理管理等工作。2、帮助经理处理分管部门日常工作，当好经理参谋和助手，做好分管部门之间协调工作。3、负责企业人事工作，依据经理指示做好职员接收、调配、解聘、考评和营销工作。4、负责企业工作计划、总结、规章制度等各类文件起草、审核工作。5、承接企业各类会议工作，做好会议统计，整理会议纪要。6、负责企业对外联络和来信、来访接待事宜，负责各小区业主接待报修业务，并按要求立即送交管理部人员修复。7、负责市场管理全方面工作，帮助业主办证和协调市场内外事务。8、负责签署业主管理条约、多种租房协议、新接管小区协议工作。9、负责新物业小区接管筹备工作。10、负责各小区物业管理收费工作，督促财务人员及相关人员按标准立即收费。11、完成经理交办其它工作。5.3管理部主任岗位责任制1、在企业经理领导下，分管保安组、清洁组、工程组、绿化养护工作。2、帮助经理处理分管部门日常工作，当好经理参谋和助手，做好分管部门之间帮助工作。3、负责业主报修业务工作，落实维修人员立即修复，做到收费公开合理，维修确保质量，并对业主立即做好回访工作。4、掌握各小区设施和性能完好情况，负责制订维修保养计划和方法，严格控制日常管理费用开支。5、负责对管理小区工程技术资料整理存档。6、负责对分管部门业务培训，加强职员职业道德教育，不停提升职员业务素质，每个月对分管部门人员进行经济责任制考评工作。7、每个月组织召开一次组长例会，立即检验和部署工作。8、定时开展问卷调查和抽样访问活动，了解情况，听取意见，和业主保持良好合作关系， 不停提升企业管理水平。9、组织专业技术人员参与接管小区前管理验收工作。10、完成经理交办其它工作。5.4小区管理员岗位责任制一、依据物业管理服务协议约定，组织落实人员做好小区内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法阻止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作。二、依据物业管理法规、要求和协议约定，制订小区管理服务具体计划和方案，保障物业使用方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好。三、明确内部管理制度，规范居住物业小区管理服务人员行为，立即处理管理服务人员违规行为。四、每六个月向业主委员会报送物业维修、更新费用收支账目，接收审核。五、定时听取业主委员会、业主和使用人意见和提议，改善和完善管理服务。六、发觉违规行为或违反业主条约行为，立即进行劝阻、阻止，并向业主委员会和相关行政管理部门汇报。七、对业主之间、使用人之间及业主和使用人之间在物业使用中发生争议进行协调。八、完成企业领导交办其它工作。小区经理应该接收街道办事处、乡（镇）人民政府和房地产管理部门指导和监督，配合相关部门做好小区管理工作。5.5保安领班工作职责1、帮助管理处值班人员处理一切保安及治安、消防事故。2、帮助管理员管理保安人职员作。3、发生事故时，到现场作出调查，并在保安统计册内具体统计事件过程。4、按管理员或物业主管要求对保安人员作出调配。5、编排保安人员岗位安排。6、配合对保安人员培训工作。7、常常巡视各岗位值勤情况。8、常常巡视正在装修单位，确保消防及治安情况符合要求。9、对日常保安岗位调配情况及工作分流作出统计。10、负责监管保安人员巡查情况。11、主持班前集队，检验保安人员仪表仪容。12、实施企业所委派其它任务。5.6保安职员作职责1、绝对服从上级所指派工作。2、熟悉各岗位任务及要求。3、熟悉各岗位情况，消防设施分布及使用方法。4、珍惜通讯器材及岗位上设施。5、对住客及进出人士保持礼貌。6、巡查时留心各楼情况，发觉问题时立即向上级汇报，检验公共地方设施，如有损坏，填写巡查汇报，由管理处派人修理。7、遇事故时立即汇报并遵守上级指示处理。8、参与物业主管所实施培训。9、维持各岗位秩序情况。10、填写各岗位所要求统计并保留完好。11、不得私自离岗调岗，当值时不准睡觉、阅读刊物或抽烟、进食。12、实施上级所指派其它任务。5.7清洁领班工作职责1、服从实施管理员所安排任务工作。2、天天检验职员出勤、上班情况、仪表仪容、工作效率。3、确保工作质量及考勤纪律。4、依据职员工作能力，合理安排工作。5、勤巡查，发觉问题立即处理，工作要精细，提升效率。6、率领做好本班工作，越是困难越要挺身而出。7、常常向管理员汇报情况，听取指示，认真落实。8、学习业务知识，提升管理水平。9、帮助清洁主管监督，督导清洁及绿化工作。10、天天做好清洁用具、用具、用剂等发放回收工作。11、关心职员思想和生活，立即反馈班内信息。12、天天下班之前写好交班簿。13、实施企业所委派其它任务。5.8清洁工工作职责1、服从上级指挥，认真学习。2、对工作要有自觉性。3、珍惜小心保管公物及所配置用具、用具。4、按正确指示使用工具、机械、遵守安全守则。5、注意个人仪表，保持仪容整齐，注意礼貌。6、实施其它企业所指派任务。5.9绿化工工作职责1、每位绿化工，必需树立强烈责任心和自觉性，严格按绿化管理制度来管理和操作，以环境绿化为主体，尽心尽责，发挥自已主观能动性。2、天天观察绿化干湿度、浇水量，保持植物有良好生长条件（叶面清洁度、杂草率、花盆整齐度），立即清除石砖、建筑垃圾，处理多种绿化工作中所产生新情况及问题。3、任何植物部署努力争取整齐、美观，发觉枯枝立即剪修，同时对楼盘植物品种及数量必需全方面了解，发觉问题，立即上报物业主管，做到立即处理。4、天天做好“一句话”工作日志，对发觉问题要认真统计，碰到困难应立即和园艺领班联络。5、主动配合物业主管搞好所属楼盘绿化工作，结合楼盘绿化特点主动有效地做好季节调整工作，以达成最好观赏效果。6、如遇突发事件，必需立即抵达现场查看情况（如台风、雷雨等），不得拖延时间。7、有困难时，园艺工要有凝聚力，要有以全局为重思想，齐心一致，克服困难，服从调配。8、对业务要认真钻研，努力学习新知识，不停提升本身业务水准。5.10维修人职员作职责1、熟悉本系统设备情况，本工种技术精良，能独立完成维修任务，帮助各级主管对所辖系统或楼盘进行日常维护及系统整改。2、帮助各级主管搜集所辖系统各类技术资料及图纸。3、严格实施本工种所要求操作程序及规章制度。如是检修设备，施工前应认真查阅相关图纸资料，按要求对系统进行维护保养或整改施工，做好保养日志。4、绝对确保人身及设备安全，严禁带电操作，重视文明施工。5、负担所在楼盘日常维修及有偿服务。在工作中，千方百计节省原材料和元器件。6、在处理维修任务时，要求态度热情，仪表整齐，配置维修用具及鞋套、手套、垃圾袋、抹布等用具，文明施工，技术精良，不许可和业主或其它施工单位人员发生争吵。7、遇有维修任务，接维修工作单后，必需在15分钟内作出反应。如因材料、工具等原因，一时不能修复，也应向业主说明情况，并报领班或楼盘工程主管，通常情况下，领班或工程主管应立即上报，申请处理。8、遇有紧急情况，应牺牲个人利益，绝对确保抢修任务按期完成。9、杜绝收取小费或收费不开票其它变相收小费现象。10、遵守企业规章制度及劳动纪律，遵纪遵法，服从领导。11、完成上级交办任务。5.11财务、出纳/文职员作职责1、处理日常收款事务，制订报表向上级部门及总经理汇报。2、帮助追收管理费用及其它应收费用。3、处理日常文书工作包含打电脑及接听电话。4、所在物业管理处日常报销，如有问题立即向上级领导汇报。5、负责保管文具及文化用具，作出统计。6、实施其它所指派文书工作。第六章 服务内容和标准为了达成我企业制订管理，应在物业交付使用前无偿提供物业管理用房720平方米。日常物业管理阶段是物业管理企业实施管理和服务功效关键阶段，关键内容包含机电、保安、清洁卫生管理和绿化环境部署等多方面内容。6.1日常管理和服务内容建立健全财务制度和编制绿地某项目物业管理费用年度预算，根据预算严格控制费用支出，并跟踪决算，立即向业主汇报财务收支情况。搜集、整理和编制小区全部图纸、完工验收设施设备、财务、物业管理运作、相关政策条例等各类档案资料，并按企业要求统一归档。参考上海市物业管理优异小区评选标准。建立各关键通道、区域、设备、设施标志引导系统，并确保其完好无损、清楚明朗。依据政策法规，负责和相关政府职能部门和相关企机关协调工作，确保小区管理运作，含有良好外部环境。制订绿地某项目年度设施设备保养计划，配置专业工程技工负责各类设施设备维修养护。开展多种无偿和有偿服务。策划内容丰富小区文化活动。 负责住户装潢施工管理。6.2前期介入内容和保障方法：绿地某项目是景观中高级居住小区，其物业管理要求之高是不言而喻，所以物业管理应作好入驻前筹备工作，并对整个小区完工交付前对全部设备隐蔽工程给予识别和统计，严格依据相关程序及法律要求进行接管验收，采取对应、系统保障方法，对小区内设备设施进行管理和维护，并对全部业主明示住宅使用条约使物业得以高质量保养，达成升值潜力无可限量。入驻前筹备工作绿地某项目标物业管理企业将在前期介入基础上，为立即接管绿地某项目从各方面作好充足准备，在交楼前先作验收，并向发展商汇报一切承包商在安装工程未达设计规格及要求事项。1、对各相关工种人员进行专业培训，确定其上岗资格，以胜任立即担负工作。2、在绿地某项目入伙前，依据报价预算案，向该物业所在地物价部门申报物业管理收费标准。物业接管验收：1、接管验收步骤。2、在单体验收基础完成基础上进行全方面验收接管。3、确定验收日期。4、组织验收队伍，由发展商指定一名责任人。5、落实物业验收费用。6、制订验收方案和相关表格（依据实际情况）。接管验收时注意事项：1、物业验收交接时，物业企业在组织安排时应注意事项。2、单元验收应注意事项。3、公共地方及设备验收应验收事项。接管时应提供技术资料：完工图包含总平面图、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸。地质勘察汇报。工程协议及开、完工汇报。工程预、决算。图纸会审统计。工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）。隐蔽工程验收统计。沉降观察统计。完工验收证实书。钢材、水泥等关键材料质量确保书。材料、构配件判定合格证书。水、电等设备检验合格证书。砂浆、混凝土试块试压汇报。供水试压汇报。园林绿化图纸和清单。设备清单、安装调试统计、使用注意事项说明、质保书和保修单。 相关工程项目标其它关键技术决定和文件。验收接管后物业保修事宜：根据相关要求，发展商和承建单位、发展商和业主在协议中有明文要求，物业管理单位在保修期内发觉原施工引发质量问题应立即和发展商联络，由承建单位整改。保修范围以下：屋面漏水。烟道、排气孔道、风道不通。室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动、有防水要求地面漏水。内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮。门窗开关不灵，或缝隙超出规范要求。厕所、厨房、洗手间地面倒泛水、积水。水塔、水池及有防水要求地下室渗漏水。外墙渗水、阳台积水。室内上下水管道漏水、堵塞。钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其它承重结构变形、裂缝超出国家规范或设计要求。6.3二次装修管理物业管理处将参考上海市居住物业管理条例、上海市居住物业装修管理要求、相关加强居住物业装修要求，为维护全体业户利益，依法对业主装修过程进行监督指导，对装修施工队伍进行管理。从而保障小区居住安全、整齐、有序，确保公共建筑、设施、设备完好。 6.4业主装修申请受理业户装修申请，审核业户室内装修设计，装修审核经过后，和装修施工单位签定住宅装修管理协议；受理施工单位和人员身份登记，收取出入证押金后向施工人员发放施工临时出入证；施工单位进入施工现场前，要求施工单位对全部施工人员，进行防火安全和物业管理相关要求教育。 6.5装修现场管理物业管理处将指定专门人员，负责业主二次装修施工现场管理和安全监督工作；业主装修施工人员名单汇总表交物业保安部，保安值勤人员可按表查验施工人员临时出入证，并巡视跟踪施工队伍装修过程，维护小区安全；物业管理处业主装修专管员和保安人员必需天天巡视检验施工现场，随机了解施工情况，必需时可由工程设备人员同时前往查验；管理处业主装修专管员和保安人员负责进行装修管