房地产锦上海项目营销策划报告样本.doc

征标案 “锦上海”项目营销策划汇报（初稿）关键问题提醒委托单位：上海烟草集团房地产开发经营企业汇报单位： 汇报日期：1月问题综述项目标立项、开发建设及营销推广，需要考虑问题千头万绪。“锦上海”项目标成功开发和营销，应该结合实际情况现实状况和动态改变处理自己问题。这些问题假如能够得以顺利有效处理，将是本项目成功关键所在。问题一：现在市场是怎样？市场现实状况将对本案产生哪些方面影响？我是要迎合市场还是要发明需求？问题二：我竞争对手是谁？这些竞争对手市场表现怎样？她们开发、营销情况对我们借鉴意义何在？问题三：目前消费市场现实状况怎样？怎样依据市场和产品确定我们目标消费群？目标消费群消费习惯和偏好又是怎样？问题四：我们是否对项目地块环境进行了详尽有效分析？区域动态和市政计划情况我们全部清楚吗？问题五：对于项目及产品，我们是否清楚了她优势和劣势、机会和威胁？产品切入点在哪？问题六：对于产品计划、建筑类型、建筑风格、户型百分比、环境设计我们是否已经做好了准备？问题七：针对项目实际情况和市场现实状况和发展趋势，对我们产品该进行怎样定位？这么定位有支撑吗？问题八：怎样产品和营销概念才能让我们消费群更能接收？我们营销总精神、营销概念、推广策略怎样确立？问题九：我们应该制订怎样价格策略、销售策略来去化我们产品？销售组织和体系又该怎样？销售周期怎样安排？问题十：怎样广告媒介和手段对项目标销售能产生最大效益？我们广告策略、广告计划、广告风格和专题应该怎样来定？问题十一：公关活动和SP活动怎样和销售和推广巧妙结合？问题细化细化一：市场概况和动态研究处理问题：1、 目前房地产市场现实状况和发展趋势是怎样？ 市场现实状况和趋势将对本案产生哪些方面影响？ 我们是要迎合市场需求还是要发明市场需求？2、 区域竞争格局怎样？ 我竞争对手是谁？ 这些竞争对手市场表现怎样？ 她们开发、营销情况对我们借鉴意义何在？3、 目前消费市场现实状况怎样？ 怎样依据市场和产品确定我们目标消费群？ 目标消费群消费习惯和偏好又是怎样？整体市场分析一、上海房地产市场前三季度分析（数据起源：上海市房地产交易中心）上海房地产市场在经历上六个月强劲增加以后，第三季度仍然保持供需两旺发展势头：房地产开发投资，增加较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅仍然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。（一）房地产开发投资，增加较快仍理性 房地产开发投资额430.06亿元同期 19% 1-9月，上海房地产开发投资额达430.06亿元，比同期增加19%，其中第三季度为186.53亿元，占前三个季度43.37%，比同期增加13.9%。上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第6个季度连续增加，而且同比增速基础上全部在10-20%之间，尽管增加速度较快，但市场发展仍较为理性，和全国房地产开发投资额增加幅度相比，上海仍属中等水平。 从全国来看，1-9月房地产开发投资额3758.82亿元，增加速度31.4%。北京增幅高达55.5%，投资总额达473.31亿元，超出上海。现在中国房地产市场正进入新一轮发展周期，在其它消费市场没有大起色情况下，各地纷纷将商品住宅作为新经济增加点和消费热点，从而使房地产市场快速升温，今年上六个月房地产价格上涨幅度超出10%，引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快，幅度过大，要进行必需干预和调控，使房地产价格上涨保持在合理水平。第三季度房地产价格涨幅和第二季度相比有所回落。 （二）一级市场新政策，内外并轨谱新章新增经营性项目土地出让面积164.49万平方米比同期 56.2% 1-9月，新增经营性项目土地出让面积为164.49万平方米，同比降低210.68万平方米，负增加56.2%。这关键是从今年开始，市相关部门决定一级土地市场实施内外销并轨，土地出让方法由原先协议转让向逐步采取招标、拍卖方法转变。所以，今年上六个月严控土地上市量，仅为20.97万平方米，基础上处于停止供给情况。第三季度伴随新政策出台，新增经营性项目土地出让面积达成143.51万平方米，同比负增加1.1%，基础上恢复上年度水平。但从今年土地出让面积容积率来看，展现出大幅度下降趋势，今年1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而去年同期分别为1.87和1.83。 （三）二级市场供需旺，住宅仍然唱主角 商品房同意预售面积1026.02万平方米比同期 8.8%已登记商品房预售面积1287.72万平方米比同期 25.1%供求比1：1.25 今年上六个月因为实施新商品房预售政策，上海二级市场供给一时处于相对供不应求状态。伴随时间推移，这种情况在第三季度有所改善。1-9月商品房同意预售面积1026.02万平方米，比同期降低98.75万平方米，负增加8.8%。而商品住宅同意预售量903.31万平方米，同比仅降低3.70万平方米，基础上和去年同期持平。和此对应1-9月已登记商品房预售面积为1287.72万平方米，同比增加258.08万平方米，增幅达25.1%，供求比为1：1.25。而商品住宅预售面积为1255.53万平方米，供求比为1：1.38，从而显示住宅需求强劲势头。而预售量大大高于上市量，这说明上海这几年在加紧市场消化空置商品房有所起色。上海从1999年对空置商品房实施有效控制，开始消化部分空置商品房，看来今年将要消化一批空置商品房。 从商品房同意销售面积来看，1-9月为1666.07万平方米，同比增加79.59万平方米，增幅5%。和此相对应已登记商品房销售面积为1599.40万平方米，同比增加344.73万平方米，增幅达27.5%，供求比由去年同期1：0.79上升至1：0.95。第三季度商品房上市量为467.23万平方米，同比降低79.33万平方米，减幅达14.5%，而成交量为599.75万平方米，同比增加91.81万平方米，增幅为18.1%。由此可见，上海商品房正处于供需两旺阶段，尤其是需求增加大大超出供给速度，这也是培育市场、发展市场肯定结果。 从房屋销售分类情况来看，住宅仍然是主角，1-9月预售商品房中住宅占97.5%，销售商品房中住宅占93.4%。从8月1日开始，上海实施内外销商品房统一并轨，第三季度商品房销售中住宅所占百分比仍然高达92.01%。因为另外7.99%房源销售情况没有细分，所以对办公楼和商场销售情况难以作分析判定，估量应该能保持去年同期水平。 从购房对象来看，1-9月个人购置商品房比重继续上升，商品房销售登记中属个人购房13.7万套，占95.1%，比去年同期上升2.1个百分点，预售中属个人购置10.41万套，占97.9%，比去年同期上升1.4个百分点。 从销售区域来看，1-9月商品房销售量前三甲仍然为浦东、闵行、徐汇，分别占全市商品房销售总量19.2%、16.5%和7.9%，这三个区销售量占全市43.6%。尽管这三个区仍然保持全市房地产热点区域格局，但和前两个季度50%以上份额相比，很显著有所下降，这说明上海市房地产市场热点区域正逐步扩散。商品房预售前三甲则仍然是浦东、闵行、普陀，分别占全市预售总量17.3%、12.3%和9.4%。伴随宝山、嘉定、松江等地域轻轨建设，这些地域房地产市场必将逐步升温。 （四）三级市场交易忙，如火如荼创新高 存量房交易面积1012.70万平方米比同期 90.9% 1-9月已登记存量房交易面积达1012.70万平方米，同比增加482.10万平方米，增幅高达90.9%，存量房交易量已占商品房销售量63.32%，已经大大超出整年存量房779万平方米交易量，估计整年存量房可达1250-1350万平方米。其中1-9月已售公房上市出售成交51156套，交易面积266.8万平方米，占总存量房交易面积26.3%，比去年同期增加78.7%。上市平均售价每套13.42万元，平均出售单价每平方米为2574元，比去年同期增加285元，平均建筑面积为52.15平方米。 所以，上海房地产三级市场发展势头相当猛，倘若按此发展速度，三级市场交易量就能和二级市场并驾齐驱了。 仔细分析上海存量房市场火爆关键原因是：1、市民改善住房愿望仍十分迫切。近几年来，上海居民住宅条件发生较大改变，但仍有相当一部分人单位分房无望，动拆迁有没份，只好自己掏钱来改善住房条件。然而，日前走高商品房价令这部分消费者望而却步，只能退其次把眼光转向二手房。通常说，20-30万一套二手房是相当不错，加上原有住房置换，花上十多万就能住上二室一厅甚至三室一厅。2、动拆迁居民买二手房来安置。伴随上海新一轮旧区改造开启，上海每十二个月拆除200-300万平方米旧房，在这些动拆迁居民中，相当多人选择货币化动迁。今年1-9月共有22972户居民选择货币化动迁，占动迁户总数46.61%，比去年同期提升近10个百分点，平均每户安置金额14.96万元，只要自己再拿一点，就能购一套比较满意二手房。3、上海购房需求展现多元化格局。实力人士、“星一族”、“款一族”尽可能开着大奔去买豪华别墅。高级白领、私营业主则能够去买联体别墅、高级公寓。通常白领是成为一般商品房消费主力军。而二手房购置对象基础锁定工薪族，所以，二手房将会继续受到工薪族青睐。 总而言之，上海房地产市场仍然将展现稳步发展态势。 二、上海房地产市场走势n 整体走势上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第六个季度连续增加，而且同比增速基础上全部在1020%之间，尽管增加速度较快，但市场发展仍较为理性，市场需求同时扩大，供需两旺，尤其需求增加大大超出供给增加速度，现在供求比为1：1.255，市场发展前景良好。同时，政策立即出台，对市场规范起了较大引导作用，尤其下六个月实施内外销并轨，土地逐步采取招标、拍卖出让方法，避免了幕后黑箱操作，而且明年1月1日起又将实施房地产市场明码标价方案，再一次为房地产市场发明良好空间。当然，我们也应该看到，美国9.11事件对全球经济影响和现在股市下挫，影响了一批购房者信心，房地产各项指标增加幅度（尤其是价格指标）已经显著回落，这些回落将直接对明年上六个月房地产市场带来众多不利原因。所以，总体上来说，上海楼市“稳中有升”态势还将连续一段时期，但伴随市场成熟和饱和，和受整体经济条件影响，这种增加将趋向缓解。n 价格走势今年以来上海房价一直处于上扬态势，只是幅度有高有低。譬如中房上海指数升幅显示：月升点，月仅升点，、月升点，、月升点，月升点，幅度降点之多，10月再次上升11点。 按上述情况，我们发觉年上海房价总体呈螺旋式上升态势，但期间出现一个个反复性周期。这些反复性周期出现，关键原因是部分突如其来不可抗力，致使升幅大受影响。譬如月升幅和美国“9.11”事件不无关系。 据统计，区域价格从高到低排列依次是黄浦、长宁、卢湾、浦东、普陀、闸北、杨浦、闵行、宝山、虹口，第三季度市场总体平均成交价每平方米元，显著比前两季度增加幅度降低。估计第四季度冬日旺季价格将继续攀升，但走势趋缓。区域市场分析一、杨浦区基础情况概述（一）区域概况 杨浦区地处上海市区东北角。东南方濒临黄浦江，并和崇明岛、浦东新区隔江相望；西起大连路和虹口区接壤；北起江湾机场、军工路和宝山相连。人为可将该区以五角场为中心，四平路、翔鹰路为界，以南定为老杨浦，以北划为新杨浦。 杨浦区面积为52.13平方公里，人口达成107.75万，人口密度为2.067万人/平方公里。全区辖管10个街道，1个镇，共376个居委会。 杨浦区是上海最早工业起源地之一，区内有千余家工厂，工厂密集性。因为大多数工厂面临倒闭及市政拆迁，为该区开发商提供了相当多开发机遇，但厂房迁移和土地使用权移交带来很多困难又使得该区开发缓慢。 365危棚简屋拆除改造工程已于年底全方面完成，杨浦区是改造关键，完成16.43万平方米，占全市62%，这一利好消息带动了该区房产开发。 同时，杨浦区又是高等学府、科研机构云集区域，著名遐尔复旦大学、同济大学、财经大学、第二军医大学等高校26所，还有各类科研院所101家。 杨浦区还是上海最大绿化区，区内黄兴绿地、有117公顷共青森林公园及杨浦公园、复兴岛公园等公共园林10个。 长久以来杨浦区被上海人称为下只角，开发商并不象对闵行、浦东那样热衷于开发该区楼盘，但自1999年年中房产市场回暖，加之区政府对该区住宅开发逐步重视，一系列利好政策影响，使得东北角房产不再寂寞，越来越多房产商看好此地，含有相当开发潜力。比较整个上海房地产市场，杨浦区房价属于中低价位。南面房价和北面相比要高出千元左右。1. 交通条件 从整体上分析，杨浦区交通可达性尚可，交通辐射面较广，可抵达很多沪上关键商业网点，如人民广场、火车站、外滩、陆家嘴、淮海路等。斜拉式杨浦大桥把杨浦区和浦东新区紧连一起，它跨越黄浦江，连接内环线和浦东新区外高桥保税区、陆家嘴金融贸易区和上海市中心区近在咫尺，交通便捷，是上海关键交通运输枢纽，极大程度缓解了区内交通情况。沿黄浦江岸线长达15.5公里，也是浦江游览关键景线。区内有道路200多条。原先区内交通工具较为单一，地铁及轻轨还未进入该区，但伴随地铁杨浦M8线拆迁及全方面开工，交通情况将得到深入多元化改善。区内关键交通有：四平路、大连路、周家嘴路、控江路、宁国路、黄兴路、中山北二路、中原路、杨树浦路、军工路、长阳路、平凉路等。 2. 商业服务设施 杨浦区商业服务设施关键受该区道路交通条件影响，分布较为分散，缺乏领导全区灵魂中心。大多商业中心是以商业副中心形式出现，且总体商业服务设施水平较低，服务辐射面较小，大多可辐射至周围地域500米左右。已成气候商业中心有五角场市级副中心和控江路鞍山路商业中心。 3. 人文环境 杨浦区属于上海老工业园区，人口密度较大，当地人口占主导地位。但因为地处上海东北角，距离市中心较远，来沪打工外来流感人口由此聚集于杨浦和宝山偏远交接地带。区内虽有内环线穿越西南部，但覆盖区域较少，只占区域面积五分之一，是该区域房价上升阻力之一。因为历史原因杨浦区工业较为发达，造成该区空气污染程度较其它区域严重，为此该区兴建了117公顷共青森林公园及杨浦公园、复兴岛公园等公共园林10个和有上海绿肺之称、7倍于人民广场黄兴绿地，成为全国绿化优异区。 （二）、楼市概况 杨浦区现在房产开发区域较为集中，大多集中在：周家嘴路沿线、黄兴绿地周围、大学城地带、江湾飞机场改造这四大地带。该区域人口密度大，居住人口多为工薪阶层和外来流感人口，故楼盘定位为中低级。受市场接收能力影响，该区域新建楼盘大多以多层为主，同时受到房地产开发成本影响，辅以开发少许小高层，高层楼盘开发量较少。多年来本区楼盘开发中小高层推出量有显著上升。 静观沪上楼市，我们不难发觉房地产开发烧已从沪上西南角逐步向东北方向蔓延，预示着东北地域杨浦区这么老工业区正在改变其单一工业化布局，正朝着多元化行政区发展。楼盘开发关键展现以下开发烧点： 1、教育引导楼盘开发杨浦区高等院校较多，如同济大学、复旦大学、财经大学等著名学府均分布于该区域西南部，使得本区极富文化气息。该地块北至三门路，西靠逸仙路高架，东南方有纪念路武川路包围。围绕教育，展开开发住宅，成为杨浦区一大开发烧点。比如在以大武川地域大学城为开发对象文化花园、三湘世纪花城和新海城等楼盘带动下使这一地域均价达成每平方米4000元。一样以同济为关键目标同济绿园均价为每平方米5000元，价位高于周围楼盘每平方米200300元。因为楼盘围绕教育展开，故开发小区均引入了宽带网、远程教育等，以提升小区品质。此举在杨浦区已开发中低级楼盘为主中实为罕见。 现在在杨浦区销售火爆、人气旺盛文化佳园继续以“文化”为关键推广概念，同时又结合绿化、水景、国家康居示范工程进行推广，预示着在各个案全部在打“教育、文化”牌以后以教育作楼盘炒作需要配以作料了。2、以健康生态为专题形成卖点关键聚集于黄兴绿地周围，以营口路为轴心，向外辐射800米，北至翔鹰路，南到佳木斯路，西达黄兴路。在此地块盘点出现较多，原均价在每平方米3950元。开发楼盘有佳泰花园、黄兴公寓、四季绿园等，去年以来，该地域楼盘价格显著提升，现在在售楼盘如公园3000、文化佳园等楼盘，均价已直逼5000元/平方米（实际成交价格其实不到），且全部是杨浦有影响力大盘。楼盘销售期间，突出健康生态，以面向或临近黄兴绿地为其主打卖点。楼盘前期计划时不约而同朝向黄兴绿地，以越临近黄兴绿地楼盘价位越高，向周围辐射，差价通常控制在每平方米450元。3、道路拓宽，周围不少新盘涌现周家嘴路拓宽工程，使周围道路交通有了极大改善，对于上海人购房来说，交通是一个极其关键原因。成功案例有地铁一、二号线开通，徐家汇周围道路交通改善使得徐家汇成为上海一大商圈等。对此房地产商对各区道路交通改善有着相当敏感反应。如富天苑、青青白洋淀、锦丽斯花园等楼盘，使得这一地块均价上升到每平方米4000元，比1999年同期上涨了200元/平方米。以来，伴随华升新苑、东银茗园、泰鸿苑及上海大花园、现代星洲城出现，该地域房价一路上扬，现在该地域均价已突破4300元/平方米，同比价格又上涨300元/平方米。 4、北外滩黄浦江沿线逐步被开发商认可但沿江杨树浦路以南大多为部分大型工厂，以北为上海传统房屋，且人口众多，对于开发商来说厂房拆迁和周围居民动迁所增加费用势必会增加开发商开发成本，加之北外滩土地价格相对较高，故开发商对开发项目持谨慎态度，或已开发楼盘表现为整体盘量不大。如双喜家园、全家福、菊之苑等，价格在3850元/平方米。从整体上看，楼盘品质较该区域其它地块楼盘品质有所下降。5、楼盘规模化在杨浦形成气候文化花园、新江湾城-时代花园、文化佳园、公园、公园3000、三湘世纪花城、上海大花园、现代星洲城、华升新苑等均以规模小区引导杨浦楼市时尚。 二、杨浦房地产发展概况（一）、概述杨浦区楼市交易全方面看涨，商品房住宅需求连续增加。今年1-10月份，商品房销售总面积183.72万平方米，同比增加49%；成交总额达70亿元，比去年同期增加63%；今年1-10月份杨浦区商品房平均成交单价同比增加6.9%，平均成交单价为3811元/平方米，比去年同期上涨262元/平方米，部分楼盘甚至已达6800-7200元/平方米。现在该区市场展现三个特点：1、楼层越造越低高层占预售总面积百分比从去年14%降至今年6.4%；小高层从40%降至32%；多层从46%升至62%。2、面积越造越大高层单元平均面积从去年100平方米增至今年134平方米；小高层120平方米增至121平方米；多层单元从100平方米增至105平方米。3、房价越卖越高现在新盘均价3794元/平方米，同比增加10%，部分甚至上涨1000元/平方米；二手房均价2621元/平方米，同比增加7%。业内人士分析，杨浦区楼市得益于各项利好原因，如交通、绿化环境改善；小区规模逐步扩大；配套设施逐步齐全；房型功效不停超前，在这种情况下，购房人数日趋增多，消费者层次逐步提升。总结：综合杨浦房地产整体形势，杨浦区住宅市场行情走势出现显著上扬，且总体表现相当平稳。环线外区域上升态势尤为显著。现在楼盘均价为4100元/平方米，比去年同期上涨了约350元/平方米，但不能排除受今年房产市场回暖影响。楼盘整体开发品质较以往有所提升，物业均以中低级楼盘为主，同时辅以少许经典高价中高级楼盘，显示出杨浦楼盘整体品位有所上升，高级楼盘也有了一定吸纳能力。不过因为浦东过江费取消，对杨浦楼盘销售带来了不小压力，其中有对新开楼盘、高架周围楼盘和中低级楼盘冲击较大。但一样这种关联是互动，不少浦东当地居民前来杨浦置业也不在少数。从购置群体上看，以往消费群限于周围有意于改变居住条件居民，现今购置群仍以本区为主，外延到虹口、宝山、浦东等地域。（二）杨浦区楼市连续发展多个原因1、区内生态环境改变杨浦区历史上是一个工业区，区内工厂密布，烟囱林立，和居民住宅区混合，环境污染比较严重，被称为上海“下只角”，所开发楼盘大部分为中低级住宅，且较为分散。多年区政府对部分污染工厂实施关停并转或迁址她处，同时营建了以生态、休闲、娱乐为专题，占地近1300亩“城市绿肺”黄兴绿地，全区绿化面积及绿化覆盖率达成905公顷和15。2、交通改善凸现区位优势现在区内道路共长245公里，轻轨明珠线已向该区延伸，立即形成“一中心、一发展带、二轴线，多功效综合区多层次组团式空间布局结构”，“三纵三横”之一周家嘴路拓宽改造拉近了和市中心距离。十五期间计划再建大连路越江隧道、明珠交通线。3、文化底蕴该区含有得天独厚人文教育科研资源，吸引大批著名学者教授来此居住，从而深入提升区域文化层。另外“大杨浦”地广人多，现在各类物业全部有大量需求缺口。三、杨浦区楼市点评点评一：关键词居住环境基础资料：杨浦区将成为-间上海市最具增加潜力地域最可能候选之一。1300亩黄兴绿地建成开放、M8线已进入拆迁开启阶段、大连路隧道建设动工、五角场商圈计划建设中居住大环境得到改善。分析及结论：居住大环境改头换面情境，坚定了开发商和购房者对杨浦信心，杨浦楼市在去年升温基础上又有深入发展。中心城区扩延，让大家在“认识杨浦”时不能不从她传统和现代交融点去发觉其价值。据相关资料分析，除中原地域、鞍山地域、控江路沿线区域用户占相当百分比外，楼市“东移”态势中，又出现了两种不可忽略购楼动态，一是闸北，虹口部分北片消费群体，也开始往东移，二是浦东用户，凭借杨浦大桥和纵横交错直线交通之便，跨江“东移”态势也十分显著。“大杨浦”构架中正不停吸纳四方来客。楼市“东移”，杨浦开发新契机。点评二：关键词成交单价基础资料：今年1-10月份，商品房销售总面积为183.72万平方米，成交总金额达70亿元，分别比去年同期增加49%和63%；平均成交单价为3811元，比去年同期上涨262元，部分楼盘甚至已达6800-7200元。分析及结论：今年1-10月份杨浦商品房平均成交价同比增加6.9%。今年以来杨浦区商品住宅需求连续增加。点评三：关键词旧区改造基础资料：据区房地局透露，将是杨浦房产开发大年，本区将继续推进旧区改造和工厂搬迁进程，完成20万平方米旧区改造和27万平方米“2万户”改造，置换1000亩工厂土地用于住宅建设。分析及结论：掀起新一轮房产开发高潮，逐步形成“东西南北中”全方面发展格局。东军工路以西将结适用地置换和旧区改造，进行成片、整街坊开发。西大连路沿线以东地域，这将是杨浦区明年房产开发关键。首先，大连路将拓宽至60公尺；另外，在大连路、辽阳路、长阳路、昆明路将建成一个占地117亩中型公共绿地；一批工厂搬迁及旧区改造项目将建起一大片中高级楼盘吸引优势企业参与投资和开发。南杨树浦路沿线及黄浦江沿岸地域，全长155公里，是上海最长一段黄浦江岸线。以后这里将建成高级物业集中高尚住宅区，代表杨浦住宅最高水平，将成为杨浦未来新城市景观和生活、游憩中心。首先开启将是约40万平方米平凉路2、3街坊项目，西起大连路东到通北路，南起杨树浦路北至控江路。北五角场以北及大学城地域。大力实施江湾五角场城市副中心和高校园区建设：同时结合新江湾城示范居住区形成成片开发、连动发展，形成生活配套齐全、布局合理、环境优美、交通便捷生活居住综合功效区。明年上六个月，世界路、市光路周围将新建一个占地300亩住宅小区。中五角场以南、黄兴绿地周围及黄兴路、控江路、周家嘴路地域。该区域现在已是开发关键，上市楼盘众多，如公元3000、文化佳园、东方名园、上海大花园等，明年仍将是购房者关注关键。本案竞争分析n 竞争格局四 大 竞 争 点潜 在 竞 争板 块 竞 争区 域 竞 争从地域概念上讲，和本案有直接竞争意义区域是虹口区，尤其是周家嘴路虹口段沿线。竞争点：价格、规模、计划等。杨浦区楼盘呈块状分布格局，北有江湾五角场板块、南有北外滩延升段板块、中有周家嘴路板块。而每个板块基础上全部有自己代表楼盘在杨浦区唱主角。如文化佳园、公园3000、上海大花园、现代星洲城、华升新苑等。因为北外滩延升段现在仍以中低级老盘为主平均价格在3700元/平方米左右，和本案形成两个价格区段，和本案竞争相对较小。而北板块楼盘近两年来呈强盛上升势头，价格和本案所在板块越来越靠近，所以本案面临板块竞争关键来自于北板块。直 接 竞 争本案周围近距离短兵相见之新开楼盘，关键是周家嘴路沿线楼盘、控江路沿线楼盘。竞争点：价格、规模、户型等全方面竞争。集中在杨浦楼市中热点区域：1、北外滩一带；3、江湾新城8.6平方公里；4、 复旦、同济周围5平方公里区域，伴随市东地域大学、科研单位集中特点崛起房地产项现在景将愈加好。n 竞争分析直接竞争周家嘴路及控江路沿线竞争分析（一） 该区域楼盘沿周家嘴路和控江路分布，北到本溪路，南到昆明路，东到大连路，西到黄兴路。 该区域在周家嘴路拓宽后相继出现部分新盘、名盘，如早些时候东银茗苑、泰鸿苑、华升新苑、同济绿园和现在正在热卖上海大花园、现代星洲城。尤其后二者自上市后一直比较活跃。这些楼盘成为该地域楼市主角，不管是环境计划、立面设计还是营销推广全部在杨浦楼市中起着举足轻重作用和影响。这些楼盘中上海大花园、现代星洲城、华升新苑全部是规模大、有二期甚至三期后续开发楼盘。所以对本案无疑将产生很直接竞争。 该区域代表楼盘有：上海大花园、现代星洲城、华升新苑、同济绿园等。 该区域均价在4400元/平方米左右，主力总价40万-65万之间。不过多个代表楼盘均价全部较高，除了现代星洲城为了跑量均价定在4300-4400元/平方米外，上海大花园二期均价已经高达4700元/平方米，而地处控江路上华升新苑和同济绿园现在均价全部直逼5000元/平方米。相比较而言，本案定价应该客观地定在4200元/平方米左右。 该区域现在正在销售楼盘规模全部不小，现代星洲城22万方，上海大花园20万方，华升新苑17.7万方，同济绿园9万方；相比较而言，本案在规模上处于显著劣势。 因为现代星洲城和本案仅一路之隔，所以成为本案最关键竞争对手。周家嘴路及控江路沿线竞争分析（二） 该区域楼盘以多层、小高层为主，仅有阳明新城是高层，华升新苑也计划有高层，但作为二期开发。 在计划上，该区域几大新盘、名盘在计划上全部有一定特色。其中尤以上海大花园为代表。（计划详见各个案分析资料。） 该区域房型现代星洲城有一定量错层。房型面积上，多数楼盘控制很好。两房面积在95110平方米之间为主，三房面积以120140平方米之间为主，复式面积大多在180平方米左右。上海大花园物业概况楼盘地址：周家嘴路1299号通北路口售楼电话：65638866 65638877开 发 商：上海欣成经济发展/上海同协房地产开发计划单位：加拿大泛太平洋建筑设计院/上海市建筑科学研究院设计所景观设计：加拿大JBM环境建筑事务所代 理 商：上海华之泰业房地产销售预售许可证号：杨房（）内预字067号 物业价格单价：4300-5300元/平方米均价：4700元/平方米左右总价：40-75万元物业规模占地面积： 60000平方米 总建筑面积：00平方米总户数：1790户容积率： 2.76 绿化率： 51%物业类型：18幢11-12层小高层和15-18层高层工程进度开盘日期：10月交房日期：3月31日现在工程进度：一期交房阶段，二期13层结构，一期景观绿化及三期中心景观建设中。环境计划 上海大花园充足表现了北美加拿大建筑景观设计风格及特色，融合了北美加拿大自然风光和西方文化内涵，以自然、人性、唯美标准。全方面导入专业景观设计理念，景观轴线扩散出片片小区绿肺，加拿大JIBM环境建筑事务所将绿化和景观发挥淋漓尽致，营造了一个功效性和观赏性统一社会环境。两波景观：小区景观集中蝶恋花园、跌落式水景和水晶会所，十年香樟树形成林阴大道。 水景会所：2500M2水景“水晶”会所，是上海少有亲水会所，将会安排1000余M2造型水景，成为小区标志性建筑 廊柱水瀑：架空造型水景廊柱，伴随碧波循环往复，清秀灵逸，如同置身于亲山绿水。交流平台：在户外小区景观中融入了可供大家相互交流空间，小区观景亭、蝶恋花园、美加艺术长廊。 运动景观：景观设计吸收了行为学、心理学、人体工程学知识结果，将日常生活中大家接触环境和实用性相统一，发挥双向功效。 异国麋鹿休闲场所设计也是一大特色，将大家所接触环境和审美相统一起来，如加拿大风情红枫林，美加艺术长廊等。 丰富环境：上海大花园绿化是一个真正意义上绿化，不单指绿化率方面，还有不一样科目，不一样季节特征植物，按其独特生长规律，以其特有姿态出现在小区不一样角落。50年桂花，十年香樟，不一样水景，加国风情，形成多层次丰富环境。 小区配套：休闲娱乐设施：健身中心、歌舞厅、桌球室、儿童乐园、老年中心、VIP会所商业设施：中西餐厅安保设施：安全保障系统车 位：小区共有车位144个；其中地上56个，地下88个。物业管理费：0.9-1.3元/平方米.月周围环境：银 行：上海银行，中国工商银行，中国建设银行 大型商场：联华超市，四海商业便利，梅林小豆苗超市，宏良便利 娱乐中心：怡风休闲屋 高等院校：长白职业学校，民光中等职业学校，复旦，同济中 小 学：万祥学校，沙虹路小学，飞虹路小学，公平路第1小学，汇民高级中学，延风中学，虹镇老街小学，虹口区第2青少年业余体育学校，飞虹中学，吴家浜小学 幼 稚 园：岳州路幼稚园，新港幼稚园(大连路)，舟山路幼稚园，三八托儿所，飞虹路第2幼稚园，虹镇老街幼稚园，育才里弄托儿所，飞虹路幼稚园医 院：唐山路地段医院，虹口区妇幼保健院，虹口区牙病防治所第2分所、新华医院 邮 局：松江电信局大港分局，松江电信局大港支局，唐山路邮电所，辽阳路邮电所 公交线路：79，145，17，6，轻轨明珠线 销售情况：一期全部销售完成，现在正在交房阶段；二期于11月份开盘，现在销售率达45-50%左右，低楼层剩下房源较多。近期动态： 1、二期4栋高层（18层），共约600户，价格4300-5300元/平方米，实价销售，10月份推出，11月中旬公开发售，现在销售率在45-50%左右，交房时间3月（估量提前到明年底） 2、工程进度：一期年底可提前交房，二期13层结构，一期景观绿化及三期中心景观也在建设中 3、口碑很好，周围烟草局工作用户较多，同济也有部分老师因同济绿园房价高而舍近求远选大花园，现场来人较多 4、二期剩下350套，加上3期潜在600套左右，成为本案最有威胁竞争对手上海大花园1-10月份销售情况 月份一二三四五六七八九十区排行2143751010因一期进入尾声，二期还未推，所以销售情况通常 5套数5195887330371929销售面积5784.7311275.3610247.198812.693673.074474.472412.543703.934526.47金额24656154.1748141769432443063741471615591376190085791022531715988478均价4262.284269.644220.114245.554244.784248.234238.44316.63约4700 今年前十月份（除9月）上海大花园销售一直处于区前茅，尤其市是上六个月（开盘时间为12月30日），销售甚旺。9月是调整期，自二期10月开始预定，当月居销售排行榜第五，说明其地段及美加优异居住理念和符合各年纪层次关爱式规范服务，消费者比较接收。据统计，1至10月，销售面积为56000平方米，销售套数为470套。 一期各月均价在4250-4300元/平方米，价格比较稳定；二期平均单价约有300-400元上扬。同济绿园物业概况楼盘地址：锦西路78号（近鞍山路口）绿园热线：65622299 65622266开 发 商：上海杨浦同济经济发展工程管理：上海同济建设总企业建筑计划：上海同济建筑设计事务所工程监理：上海济顺建设监理有限责任企业销售顾问：上海精稳企划不动产机构销售代理：上海同济房地产咨询物业价格单价：4500-6000元/平方米（现场96折）均价：4900元/平方米左右 总价：40-65万元物业规模总建筑面积：90000平方米容积率：2.3物业类型：8幢12层小高层，3幢18层高层，2幢过街楼（其中二期3栋小高层，3栋高层）。工程进度一期在交房中；二期明年11月份交房，现在工程进度4至10层不等。环境计划绿化率42%，保留原有几十棵成年大树，新建约5000平方米中心绿地。销售情况价格对消费者有一定抗性（同济等部分北面消费者选择上海大花园，此为关键原因），但因为地段不错，近同济大学，生活配套全，销售势头较旺。本案一期已售罄，二期70%销售率，剩下大多为大房型。10月份预售面积为5176.14平方米，居杨浦区第四位。近期动态： 1、一期已售罄，二期3栋小高层，3栋高层，明年11月份交房，现在工程进度4至10层不等，价格4500-6100元/平方米，9.6折扣 2、10月份预售面积为5176.14平方米，居杨浦区第四位 3、价格对消费者有一定抗性（同济等部分北面消费者选择上海大花园，此为关键原因），但因为地段不错，近同济大学，生活配套全，销售势头还是较旺 4、该盘在许昌路周家嘴路交汇处拉横幅大约内容是：比计划，比房型，比品质，9万M2高尚小区，全方面提升杨浦生活品质。于本案含有较显著针对性，也组成一定竞争现代星洲城物业概况楼盘地址：江浦路1199号（周家嘴路口）售楼电话：65866222投 资 商：上海市城市