现代房地产项目开发基本手册模板.doc

开发资料新民居：强化则政导向。市、县在安排专题资金进行奖补同时，整合农村饮水、农村道路、村庄绿化、农村沼气等项目资金，集中投放，切实处理好新民居基础设施配套建设问题广大农民不仅在生活中存在用水困难、垃圾无法倾倒、邻里因采光和走水闹纠纷等问题，尤其关键是上文提到对自建房屋前途惶恐。从这个意义上说，广大农民期望有一个或多个可供选择、可长久使用、舒适、宜居、节能、环境保护新民居样式，期望有一个统一供水、上下水、垃圾处理系统，和道路硬化整齐、能够休闲娱乐场所。编辑本段新民居建设要遵照标准和方法路径在新民居建设中，必需从基础测绘和现实状况调查实际着手，根据“全方面协调可连续发展”要求，做好超前计划并强化计划约束，搞好新民居设计，加强示范引导，加大政府扶持力度四个方面工作。 一是要依据各个村自然条件、经济情况等实际，全方面整合村庄用地、公共设施、基础设施布局，划定道路“红线”、绿地“绿线”、河道“蓝线”历史文化保护“紫线”，确定保护和控制范围，提出保护方法，建设沿街“绿化带”，深入完善给水、排水系统等，形成具体计划，并经过村民委员会决议等形式给予固定，确保强有力计划约束从而避免乱拆乱建，粗放式大拆大建，降低无须要浪费。 二是要搞好新民居计划设计。要坚持以人为本理念和尊重科学态度，借鉴燕赵新民居设计方案，对新民居建设科学计划、合理布局。首先，要搞好功效设计，讲究实用价值，既要考虑农民生活质量改善，又要考虑农村生产需要。其次，要搞好美学设计，讲究景观效果，突出地方特色和文化特色，使新民居不仅成为美观实用居住场所，而且成为承载人文精神和民俗文化关键载体。同时，还要加强节能防震新民居计划设计，在新民居建设中要不停加大对新材料、新技术、新能源、新结构使用力度，确保农民住房安全、环境保护、节省。 三是要加强对新民居建设示范引导。要经过经典示范、政策扶持、宅基地管理等方法，激励引导农民根据新民居要求新建或翻建住房。要优先建设一批表现燕赵新民居特色样板房、样板村，经过经典示范作用，使农民群众亲身感受到新民居优越性，激发她们建设新民居主动性和自觉性，切实把政府关心和农民自觉自愿结合起来。利用新民居建设推广增加农户财富积累，从而促进产业提升，改变农民生活方法，改善村镇面貌，深入调动群众建设新农村、争当新农民、发展新民居意识，逐步实现农民富起来、农村靓起来、农家乐起来。 四是要在政府推进上加大力度。要在尊重农民意愿基础上，以人为本，重视政府推进作用。表现在一下三个方面：一是要在资金扶持上加大力度。因为新民居采取新材料、新技术、新能源，每户主体造价比自建房要增加几万元成本，同时受物价上涨影响，建筑材料和工时费大幅提升这两方面原因叠加推高了样板房建设成本，造成示范村示范户经济压力较大。政府部门要立即研究支持新民居建设资金扶持方法，配合新民居建设，真正表现倾斜和支持，以保护示范村示范户新民居建设热情。二是要在用地支持上加大力度。首先，各级样板村按要求建设新民居，大大节省了土地；其次，非示范村在建民居，还没有纳入新民居建设视野，不一样程度地浪费土地。各级国土部门要充足利用土地这个“闸门”，严把土地使用审批关，把广大农民建房需求引导到新民居建设上来。三是要在技术服务上加大力度。因为新民居建设对传统民居而言是一场革命，农民群众迫切需要技术指导。相关部门要加强对村庄计划和新民居建设技术指导和服务，对示范村计划设计、住宅建设、社会事业发展、新材料新技术应用等提出具体要求。要切实做好示范村村庄计划编制和修改完善工作。村庄计划要根据地貌类型和自然条件灵活布局，形成较为自然村庄形态，避免“千村一面”。 在推进新农村建设工作中，要重视实效，不搞形式主义；要量力而行，不盲目攀比；要民主商议，不强迫命令；要突出特色，不强求一律；要引导扶持，不包办替换。从各地实际出发制订村庄建设和人居环境治理指导性目录，加强农村住宅科学合理计划设计，有利于加紧农村全而建设小康社会步伐，推进社会主义新农村建设。总而言之，有广大农民群众热情参与，有政府部门强力推进，在科学发展观统领下，以新民居建设为载体社会主义新农村建设必将推进社会经济迅猛发展房地产项目开发全手册(doc,45页)上传者按：目录一、征地1、地理位置2、地质地貌情况3、土地面积及红线4、四邻情况5、交通情况6、土地权属情况7、土地性质8、地表建筑、构筑情况9、城市配套10、周围环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWOT分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项现在期1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等12、建筑商和监理方选择13、材料商选择14、其它合作商选择15、节能评定16、融资及房贷等级资信三、计划管理1、征地前计划管理2、建审计划管理3、施工计划管理 房地产项目开发完全手册-45DOC【8月下半月VIP会员无偿更新下载】337份 3.2G目 录一、征地1、地理位置2、地质地貌情况3、土地面积及红线4、四邻情况5、交通情况6、土地权属情况7、土地性质8、地表建筑、构筑情况9、城市配套10、周围环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWOT分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项现在期1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商和监理方选择13、材料商选择14、其它合作商选择15、节能评定16、融资及房贷等级资信三、计划管理1、征地前计划管理2、建审计划管理3、施工计划管理4、期间变更计划管理5、测绘管理四、报建管理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标管理5、抗震（前期已办）6、质量监督委托7、监理立案8、安全监督审批9、墙改审批10、建设工程社会保险审批11、职员意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批五、预售及申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程3、物业配置配套及装饰装修标准4、单位房屋预售面积提供5、施工协议管理6、材料协议管理7、监理企业管理8、图纸管理9、阶段验收管理七、完工管理1、建筑工程完工计划验收2、建筑工程完工消防验收3、建筑工程完工人防验收4、建筑工程完工绿化验收5、建筑工程完工质量验收6、验收资料管理7、完工房产测绘八、财务管理1、征地2、项现在期3、计划管理4、报建管理5、预售及申报房贷6、施工管理7、完工验收管理8、财务管理 筹资管理 成本和费用管理 销售收入管理 分配管理九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广实施方案实施3、各销售阶段广告创意设计及公布实施4、销售培训管理5、用户积累和管理6、销售组织和日常管理7、项目二次策划营销十、销售协议管理1、指定律师及专员确定协议及认购书基础内容2、列举协议及认购书可选择性扩容空间3、协议及认购书签署4、销售协议和财务衔接5、销售协议和阶段性促销衔接6、销售协议履约监控7、销售协议存档立案管理十一、产权产籍管理1、按相关法规要求结合协议约定进行产权登记立案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记立案十二、物业管理1、物业管理企业选择2、物业管理企业和经营管理兼容性3、物业管理企业介入项目时机4、物业服务内容策划、组织机构、资质匹配和取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务7、项目开发期间合理提议8、物业管理服务可参考全部法律法规9、制订本物业管理规章制度和行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资和材料采购1、主材采购2、辅材和安装工程十四、相关法律事务1、建立完善协议管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单管理4、零法律纠纷计划一、征地1、地理位置： 明确路段建筑小区立案编号，以确定项目具体地点。 辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。 确定著名参考物。 确定周围较近学校、医院、幼稚园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌情况： 预防地责问题，提升施工开挖等成本。 预防地下管网对施工影响。 地下人防等设施。 文物问题。 地下水位高度，确定基础方案等。3、土地面积及红线： 相关计划规范。 地块计划关键点。4、四邻情况： 四邻描述。 四邻现有设施使用情况。 四邻建筑物、构筑物退让和采光条件。 四邻经济发达程度和环境可利用性。5、交通情况： 直接交通干线情况（公交线路、士站等）。 城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。 1公里范围内主次城市道路情况，红绿灯设置情况。 近期城市计划待实施计划道路。 区内道路计划分析。 区内和区外交通连接分析。 确定出行和“回家”交通便利程度。6、土地权属情况： 土地权属明晰程度。 是否存在债权债务纠纷。 是否存在质押或抵押情况。7、土地性质： 城市土地连片计划情况。 当地块用地性质弹性。 连片计划改造政策分析。 原土地方获取土地方法和征地形式分析。8、地表建筑、构筑情况： 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料库、短期租赁） 拆迁方案及可享受政策。（旧城连片改造、城市村庄等） 安置方案及可享受政策。（旧城连片改造、城市村庄等） 建筑原材料再生利用情况。 达成三七通一平条件和成本分析。9、城市配套： 城市大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等） 商业情况。（购物、租赁情况） 文化教育。 医疗卫生。 自然绿化景观及休闲场地。 金融服务。 娱乐、餐饮、住宿、办公。 行政机关。（派出所、办事处、行政办公等） 生活服务。（干洗店、邮政局、美容美发等） 历史文化、人文区位原因。10、周围环境： 人口密度和划类。 区域城市定位。 空气指数和城市排污能力。 绿化情况。 人流分析。（流动、流驻、留住）11、时事政策： 金融政策。 城市GDP指数变动。 房地产开发政策。12、土地价格： 城市类别基准价格。 可参考性周围地价。 回迁赔偿分析。 相关土地税收。13、征地手续： 已成型获取方法。（拍卖、挂牌、转让、招投标） 未成型可选择方法分析。 相关手续费用。 相关办理程序。 征地周期性。14、土地SWOT分析： 项目地块优势。 项目地块劣势。 项目地块机会点。 项目地块威胁及困难点。15、可行性论证： 虚拟投资分析。 虚拟收益分析。 相关营销策划机构介入。16、开发能力评定： 技术实力评定。 资金实力评定。（财务分析） 经营能力评定。（行政资源可利用性） 管理能力评定。 资源能力评定。（联合开发、投资合作、建筑主材合作） 开发能力结论。17、实施征地二、项现在期1、立项管理： 立项手续办理。（直接办理、立项变更） 投资规模确实定。（对后期各类报批影响和费用核实标准） 政策可利用管理。（旧城改造、关键工程、城市村庄改造等）政策搜集；手续办理（如申请旧城改造和关键工程）；此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已经有政策表现。开工汇报办理。（关键工程、含有招投标、质量监督条件）2、文物审批及处理： 征地前对其文物遗址等原因进行调研。 根本办理不留隐患。（存在刑事责任） 该手续直接影响到项目推进，应首要办理。3、地质勘察： 对地质要有较深入研究，预防动工后阻碍和增加成本。 对地埋管网要有深入了解，降低施工和改造障碍。 对原人防设施处理。（依据人防法及相关设计规范）4、全程管理（前期策划）： 项目定位。项目市场定位；A、类比竞争楼盘调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C、项目要素调研（如配置等）D、综合评判区域定位；主力用户群定位；功效定位；建筑风格定位；商业部分定位；A、专题定位B、经营管理定位C、业种D、业态 项目价值分析。项目经济价值；项目品牌价值；项目社会价值；项目价值实现各要素及其价值实现中比重；项目可提升价值分析；A、建筑风格和立面设计、材质B、独特户型和结构C、环境D、配套E、物业管理F、形象包装和组合营销策划G、品牌价值实现大环境原因；A、经济金融原因B、政策原因C、城市计划前景原因D、人文理念发展原因 项目定价模拟。项目目标收益和最大收益，项目综合成本预估；均价确实定（类比价值，有效需求成本加价）；项目中具体单位定价模拟（分层、分套）；A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C、确定幅度价格策略汇报； 项目投资可行性分析。可变成本变动时对利润影响；销售价格变动时对利润影响； 投资风险分析。项目风险性评价；A、价值提升及其实现风险性B、计划、设计是否是以提升项目同周围项目标类比价值C、项目全程营销策划成功性资金运作风险性；A、降低资金占用百分比，加速周转，降低财务成本B、开发节奏把握，以尽可能少资金占用开启项目C、销售推进把握，最短时间回笼资金经济政策风险；A、对近几年国际中国宏观经济形势分析B、国家地方相关房地产政策出台和相关市政配套设施建设C、金融时政前瞻性和可借鉴性分析 开发节奏提议；影响开发节奏基础原因；A、政策法规B、金融政策C、地块情况原因D、发展商整体开发水平E、资金投放量和回收要求F、营销原因和价格策略G、市场供求原因H、入市时间项目开发节奏及结果估计；A、项目开发整体推进计划B、项目销售整体推进计划C、估计结论D、项目结束后总结 项目计划设计。 以项目标市场定位为基础，以满足目标市场（包含组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体计划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标用户选定主力户型和补充户型，引导室内装修风格，并对项目标环艺设计进行充足提醒。总平面计划；A、可实施性（计划法规）B、周围条件许可性C、可增容性（未来填充余地）建筑空间布局；A、建筑立面和色彩计划，三维实景效果B、功效分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、关键筒、消防通道、停车场、会所等）道路系统布局；A、区内（人车分流、出入口）B、区外连接（出入口）C、项目地块所在区域未来发展情况及兼容扩容性D、停车场引道和行车线路（停车场和主体建筑之间通行及安防）绿化系统布局；A、园艺绿化，景观设计B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）C、投资预算和管理成本分析公建和配套系统；A、同市政大配套兼容和降低实施成本（就近、使用安全性）B、公建设计及提醒C、前期营销、施工使用和后期物管使用兼容性D、按物业条例要求所必备物管公建和使用场地用房E、提醒牌、警示牌、名牌、公告牌、形象牌等F、垃圾箱和清污设施G、邮件箱和供奶箱等项目施工程序；A、先造景后建房，随建房统一实施交付B、确保施工和销售看房同时及安全性C、施工安全防护和形象包装D、施工程序确保先期物业交付后抗干扰和独立性建筑风格定位；A、项目总体建筑风格构思B、建筑色彩计划C、建筑外立面装饰及材料D、依据户型及布局对外立面提醒E、对顶部、群楼、平台、出入口等设计提醒主力户型选择；A、项目所在区域同类楼盘户型比较B、项目业态分析及项目户型配置百分比C、主力户型设计提醒D、商业户型布局设计提醒E、写字楼平面设计提醒F、得房率分析空间布局装饰概念设计；A、室内空间布局提醒（装饰方案）B、公共空间专题选择（装饰效果）C、庭院景观及商业广场、步行街实景提醒D、环境计划及艺术风格构想E、地块已经有自然环境利用F、项目人文环境营造营销示范单位装修设计（样板房）；A、完全情景化，大户型不易复杂，小户型增加装饰及功效展示B、依据项目规模及可再生性确定样板间装饰投资C、集中对个性功效优势表现，合理回避或遮盖设计和结构中不足D、背景音乐、灯光、道具、人气、生活化（住宅类）均起到提升感观认知，加之销售导购和房间保洁员说明和服务，提升理性认知程度E、各房间及功效间概念设计F、提供多个情调风格装修提醒，满足不一样需求口味G、合理回避装饰装修标准隶属设计；A、灯光系统（立面、绿化园林、售楼处、公建、大堂、内廊、楼梯、道路照明、广告牌、形象墙）B、背景音乐指导（广场音乐、样板房背景音乐、售楼中心背景音乐）C、营造和引导未来生活方法（VIP会员、会所服务、商业配套等）项目质量工期策划营销；A、树立发展商严格遵守质量工期理念，提升项目标信誉度、美誉度B、进而上升到企业品牌战略，提升企业著名度和成熟度C、立即对已购房产加以进度通告D、任何原因引发施工间断，在工期无法填补情况下，立即书面通知准业主形象策划；A、项目名称（总名称和细分名称）B、标志C、标准色D、标准字E、工地环境视觉包装F、售楼中心包装设计G、展板、沙盘等道具设计H、售楼中心家俱I、促销礼品J、导视牌K、销售人员包装L、印有标识办公用具（口杯、笔、稿纸、信封等） 营销推广策划。营销推广策划是房地产企业对未来将要进行营销推广进行整体、系统策划超前决议，是专业化运作步骤。区域市场动态分析（项目基础要素、定位、供求情况、竞争原因等）；项目卖点荟萃及物业优劣势分析和对策；目标用户群定位分析；价格定位及策略；A、结合项目本质和市场定位确定价格定位B、价格策略（价格总趋势）C、价格战术（优惠幅度及阶段促销）入市时机计划；A、依据报批报建推进B、结合项目施工进度C、结合房地产销售周期规律D、结合关键节假日及地方性城市活动广告策略；A、广告总体策略和阶段性划分B、广告形式配比（直接、间接等）C、广告专题D、广告创意表现E、广告效果监控、评定、修正（指标销售额、利润、市场和拥有率、品牌形象等）F、入市前印刷品和广告品设计制作如：购房须知、价格表、销控表、楼书、海报折页、认购书、协议书、交房标准即配置清单、物业管理内容、名片、相关表格等。H、广告支出监控I、媒体组合J、公关活动和相关仪式策划K、软性宣传人员配置和管理；A、参与销售过程所需哪些人员B、销售和综合培训C、管理和佣金制度D、制订销售手册如：批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼标准、建筑材料）、价目表、利率表、购房办理程序、购房付费一览表、产权证办理程序及费用、入住步骤、入住收费明细表、物业管理收费标准等。E、协议文本 如：预定书（内部认购书）、协议文本、抵押协议、公积金借款协议、商业借款协议、保险协议、公证书等。用户管理系统；A、电话接听记录表B、新老用户档案表C、销售日、周、月报表D、已成交用户档案表（台帐）E、应收帐款控制表F、保留楼盘控制表销售组织和日常管理；A、组织和激励B、工作步骤5、方案审批： 项目总计划方案审批。 建筑单位方案审批。 方案招投标。6、施工图设计7、人防审批： 立项、总平方案后进行人防实施方案申报。 得到同意批复后委托有资质设计院进行设计（同施工图同时）。 修建人防地下室审批（或易地建设审批）。 人防实施阶段。 验收。8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污处理、市政、环卫、暖、煤气、弱电等）： 市政施工管理。 市政道路开口管理。12、建筑商和监理企业选择13、材料商选择14、其它合作单位选择 物业管理。 经营管理企业（商业、写字楼）。 装修商。 绿化园艺。15、节能评定16、融资及房贷资信等级评定三、计划管理1、征地前计划管理： 项目选址选址意见书。 建设项目用地计划审批用地定线坐标图、计划设计条件通知书。申领建设项目计划设计条件；关键工程批复等文件在提交范围； 项目计划总平面设计方案审批用地计划总平面部署图。 核发建设用地计划许可证。未取得此证，用地同意文件无效；本证使用期6个月；改变原用地计划按改变申请程序进行办理；2、建审计划管理： 建筑工程定位审批建筑工程定位批件使用期6个月 计划设计关键点。 建筑工程设计方案审批。报项目方案设计两套（总平图及对应航测地形图上总平图、平、立、剖图）。 建筑工程施工图设计审批。 核发建设工程计划同意书。3、施工计划管理（施工验收管理）： 基槽或桩孔验线计划管理。 基础验线计划管理。4、施工期间变更计划管理5、测绘管理四、报建管理（建委）1、报建申请（甲方）2、施工图审批（甲方）3、工程划类别（甲方）4、招投标管理（甲、乙方）5、抗震审批（甲方）6、质量监督委托（甲方）7、监理立案审批（监理方）8、安全监督审批（乙方）9、墙改审批（甲方）10、建筑工程社会保险审批（甲方）11、职员意外伤害保险（乙方）12、水泥用散审批（依据承包及主材供给形式而定审批方，标准上为乙方）13、砂石审批（乙方）14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批（甲方） 领取施工许可证五、预售及申报房贷1、预售申请： 按预售管理措施投资达成25%以上。 含有土地证、用地计划许可证、建筑工程计划同意书、施工许可证。 有明确价格立案。 商品房物业管理方案立案（物业大修基金）。 房管测绘部门对预售面积进行核准。2、银行申报贷款审批： 市场处办理预售卡及立案。 银行申报（注意计划同意房屋属性）。3、公积金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程： 组织落实现场折迁准备工作。 组织落实现场三通一平工作。 实测现场征地红线用地面积。 核查枫叶商务广场占地范围总平面定位。 核查北美风情一条街及酒店式公馆户型计划。 确定施工现场总平面部署图。 了解当地建材供给、运输通道机械租赁相关信息。 确定主体工程平立剖面细部计划方案。 选定参建单位、设计计划单位、施工图设计单位。 选定甲级施工单位及建设监理单位。 选定勘察设计单位，寻求合作伙伴。 对参建单位进行业绩考察。 建立健全各级岗位责任制，实施目标管理。 编制项目管理措施。 建立项目总体方案审查审批认可制度。 工程部依据批复总体进度计划编制细部程序。工程总体网络施工进度计划；单项工程施工进度计划；分部工程施工进度计划；月进度计划； 施工管理。建立工期管理检验体系；建立施工过程统计，分包工期计划落实汇报制度；施工过程控制，工期估计，改善方法；严格施工组织设计，施工方案审批制度；严格按施工组织设计及作业标准组织施工；建立健全施工技术交底制度，实施程序化管理；特殊施工过程控制；A、对那些质量性能指标不能经过其后检验或试验完全判定或施工后无法检测，只能经过破坏性检验才能判定其质量施工过程，必需采取特殊检验方法。比如：地下室防水工程、挖孔灌注桩砼程，承重钢结构焊接工程等。B、需采取特殊检验工程，参建单位要对特殊过程施工能力实施预先判定。应从人才素质、设备性能、材料质量、施工方法、施工监理检验步骤等五个方面进行预先判定，由责任工长填写“特殊过程能力预先判定汇报”，经项目技术责任人同意后实施，工程部技术人员应立即检验和监督。技术核定单和土地洽商单及设计变更审签；工程部经理和相关专业主管人应认真查对经监理企业批复后技术核定单，工地洽商单及设计变更单，并和设计单位进行沟通确定后，组织施工。2、水电暖通安装工程： 新项目定位后要及早和相关市政部门沟通。电业局；自来水企业；热力企业；有线电视台；电信局；煤气企业；新项目应申报所需容量、进线方法、方位等以立即合理安排供水、供电、通讯、有线电视、供热、供煤气线路接口入户位置；在符合市政部门专业条款要求情况下，尽可能缩短线路，避免相互影响反复开挖布线，便于施工及维修，极大程度降低工程施工费用。 吸收其它小区在开发时反复设计，和施工工序不合理造成反复开挖反复施工，造成浪费。高压配电室双电源进线设计，必需经电业局生计科认可后才能送电。 所以，高压供电部分应委托电业局进行设计。自来水收费依据用途不一样，其收费价格也不一样，我们能够把双水源 进小区时，分为生活用水和商业用水两条线计量，在小区内调整供水管道以合理节省用水费用。热力管道接口和热交换站路径越短越好，能够降低热损耗，同时尽可能避开其它管道。小区内排水管道坡度和管径在符合设计要求情况下，应尽可能加大一点，留点富余量。小区化粪池最好采取生物化粪池（比如：通元花园、613所、雅赛城），能够降低沉淀物，降低常期维护清淤费用。安装大型设备所预留吊装孔，应方便施工，预防设备吊装时产生碰伤，比如高低开关柜，变压器水泵等设施。电气设备和强弱电桥架，管道井施工应注意防水、防潮，杜绝渗漏水隐患。上下水管道穿楼板面处接缝不严密极易产生渗水隐患，卫生间，厨房楼面应作好防水层，应设砼泛水沿，应考虑管道热胀冷缩现象，易造成楼面微裂缝。分户计量表，最好设置在管道井内；如放在户内时，最好安装磁卡表，方便于物业企业后期管理。 提议本小区实施直供电，当工程完成后，将电力设备移交给供电局管理，这么既不用安排电工配电室值班，又不再负担电损耗和后期设备维护费用。 假如商务楼按复式楼中楼设计时，应考虑消防喷淋安装要求，要留设上水管线部署空间，应事先申报消防设施布线施工做法，避免反复施工。并应考虑卫生间位置及上下水管道安装高度。 中央空调送风管道入户安装要适宜，吊顶净空高度要严格核定落实，努力争取设计合理。 采取分户计量时，暖气管道户内串联时最好走明管；埋地时应加设套管，如用铝塑管时接口一定要连接牢靠。管道井内安装计量表时应确保各部件便于检修维护。 地下车库、水泵房、配电房等其地面应预防积水，预防被淹水患出现，应设置排水沟及积水坑，设排水自动泵。地下室外墙应设高侧窗通风良好。 供电线路应采取三相五线制，努力争取安全可靠。 小区内安防监控探头应在一楼交通厅，电梯轿箱内，地下车库及出入口处，小区主入口和商场处设置。七、完工验收管理1、建筑工程完工计划验收： 完工测绘。建设工程完工计划验收合格通知书。 施工图加盖“计划验收合格章”。 换发建设工程计划许可证。 办理资料归档。2、消防验收： 消防产品资料。 电气消防安全测试汇报（委托电气供给商办理）。 核发验收意见书。3、人防工程验收：退还相关确保金。4、绿化验收5、质量验收（综合）： 综合验收资料立案。完工立案证书办理房屋权属登记。6、完工验收资料管理： 向计划、建委提供立案资料。 企业内部资料存档（含图纸）。 向物业企业或业主委员会移交全套完工验收资料（含图纸）。7、完工房产测绘： 单体房产总面积测绘控制图测量绘制。 分产控制图测绘。八、财务管理1、征地： 正确核实征用土地新发生各项费用，包含土地征地费、耕地占用税、劳动力安置费和原有建筑物拆迁赔偿费等项支出。2、项现在期： 依据项目初步可行性研究汇报及项目初步计划，开展经济效益分析和估计，确定投资酬劳率及目标利润率。3、计划管理： 在开发项目标计划设计阶段，应该编制和审核设计概算和施工图预算，方便控制开发建设总投资。4、报建管理： 对项目汇报建审批新发生税金和费用应分项设帐，按建设项目标受益对象正确分摊。5、预售及申报房贷： 依据和用户签署购房意向书，收取购房定金，为用户开据收款收据，并以用户为核实对象，统一归集入“其它应付款”帐户，待正式协议签署后，用户支付首付款或分期付款，财务人员为用户开据销售发票，转入“预收帐款”帐户核实。 用户依据协议，支付首付款后，财务人员为用户开据销售发票，由经销部负责到协议银行办理按揭贷款，财务人员接银行通知后，应立即据实入帐，正确核实个贷本息，并定时和经销部销售协议管理人员查对，立即清理欠款。6、施工管理： 依据设计概算和施工图预算，编制各项费用支出计划或预算，方便控制各项成本费用，在开发项目建设过程中，对于发生各项费用支出，应以概算、预算和计划为依据，进行严格审核；依据审核后支出凭证，根据要求程序和方法进行归集和分配。7、完工验收管理： 项目完工验收后，财务部应会同工程部对施工单位决算汇报进行审核，依据三方认可决算数据确定工程建设总支出，和已付工程款，代付材料款差额列入“应付帐款施工单位”进行债务核实。8、财务管