物流园物业管理专项方案.doc

同昌建材物流园物业管理方案 第一节 物业管理服务设想和策划第二节 管理方法，工作计划和物质需求情况第三节 各项指标承诺及完成承诺方法第四节 管理人员配置，人员培训及人员管理第五节 管理规章制度，建筑及隶属物档案，设施，设备，业主档案建立和管理第六节 便民服务第七节 物业管理收费标准提议及收支测算第八节 日常物业管理第九部分公众制度及应急方法精神文明条约安全防范方法管理要求消防安全管理要求道路及车辆管理要求物流园区设备安全运行制度智能控制中心管理要求消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度水泵房运行操作规程水泵房运行注意事项绿化养护制度清洁卫生管理要求清洁作业规程及操作要领清洁服务质量标准检测方法意外事件处理措施消防应急方案停水及事故处理方案物业管理委托协议物流园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价结束语第一章 序言 物业管理作为一个新兴行业，它产生和发展，对于改善人民群众生活，工作生产环境，提升城市整体水平起到了主动作用.物业管理条例颁布和实施更是有力促进了这一行业发展，在不停规范行业法制环境同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场. 潍坊乐群物业管理在顺应市场需要，提出内部精细管理，对外稳健发展战略思绪.在这思绪指导下来寻求企业出路.我们企业追求是经过提供专业服务创出用户100%满意度，我们不追求高额短期回报，我们相信是只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大.我们企业做好，做大，做强，为用户发明价值，也是对用户最好回报.第三章 物流园物业管理方案第一节 提升管理服务水平整体设想和策划北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体园区.一期占地面积xxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，框架结构，其库房面积xxxx平方米，办公面积xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高级.针对此次物业管理招标各个要素，我企业管理思绪概括为一个模式，二项承诺，五个关键，五大方法.一，认识和定位该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范开放 表现该物流园改革创新思想和国际化办公，生产方法高效 展示该物流园进取，创新精神状态和高效运转机制规范 表现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细风貌二，一个模式作为国际化物流园需要是表现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我企业确定该物流园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设经营型物业管理模式.在我企业进驻后，要将企业全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌理念全方位导入，并秉持我们职业操守:岗不离守，守不离纲，威武文明，真挚服务.我们深信经过我们努力，一定能给贵企业和使用人交一分满意答卷.三，二项承诺:1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优异示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理成功范例.2，自接管之日起，即根据ISO9001-服务质量体系全方面实施物业管理服务.四，五个关键:针对该项目标特点和工作难点，我们确定了在管理上五个关键:1，树立物流园物业整体形象经过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛融合，塑造物流园区开放，高效，规范整体形象.2，确保因管理原因造成治安消防事件发生率为零从我们管理经验来看，治安，消防情况好坏是物业使用人衡量管理绩效关键.我们相信只要经过对内准军事化管理和对使用人人情化服务，经过技防，人防，物防有效结合，能够确保该区域内因物业管理原所以造成治安，消防事件发生率为零.3，维护好物流园区环境该物流园区是对外窗口，在环境管理方面，卫生管理是关键，本物流园区卫生包含到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，和外墙，只有经过专业管理和不懈努力，才能从根本上展现项目标良好面貌，同时园区内绿化养护要达成茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性展现项目标良好形象4，设施，设备及物业本身管理，使物流园物业保值，增值另外，该项目标设施设备齐全，我们在管理中，关键是强调专业管理，使其使用寿命增加，从而达成保值增值目标.5，树立管理企业本身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从本身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们管理服务增加附加值.五大方法:1，依据该项目特点，在治安管理上充足强调人原因，全部保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗和固定岗相结合，全方面防范和关键防范相结合，保安管理和其它人员相结合，白天外松内紧和夜晚严密相结合，小围合和大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提升防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环境保护建设.针对该项目标现实状况要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，洁净整齐.第一:维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，一直焕发勃勃生机;第二:加强和引导环境保护意识教育，使每位到物流园区人员全部自觉珍惜区内环境;第三:垃圾分类搜集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，确保车辆有序停放.为预防车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训和现场温馨管理，提醒相结合，对其讲理无效以后，给处理，最终达成整齐，规范停车和秩序井然目标.4，实施大围合整体管理和小围合局部管理相结合管理方法.这种方法表现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检验跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出二十四小时值班巡查服务机制，以处理使用者所需.每二节 拟采取管理方法，工作计划和物质需求情况一，拟采取管理方法对于不一样物业，必需有不一样措施，我们拟采取管理方法为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型管理方法.基础思绪是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员专业素质和综合素质;2，提供二十四小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统:1，贵企业能够直接对管理处下指示，以提升服务效率.2，管理处实施垂直领导，降低管理步骤，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作职员.(二)，运作程序系统:1，整体运作程序2，内部运作步骤说明:1，在内部运作步骤设计中，坚持全过程管理，确保指挥，监督封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效确保管理立即到位.2，各层职责明确，工作程序有严格质量文件进行规范.同时充足授权，在权责范围内最大程度地调动职员工作主动性和主动性.(三)，激励系统:说明:1，激励机制重在尊重个体权利，保持团体战斗力，服务用户，发明经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享价值观，充足发挥职员效能和工作主动性，尊重个人情感，针对个性心理立即做思想工作，方法有谈心，座谈等.3，奖惩机制和监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，经过奖励引着职员走，经过处罚打着职员走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展关键位置，目标是使职员忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才发展发明有利环境.5，工资福利机制重在考评，考评分月考评和年度考评进行，实施浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，经过企业文化发展，增强凝聚力和向心力，增强职员自信心和认同感，经过企业文化凝聚力，引导功效，约束功效把职员目标和企业目标紧密结合起来.工作计划依据管理方法和管理运作步骤，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划以下.(一)前期管理工作计划序号项目内容时间备注1物业管理标调研全方面了解物业管理标xx年xx月xx日尽可能提前2拟订管理方案结合调研结果确定管理方案xx年x月xx日尽可能提前3接管协议签署1，方案送审2，签署协议方案确定时止尽可能缩短时间4组建管理队伍1，选拔 2，培训 3，上岗方案确定至进场5整改及完善办公条件1，安排管理用房2，安排职员宿舍3，物质装备到位方案确定至进场6制订管理制度1，制订切合实际各项物业管理制度2，导入ISO9001-7物业接管验收办理书面移交手续 (二)常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1，制订大，中修计划方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保养巡查管理;4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我企业将尽全力协调帮助2公共设施，设备及场所使用，维修，养护，管理1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其它.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我企业将尽全力协调帮助3安保管理1，二十四小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设置广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始4车辆管理1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始5清洁卫生管理1，清洁卫生管理;2，环境保护管理;3，消杀管理.接管验收后开始6绿化管理1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始7用户服务管理1，设置服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格档案管理制度.接管验收后开始第三节:各项指标标准及达成标准指标采取方法本节参考全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求各项指标以表格形式给予公布，并在列项中概述保障各项指标完成实施方法.序号指标名称工作标准指标测定依据管理指标实施方法1房屋及配套设施完好率95%全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准采取区域巡查管理和管理中心控制相结合工作方法，落实责任，责任到人，建立完善区域日检，周检，月检制度，健全档案统计2房屋零修，急修立即率96%全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准建立严格修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内抵达现场，零修工程立即完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访统计，以优质服务为本，24实施小时值班制度3维修工程质量合格率99%全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准建立维修回访制度，立即征求贵单位意见，确保反馈渠道通畅，以确保维修服务质量4大型及关键机电设备完好率99%全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准完善机电设备运作制度和维护保养制度，配置专业工程技术人员，寻求专业企业支持，全部维修人员全部持证上岗，实施二十四小时专员值班，出现故障立即排除5疾呼完好及使用率95%全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定时维护保养，由维修部落实，用户服务中心监督，并建立健全档案统计，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用6停车场完好率95%7路灯安好率95%8消防设备完好率98%9治安案件发生率 1%以下全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准实施二十四小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，二十四小时值班，接收报警及实施调度，依据实际情况，确立人防，技防和物防相结合治安思绪，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产安全10财产被盗率 1%以下11违章发生率 1%以下全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象立即发觉立即处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立对应回访制度12违章处理率 90%以下13火灾发生率 1%以下(年)全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准全员义务消防员制，确定消防应急方案，定时培训和演练，加大宣传力度，由保安日常巡查，发觉隐患立即处理，确保安全14绿化完好率 无全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责和巡查制度相结合，加强宣传，发觉问题，立即修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员配置，人员培训一，物业管理处人员配置该管理处人员配置因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配置上坚持以企业精干，高效，敬业用人标准为基础，确定重学历也重能力，重水平更重品德用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必需是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合方法，利用激励机制，严格管理，考评，并实施淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配置图(二)，物业管理处人员岗位分布说明1，管理处 主任:1名，负责全方面工作.2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并帮助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.3，主 管:1名，负责各部门，各岗位工作质量检验，监督.4，维 修 部:2名，负责物流园物业和配套设施设备及场地日常维修，保养，巡视，维修检验监督等工作.5，保安队中队长:1名，负责保安队全方面工作及对部门人员检验监督工作.保 安:20名，分三班二十四小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间安保工作.6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全方面工作及对部门人员检验监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:6名负责物流园区公共区域卫生.(三)，人员培训企业竞争是人才竞争，而人才竞争关键在于企业是否最大程度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了全员培训，全过程考评培训方针，使培训真正落实到实处.1，培训目标:经过培训，提升职员文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理愈加富有成效.2，培训内容:(1)新职员入职培训:A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;B，职员手册培训:职员守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;C，管理处概况培训:物流园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;D，物业管理基础知识及强化服务意识专题培训;E，军训和参观学习.(2)岗位专业技能培训:A，基础技能培训:对应岗位专业知识，ISO9001文件(包含质量手册，程序文件，工作指示，统计表格等);B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器使用和管理技术等.(3)素质提升培训:A，操作层自我开发培训:进行相关学历，职称外送培训，或利用现有条件，举行电脑，消防，环境保护等相关知识讲座;B，管理人员实施四个一常规培训，即坚持每个月写一篇文章，读一本专业好书，参与一次讲座，参与一次竞赛.(4)新政策，新理论培训:物业管理理论动态，相关法律，法规，同行业新动向等.(5)培训者培训:培训者更新知识及观念，吸收新理论，不停创新培训工作思绪培训.3，培训计划(不具体叙述)4，培训评定考评(1)培训中考评:依据实情，边培训，边考察，理论和实践相结合，这么便于了解职员是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做职员进行监督和指正.(2)培训后考评:分为实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，把考评结果作为薪资发放依据.第五节:管理规章制度和建筑及其隶属物档案，设施，设备，业主档案建立和管理一，管理规章制度科学完善，合理量化.健全实操管理规章制度是我们取得成功关键法宝，也是提升服务品质，提升物流园区形象关键依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格根据ISO9001国际标准人，及我企业质量体系文件要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将依据该项目实际情况对规章制度及相关程序作合适调整.管理制度关键包含公众制度及应急方法，ISO9001服务质量控制程序文件，企业内部管理制度等.二，档案建立和管理伴随建筑设计高科技，专业化发展，信息成为管理资源中又一关键原因，为此，在信息收取时广开信息渠道，存放时做到内容全方面，丰富，搜集时尽可能地完整.我们拟对项目全部物业管理和服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等全部建立对应管理档案.并树立档案管理财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作步骤1，资料搜集，直接隶属于用户服务中心.建立对应规章制度，对全部档案资源进行严格管理.在搜集时，坚持内容丰富标准，依据实际全方面搜集，小到一盆花全部有具体资料搜集.2，资料分类整理，依据其性质，特点进行细分，做到条理清楚，分类合理.3，资料归档管理，根据资料本身内在规律，联络进行分类保留，做到便于查找和调用，在进，出档案室全部有严格要求，严防文件流失.档案管理环境必需做到三防，即防火，防潮，防变质.四，档案资料分类1，接管移交资料:名 称资 料 内 容工程建筑产权资料A:计划图纸，项目批文，用地批文B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证C:拆迁安置资料工程技术资料A:红线图，总平面图B:地质勘察汇报，开完工汇报，图纸会审汇报C:工程协议，工程预决算D:工程设计变更，通知及技术核实单E:完工图:1.单体建筑，结构，设备完工图2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网完工图F:房屋，消防，智能化，中央空调等完工验收证实书G:钢材，水泥等关键材料质量确保书H:新材料，构配件判定合格证书I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备检验合格证书J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料K:砂浆，混凝土试块，试压汇报L:绿化工程完工图M:其它技术资料2，管理档案资料名 称资 料 内 容物业资料A:基础资料 B:标识资料事务管理资料A:事务值班表 B:事务交接统计表C:物品搬出(入)记录表 D:日常事务巡视统计E:事务回访记录表维修资料A:维修申报表 B:维修服务派工单C:维修回访统计本 D:公共设施维修统计安全防范及交通管理资料A:日常巡查统计，交接班统计，值班统计B:查岗统计 C:物资搬运放行统计，紧急事件处理统计D:车辆管理统计，车辆具体资料，车辆出入统计设备管理资料A:公用设施保养维修统计 B:各项机电设备保养维修运行统计C:设备分承包方维修保养统计 D:设备检验统计职员管理资料A:职员个人资料，聘用表 B:员物流绩考评及奖罚统计C:职员培训计划及实施统计 D:职员培训考评统计E:职员外出考评及参与演练统计 F:职员住房及内务管理统计意见反馈资料A:服务质量回访统计表 B:意见调查，统计统计C:投诉及处理统计表行政文件资料A:管理处主任值班及督察统计 B:政府部门文件C:物业企业及主管领导部门文件 D:管理处规章制度，通知，通报等文件E:管理处荣誉一览表 F:管理处接待来访参观统计表会务资料A:会务承接实施方案 B:会务摄影及录音，录像资料第六节:便民服务当我企业接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持以用户为中心，优质服务，低价收费经营方针，尽可能开展各项便民服务，包含无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总而言之做到使用人有什么需求，我们就想措施满足.序号项 目服 务 收 费 标 准备注1代理办公物品维修按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收合适服务费2代购车船航空票除实际费用外，按要求加收手续费3代寄，代领邮件加收合适服务费4配置抢救箱，抢救药品按药品实际收费，不加收服务费5建立活动组织，组织文体活动活动费用按实际发生收费，不加收服务费第七节:物业管理收费标准提议及收支测算本项目物业管理采取包干制，库房物业每平方米每个月x元，办公物业每平方米每个月x元，宿舍物业每平方米每个月x元，即:每个月物业企业收入为（自己列出、算出），每个月物业企业支出及利润见下表:类别序号项目计算式月支出备注物业企业利润xx元第八节:日常物业管理日常物业管理是物业管理单位实施管理和服务功效关键阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列提议，并依据贵单位认可项目实施整改和深入完善物业管理方案，为以后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包含房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节表现.在此章节我们只是就其相关内容进行叙述.一，介入期在此阶段，我们关键是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作(二)，验收接管1，确定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全方面验收，接管，包含资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完成后对整改项目进行接管，到时另列清单交接.二，常规期物业管理(一)，安全管理1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全方面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实施步行巡查，发觉问题立即处理或汇报处理，同时我们将编制专题方案进行团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不喂养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，珍惜公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，珍惜花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，主动参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，珍惜儿童，关心帮助残疾人.九，主动维护物流园区形象，提出合理化提议，主动配合管理处各项工作，为将物流园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理要求为提供优质保安服务，保障物流园区公共设施及人员生命财产安全，特制订本要求.一，物流园区安全治安保卫工作由物流园区物业管理处帮助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反物流园区管理要求行为进行检验，纠正.二，物业管理处职责和权利1，严格实施国家治安条例，亲密配合公安机关维护物流园区公共设施及人员生命，财产安全.2，实施封闭式安全管理措施，保安人员二十四小时值班巡查，处理全部紧急事项.3，负责本区域机动车辆，摩托车，自行车管理，车内所载物品如有可疑须检验明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.珍贵，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具物品搬出放行条方予放行.5，对不遵守制度人员，应进行劝阻，阻止，情节严重者移交相关部门处理.三，物流园区严禁下列行为:1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，严禁窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为偷窃活动提供方便.6，严禁制造，复制，出售，出租或传输淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经同意不得私自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得有意损坏区域内多种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按治安管理条例给予纠正，情节严重交公安机关处理.四，物流园区经营人员职责和义务:1，遵守国家相关法律，法规和本物流园区各项规章制度.2，含有足够安全意识，主动配合物业管理处保安人员，搞好物流园区安全保卫工作.3，勇于阻止，举报破坏本区域治安隐患人和事，并帮助物业管理四处理.4，正确作用电子智能化系统，确保相关治安报警设施完好及有效使用，并勇于负担自己造成对应事故责任.消防安全管理要求为了加强物流园区消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，依据国家相关消防法律，法规制订本要求.一，本要求由物业管理处和物流园区全部些人员共同遵照实施.二，物流园区防火工作，依据预防为主，防消结合标准，实施综合治理，并接收市公安消防局领导和监督.三，物流园区防火管理实施分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处防火工作职责:1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对用户进行常常性防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定时组织开展防火自查，立即掌握辖区物业防火情况，协调相关方面采取对应保障方法;4，确保公共区域疏散通道通畅;5，定时对辖区公共消防设施，器材进行检验和维修，保养，使其处理良好备用状态;6，正常情况下消防设施停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜，必需经相关人员同意，并立即通知全部些人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救早期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救早期火灾，对情况严重难以扑灭，应立即打119电话求救，并帮助维持火场秩序，配合事故处理.五，物流园区经营人员消防职责和义务:1，遵守电器安全使用要求，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超出0.5千克汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其它疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽可能关闭全部电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应立即通知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，快速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽可能贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易灭火方法，发生火警立即报警，主动扑救;10，发觉她人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材行为，应立即劝阻，阻止或向物业管理处汇报;11，全部些人员必需服从消防机关和物业管理处相关消防方面管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员实施公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变用途时，其防火安全必需符合国家相关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在实施灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间生活费用，由发生火警肇事者根据国家相关要求给赔偿.八，公共娱乐场所按公共娱乐场所消防安全管理要求实施.九，凡违反本要求，物业管理处可依据相关法律，法规及相关要求报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理要求为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，依据交通相关法规，特制订本要求:一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列要求:1，遵守交通管理要求，珍惜道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超出安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在要求位置停放，注意前后左右车辆安全;4，车辆停放后，必需锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品须随身带走，不然后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必需清洗洁净;7，除实施任务消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本要求实施.二，停车场管理要求1，服从保安员指挥，严格根据标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必需立即清洗洁净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，珍贵物品不得放于车内;7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内车辆如有遗失，管理处只负责帮助车主进行调查，并帮助车主向保险企业索赔;8，凡无行驶证车辆和未办理保险手续车辆遗失，由车主自行负责处理.物流园区设备安全运行制度一，机电设备管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持对应操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实施二十四小时值班制度，值班员必需亲密留心和掌握设备运行情况，发觉问题立即处理，并做好运行统计.三，机电设备严格根据设备维修保养规程进行维护，确保设备完好.四，值班员和维修人员应严格根据安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，落实以预防为主方针，预防事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取对应安全方法和技术方法，预防触电及设备事故发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必需有专员监护，操作必需使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修统计，建立设备台帐，定时对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必需含有灭火器材.智能控制中心管理要求一，智能控制中心实施专职人员全日值班负责制.二，信息值班员天天检验各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，碰到重大问题快速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关应急方法处理，如属误报应进行复位，并统计在智能控制值班统计表中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动操作检验，以确定设备是否处于完好状态，并将检验结果统计在智能控制值班统计表中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写智能控制设备维修申报表，并立即通知用户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内电话属专用报警，调度联络电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配置便携式灭火器和常见灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必需经消防主管同意，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度消防给水设备是有效扑灭火灾关键设备，设备是否保持良好预备状态，关系到用户生命及财产安全;为此，维修部每个月必需对消防设备定时做好保养工作，确保设备完好.一，每个月对消防给水设备做好维护保养工作1，检验紧固控制柜电气节点，触头有没有氧化现象，柜内有没有积尘，蜘蛛网等异物;2，检验进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3，检验加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超出20滴)，对泵轴填料做合适调整，使其保持正常;4，检验全部紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做合适调整，使其保持正常;5，泵轴立即添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，开启检验消防泵加压是否可靠1，转换开关是否在自动位置;2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全开启;3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表示到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4，如发生消防泵不能安全开启，运行，保养人应立即汇报主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关置于自动位置，清扫设备卫生，做好保养统计.中央空调设备巡视管理制度(依据实情定)一，中央空调开机成功后，为了确保空调系统良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视关键部位包含:1，检验电压表指示是否正常，正常情况为380V10%;2，检验三相电流是否平衡，是否超出额定电流;3，检验油压表是否正常，油压正常范围100150pa;4，检验进出冷却水温度(进水温度35，出水温度40);5，检验进出冷冻水温度(冷冻水进水温度018，温度68);6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8，检验管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9，检验控制柜各元件运作是否正常，有没有异常气味或噪声;10，多种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发觉设备有缺点存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺点后，联络相关技术人员处理，如缺点较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视情况认真做好统计，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了预防意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查统计交给接班人，交班人和接班人严格按交接班制度实施交接手续.电梯巡视监控管理制度为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备统一管理，并监督值班人员实施:一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等关键部位巡视一次，依据巡视情况填写电梯设备巡视统计.二，巡视时按以下内容认真巡视检验:1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2，减速箱油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;5，制动器，曳引