温江物业管理市场调查研究报告.docx

温
江
物
业
管
理
市
场
调
查
报
告
第六组
组员：徐玲、万丁琴
欧孟玥、李杰
陈杰
目录
1.温江区物业情况 1
1.1开发情况 1
1.1.1成全部商业供求信息 1
1.1.2成全部办公供求信息 1
1.1.3成全部商品住宅供求信息 1
1.1.4 整年温江商品房数据表 2
1.1.5温江区1-4月房地产市场数据概括 2
1.2物业情况 3
1.2.1温江别墅部分情况 3
1.2.2写字楼 3
1.2.3高层住宅 4
1.2.4购物中心 4
1.3小结 5
3.温江区物业管理收费情况 5
3.1物业管理费 5
3.2其它收费 10
3.3小结 11
4.片区物业管理分析 11
4.1案例一 11
4.1.1物业介绍 11
4.1.2管理情况 12
4.1.3服务对象评价 13
4.2案例二 13
4.2.1物业介绍 13
4.2.2管理情况 14
4.2.3服务对象评价 14
43小结 14
5.总结 15

1、温江区物业情况
1.1开发情况

1.1.1成全部商业供求信息表（一）
月份
供给面积
成交面积
成交均价
11月
473,641
197,267
29,988
12月
364,187
279,116
27,886
01月
234,881
187,186
27,823
面积单位:㎡ 价格单位:元/㎡

1.1.2成全部办公供求信息表（二）
月份
供给面积
成交面积
成交均价
11月
126,205
89,134
8,589
12月
236,655
178,134
8,419
01月
174,439
173,323
10,149
面积单位:㎡ 价格单位:元/㎡

1.1.3成全部商品住宅供求信息表（三）
日期
供给面积
供给套数
成交面积
成交套数
11月
1,884,464
19,475
2,344,386
24,289
12月
2,032,484
20,600
2,434,001
24,431
01月
1,220,263
12,323
1,861,673
19,277
面积单位:㎡ 套数单位:套
表一至表三看出成全部商品房中，办公类地产成交面积和成交均价全部有上浮，商业地产也较为良好，但存在季节性。同时商品住宅在春节房屋交易旺季期间却出现成交面积和套数降低，表明了成全部整体住宅类房屋热度降低，办公类需求旺盛。

1.1.4 整年温江商品房数据表（四）

项目

数据（万平方米）

同比
固定投资

146.93亿
-11.1%
新开工面积

330.31
-3.9%
商品房预售面积

395.5
13.2%

商品房成交面积
住宅
253.7

2.5%
商业
16.9
办公
10.2
车库
12.5
二手房

68.8
-0.3%
商品住房成交均价

5508元
4.5%
商业用房成交均价

13886元
7.9%
此表表明温江房地产整体投资和开发量降低，但预售面积同比有较大增幅，同时房屋预售面积大于成交面积，说明房屋库存增加，存量房增多。温江房屋价格仍然出现温和上涨趋势。房市较为稳定。

1.1.5温江区1-4月房地产市场数据概括表(五)
项目

数据（万平方米）
同比
预售面积

65.6
-43%

成交面积
住宅
66.8

-21.7%
办公
7.2
商业
7.5
车库和其它
6.7
商品住房均价

5339
-4.3%
商业用房成交均价

11816元
-24%
二手房成交面积

30.2
31%
此表说明，受全国房市整体不景气影响，温江房屋预售面积出现大幅度降低，成交面积大幅回落。商品房价格下降，商业用房下降幅度巨大，但二手房却出现春天，成交面积大幅上升，表明温江新房市场不景气，二手房热度上升。整体房市较为冷淡。
1.2物业情况
1.2.1温江别墅部分情况
代表楼盘
产品类型
项目规模
面积区间（平方米）
总户数
容积率
泰基.花溪谷 
高层、叠拼 
140亩
总建面：22万方 
电梯：79-168 _x000B_叠拼：154-241 
496 
1.83 
泰基.花溪谷
物业企业：香港悦华置地物业管理企业
物业费：2.0元/平米
香港悦华置地物业管理企业现为中国物业管理行业发展研究中心首批特约研究员、中国物业管理协会常务理事、中国物业管理杂志协办单位、四川省房地产杂志协办单位、四川省房地产业协会副会长、四川省物业管理专委会副主任、成城市物业管理协会副会长、四川建筑学院客座教授、四川大学客座教授、四川民族大学客座教授……；荣获亚洲物业管理100强企业、中国物业管理行业负担社会责任优异企业、中国物业管理金榜年度企业综合实力TOP100强（排第12名）、中国泛珠区域物业管理服务品牌企业、全国物业管理行业服务信誉AAA级企业、四川省房地产行业抗震救灾突出贡献企业、成城市房地产优异物管企业（三甲）、成城市房地产优异物管企业金鼎奖（三甲）等殊荣，并经过ISO9001质量管理/ISO14001环境管理国际中国双重认证。
1.2.2写字楼
凯信双子国际
物业名称： 凯信双子国际
物业介绍：
 凯信双子国际在城区商业关键腹地。乙级写字楼享受纯超甲级写字楼品质，高级优越。纯正商务血统，屹立于城市关键焦点——老城区关键商业腹地，两幢凌霄塔楼，110米傲视全城气度，在金温江第一商圈之上，建筑全新地标，代言城市。30-700平米，自由组合，百变特权。以人性定义开间尺度，以简约形塑空间美学，设计心思独到，功效完备，以甲级写字楼建筑标准来承接关键商务地带高贵品质。5万平方米超大商场，6大商业入口，4个车行入口，8部手扶电梯，7部直行电梯，3000平方米温江最大城市休闲广场，600余个充足车位，五层品牌家居商场，由开发商自持经营，为投资用户保驾护航。
物业企业：凯信装饰家居；
总  高： 30层   5-30层为写字楼
出租面积： 30 — 655㎡  单价： 清水-15元、装修-30元
每栋楼全部有 2部客体 1部货梯 品牌（苏州莱茵电梯）
物 业 费：3元/月/平米。地上无偿停车， 地下停车200元/月
1.2.3高层住宅
玺龙湾
物业管理费
住宅：1.85元/m²/月
物业企业
致诚物业管理
主营产品
物业管理
成立日期
7月24日
企业注册地址
成全部高新区天府大道北段966号2栋1层1号
注册资质
三级
1.2.4购物中心
温江珠江购物广场
物业企业：广州珠江物业管理
物 业 费：4元/月/平米
广州珠江物业管理前身是成立于1993年3月广州珠江房产物业经营企业，依据物业管理专业化、规模化、规范化要求，主管部门广州珠江实业开发股份于1999年3月将其属下三级物业企业——广州珠江房产物业经营企业、广州珠江华乐物业经营企业、广州珠江百事佳物业经营管理合并重组，成立广州珠江物业管理，企业注册资金为250万元。经过多年不停自我发展及完善，广州珠江物业管理已含有较完整管理机制及较强管理实力，为业主（住户）提供专业化、规范化物业管理，发明安全、文明、优美、温馨、舒适居住和工作环境。企业各级职员致力于各管理小区服务管理工作，秉成“业主至上，服务第一服务宗旨。
企业重视形象、服务、管理、小区文化建设，制订各项规章制度，有完善管理体系及模式，是一间含有一定管理规模及管理经验物业管理企业。
1.3小结：
从图标看出，温江商品房成交面积全部有所下降，同时价格也出现回落趋势，但二手房市场成交量大幅上升。能够看出新房市场热度下降，市场热情不高。伴随大家对于生活水平要求提升，温江物业发展前景宽广，但受最近房地产楼市热度下降，新房交易量下降，物业增加较同期有所放缓。

3.温江区物业管理收费情况
3.1物业管理费
一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件：
　　●小区封闭；
　　●有不少于小区住宅总建筑面积3‰物业管理服务用房；
　　●绿化率35%以上(包含水面)；
　　●绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；
　　●固定活动馆所300平方米以上；
　　●专用固定停车泊位1个/3户；
　　●含有楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其它三项以上安全防范设施；
　　●固定体育活动场馆不少于二项设施。
公共秩序维护:
1、门岗室美观整齐，人员统一着装，设专员二十四小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、根据要求路线和时间进行二十四小时不间断巡查，不少于12次，对小区关键部位每小时巡查一次，并做好巡查统计。巡查过程中对可疑人员进行问询，发觉火警或治安隐患、事故立即汇报相关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室实施二十四小时安全监控并统计立即。
6、看管公共财产，包含楼内门、窗、消防器材及小区表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定时对服务人员进行消防培训，确保消防通道通畅，消防器材可随时启用。
保洁服务;
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)天天清扫2次，洁净整齐；室外标识、宣传栏、信报箱等每七天擦拭2次。
2、公共区域日常设专员保洁，保持公共区域洁净整齐无杂物。
3、公共楼道天天清扫2次；扶手天天擦洗2次，保持洁净整齐。
4、依据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层搜集垃圾，天天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施天天清洁2次，无异味。
8、公共区域玻璃每七天擦洗1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪烟花炮屑立即进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。
二级收费标准：0.75元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件：
●小区封闭；
●有不少于小区住宅总建筑面积3‰物业管理服务用房；
●绿化率30%以上(包含水面)；
●绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；
●固定活动馆所200平方米以上；
●含有楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其它一项以上安全防范设施；
●体育活动场地不少于一项设施。
公共秩序维护:
1、门岗室整齐，人员统一着装。设专员二十四小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、根据要求路线和时间进行二十四小时不间断巡查，不少于8次，对小区关键部位每2小时巡查一次，并做好巡查统计。巡查过程中对可疑人员进行问询，发觉火警或治安隐患、事故立即汇报相关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室实施二十四小时安全监控并统计立即。
6、看管公共财产包含楼内门、窗、消防器材及小区表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定时对服务人员进行消防培训，确保消防通道通畅，消防器材可随时启用。
保洁服务:
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)天天清扫1次，洁净整齐；室外标识、宣传栏、信报箱等每七天擦拭1次。
2、公共区域日常设专员保洁，保持公共区域洁净整齐无杂物。
3、公共楼道天天清扫1次；扶手天天擦洗1次，保持洁净整齐。
4、依据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口搜集垃圾，天天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施天天清洁1次，无异味。
　 8、公共区域玻璃每个月擦洗2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑立即进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件：
●小区封闭；
●有固定管理服务用房；
●绿化率25%以上；
●绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；
●固定活动馆所100平方米以上；有简单体育活动器械、设施。
公共秩序维护:
1、门岗室整齐，人员统一着装。设专员二十四小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、根据要求路线和时间巡查，其中夜间巡查不少于5次，每次巡查不少于1小时，并做好巡查统计。巡查过程中对可疑人员进行问询，发觉火警或治安隐患、事故立即汇报相关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产，包含楼内门、窗、消防器材及小区表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道通畅，消防器材可随时启用。
保洁服务:
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)天天清扫1次，洁净整齐；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道天天清扫1次；扶手每七天擦洗2次，保持洁净整齐。
3、依据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
4、按楼栋口搜集垃圾，天天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每七天清洁2次，无异味。
7、公共区域玻璃每个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑立即进行清扫。
9、依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。
四级收费标准：0.35元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件：
●小区基础封闭；
●有固定管理服务用房；
●有简单绿地、树木、植物。
公共秩序维护:
1、配置门岗室，设专员二十四小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
3、消防通道通畅，消防器材可随时启用。
保洁服务:
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)天天清扫1次，洁净整齐。
2、公共楼道天天清扫1次；扶手每七天擦洗1次，保持洁净整齐。
3、依据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口搜集垃圾，天天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每七天清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑立即进行清扫。
9、依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。
在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必需达成对应标准外，《措施》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了对应要求，物业部门需符合全部条件，方能收取对应费用。
3.2其它收费
项 目
单 位
价 格（元）
备 注
修日光灯
只
10
以下均不含材料费
换开关插座
个
10

修小吸顶灯
个
10

安装日光灯
套
30

更换空气开关
只
10

安装吊灯
套
40~100

更换漏电断路器
套
10

更换电表
只
30

更换水表
只
30

装吊扇
套
50

安装吸顶灯
套
20

检验线路排除故障
处
50
暗线
检验线路排除故障
处
20
明线
换水龙头
个
5

换金属软管
根
10

换冷暖水嘴
套
15

换坐便器洁具
套
30

修排水管道
处
50

修给水管暗管渗漏
处
50

修给水管明管渗漏
处
30

疏通下水道
处
50
主
疏通下水道
处
30
次
安装座便器
套
50

修马桶漏水
次
20

明线敷设
米
5

暗线敷设
米
20

布电话线明装
米
5

布网络线明装
米
5

零星迁居服务
时
5
元/人
家政保洁服务
（零星）
1.5
元/㎡
家政保洁服务
（长久）
1
元/㎡
庭院维护
面议

洒水车
时
50
不足一小时按一小时计 算
拖拉机
趟
40
园区内
拖拉机
趟
60
园区外
割草机
（草坪修整）
2.5
元/㎡ 含清运
油锯
时
100
不足一小时按一小时计算
3.3小结
4、 片区物业管理分析
温江有多个片区，包含光华片区、大学城片区、国色天香片区等。对此，我组针对其中国色天香片区进行物业管理分析。在此基础上，以两个经典案例来对该片区物业情况进行分析和说明。
4.1案例一
4.1.1物业介绍

成全部合达联行物业服务（原名：成全部和达物业服务有限责任企业）系成全部置信集团控股子企业，是一家集住宅、商业、旅游、医学等服务业态为一体综合性物业服务企业，一级资质物业服务企业。企业成立于7月12日，成立目标是做高端物业服务商，提升全部项目标物业服务水平和标准。系中国物业协会会员单位，成城市物业协会常务理事单位，并在成功经过ISO9001国际质量管理体系认证。 合达联行历年当选省、市第一金牌物管，所服务项目香颐丽全部、牧山丽景被中国建设部授予“全国物业管理示范住宅小区”称号。企业项目前后接待了包含国家建设部、中国物管协会、香港等全国各地物业行业企业、和新加坡等团体在内近千批次考察团参观学习，有着广泛社会著名度和美誉度。 
资质等级：一级；
服务理念：一切为您所享；
注册地址：温江区；
4.1.2管理情况
现在企业拥有各类专业服务人员、专业技术人员和管理人员余人，管理面积近六百万平方米。受聘服务项目业态覆盖了住宅、商业、写字楼、旅游园区、产业园区等类型，管理项目包含国色天乡住宅、温江区政府办公大楼、中国女鞋之全部（西部鞋全部）等。
代表性物业管理项目：香颐丽全部、牧山丽景等；其中，香颐丽全部、英郦庄园
在温江国色天香片区。
（一）香颐丽全部

香颐丽全部总占地面积达余亩，是截止现在成全部*大规模房地产开发项目之一。整个香颐丽全部为泛欧式建筑风格，是置信“丽全部系”力作。全部住宅均据有江安河*优美*生态河段，亲水性很好，零距离享受江安河活水水系。
（二）英郦庄园

英郦庄园在成城市温江区万春镇春江路，建筑设计是由澳大利亚柏涛企业代理，一梯两户电梯地中海式花园洋房，环境幽静舒适。
4.1.3服务对象评价
1）当初在这里买房就是看中她们物业，真不错，包含待人接物，门口保安你每回来一次，全部会标志给你敬礼，我家小孩还会回敬一个，真认为很可爱；
2）物业很不错，服务也很到位，保安也很尽职。
3）环境很好，定时保洁，总而言之，物业还是能够，好评！
4.2案例二
4.2.1物业介绍

威斯顿物业管理（香港）是一家以房地产经营和物业管理为主物业经营性企业，关键从事高端物业经营和管理工作。
　　企业经过有效资源调整和优质物业管理，在实现业主高回报投资收益同时，努力提升“威斯顿”品牌形象，打造出了“威斯顿”精品管理团体，培养了一大批全方面复合型管理人才。
资质：国家一级资质；
服务宗旨：以用户满意为我们追求目标；
质量方针：重视细节 追求完美 连续发展 不停创新。
4.2.2管理情况
现在企业关键管理项目有：威斯顿联邦大厦、神仙树大院、SOHO沸城、SOHO商务港、SOHO我寓所等，和多个顾问项目。管理楼盘还有鱼凫阳光、今日润园等。其中，鱼凫阳光在温江国色天香片区。
鱼凫阳光

鱼凫阳光（34 套在售，0 套在租），在温江区-万春-鱼凫路西段193-195号。住宅类型以公寓、一般住宅为主，开发商为成城市蓉森实业，其中绿化率为30%，环境很好。
4.2.3服务对象评价
1）环境优美，空气清新，还有清爽战备渠相伴，是居家首选；
2）花园式小区，小区以人为本，绿化环境优美，是我梦想居家首选；
3）物管服务有点差。厨房墙里水管漏水，迟迟未修理。
4.3小结
总而言之，温江国色天香片区物业情况还是相对很好。不管是物业管理企业，如，成全部合达联行物业服务、维斯顿物业管理等全部属于国家一级资质，在各个方面全部要求较高，为业主提供优良服务。物业人员态度全部是极好。
不过，有利必有弊。在物业管理方面也存在部分弊端，如，物管服务态度有点差，对于业主问题，迟迟不予处理；物管人员态度也有待提升。总来说，温江国色天香片区物业还是不错，物管人员态度也相对很好。
5、 总结
物业在中国发展十几年，国人对于生活质量要求增高，使得物业不停地发展，但近期二三线房地产开发烧度下降使得物业增加量减缓。温江作为成全部后花园，物业整体品质较为通常，温江光华大道和国色天香片区物业整体较为良好，其它区域物业连基础部分职责全部存在渎职或责任划分不明确等众多现象，使得居民对物业感受不太良好，伴随行业不停发展和生活水平提升，物业发展前景宽广，温江物业品质也将得到提升，居民舒适和满意度也将提升。