会计实务：等价交换房屋的纳税筹划.doc

等价交换房屋的纳税筹划 根据契税暂行条例第四条，土地使用权交换、房屋交换、以所交换土地使用权，房屋价格的差额为计税依据。根据中华人民共和国契税暂行条例实施细则（以下简称契税暂行条例实施细则）第十条规定，土地使用权交换，交换价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规则缴纳契税。从这些规定可以看出，当双方当事人进行等价交换时，任何一方都不用缴纳契税，因为价差为零，纳税人可以借此政策进行筹划。 （1）购买房屋。在购买住房时，眼光不一定只盯在新房子上，其实房屋交换也是一种买房子的方式，而且，这种方式可以减少购买方的契税。如果纳税人甲拥有一座60平方米的住房，想出售并同时购买新的120平方米的大房子；纳税人乙是城镇职工，没有住房，想购买60平方米左右的房屋。这时，两者便可以通过合作，节省契税。具体方式是：乙以自己的名义买下120平米的房子，而这根据规定免征契税，然后甲和乙再将房子交换，这项行为只须就其价差缴纳契税。比如，甲的房子是60万元（包括装修等），而购买的新房子价格为90万元。则只须缴纳契税（9060）万元41.2万元。如果不进行筹划，则应缴纳契税90万元43.6万元。通过筹划，可以节省契税2.4万元。 （2）交换房屋。当纳税人交换土地使用权或房屋所有权时，如果能想出办法保持双方的价格差额较小甚至没有，这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会较小甚至没有，所以这种筹划的核心便是尽量缩小两者的价差。 假定甲、乙两位当事人交换各自房屋所有权，甲的房屋市场价格大约是100万元，乙的房屋价格大约是80万元，如果不进行筹划，乙应该缴纳一定数额的契税，其计算如下： 应纳税额（10080）万元48000元 其实，在两位当事人进行房屋交换之前，可以将乙的房屋按照甲的意思进行改造，增加房屋乙的市场价值，最好达到两者基本接近，这样便可以免去契税。具体可以筹划为，乙通过装修、装璜使其房屋增值为100万元或是甲将其房屋中可以单独出售部分从整体中分开，只就其主要部分进行交换。 在房屋的交换过程中，还有一些小技巧，如果能够运用的话，也能够省下不少税款。比如，有甲、乙、丙三位经济当事人，甲和丙均拥有一套价值500万元的房屋，乙想购买甲的房屋，甲也想购买丙的房屋后出售自己的房屋。如果不进行筹划，甲购买丙的住房，应缴纳契税计算如下： 应纳税额500万元525万元 同样，甲向乙出售其住所，也同样要缴纳契税25万元。 如果三方进行一下调整，先由甲和丙交换房屋，再由丙将房屋出售给乙，这同样满足三方的要求，但却能够省去契税25万元。因为甲乙之间为等价交换，不用缴纳契税，整个过程中，只是在丙将房屋出售给乙时应缴纳契税。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！