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万科房地产管理制度12篇【第1篇】万科房地产销售部客户管理制度怎么写 长沙vk房地产销售部客户管理制度建立售楼人员客户管理制度,目的是使售楼人员按一定的规范进行工作,这属于硬性管理,也就是说,售楼人员的工作必须遵守有关的规章制度,才能保证销售工作有条不紊的进行。 1、现场接待原则 1)现场接待要坚持原则,并调动大家的积极性,保证大多数人利益的问题。 2)售楼员有相互协助的义务和责任。 当同事的客户来到售楼处,而同事不在时,其他售楼员应依照部门的规定帮助接待,并设法促成交易或帮助办理其他手续。 3.)接待老客户带一新客户,视接待客户一次。 4)售楼员无权私自为客户放盘、转名,不得以各种理由为自已或他人炒楼。 5)售楼员无权直接找公司或越级申请折扣及其他事宜。 2、接待前的准备工作 1)售楼员在进入接待区准备进行客户接待之前必须按职业规范换着工装并整顿仪容,对不符合要求的现场销售负责人可取消其本轮接客资格。 2)售楼员在进行客户接待前必须先做好销售道具、资料的准备,不得在接待客户中途离开拿取资料、道具,否则视为违规。 3.)每日接待前必须做好销售信息的核对工作,如销控状况、销售信息、数据的变更等,否则发生错误,作违轨处理,不得已不知情进行自我辩护。 4)售楼员接待前必须做好心态的调整,停止一切与工作无关的行为,将注意力集中到进入售楼处的客户身上,以便能提供及时周到的服务。 5)销售现场管理人员应检查各项准备工作的完成情况,对不符合要求的,不允许参与接待,并应视情况责令改正或给予相应处罚。 3、新客户的接待 1)销售人员按排班表顺序轮流接待客户。 2)排班顺序原则上实行滚动循环式,即根据一定顺序循环接待,周而复始。 3.)未经现场主管批准售楼员不得自行调换接客顺序。 4)若轮到的售楼员无正当理由不在岗位,取消本轮接客资格; 如确因上级领导临时安排额外工作的原因,经项目经理核实批准,安排当前位置优先轮值。 5)客户一进入售楼处,当值售楼员就必须上前迎接招呼,并了解客户来访意图。 6)经确认客户属于需接待对象后,售楼员应礼貌的探询该客户是否来过,若来过,应将该客户交给原先接待过的同事。 7)如该客户曾经来访,但已记不得原接待售楼员,将视为新客户由新售楼员继续接待。 g.如当日原售楼员认出客户或客户认出原售楼员,则还由原售楼员进行接待。 h.如新售楼员促成当场成交,且成交前未认出原售楼员的,客户资源和佣金全部归新售楼员所有。 i.如客户当场未成交,在之后1个月内认出来的,客户由新售楼员负责跟进,成交佣金由原售楼员和新售楼员平分。 j.如客户当场未成交,在之后1个月内也未认出来的,客户资源和佣金全部归新售楼员所有。 8)售楼员接待客户时不得挑客户,不得令客户受到冷遇,不论客户的外表、来访动机如何,售楼员都要热情接待。 9)售楼员不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户,并不得在客户面前争抢客户。 10)对新客户在被接待后中途提出拒绝该售楼员接待,要求更换售楼员的:a.如售楼员无过错,原则上更换要求不予支持,销售经理可协助做好客户工作; b.如售楼员确有一般性过错,销售经理可对违规行为进行处罚,并在做好客户的安抚工作后,安排该售楼员继续进行接待; c.如售楼员有严重过错或客户坚决拒绝该售楼员继续接待的,由销售经理/经理按排班表安排其他售楼员进行接待。 此客户按新客处理,原售楼员不再享有任何权益,本次接待作轮空处理,可安排优先轮值。 11)不得在其他售楼员接待客户的时候,主动插话或帮助介绍,除非得到邀请。 12)售楼员接待客户完毕,必须送客户出售楼处,并不得在客户背后谈论、或取笑该客户。 13)每个售楼员都有义务作电话咨询。 对初次接触项目的新客户应鼓励客户来访地盘售楼处,不宜在电话中作过多介绍。 对电话咨询的客户也应尽可能做好客户资料登记,但来电登记内容不作为确定客户归属的依据,仅作为资料留存。 14)午餐时间由当时轮班在前两位的售楼员负责在接待台值班 4、老客户的接待 1)曾经到访过的客户再次到访,原则上由曾经接待(以登记为准)的售楼员接待。 2)每个售楼员都有义务帮助其他售楼员促成交易,其他售楼员的旧客来访,该售楼员不在,由排班在最后的一位售楼员作义务接待。 接待售楼员应尽量与原售楼员取得联系,告知相关事宜并了解客户情况,以便更有效的进行接待。 5、指定接待 1)新客户在进入实质性接待之前(参观、讲解)指定要求某个销售人员接待的,原则上可遵从客户意愿,由指定销售人员进行接待。 接待此类客户原则上不计入该售楼员的排班,但若因此错过了正常轮班,则不另行安排补班。 2)对当日来访的新客户在被接待后中途提出指定其他售楼员接待的,原则上不予支持。 接待售楼员及销售经理应做好客户的解释和安抚工作。 如客户态度坚决,解释和安抚无效时,销售经理可决定安排被指定售楼员进行接待,如该客户成交,佣金的70%归最先接待的售楼员,30%归被指定接待的售楼员。 但如证明被指定售楼员对于事情的发生有怂恿等行为,全部佣金归最先接待的售楼员。 3.)如已来访过老客户又指定要求其他销售人员接待的,原则上不予支持。 接待售楼员及销售经理应做好客户的解释和安抚工作。 如客户态度坚决,解释和安抚无效时,销售经理可决定安排被指定售楼员进行义务接待,如该客户成交,全部佣金归最先接待的售楼员。 4)对于老客户介绍新客户的,除非符合指定接待的条件,一律作新客户处理。 6、特殊客户的处理 (1)、公司客户 1)公司客户指:公司或公司高层的关系客户在到访销售现场前先通过公司或公司高层联系和咨询销售事宜,由公司介绍或安排下来的客户。 对在与公司或公司高层联系和咨询销售事宜前已先到访售楼现场并已办理了客户登记的,不再视为公司客户。 2)为保证公平竞争,原则上公司领导不宜指定特定售楼员进行接待,仍应依排班表进行接待。 售楼员和项目经理应做好对领导的解释和服务工作。 如解释无效或其它原因造成指定接待的,视为该售楼员义务接待,不计入排班,成交佣金全部作为公佣。 3.)公司客户如只由公司或公司高层介绍或带到现场,而由售楼员全程跟进成交的,成交佣金该售楼员得70%,30%作为公佣。 4)公司客户如无须接待、洽谈,直接由公司或公司高层直接安排成交,由售楼员负责售后跟进的,成交佣金该售楼员得30%,70%作为公佣。 5)公司客户如无须接待、洽谈,直接由公司或公司高层直接安排成交,并交由其他员工主要(非售楼员)跟进售后手续的,成交佣金全部作为公佣处理。 (2)、其他员工推介客户 1)对于公司其他员工介绍的客户,应在客户第一次来访前先到项目经理处办理客户登记,并填写介绍客户登记表,注明预约来访日期。 介绍客户登记表一式两份,一份销售部助理留底; 一份放在售楼处备查。 2)如客户未能在约定日来访,则介绍登记失效,介绍人可重新登记。 3.)如客户如期来访,介绍人应陪同客户前往接待台进行客户登记或提前电话通知项目经理以作确认,由项目经理核对介绍客户登记表无误并确认为介绍人私人客户,由项目经理在介绍客户登记表上签名确认,方认为介绍有效。 如未经此程序而由现场销售人员已登记在先了,再主张为自己介绍的客户的一律不予支持。 4)如介绍人已预先登记,但客户来访时未能亲自或电话确认的,而由售楼员按新客户接待的,介绍登记无效。 5)对于公司其他员工介绍的客户最后成交的,成交佣金的30%为介绍人的佣金,70%为接待客户的售楼员的佣金。 7、客户的归属原则和出现客户归属争论的处理办法 1)售楼员接待来访客户,必须认真填写客户来访登记表,以作为今后结算佣金的依据。 登记有效期为一个月。 2)每日的客户来访登记表必须及时输入电脑,由项目经理审核确认方为有效。 销售部助理将定期整理并保存,所录资料不得涂改或销毁。 3.)客户登记有冲突时,以先登记者为准。 4)夫妻客在成交前分别来访,分别由甲乙接待登记,之后发现为夫妻关系,则由甲、乙共同接待,佣金双方各得一半。 5)老户介绍新客户a.如老客户打电话直接给以前接待过的售楼员说,要介绍新客户来,并且甲售楼员事先声明自已的客户会来,而且约好时间,当时客户来甲不在,排班在最后的售楼员有义务接待,之后可接待下一个客户。 b.若老客户直接带新客户来,并事先声明找甲售楼员,由甲售楼员接待,如果甲不在乙售楼员有义务接待,之后可接待下一个客户。 排班在最后的售楼员义务接待。 c.如果老客户没来,也没打电话给甲说要介绍新客户来,但事实老客户介绍新客户自己前来售楼处,若由乙接待,则为乙的客户,如有成交,佣金算给乙。 6)成交后发生更名、换房等销售变更的,不变更经办售楼员,成交业绩和佣金仍归原售楼员所有。 7)对于依上述条款仍无法分清客户归属及佣金分配的,由项目经理根据争议双方过错大小和对成交贡献的大小提出书面意见,报销售总监审批。 8、客户管理及跟踪 1)售楼员应根据来访客户登记表的格式详尽的登记客户的资料,不得隐瞒和虚报。 2)售楼员自己的管理:将自己所接触的客户,进行整理,根据客户的情况,进行主次划分,并建立自己的客户档案,结合客户成交的可能性,进行合理、有计划、定期客户跟踪,这中间还包括对一些已成交的客户的管理,定期与其联系,加深与客户的关系,使其为自己带来新客户。 3.)项目销售经理/经理应定期检查和整理客户及业主资料,并根据公司要求的统一口径进行统计和分析。 4)项目销售经理/经理应根据部门制定的客户跟踪制度严格督促售楼员进行未成交客户的跟进和成交客户的售后服务,并填写相关记录。 5)每周一各项目应将上周项目的来电、来访、成交客户资料(电子文档)上报销售部,由销售部助理进行分类整理,以便集中管理,建立销售部的客户资料库。 【第2篇】万科房地产内部往来管理制度 一.目的:规范万科地产内部往来占用关系,提高资金使用效率,便于业绩考核。 二.范围:适用于总部及万科地产所属各单位。 三.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;万科地产内各公司(单位)负责具体实施。 四.方法和过程控制 4.1 定义:内部往来是指万科地产内部单位之间发生的所有债权债务关系。 4.2 类别:内部往来主要由以下几类经济交易产生: 4.2.1 资金调拨 4.2.2 代收代垫 4.2.3 实物买卖 4.2.4 提供服务 4.3 管理原则 4.3.1 集中控制原则:资金调拨由总部集中控制,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间调拨资金; 4.3.2 及时清算原则:对发生的除资金调拨外的其他内部交易,各公司应及时清算,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间期末挂往来帐(4.7.2所述例外情况除外); 4.3.3 直接清算原则:除由于总部组织万科地产范围内活动而发生的内部往来外,其他内部交易均由交易双方直接清算; 4.3.4 主动规避原则:各公司在经营活动中,应有意识地避免或减少代收代垫类内部往来的发生; 4.3.5 及时核对原则:内部往来应按月核对,至少每季末编制调节表,双方盖章签字确认; 4.4 主体:除4.7.2所述情况外,内部往来仅可以存在于以下几种主体之间: 4.4.1 总部与各地区公司之间; 4.4.2 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产和物业公司之间; 4.4.3 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产公司之间; 4.5 资金调拨的管理 4.5.1 各公司如有资金富余,只能用于归还或支付总部的内部往来,不得向不同地区或不同万科地产考核主体的其他公司调拨; 4.5.2 各公司如存在资金缺口,且满足以下条件: 计息负债 (权益及内部往来占用 + 计息负债)30% 可以向总部申请划拨资金,总部在履行必要的考察并综合平衡万科地产资金需求之后进行资金调拨; 4.5.3 同一城市内的各公司之间可以调节资金余缺,具体程序由各地区公司自行制定、操作。 4.6 代收代垫款的管理 4.6.1 各公司之间发生代收代垫款项,应及时通知对方,并由各公司直接清算;但由总部组织的万科地产范围内活动而发生的代收代垫款,:仍统一通过总部与各单位挂帐清算。 4.6.2 分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间发生的代收代垫款,可通过资金中心的委托收付款程序及时进行清算,不允许期末挂帐; 4.7 实物买卖或提供服务的管理 4.7.1 一般管理 4.7.1.1 各公司之间发生实物买卖或提供服务,应直接、及时清算;其中分属不同万科地产考核主体的下属公司之间发生的非经常性提供服务或实物买卖,应预先报总部财务部审批备案; 4.7.1.2 一般情况下,分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间由于实物买卖或提供服务发生的往来款项,不允许期末挂帐;但内部单位之间提供的跨期工程性质服务按例外情况进行管理。 4.7.2 例外管理 4.7.2.1 内部单位之间提供的工程性质服务,应根据工程进度及时清算;如期末由于工程跨期而尚未结算,可以根据合同规定挂往来帐,体现在内部往来中,并与对方单位核对一致; 内部单位之间的工程性质服务主要指物业公司为地产公司提供的绿化工程、智能化工程等。 4.7.2.2 工程完工后,各单位应及时结算、清算;保修期过后,各单位应将相应内部往来及时结平。 4.8 总部与各地区公司之间内部往来的管理:除管理费分摊等总部另有规定的往来款项外,同一地区且同一考核主体内应确定一家公司与总部挂帐,其他公司与总部之间发生的往来业务均应划转该公司。 4.9 衔接办法:本规范执行前发生的内部交易,不符合本规范管理要求的,应对其余额按本规范的要求进行清算及调整划帐,上述过程要求在2004年6月30日之前完成。 【第3篇】万科房地产销售部地盘管理制度怎么写 长沙vk房地产销售部地盘管理制度销售部作为销售人员与客户沟通的场所,是整个项目形象及服务质素体现的基地。 为了令每位光临本销售部的客户有一个优美舒适的参观购买环境,令客户随时随地看见亲切的笑容,感受到宾至如归的服务,请参与销售的同事在上岗前务必熟读以下守则,如有违例按销售部制度严格执罚。 1、地盘考勤管理 1)各项目作息时间由项目销售经理根据实际情况提出建议,上报公司批准后执行。 2)对于上下班考勤,有打卡条件的实行打卡。 对无打卡条件或零时性公务外派(如展销会、踩盘等)实行电话报到报走制度,员工上岗或离岗位时必须通过电话(尽量以固定电话)向销售经理报到及报走。 如漏报同样以公司制度扣罚。 3.)销售人员应该按更表准时上班,必须穿好工衣才报到及签到,不迟到、早退,未经销售经理同意不得私自调更。 若员工因特殊情况不能准时到达售楼部的,应于上班时间前一个小时内通知经理,征得经理批准。 (若经理不在现场时,则应用手机形式向经理说明原因然后再打电话回售楼部知会当值负责同事。 4)如有发现漏带工衣、namecard者需从最快方式完成该工作方可报到,半小时内作迟到论,超过半小时则作旷工一天论,但当天必须以正常状态上班。 5)非当班同事回地盘跟客必须穿着工衣、带namecard。 6)全体销售人员在9:00cm-22:00pm,无论是否当班,都必须保持开机状态。 7)上班时间除带客看楼外,不可随便外出。 若需外出须经经理同意。 否则当旷工处理。 8)非展销会售楼部最少有三个同事留守,展销会视人手而定,不能出现售楼部无人值班。 9)销售人员用膳时间由经理统一安排,用膳安排不得影响现场工作,期间如工作需要,须以工作为重,暂停进膳。 销售经理应指定专门的用膳区域,避开客户视线,不得对现场造成干扰。 2、现场工作礼仪 1)每位销售人员必须遵守地盘要求,统一穿着工衣,并配带工卡。 2)所有男同事必须穿黑色皮鞋穿着袜子应以深色为主,切忌穿白色,每天必须刮胡子,整洁大方。 3.)女同事须化淡妆,涂口红,长头发的必须束起。 (必须在正式投入工作前完成,不能在前台补妆,更不能当着客人面前化妆。 4)销售人员头发要梳理整齐,不得梳怪异发型,避免染太,夸张颜色。 5)在销售大厅内所有销售人员不得将衣袖或裤脚卷起,要保持形象。 6)工作时要保持仪态大方得体,精神饱满,表现出成熟稳重,工作时间不准在售楼部范围吸烟、干私事、穿拖鞋等。 7)对发展商所有的工作人员要注意礼仪,主动打招呼,多用礼貌用语,保持良好的形象。 8)不得在售楼部大声喧哗。 所有地盘同事及发展商的电话不可随便外传。 9)发展商办公室不得随意进出,有客户到访必须了解清楚到访目的后再通知发展商。 10)来电处理a.听电话要热情有礼,谈吐清晰,尽量多用礼貌用语,如:您好,花园,有什么可以帮你、请稍后、多谢你的来电等,b.如有来电找其他同事,应说:请稍等。 并用手盖话筒叫该同事接听,严禁大声呼唤同事接听电话及避免令来电者听到现场声音。 c.当来电者找的同事正在倾谈电话、与客人交谈或不在售楼部,应该说:他走开了,或者有什么可以帮到您呢尽量帮忙解决问题。 事后告知原来跟进的同事。 如果遇到无法帮忙解决的问题,应留下客户的联系电话,并立即通知该同事解决。 (紧急电话、长途电话除外)d.客户电话应简洁地回答对方询问,尽快进入主题,并尽量邀请客人工作莅临现场参观,及留下对方的联系电话。 e.清楚指引对方莅临现场售楼部的路线(不一定最短,但切记要容易明白及便于对方寻找)。 f.尽量避免使用热线及全部电话一齐使用, ( )为销售热线,不能用作打出,长期只作接听用。 g.接电人对于客户致电内容应区别咨询和投诉分别做好登记,不得隐瞒不报。 3、区域行为规范接待区门口: 1)当值售楼员应根据签到表的先后顺序,在门口候客,如有客人到访,其余同事应立即补位。 2)精神饱满,并保持正确的站姿。 不得插裤袋,大声交谈讲笑、玩耍、做夸张动作。 3.)必须主动热情地招呼客户,并引导客户进入售楼部参观。 4)每位入场客人必须做好入场登记,诚意度较高两三天可以成交的客为a客; b客诚意意度一般但可以跟进达至成交的; 踩盘或购买较低的为c客。 入场登记的每项内容必须填写好,每个客人必须做好客户跟进薄,所有客户必须3天跟进一次,上级主管定时抽查。 接待前台: 1)保持1名销售人员在前台接电话。 2)接听电话必须在电话响三下内接听。 3.)接待前台必须保持整洁,摆设充足的销售资料。 4)销售资料需摆放在销售台的一侧。 5)台前除放销售资料及电话外,不得放其他与销售资料无关的物品。 (例如饮水杯,私人master等)。 6)销售人员必须保持正确的坐姿,不得在销售前台做任何不雅动作。 7)不得在销售前台吃东西、看杂志或报纸、闲谈、睡觉。 8)各销售人员应尽量少打私人电话,做到长话短说(三分钟为限),超过每分钟扣罚1元。 9)各销售人员有责任将有关资料按要求归整,不可将公司有关文件随意摆放,特别是内部保密文件。 洽谈区 1)接待客户在洽谈区洽谈时,应引导客户坐下详谈。 2)指引客户坐下时,应第一时间给客人递上茶水,与客户洽谈时须保持正确的坐姿。 3.)当客户离开后,销售人员需主动把桌、椅即时复位和将桌面清理干净。 4)工作时间内,洽谈区需保持播放轻松抒情的音乐,但音量不宜太大。 接待流程 1)每一位销售人员必须统一熟读模型及现场资料,开门迎接客户递上名片并咨询客户姓名:a、带客户参观模型、示范单位,引导客户就座进行洽谈室,斟茶给客户,力争成交; b、暂不成交,做好入场登记,并尽量向客户索取其它的联络方式,以便日后跟进,客户离开,送至门口道别,及指引离开的方法(如穿梭巴士的停留地点、开车时间、目地地等)目送客户开为止。 2)客人参观示范单位及现场须有销售人员陪同前往,并且带安全帽走指定路线,如休假同事的客人,当班的同事义务必须陪同,发挥有你有我,互相协助的精神。 3.)如遇客户指定找之销售人员休息或不在场,接待该客户的同事招呼客人就坐,斟水,并即联络该同事,在此期间必须尽量与客户作交谈,避免掠客。 4、销控记录(master)的管理 1)对于实行暗控的项目,销控表必须严格保管好,不得让客户公开查阅,由销售经理及当值同事负责,各同事阅后必须放回原处。 2)任何人不得私自涂改销控表,如因故意涂改,并虚假进行销售,所造成的后果自负,并追究一切责任。 如接发展商电话保留单位的应在销控表上显示日期及姓名,并写交更本知会各同事此事,另外再打电话知会策划部同事及现场同事及销售经理,原则上销售经理必须向发展商补回一张保留单。 5、成交程序:见销售流程 6、售后工作:见销售流程 7、日常工作要求 1)上岗后第一件事是看交更簿,了解最新资讯,阅后签名。 善用交更簿(包括接收发展商、公司、经理的最新资讯)销售经理于上班后1小时内检查。 2)成交资料、客户入场登记以及交更部等摆放固定位置,取阅后要自觉放回原位。 3.)成交单位后要自觉做好工作,划销控(电子销控)、完整填写成交报告; 销售人员不能私自保留这些文件的任何复印件。 4)成交报告上资料如有变动(如改认购书的编号、改付款、挞定、退定转单位等)而造成成交栏目上内容或位置有变动的,均要用莹光笔涂上,并注明原因。 重新填写正确的成交报告。 (但所有更改的所有的资料必须经更改审批流程通过方可更改成交报告) 5)在销售上如有任何问题,应向销售经理询问,不能直接问发展商。 8、客户资料管理 1)所有客户登记的资料必须在当天下班前交到销售经理处。 2)所有的来电及客户资料(每周封存一次)销售经理必须安排人员每天输入电脑,第二天把电子文件(加密码)传到公司文员处。 3.)所有客户资料由销售文员负责整理保管,如发现有人把客户资料外泄, 如果情况真实必须追究责任人及负责人的责任,情况严重公司即时开除。 【第4篇】万科房地产内部往来管理制度怎么写 一目的:规范万科地产内部往来占用关系,提高资金使用效率,便于业绩考核。 二范围:适用于总部及万科地产所属各单位。 三职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况; 万科地产内各公司(单位)负责具体实施。 四方法和过程控制 4.1 定义:内部往来是指万科地产内部单位之间发生的所有债权债务关系。 4.2 类别:内部往来主要由以下几类经济交易产生: 4.2.1 资金调拨 4.2.2 代收代垫 4.2.3 实物买卖 4.2.4 提供服务 4.3 管理原则 4.3.1 集中控制原则:资金调拨由总部集中控制,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间调拨资金; 4.3.2 及时清算原则:对发生的除资金调拨外的其他内部交易,各公司应及时清算,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间期末挂往来帐( 4.7.2所述例外情况除外); 4.3.3 直接清算原则:除由于总部组织万科地产范围内活动而发生的内部往来外,其他内部交易均由交易双方直接清算; 4.3.4 主动规避原则:各公司在经营活动中,应有意识地避免或减少代收代垫类内部往来的发生; 4.3.5 及时核对原则:内部往来应按月核对,至少每季末编制调节表,双方盖章签字确认; 4.4 主体:除 4.7.2所述情况外,内部往来仅可以存在于以下几种主体之间: 4.4.1 总部与各地区公司之间; 4.4.2 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产和物业公司之间; 4.4.3 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产公司之间; 4.5 资金调拨的管理 4.5.1 各公司如有资金富余,只能用于归还或支付总部的内部往来,不得向不同地区或不同万科地产考核主体的其他公司调拨; 4.5.2 各公司如存在资金缺口,且满足以下条件: 计息负债 (权益及内部往来占用 + 计息负债)_30% 可以向总部申请划拨资金,总部在履行必要的考察并综合平衡万科地产资金需求之后进行资金调拨; 4.5.3 同一城市内的各公司之间可以调节资金余缺,具体程序由各地区公司自行制定、操作。 4.6 代收代垫款的管理 4.6.1 各公司之间发生代收代垫款项,应及时通知对方,并由各公司直接清算; 但由总部组织的万科地产范围内活动而发生的代收代垫款,:仍统一通过总部与各单位挂帐清算。 4.6.2 分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间发生的代收代垫款,可通过资金中心的委托收付款程序及时进行清算,不允许期末挂帐; 4.7 实物买卖或提供服务的管理 4.7.1 一般管理 4.7.1. 1 各公司之间发生实物买卖或提供服务,应直接、及时清算; 其中分属不同万科地产考核主体的下属公司之间发生的非经常性提供服务或实物买卖,应预先报总部财务部审批备案; 4.7.1. 2 一般情况下,分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间由于实物买卖或提供服务发生的往来款项,不允许期末挂帐; 但内部单位之间提供的跨期工程性质服务按例外情况进行管理。 4.7.2 例外管理 4.7.2. 1 内部单位之间提供的工程性质服务,应根据工程进度及时清算; 如期末由于工程跨期而尚未结算,可以根据合同规定挂往来帐,体现在内部往来中,并与对方单位核对一致; 内部单位之间的工程性质服务主要指物业公司为地产公司提供的绿化工程、智能化工程等。 4.7.2. 2 工程完工后,各单位应及时结算、清算; 保修期过后,各单位应将相应内部往来及时结平。 4.8 总部与各地区公司之间内部往来的管理:除管理费分摊等总部另有规定的往来款项外,同一地区且同一考核主体内应确定一家公司与总部挂帐,其他公司与总部之间发生的往来业务均应划转该公司。 4.9 衔接办法:本规范执行前发生的内部交易,不符合本规范管理要求的,应对其余额按本规范的要求进行清算及调整划帐,上述过程要求在2022年6月30日之前完成。 【第5篇】万科房地产内部往来管理制度格式怎样的 一目的:规范万科地产内部往来占用关系,提高资金使用效率,便于业绩考核。 二范围:适用于总部及万科地产所属各单位。 三职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况; 万科地产内各公司(单位)负责具体实施。 四方法和过程控制 4.1 定义:内部往来是指万科地产内部单位之间发生的所有债权债务关系。 4.2 类别:内部往来主要由以下几类经济交易产生: 4.2.1 资金调拨 4.2.2 代收代垫 4.2.3 实物买卖 4.2.4 提供服务 4.3 管理原则 4.3.1 集中控制原则:资金调拨由总部集中控制,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间调拨资金; 4.3.2 及时清算原则:对发生的除资金调拨外的其他内部交易,各公司应及时清算,不允许分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间期末挂往来帐( 4.7.2所述例外情况除外); 4.3.3 直接清算原则:除由于总部组织万科地产范围内活动而发生的内部往来外,其他内部交易均由交易双方直接清算; 4.3.4 主动规避原则:各公司在经营活动中,应有意识地避免或减少代收代垫类内部往来的发生; 4.3.5 及时核对原则:内部往来应按月核对,至少每季末编制调节表,双方盖章签字确认; 4.4 主体:除 4.7.2所述情况外,内部往来仅可以存在于以下几种主体之间: 4.4.1 总部与各地区公司之间; 4.4.2 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产和物业公司之间; 4.4.3 属同一地区且同一万科地产考核主体内的地产公司之间; 4.5 资金调拨的管理 4.5.1 各公司如有资金富余,只能用于归还或支付总部的内部往来,不得向不同地区或不同万科地产考核主体的其他公司调拨; 4.5.2 各公司如存在资金缺口,且满足以下条件: 计息负债 (权益及内部往来占用 + 计息负债)_30% 可以向总部申请划拨资金,总部在履行必要的考察并综合平衡万科地产资金需求之后进行资金调拨; 4.5.3 同一城市内的各公司之间可以调节资金余缺,具体程序由各地区公司自行制定、操作。 4.6 代收代垫款的管理 4.6.1 各公司之间发生代收代垫款项,应及时通知对方,并由各公司直接清算; 但由总部组织的万科地产范围内活动而发生的代收代垫款,:仍统一通过总部与各单位挂帐清算。 4.6.2 分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间发生的代收代垫款,可通过资金中心的委托收付款程序及时进行清算,不允许期末挂帐; 4.7 实物买卖或提供服务的管理 4.7.1 一般管理 4.7.1. 1 各公司之间发生实物买卖或提供服务,应直接、及时清算; 其中分属不同万科地产考核主体的下属公司之间发生的非经常性提供服务或实物买卖,应预先报总部财务部审批备案; 4.7.1. 2 一般情况下,分属不同城市、不同万科地产考核主体的各下属公司之间由于实物买卖或提供服务发生的往来款项,不允许期末挂帐; 但内部单位之间提供的跨期工程性质服务按例外情况进行管理。 4.7.2 例外管理 4.7.2. 1 内部单位之间提供的工程性质服务,应根据工程进度及时清算; 如期末由于工程跨期而尚未结算,可以根据合同规定挂往来帐,体现在内部往来中,并与对方单位核对一致; 内部单位之间的工程性质服务主要指物业公司为地产公司提供的绿化工程、智能化工程等。 4.7.2. 2 工程完工后,各单位应及时结算、清算; 保修期过后,各单位应将相应内部往来及时结平。 4.8 总部与各地区公司之间内部往来的管理:除管理费分摊等总部另有规定的往来款项外,同一地区且同一考核主体内应确定一家公司与总部挂帐,其他公司与总部之间发生的往来业务均应划转该公司。 4.9 衔接办法:本规范执行前发生的内部交易,不符合本规范管理要求的,应对其余额按本规范的要求进行清算及调整划帐,上述过程要求在2022年6月30日之前完成。 【第6篇】万科房地产销售部人才管理制度怎么写 长沙vk房地产销售部人才管理制度 1、人才战略 1)依据公司发展的战略规划,建立销售部可持续发展的人才战略 2)注意吸纳有不同类型项目、不同区域操作经验的人才,使人才结构更趋丰富和合理 3.)建立人才储备制度,适应公司业务快速发展对销售人才(特别是管理型人才)的需求及减少人才流动对工作带来的冲击 4)建立良性的内部竞争和激励机制,增强部门活力2、人员招聘 1)人员招聘必须以经公司批准的部门架构及人员编制为依据,非经公司批准,不得超出上述范围进行招聘 2)销售部下属各部门如需进行人员招聘,必须由各部门经理进行汇总,制定招聘计划,提出招聘人员岗位及要求,报销售部总监核准,再上报公司。 3.)项目经理级以下岗位应聘者由公司人事部门进行初试后,由销售总监进行复试(总监可安排部门经理或项目经理参与,联合面试及商讨待遇问题),通过后由公司总经理进行复试并最终确定是否录用。 4)项目经理级及以上岗位应聘者由公司人事部门进行初试后,由销售部总监进行面试,之后由公司总经理进行复试,并最终确定是否录用及商讨待遇问题。 3、薪酬制度 1)销售部实行工资+提成的薪酬制度 2)工资部分分为基本工资和浮动工资两部分,根据公司的薪酬制度和考核制度的相关规定执行。 3.)提成由个人提成和公佣分配两部分组成,具体办法详见公司的佣金制度 4、内部竞争机制 1)遵循唯才是举,因人适用的原则,当销售部出现职位空缺时,实行内竞外聘相结合的方式。 内部员工如有意竞聘该职位,可向部门提出书面申请,经部门审查同意后可与外部应聘者一同参与该职位的竞争,实行择优录取(具体执行方案另行制定)。 2)如在职员工(主要指管理层)当月考核不及格或连续两个月的考核仅为及格时,其他在职员工如认为自己更为胜任该职位,可以向部门提出书面竞聘申请,由部门组织考核评比小组,经过综合评比后实行择优录取。 (具体执行方案另行制定) 5、员工激励制度 1)由部门和各项目按月度、季度、年度评比优秀员工,对表现突出者予以奖励。 2)对能力或业绩突出的员工,由项目销售经理级以上管理层提出申请,进行工资或职位的上调,经公司批准后执行。 3.)对售楼员实行末位淘汰制,对连续两个月未完成项目部下达的个人销售任务且在项目销售部销售业绩排名最末的售楼员将予以辞退。 6、建立部门员工职业档案制度 1)由销售部助理负责建立部门员工的职业档案,培训主管协助相关内容的填写。 2)将员工的各项考核及奖惩情况都记录在档。 3.)职业档案将作为部门员工岗位调整或提升的重要依据。 【第7篇】万科房地产新项目发展管理制度 vk房地产新项目发展管理制度 一、释义 本制度中,除非文意另有所指,下列简称具有如下特定意义: 集团公司:指vk企业股份有限公司 一线公司:指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 企划部:指集团企划部 决策委员会:指vk企业股份有限公司投资决策委员会 小组:指项目发展工作小组,是决策委员会下属工作机构 二、操作规范 第一条新项目发展信息通报 一线