天之和风雅苑及金鼎花园商贸区项目建设投资可行性研究报告.doc

濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论5一、 项目基本情况5二、项目建设的必要性和意义11三、主要经济技术指标15第二章 市场分析16一、中小城市的商业现状分析16二、酒店业发展状况分析17第三章 规 划 方 案26一、指导思想26二、规划方案26第四章 项目建设环境条件分析28一、地理位置、交通条件28二、资源状况、社会条件28三、自然条件29四、政策条件29第五章 经营销售策划31一、经营方针31二、销售策划31第六章 项 目 选 址33一、项目选址33二、现有基础33第七章 建设内容及实施方案34一、项目建设环境及特点34二、项目建设内容34三、实施方案36第八章 建 筑 方 案38一、建筑特征38二、拟建建筑物使用功能和工艺要求38三、单体平面功能设计与竖向设计38四、交通组织38五、造型设计38六、人防设计39七、日照分析：39八、建筑装修与构造39第九章 结 构 设 计43一、结构设计依据43二、基本技术参数43三、结构设计44四、结构计算45五、供配电设计：45六、防雷与接地：46七、可视对讲系统：46八、有线电视系统：47九、电话及宽带网络系统：47十、综合布线系统：47第十章 环境保护、安全卫生及节能48一、环境保护48二、安全卫生50三、节能50第十一章 消 防 专 篇52一、建筑消防设计52二、给排水消防设计52三、电气消防设计54第十二章 项目实施进度57一、建筑工期57二、实施进度安排57第十三章 项目建设工程投资估算与资金筹措58一、投资估算58二、资金筹措59第十四章 经济效益分析60一、销售价格60二、销售进度及付款计划60三、税费率60四、成本费用估算60五、盈利能力分析61六、清偿能力分析61七、资金平衡分析和资产负债分析61十五、工程招标62（一）发包方式62（二）招标组织形式62（三）招标方式62（四）本项目招标形式和招标内容64第十六章 结论与建议66一、结论66二、建议66第一章 总 论一、 项目基本情况（一）项目基本情况1、项目名称：濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目2、项目单位：安徽鼎元置业有限公司3、法人代表：李 建 国4、建设性质：新 建5、建设地点：本项目建设地点4处。（1）濉溪县天之和风雅苑东区位于淮海南路与汴河路交汇处东南侧。（2）北区位于淮海南路与广场交汇处西北侧。（3）南区位于淮海南路与广场交汇处西南侧。（4）濉溪县金鼎花园位于淮海北路与濉河路交汇处东北侧。6、建设内容：建设商务楼房，总建筑面积237440平方米，其中濉溪县天之和风雅苑东区建筑面积49980平方米、北区建筑面积97200平方米、南区建筑面积38600平方米，濉溪县金鼎花园商贸区建筑面积51660平方米。7、项目投资：项目总投资25280万元,其中濉溪县天之和风雅苑东区建设投资5500万元、北区建设投资9900万元、南区建设投资4200万元，濉溪县金鼎花园商贸区建设投资5680万元，所需资金全部由项目单位自筹。8、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关扩内需、保增长的政策措施；（2）安徽省加快县域经济发展实施意见；（3）淮北市、濉溪县关于相濉一体化建设规划；（4）淮北市、濉溪县总体规划；（5）濉溪县“十一五”发展规划；（6）安徽省、淮北市关于加快发展三产服务业的决定（7）国务院关于扩大内需，建设农村专业批发市场的若干意见（8）项目单位提供的其他资料和数据。9、编制原则：（1）依据淮北市总体规划、濉溪县总体规划，结合濉溪县的经济社会发展实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）博采全国各地房地产开发建设的成功经验，建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑濉溪县的城市基础设施框架，创造城市的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑濉溪县城区现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与县城总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效实用的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。（二）项目建设背景濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。濉溪承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。濉溪环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区濉溪经济开发区，现已完成投资5.7亿元，在10平方公里建成区内全面实现“九通一平”，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。濉溪物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司、皖北煤电集团公司18对矿井座落在濉溪境内，年产原煤3000多万吨；县属煤矿年产原煤200万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。城市化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%，低于全省平均水平。随着煤炭资源的大规模开发，一方面县城在短期内将新增大量的煤炭产业职工和配套服务产业的职工，另一方面采煤沉陷区造成大量失去土地的农村居民，需要转移到城镇居住并发展非农产业。加快城镇建设势在必行。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为濉溪农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。濉溪县可耕地面积220万亩，待开发的采煤塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。濉溪厚积薄发，活力四射。在国家促进“中部崛起”战略实施带动下，濉溪人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的淮北煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。濉溪，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使濉溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。濉溪定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!近年来，我国经济增长较快，我国每年新增商品销售总额约为2-4万亿元，新增批发销售总额约为1-2万亿元，新增货物进出口总额约为2-2.5 万亿元，新增货物周转量为 1-2 万亿吨公里左右。未来十几年，我国仍将处于工业化和城市化“双加速”时期，经济发展仍将具有相当的潜力，2020 年以前我国经济仍将保持7-9的增长速度，批发销售总额、商品购销总额、货物周转量能保持 8%-10%左右的增速，货物进出口能保持10%-15%左右的增速。但我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处于中下游。我国成为其它经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。在我国已经成为世界制造业大国的基础上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提升，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动我国流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业促进其它产业的发展，是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。我国作为实体经济最发达的国家之一，将面临前所未有的挑战，政府除了给予实体经济相应的支持与扶持，帮助实体经济实现创新产品、创新技术、创新模式和创新服务之外，还应大力发展流通和物流，为实体经济提供生产、交易一体化的服务支持，有效降低企业供应链成本，完成产业升级，帮助实体经济提升竞争力，确立全球竞争优势，实现可持续发展。但是我国流通与物流产业多年来形成的条块分割的局面导致流通信息不畅、多次交易、货物倒流等，使企业交易成本居高不下，难以满足制造业需要。在国际流通与物流的渠道建设上远远落后，“中国制造”销往国际市场的产品基本上都依赖国外企业的流通与物流渠道，形成了我们负责制造，别人负责分销的格局，市场基本掌握在别人手里，我们缺乏市场主导权。我国需要一种创新的流通模式，为我国企业提供供应链流通环节的一体化服务，使企业在流通过程中实现一次交易，一次运输，一次交付，一次结算，有效降低企业商品流通过程中的交易成本、物流成本和资金成本。在开拓国际市场上，要构建流通与物流渠道，为中国商品在国际市场的分销提供全面服务。为此，安徽鼎元置业有限公司为适应淮北市区域市场商贸流通的需求，适时抓住机遇，拟投资建设以产、供、销为资源，集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目。项目建成后，辐射并服务于淮北地区，具有非常好的经济、社会效益。二、项目建设的必要性和意义实施商贸城工程是濉溪县实施科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一，对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用，也是将濉溪发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。从濉溪县经济发展战略出发，要依托城市，立足国内，面向世界，外引内联，综合开发，全面开放，运用社会主义的市场经济运行体制，大力发展外向型经济，积极参与国际竞争加速与国际接轨进程，推动全县经济持续、快速、健康发展，必须加快城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能够体现和发挥濉溪县独特的优势，在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。本项目的建设是实施濉溪县加快城镇化发展、产业结构调整和产业升级的重要举措。濉溪县的经济发展是以高新技术产业为导向，以外向型经济为主体。根据安徽省国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景目标的意见，运用社会主义市场经济运行机制，充分利用优惠政策，鼓励和争取“三大”（大科研所、大学、大型企业）和民营科技实体进入县境，坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针，协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业，对于濉溪的产业结构调整和产业升级，增强中心城镇的凝聚力和辐射力，具有重要意义。因此，集中必要的财力和物力，加快濉溪县城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能吸引外商投资，即栽好梧桐树，引来金凤凰。目前，我国流通领域的现代物流获得了一定的发展。但是，由于长期缺乏资金投入和相关政策支持，物流领域的发展仍处于较低的发展水平，已经成为制约我国流通现代化的“颈瓶”。因此，加快我国流通领域现代物流发展，提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用，成为我国流通领域迫切的任务。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出：“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。”国务院关于促进流通业发展的若干意见提出：“国务院各有关部门和金融机构要积极研究制定促进流通业发展的政策措施，扶持流通企业做强做大，在安排中央外贸发展基金和国债资金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持。地方各级人民政府可根据当地财力和流通业发展实际，采取具体措施，支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。积极运用财政贴息等政策措施，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度。”为适应全面建设小康社会，促进我国流通领域现代物流持续、快速、协调发展，商务部于2008 年3 月发布了关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见，提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业，其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。一方面，可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力；另一方面，也是国民经济持续快速发展，以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。2009 年3 月，国务院将物流业纳入国家产业振兴计划，并印发了物流业调整和振兴规划。随着该规划的贯彻落实，中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升，其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。根据规划的内容，国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组，以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手，通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施，促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。物流业调整和振兴规划的出台，为我国物流业的发展提供了重大机遇。项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力，是增强国民经济应对金融危机的需要。本项目的建设属于产业结构调整指导目录（2005年本）鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。项目建设是非常必要的。三、主要经济技术指标1、项目总占地面积61160平方米2、总建筑面积237440平方米其中：其中地上建筑面积203486，地下33954。3、商务办公楼面积：35046。4、酒店面积20640。5、商业面积87800。6、住宅面积600007、项目总投资25280万元8、建筑容积率小于4.509、绿化率不低于30%10、地震烈度设防7度11、停车位：428个 地面：58个，地下：370个。第二章 市场分析一、中小城市的商业现状分析中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的6088。它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。 中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位，占整个企业数的987，从业人数占703，提供了818的社会消费零售额。它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。综上所述，濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目的建设将极大改善濉溪县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。二、酒店业发展状况分析1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；（4） 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2、濉溪酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就濉溪范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。3、濉溪酒店消费者特征调查表明：（1）从职业角度看，濉溪酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。（2）从籍贯角度看，濉溪酒店消费者主要是来自濉溪企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来濉溪作商务逗留的；而且近年来受濉溪酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为濉溪酒店消费市场一支不可忽视的力量。（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。（5）另外，平均来讲，濉溪酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自淮北、宿州等地，濉溪本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。（7）从收入角度来看，濉溪酒店消费者特征比较独特：中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。4、中国餐企业发展模式中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。 5、现存问题食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。 3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪 7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成 8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑 2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成” 2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。 俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。 食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示：“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。” “这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。7、前景预测近两年的统计资料说明:安徽省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年淮北市酒店客房开房率高达85%以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300500元的价格，稍微敏感的，能够接受60120元的价格，所以中间的120280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。第三章 规 划 方 案一、指导思想（一）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商贸小区。 （二）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际发展趋势。小区与商业建设定位于中、高档商业、居住房。（三）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成小区建设良性循环的基石。二、规划方案（一）功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序由于本项目是居住与商业共建，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利，至关重要。为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。 （二）道路交通出入便利，通过顺畅，人车分流道路交通将按照小区内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。（三）单体设计朝向合理，居住舒适，节地节能在建筑布局上将充分考虑当地的气候特点、自然条件及居民购房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通风。（四）绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本小区绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿小区道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。（五）规划建设力求达到如下标准：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、服务酒店化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。第四章 项目建设环境条件分析一、地理位置、交通条件项目区在濉溪县城区范围内，苏鲁、豫、皖四省交界处，东与宿州市毗邻，北部靠近淮北市，西河南省永城市接壤。位于我国南北气候分界线秦岭淮河一线的北侧，独特的地理位置兼有南北气候之长，水资源优于北方，光资源优于南方，气候清新宜人。濉溪县交通条件较好，铁路、公路、水路三位一体。铁路符夹线横穿境内、东接京沪、北接陇海，青阜线西连京九；公路四通八达，105国道、202省道穿境而过，正在建设中的京台高速公路和连霍高速公路距县城仅为3公里和6公里，泗许高速公路正在施工建设，内河运输经淮河直贯长江；徐州观音机场距濉溪县仅50公里。二、资源状况、社会条件濉溪县属平原地区，土地肥沃，气候宜人，适宜多种农作物生长，农副产品十分丰富，是华东地区重要的农副产品生产供应基地。濉溪县还是华东地区重要的原源基地，其煤炭储量丰富，具有煤质优良、品种齐全、分布集中的特征。其他如铁矿、粘土、石灰岩和大理石等矿产资源也有较多的储藏量。建材产业是濉溪县的主导产业之一，建材市场货源充足，品种齐全，项目建设具有足够的资源保证。根据商贸的需要，有关部门将会给予全面配套服务，建成后水、电、气、通讯等基础设施条件具有良好的保障。项目建设地点位于孙疃城镇中心大道东段，距省道濉刘路200米左右。三、自然条件濉溪县地处北温带，属北方型大陆性气候，气候温和，日照充足，四季分明，年平均气温14.4年最高气温41.1，年最低所温-21.3，最高最低温差62.7，昼夜最大温差17.2，主导风向：夏季为东南风，冬季为东北风，平均风速2.3m/s，最大风速21m/s，历年平均降雨量862.9mm，降水多为集中，春季偏旱，夏秋雨水偏多，年最大降雨量1431mm，最小降雨量560mm，最大积雪厚度13cm，年平均相对温度71%，年平均气压99.99104pa，年平均无霜期202天，日照时数2315.8小时，日照度52.2%，平均雷击日数31.4天，地震剧烈度6度。四、政策条件本项目是濉溪县县委、县政府鼓励发展的产业。濉溪县人民政府在国家政策允许的前提下，为城镇化建设制定了一系列的优惠政策，其中包括土地开发、税收、投资经营及收费、金融、外汇等优惠政策和服务措施。在服务程序上提倡简化审批手续，实行一站式联合审批制度，方便投资者办理各种登记手续；建立入县客商投资代理服务业务，为他们提供一条龙代理，包括提供法律、信息、运输、金融、保险、招工等一系列服务。县政府先后采取了一整套优化投资环境的措施，制定了切实可行的招商计划，以积极的态度，促使濉溪县的经济建设，保障了良好的市场建设环境。第五章 经营销售策划一、经营方针住房需要者对住房提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求更高。同时环境与配套的服务设施和物业管理水平也同样直接影响商业住房的销售。为此，在经营上应做到以下几点：1、树立品牌意识，开发高档精品小区2、有现代化、长远的眼光。无论从小区的规划、建筑主体，还是公建设施、物业管理等方面，都要有从长计议，顺应现代生活对家园的要求，尽量造出安全、方便，舒适的家居氛围。3、在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。4、完善小区的物业管理。提高物业管理水平，是今后市场竞争的主要手段。要充分发挥公司的业务特长，在物业和管理上采用封闭式管理，配置一支高素质，高水平的物业管理队伍。 二、销售策划除传统的预售、按揭、广告宣传等有效手段外，突出以下几个重点：1、客户追涨不追落的心理，以逐步攀升的价格推向市场，力求形成物业不断增值的市场印象，即所谓的低开高走。2、采用物业管理先行介入的手段，直接体现入住后的服务承诺。3、招聘专业营销人员，通过底薪加提成的机制推动营销工作的展开；或者通过市场招投标选择专业策划与营销代理机构开展销售工作。第六章 项 目 选 址一、项目选址 项目选址在濉溪县城区中心位置，具体位置在濉溪县淮海路，项目的规划建设选址处在县城的繁华地段，具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 二、现有基础1、交通方便该项目交通四通八达，极为便利。2、项目建设“五通”条件具备项目建设场地配套设施完善，市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、天然气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。3、土地征用情况项目单位以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。4、项目占地面积本项目总占地面积61160平方米，其中濉溪县天之和风雅苑东区占地面积14280平方米，北区占地面积21600平方米，南区占地面积13800平方米，金鼎花园商贸区占地面积11480平方米。第七章 建设内容及实施方案一、项目建设环境及特点1、本项目位于濉溪县淮海路，自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。2、本项目座落在濉溪县城中心区，靠近医疗卫生、学校、车站，天然河道濉河之滨，生态环境良好，平原风光，水景天成，周边房地产开发项目较少，该地段今后商业住宅发展势头迅猛，开发潜力巨大，市场前景令人乐观。二、项目建设内容1、濉溪县天之和风雅苑及金鼎花园商贸区，总建筑面积237440平方米，其中濉溪县天之和风雅苑东区建筑面积49980平方米、北区建筑面积97200平方米、南区建筑面积38600平方米，濉溪县金鼎花园商贸区建筑面积51660平方米。建设商住楼房，框架结构，容积率1.68，建筑密度26.6，绿化率42.86。本项目配套建设社区便利店等社会事业工程。2、功能设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨