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1、德福•地王花园项目可行性研究报告 财务分析与评价 第十一章 财务分析与评价 11.1基础数据说明 财务折现率： 13%； 营业税率： 5%； 所得税率： 25%； 城建维护税率： 7%； 教育费附加费率： 5%； 多层住宅平均销售价格： 2500元/m2 高层住宅平均销售价格： 2200元/m2 车库平均销售价格： 4500元/m2 营业房平均销售价格： 6500元/m2 表11-1各期工程可销售面积一览表 一期 二期 三期 四期 五
2、期 六期 合计 备注 高层住宅 52296.06 36907.60 8923.24 58876.24 58463.23 64963.59 280429.96 多层住宅 26487.67 5390.54 31878.21 商业营业房 3610.90 14075.48 17686.38 不含宾馆面积 车库 4541.11 9386.34 478.67 14406.12 11.2一期工程财务分析 11.2.1销售收入及销售税金及附加估算 一期工程建设期为3年，销
3、售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。 1. 分年销售计划 表11-2 一期工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计 销售率 1 2 3 1 高层住宅 52296.06 2200.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2 商业营业房 3610.90 6500.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 3 车库 4541.11 4500.00 100.00% 50.00%
4、 50.00% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。其中： 营业税：794.79万元。 城市建设维护税：55.64万元。 教育费附加：23.84万元。 土地增值税：1248.31万元。 11.2.2利润 本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。 开发成本：947
5、1.19万元。 利润总额：4301.95万元。 所得税：1075.49万元。 净利润：3226.46万元。 11.2.3财务指标 表11-3一期项目财务指标一览表 1 销售利润率 % 20.30% 2 投资利润率 % 33.36% 3 财务内部收益率（所得税前） % 259.44% 4 财务净现值（所得税前） 万元 2999.69 5 投资回收期（所得税前） 年 1.42 6 财务内部收益率（所得税后） % 143.66% 7 财务净现值（所得税后） 万元 2154.27 8 投资回收期（所得税后） 年 1.80 9
6、 资本金收益率 % 143.66% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.2.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1 可出售面积 -5.00% 167.59% 18.37 -19.75% -10.00% 107
7、36% 15.21 -15.00% 64.80% 12.98 2 售房价格 -5.00% 167.59% 18.37 -19.75% -10.00% 107.36% 15.21 -15.00% 64.80% 12.98 3 销售款回笼进度 -5.00% 167.59% 18.37 -19.75% -10.00% 107.36% 15.21 -15.00% 64.80% 12.98 4 建设投资 5.00% 182.59% 15.37 24.50% 10.00% 132.34% 12.71 15.00% 96.91%
8、 10.84 表11-5敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现率 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 可出售面积 64.80% 107.36% 167.59% 259.44% 416.75% 748.68% 1910.48% 售房价格 64.80% 107.36% 167.59% 259.44% 416.75% 748.68% 1910.48% 销售款回笼进度
9、 64.80% 107.36% 167.59% 259.44% 416.75% 748.68% 1910.48% 建设投资 1676.88% 672.51% 391.60% 259.44% 182.59% 132.34% 96.91% 图11-1一期工程敏感性分析图 通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。 11.3二期工程财务分析 11.3.1销售收入及销售税金及附加估算 二期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销
10、售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入18700.57万元。 1. 分年销售计划 表11-6二期工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计 销售率 1 2 3 1 多层住宅 26487.67 2400.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2 高层住宅 36907.60 2200.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 3 车库 9386.34 4500.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00%
11、全 部 72781.61 0.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入18700.57万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为1028.53万元。其中： 营业税：953.03万元。 城市建设维护税：65.45万元。 教育费附加：28.05万元。 土地增值税：1992.07万元。 11.3.2利润 本项目完成后，可实现房产销售收入18700.57万元。 销售净收入：减除经
12、营税金及附加、土地增值税，净收入为15679.96万元。 开发成本：9799.12万元。 利润总额：5880.84万元。 所得税：1470.21万元。 净利润：4410.63万元。 11.3.3财务指标 表11-7二期项目财务指标一览表 1 销售利润率 % 23.59% 2 投资利润率 % 44.11% 3 财务内部收益率（所得税前） % 8680.07% 4 财务净现值（所得税前） 万元 4365.73 5 投资回收期（所得税前） 年 1.01 6 财务内部收益率（所得税后） % 610.60% 7 财务净现值（所得税后） 万
13、元 3210.03 8 投资回收期（所得税后） 年 1.16 9 资本金收益率 % 610.60% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为8680.07%，财务净现值为4365.73万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.3.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 表11-8二期工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1 可出售面积 -5.00
14、 1020.77% 1531.86 -17.04% -10.00% 445.81% 823.43 -15.00% 234.26% 563.05 2 售房价格 -5.00% 1020.77% 1531.86 -17.04% -10.00% 445.81% 823.43 -15.00% 234.26% 563.05 3 销售款回笼进度 -5.00% 1020.77% 1531.86 -17.04% -10.00% 445.81% 823.43 -15.00% 234.26% 563.05 4 建设投资 5.00% 1338
15、93% 1468.23 18.56% 10.00% 665.74% 801.43 15.00% 412.84% 551.15 表11-9敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现率 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 可出售面积 234.26% 445.81% 1020.77% 8680.07% 10123.64% 13955.92% 18677.46% 售房价格
16、 234.26% 445.81% 1020.77% 8680.07% 10123.64% 13955.92% 18677.46% 销售款回笼进度 234.26% 445.81% 1020.77% 8680.07% 10123.64% 13955.92% 18677.46% 建设投资 16774.33% 12063.33% 9956.33% 8680.07% 1338.93% 665.74% 412.84% 图11-2二期工程敏感性分析图 通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好
17、销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。 11.4三期工程财务分析 11.4.1销售收入及销售税金及附加估算 三期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，一号楼因为拟建为自营五星级宾馆，一楼大厅与四楼以上一、二栋全部自营，包括八号楼一至四层，本期可销售商业面积为14075m2；本期可销售住宅面积为8923.24m2。 可实现销售收入11112.17万元。 1. 分年销售计划 表11-10三期工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计 销售率 1 2 3
18、 1 高层住宅 8923.24 2200.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2 商业营业房 14075.48 6500.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 全 部 22998.72 0.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入11112.17万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为611.17万元。其中：
19、 营业税：555.61万元。 城市建设维护税：38.89万元。 教育费附加：16.67万元。 土地增值税：0万元。 11.4.2利润 本项目完成后，可实现房产销售收入11112.17万元。 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为10501.01万元。 开发成本：9243.97万元。 利润总额：1257.04万元。 所得税：314.26万元。 净利润：942.78万元。 11.4.3财务指标 表11-11三期项目财务指标一览表 1 销售利润率 % 8.48% 2 投资利润率 % 9.68% 3 财务内部收益率（所得税前）
20、 % 23.75% 4 财务净现值（所得税前） 万元 422.77 5 投资回收期（所得税前） 年 2.57 6 财务内部收益率（所得税后） % 17.35% 7 财务净现值（所得税后） 万元 175.73 8 投资回收期（所得税后） 年 2.67 9 资本金收益率 % 17.35% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为23.75%，财务净现值为422.77万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.4.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%
21、和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 表11-12三期工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1 可出售面积 -5.00% 12.66% 2.22 -4.75% -10.00% 2.52% 2.12 -15.00% -6.79% 2.04 2 售房价格 -5.00% 12.66% 2.22 -4.75% -10.00% 2.52% 2.12 -15.00% -6.79% 2.04 3 销售款回笼进度 -5.00% 12.66% 2.22 -4.75
22、 -10.00% 2.52% 2.12 -15.00% -6.79% 2.04 4 建设投资 5.00% 13.84% 1.98 5.41% 10.00% 5.37% 1.84 15.00% -1.95% 1.71 表11-13三期工程敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现率 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 可出售面积 -6.79% 2.52% 1
23、2.66% 23.75% 35.93% 49.38% 64.30% 售房价格 -6.79% 2.52% 12.66% 23.75% 35.93% 49.38% 64.30% 销售款回笼进度 -6.79% 2.52% 12.66% 23.75% 35.93% 49.38% 64.30% 建设投资 67.10% 49.67% 35.50% 23.75% 13.84% 5.37% -1.95% 图11-3三期工程敏感性分析图 通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣
24、传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。 11.5四期工程财务分析 11.5.1销售收入及销售税金及附加估算 四期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入16120.38万元。 1. 分年销售计划 表11-14 四期工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计 销售率 1 2 3 1 多层住宅 5390.54 2200.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2 高层住宅 58876.24 2500.0
25、0 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 3 架空层车库 478.67 4500.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 全 部 64266.78 0.00 0.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入16120.38万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为886.62万元。其中： 营业税：806.02万元。 城市建设维护税：56
26、42万元。 教育费附加：24.16万元。 土地增值税：1247.03万元。 11.5.2利润 本项目完成后，可实现房产销售收入16120.38万元。 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13986.73万元。 开发成本：9562.68万元。 利润总额：4334.05万元。 所得税：1083.51万元。 净利润：3250.54万元。 11.5.3财务指标 表11-15四期项目财务指标一览表 1 销售利润率 % 20.16% 2 投资利润率 % 32.99% 3 财务内部收益率（所得税前） % 261.05% 4 财务净现
27、值（所得税前） 万元 3040.38 5 投资回收期（所得税前） 年 1.38 6 财务内部收益率（所得税后） % 147.76% 7 财务净现值（所得税后） 万元 2188.66 8 投资回收期（所得税后） 年 1.67 9 资本金收益率 % 147.76% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为261.05%，财务净现值为3040.38万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.5.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的
28、调整，分析各因素的敏感度。 表11-16四期工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1 可出售面积 -5.00% 171.13% 17.99 -19.90% -10.00% 110.51% 15.05 -15.00% 66.89% 12.94 2 售房价格 -5.00% 171.13% 17.99 -19.90% -10.00% 110.51% 15.05 -15.00% 66.89% 12.94 3 销售款回笼进度 -5.00% 171.13% 17.99 -1
29、9.90% -10.00% 110.51% 15.05 -15.00% 66.89% 12.94 4 建设投资 5.00% 185.92% 15.03 24.78% 10.00% 135.68% 12.54 15.00% 99.72% 10.76 表11-17四期工程敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现率 66.89% 110.51% 171.13% 261.05% 408.33% 693.53% 1480.94% 可
30、出售面积 66.89% 110.51% 171.13% 261.05% 408.33% 693.53% 1480.94% 售房价格 66.89% 110.51% 171.13% 261.05% 408.33% 693.53% 1480.94% 销售款回笼进度 1356.97% 632.76% 385.69% 261.05% 185.92% 135.68% 99.72% 建设投资 66.89% 110.51% 171.13% 261.05% 408.33% 693.53% 1480.94% 图11-4四期工程敏感性分析图
31、通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。 11.6五期工程财务分析 11.6.1销售收入及销售税金及附加估算 五期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入12864.91万元。 1. 分年销售计划 表11-18 五期工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计 销售率 1 2 3 1 高层住宅 58463.23 2200.00 10
32、0.00% 50.00% 50.00% 0.00% 全 部 58463.23 0.00 0.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入12861.91万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为707.41万元。 营业税：643.1万元； 城市建设维护税：45.02万元； 教育费附加：19.29万元。 土地增值税：349.69万元。 11.6.2利润 本项目完成后，可实现房产销
33、售收入12861.1 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为11804.82万元。 开发成本：9597.88万元。 利润总额：2206.94万元。 所得税：551.73万元。 净利润：1655.2万元。 11.6.3财务指标 表11-19五期项目财务指标一览表 1 销售利润率 % 12.87% 2 投资利润率 % 16.89% 3 财务内部收益率（所得税前） % 59.17% 4 财务净现值（所得税前） 万元 1270.04 5 投资回收期（所得税前） 年 2.27 6 财务内部收益率（所得税后） % 41.28%
34、7 财务净现值（所得税后） 万元 836.34 8 投资回收期（所得税后） 年 2.42 9 资本金收益率 % 41.28% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为59.17%，财务净现值为1270.04万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.6.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 表11-20五期工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1
35、 可出售面积 -5.00% 38.56% 4.12 -12.70% -10.00% 21.02% 3.82 -15.00% 5.90% 3.55 2 售房价格 -5.00% 38.56% 4.12 -12.70% -10.00% 21.02% 3.82 -15.00% 5.90% 3.55 3 销售款回笼进度 -5.00% 38.56% 4.12 -12.70% -10.00% 21.02% 3.82 -15.00% 5.90% 3.55 4 建设投资 5.00% 41.17% 3.60 15.58% 10.0
36、0% 26.76% 3.24 15.00% 14.97% 2.95 表11-21五期工程敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现率 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 可出售面积 5.90% 21.02% 38.56% 59.17% 83.72% 113.48% 150.27% 售房价格 5.90% 21.02% 38.56% 59.17% 83.72% 11
37、3.48% 150.27% 销售款回笼进度 5.90% 21.02% 38.56% 59.17% 83.72% 113.48% 150.27% 建设投资 156.26% 113.14% 82.31% 59.17% 41.17% 26.76% 14.97% 图11-5五期工程敏感性分析图 通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。 11.7六期工程财务分析 11.7.1销售收入及销售税金及附加估算 六期工程建设期为3年，销售期也
38、为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入14291.99万元。 1. 分年销售计划 表11-22 六期工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计 销售率 1 2 3 1 高层住宅 64963.59 2200.00 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 全 部 64963.59 0.00 0.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整
39、个建设和销售期内，共实现销售收入14291.99万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为786.06万元。 营业税：714.6万元； 城市建设维护税：50.2万元； 教育费附加：21.44万元。 土地增值税：702.32万元。 11.7.2利润 本项目完成后，可实现房产销售收入14291.99万元。 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为12803.61万元。 开发成本：9716.87万元。 利润总额：3086.74万元。 所得税：771.69万元。 净利润：2315.06万元。 11.7.3财务指标 11
40、23六期项目财务指标一览表 1 销售利润率 % 16.20% 2 投资利润率 % 23.34% 3 财务内部收益率（所得税前） % 81.77% 4 财务净现值（所得税前） 万元 1922.03 5 投资回收期（所得税前） 年 2.05 6 财务内部收益率（所得税后） % 55.90% 7 财务净现值（所得税后） 万元 1315.43 8 投资回收期（所得税后） 年 2.24 9 资本金收益率 % 55.90% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为81.77%，财务净现值为1922.03万元(折现率=13%)。高于基准
41、收益率，项目在财务上可行。 11.7.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 11-24六期工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1 可出售面积 -5.00% 57.65% 4.82 -16.63% -10.00% 37.22% 4.45 -15.00% 19.67% 4.14 2 售房价格 -5.00% 57.65% 4.82 -16.63% -10.
42、00% 37.22% 4.45 -15.00% 19.67% 4.14 3 销售款回笼进度 -5.00% 57.65% 4.82 -16.63% -10.00% 37.22% 4.45 -15.00% 19.67% 4.14 4 建设投资 5.00% 61.22% 4.11 20.99% 10.00% 44.80% 3.70 15.00% 31.37% 3.36 11-25六期敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现
43、率 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 可出售面积 19.67% 37.22% 57.65% 81.77% 110.64% 145.86% 189.76% 售房价格 19.67% 37.22% 57.65% 81.77% 110.64% 145.86% 189.76% 销售款回笼进度 19.67% 37.22% 57.65% 81.77% 110.64% 145.86% 189.76% 建设投资 192.99% 143.49% 108.20% 81.77% 6
44、1.22% 44.80% 31.37% 图11-6六期工程敏感性分析图 通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。 11.8全部工程财务分析 11.8.1销售收入及销售税金及附加估算 全部工程建设期为5年，销售期也为5年，其中第一年至第四年为销售期，第五年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入87324.24万元。 1. 分年销售计划 表11-26 全部工程分年销售计划表 序号 项 目 项目总面积 售价(元) 销售率合计
45、建设期 1 2 3 4 5 1 高层住宅 280429.96 2200.00 100.00% 15.90% 27.99% 34.10% 22.01% 0.00% 2 多层住宅 31878.21 2400.00 100.00% 41.55% 50.00% 8.45% 0.00% 0.00% 3 商业营业 17686.38 6500.00 100.00% 10.21% 50.00% 39.79% 0.00% 0.00% 4 车库 14406.12 4500.00 100.00% 48.34% 50.00% 1.6
46、6% 0.00% 0.00% 全 部 344400.67 0.00 0.00% 19.34% 32.08% 30.66% 17.92% 0.00% 2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入87324.24万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为4802.83万元。其中： 营业税：4366.21万元。 城市建设维护税：305.63万元。 教育费附加：130.99万元。 土地增值税：4997.28万元。 11.8.2利润
47、 本项目完成后，可实现房产销售收入87324.24万元。 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为77524.13万元。 开发成本：57481.7万元。 利润总额：20042.43万元。 所得税：5010.61万元。 净利润：15031.82万元。 11.8.3财务指标 表11-27全部项目全部投资财务指标一览表 1 销售利润率 % 17.21% 2 投资利润率 % 25.97% 3 财务内部收益率（所得税前） % 449.54% 4 财务净现值（所得税前） 万元 12289.74 5 投资回收期（所得税前） 年 1.31 6
48、 财务内部收益率（所得税后） % 161.88% 7 财务净现值（所得税后） 万元 8749.32 8 投资回收期（所得税后） 年 2.29 9 资本金收益率 % 161.88% 由上表可以看出，项目财务内部收益率为449.54%，财务净现值为12289.74万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.8.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 表11-28全部工程敏感度系数和临界点分析表 序号 不确定因
49、素 变化率(%) 内部收益率 敏感系数 临界点(%) 1 可出售面积 -5.00% 180.81% 53.75 -16.51% -10.00% 88.55% 36.10 -15.00% 41.59% 27.20 2 售房价格 -5.00% 180.81% 53.75 -16.51% -10.00% 88.55% 36.10 -15.00% 41.59% 27.20 3 销售款回笼进度 -5.00% 180.81% 53.75 -16.51% -10.00% 88.55% 36.10 -15.00% 41.59% 2
50、7.20 4 建设投资(不含利息) 5.00% 208.82% 48.14 18.95% 10.00% 119.85% 32.97 15.00% 73.53% 25.07 表11-29全部工程敏感性分析结果表 变化因素\变化率 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 基准折现率 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 可出售面积 41.59% 88.55% 180.81% 449.54% 6102.83% 1
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