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1、南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究报告 南昌市桑海经济开发区服务业载体项目 可行性研究报告 汉镒资产管理股份有限公司 生产管理部 深圳办事处 目录 第一部分 项目概况 4 一、宗地位置 4 二、宗地现状 4 三、周边配套调查 6 四、周边环境调查 6 五、大市政配套 7 六、规划控制要点 7 七、土地价格 7 八、商务安排 7 第二部分 区域城市化发展概况 8 一、南昌市概况 8 二、桑海经济开发区概况 9 第三部分 区域服务业发展情况 12 一、服务业各业态经营现状调
2、查 12 二、服务业各业态未来发展预测 16 三、区域政府对服务业发展的政策 17 第四部分 开发法规风险分析 18 一、项目获得方式 18 二、取得土地使用权程序评估 18 三、开发政策性调查及风险评估 18 四、项目开发重要规费调查 18 五、限售限购政策、金融政策调查 18 六、总体评价 18 第五部分 土地现状价值评估 18 一、现状价值评估原则 18 二、案例选择及比价分析 18 三、项目现状价值综合判断 20 第六部分 开发市场分析 21 一、房产市场交易规模调查 21 二、商住价格比调查分析 22 三、区域商品房供应量调查分析 23 四、存量
3、商业用房租金调查 23 五、市场调查小结 24 第七部分 开发指标和规划 25 一、规划建筑指标 25 二、规划概念方案 25 三、建筑概念方案 25 四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划 27 第八部分 开发收入和周期 27 一、销售配比定价 27 二、开发销售收入 27 三、开发周期预测 28 四、销售计划预测 29 第九部分 投资总成本和收益分析 30 一、项目预算总投资分析 30 二、项目开发销售收益 30 三、项目持有经营收益 30 四、项目投资价值指标分析 31 五、项目现金流量及启动资金分析 31 第十部分 综合分析与建议 33
4、 一、综合判断 33 二、综合建议 33 第一部分 项目概况 一、宗地位置 项目地块位于江西省南昌桑海经济开发区（新建县）新祺周一路与桑海南大道交汇处（双汇食品旁），距南昌机场仅十余公里，而与南昌CBD红谷滩新区也仅二十余分钟车程，项目离福银高速新祺周出口仅500米。桑海开发区位于省会城市南昌北郊新祺周，距城区仅22公里，连接南昌和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点。项目位置图如下： 二、宗地现状 1、项目四至：北至新祺周一路，南至阳光大道，西至双汇食品，东至桑海南大道。具体如下图所示：
5、 2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。 3、地面现状：目前场地里有原富士电梯的在建工程，后由管委会收购，其他为杂草，无占用，场地内基本平整。 4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。 5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。 6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。 三、周边配套调查 1、交通状况 1.1公交系统情况：南昌公交135路（新祺周—八
6、一桥），安义县—南昌班车，靖安县—南昌班车，九江—南昌班车。 1.2宗地临主干道桑海大道、国药大道，其中国药大道（G316）为国道，南接南昌市，北连九江市区。 2、周边教育配套： 桑海小学、阳光幼儿园，桑海中学，南昌希望艺术学校，徐孺子学校（在建中）等。 3、医院等级和医疗水平： 项目周边有新祺周卫生院，桑海卫生所。 4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住及现状： 项目北侧桑海北路旁，距本地块距离有桑海春天社区、锦绣家园社区、思德广场等均为成熟的社区。在售新建住宅项目较少。 四、周边环境调查 1、治安情况良好。 2、空气状况优良。 3、噪声情况良好。 4、污染情况无。
7、5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。 6、近期或规划中周边环境的主要变化：项目东侧桑海大道以东国药大道以北为中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。 五、大市政配套 1、道路现状及规划发展： 项目东侧桑海大道为双向六车道，项目北侧新祺周一路为双向四车道。 2、供水状况：现有管线均至项目用地。 3、污水、雨水排放：现有管径均至项目用地。 4、通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线均至项目用地。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线均至项目用地。 6、燃气：现有管线均至项目用地。 六、规划控制要点 该地块的用地
8、性质为商业及商务设施用地；用地面积为60000平方米；容积率为2.0；建筑密度为不大于40%；绿地率为不小于20%；停车泊位要求为机动车0.6/百平米建筑面积，非机动车1.5/百平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块东侧桑海南大道设置。其他限制条件：竞得者需自持规划建筑面积中商业部分（由开发区管委会鉴定）的30%并五年内不可分割出售，但可整体转让。 七、土地价格 该地块将以起始价****万元（约***万元/亩）在南昌市国土交易中心挂牌出让。如超过起始价取得本项目，差价部分由管委会负责返回。 八、商务安排 在签订投资协议书后1个月内由桑海经济开发区管委会负责委托南昌市国土交
9、易中心挂牌。 第二部分 区域城市化发展概况 一、南昌市概况 1、地理位置 南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、靖安，北与永修、都昌、鄱阳三县共鄱阳湖，南北最大纵距约121公里，东西最大横距约108公里，总面积约7402平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。 2、经济发展 2012年，全市地区生产总值达到3000.52亿元，按可比价计算，同比增长12.5%，高于全省1.5个百分点，总量占全省比重为23.2%
10、较2011年提高0.2个百分点。全市农业生产稳步增长，工业经济平稳运行。1-12月，全市农林牧渔业实现总产值249.35亿元，同比增长4.6%；农林牧渔业完成增加值147.19亿元，同比增长4.6%。1-12月，全市完成规模以上工业增加值967.26亿元，同比增长14.8%，总量占全省比重为19.8%，较上年同期提高0.3个百分点。全市八大产业中共有三个产业工业增加值过100亿，分别是汽车及零部件产业、生物医药和绿色食品产业、机电制造产业。全市实现社会消费品零售总额1116.54亿元，同比增长18.4%，高于全省2.5个百分点，总量占全省比重为27.9%，较上年同期提高1.1个百分点。其中，
11、限额以上企业实现消费品零售额653.12亿元，增长25.2%，高于全省2.5个百分点。同时，全市海关进出口总额完成82.87亿美元，增长5.2%。其中，出口总额64.66亿美元，增长14.4%。1-12月，全市实际利用外资26.40亿美元，增长15.4%；实际利用内资710.70亿美元，增长17.7%。城镇居民家庭人均总收入增长12.9%，其中人均可支配收入增长13.8%。农民人均纯收入跨过了9000元台阶，达到9730元，同比增长14.7%。 3、行政区划 南昌是中国江西省的省会城市，全省的政治、经济、文化和科技中心。，现辖四县（南昌、新建、进贤、安义），五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、
12、青山湖），两个国家级开发区（高新产业开发区、经济技术开发区），九个省级开发区（桑海开发区、英雄开发区、小蓝开发区等）和一个红谷滩新区，总面积7402平方公里，其中市区面积617平方公里，建成区面积210平方公里，是全国35个特大城市之一。 4、金融业发展 2012年末，全市金融机构各项存款余额为5723.14亿元，比年初增长12.6%。其中，企业存款3310.34亿元，增长10.4%；居民储蓄存款1853.57亿元，增长15.6%。金融机构各项贷款余额4728.01亿元，比年初增长16.3%。其中，短期贷款1762.21亿元，增长19.9%；中长期贷款2869.10亿元，增长12.3%。
13、 5、人民生活 南昌市2012年末户籍总人口507.87万人，比上年末净增2.92万人。其中，非农业人口234.28万人，增加0.56万人。从业人员：全市年末社会从业人员310万人，比上年末增加7万人，增长2.3%。年末在岗职工77.18万人，其中国有单位在岗职工为36.67万人。城镇居民人均可支配收入23602元，比上年增长13.8%。城镇居民人均消费性支出16450元，增长8.0%。其中，居住、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务的支出增幅较大，分别增长20.8%、14.2%和13.3%。城镇居民家庭恩格尔系数为34.1%。年末城镇居民人均住房建筑面积29.04平方米，比上年末增加0
14、33平方米。2012年农民人均纯收入9730元，增长14.7%。农民人均生活消费支出5209元，增长6.5%。农村居民家庭恩格尔系数为49.7%。年末农村居民人均住房使用面积48.86平方米。 二、 桑海经济开发区概况 1、地理位置 桑海开发区位于省会城市南昌北郊新祺周，距城区仅22公里，连接南昌和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点；同时，因桑海开发区临近昌北国际机场，位于鄱阳湖之滨，桑海开发区又成为连接环鄱阳湖经济圈和临空经济圈的重要一环。随着京九铁路全面提速、高速公路网络不断扩大和新航线的进一步开辟，昌九工业走廊全面形成至省内“半小时经
15、济圈”和至长珠闽的“六小时经济圈”。 2、经济发展 2012年，桑海经济开发区五项经济指标增幅名列全市第一 ² GDP完成8.97亿元，同比增长17.3%； ² 财政总收入完成2.3亿元，同比增长42.9 %； ² 规模以上工业增加值完成8.65亿元，同比增长20%； ² 社会消费品零售总额完成0.385亿元，同比增长36.3 %； ² 限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额完成0.368亿元，同比增长 53.4% 3、桑海经济开发区发展规划 2013年，桑海开发区将继续抓好城镇化建设这个关键工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且将把保障性安居工程建设作为
16、优化投资结构、转变发展方式、统筹城乡发展和促进民生改善的重大民生工程、民心工程、发展工程，强化组织领导，凝聚工作合力，把握工作重点，狠抓工作落实，使全区城镇保障性住房建设工作稳步有序推进。同时，桑海开发区将以对接上级对口部门为桥梁、以导入政策资金为抓手、以推进社发项目建设为轴心，以发展社会事业为目标，继续履行社会事业职责，全力推进各项社会事业工程。2013年，桑海经济开发区经济社会发展奋斗目标：地区生产总值（GDP）计划完成9.9亿元、增长15%，奋斗目标10亿元、增长17%；财政总收入计划完成2.8亿元、增长20.5%，奋斗目标3亿元、增长23%；地方财政一般预算收入计划完成1.253亿元、
17、增长22%，奋斗目标1.273亿元、增长24%；规模以上工业增加值计划完成9.7亿元、增长17%，奋斗目标9.8亿元、增长18.5%；固定资产投资计划完成14.46亿元、增长28%，奋斗目标14.68亿元、增长30%；社会消费品零售总额计划完成4000万元、增长19%，奋斗目标4200万元、增长21%；实际利用外资计划完成4150万美元、增长13.5%，奋斗目标4220万美元、增长15.5%；现汇进资计划完成935万美元，奋斗目标950万美元；实际利用内资计划完成48.32亿元、增长19%，奋斗目标49.13亿元、增长21%；出口总额计划完成4300万美元、增长15.7%，奋斗目标4500万美
18、元、增长21.13%；新增规模以上工业企业户数计划目标4个、奋斗目标5个。十二五桑海开发区提出了“紧紧抓住全市打造核心增长极，推进大投入、大建设、大发展的重要契机，充分发挥桑海自身优势‘以药为基、依港兴区’，奋力拼争，努力成为打造全省核心增长极的急先锋，全力将桑海打造‘南昌北大门、空港经济区’”这一总体发展思路。在这总体发展思路的指引下，全区工业经济、社会事业等各项工作亮点纷呈，奋进的桑海城正发生着蜕变。 第三部分 区域服务业发展情况 一、服务业各业态经营现状调查 （一）南昌市服务业各业态经营现状调查 1、零售商业、批发市场 零售商业、批发市场主要调研业态为：百货商厦、购物中心、
19、超市卖场。 百货商厦： 红谷滩新区已形成核心办公商圈+区域商业中心搭配的城市商业体系，区域商业中心档次较高。红谷滩新区中高端百货商场，大多集中于以凤凰中大道为中心的办公核心区，该区域属于红谷滩新区的城市核心办公商圈，有万达广场，洪客隆百货，天虹商场，洪城大厦等，其中万达广场项目2012年8月24日盛大开业。项目占地约200亩，总建筑面积近60万平方米。除万达旗下四大主力店品牌外，国美电器、华润万家、方达海鲜大酒楼均已进驻，次主力店中，集合了国际著名的三大时尚品牌ZARA、H&M、UNIQLO，均为首次引入南昌市。涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级
20、写字楼六大顶级业态，以室内外商业步行街为双重主轴线，将万千百货、万达国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等多种业态。 从商业定位上看，定位为高端的是万达广场。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。 大部分商场的建筑结构是地下1层至地上3/5层建筑，单层营业面积集中在3,000-7,000平方米。 以洪城大厦、洪客隆百货为代表，传统百货发展相当成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物业，受建筑结构的限制，商业业态升级空间有限。 购物中心： 在红谷滩新区，由于位于城市CBD新区，万达广场是以发展综合核心商圈以综合业态一站式享受的策略。除万达旗下四大主力店品牌外，国美电器、华润
21、万家、方达海鲜大酒楼均已进驻，另集合了国际著名的三大时尚品牌ZARA、H&M、UNIQLO，经营效果很好人气旺盛。 超市卖场： 超市周边居民的消费水平与超市经营状况关系密切，高档社区的居民是超市的主力消费群。洪客隆百货超市位于凤凰中大道与春晖路交汇处，附近有众多中高档花园小区，因此消费力强劲。 2、餐饮、休闲 餐饮： 红谷滩新区已形成了吸引大众消费的餐饮特色商业街，如丽晶路，红谷中央世纪城，第一街区餐饮休闲街。 第一街区特色餐饮街已初具规模，且具有较好的人气，是就餐的理想场所。丽晶路，红谷中央世纪城以休闲餐饮为主，也是酒吧KTV等娱乐业较为聚集的地段，档次大众化。 休闲： 红谷
22、滩新区休闲业态在城区内较为集中：咖啡、酒吧等休闲业态主要集中在凤凰中大道，已成为时尚消费的重要组成部分；大量的中式、西式快餐，进一步丰富了餐饮业和娱乐休闲业。 3、酒店、办公 酒店： 红谷滩新区目前拥有9家（含在建）5星级标准的高档酒店，它们是喜来登大酒店（在建中）、香格里拉国际大酒店（在建中）、阳光新地（在建中）、绿地中央广场·朗廷（在建中）、绿湖酒店（在建中）、联泰酒店（在建中）、泰耐克国际大酒店、江西前湖迎宾馆、格兰云天大酒店。酒店业市场而言：南昌市新建及规划的高档酒店均位于红谷滩新区，4星以上的酒店开发商大多为企业背景，客户入驻酒店的目的主要是为了进行会议，研讨，聚会等商务性事迹
23、 各酒店都有集团公司及政府客群做支撑，各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。 酒店登记 名称 客房数量 入住率 经营时间 价格 （标准间） 五星级 泰耐克国际大酒店 216 90% 2006 489 江西前湖迎宾馆 647 80% 2010 688 格兰云天大酒店 236 85% 2010 576 四星级 第壹街区酒店 96 60% 2009 298 怡和假日酒店 149 50% 2008 310 禧悦丽尊酒店 217 50% 2011 418 新吉花园酒店 198 60% 2011 26
24、8 经济型 连锁酒店 如家连锁酒店 88 80% 2013 161 白金汇海航酒店 114 80% 2008 258 7天连锁酒店 105 80% 2012 167 速8酒店 85 80% 2006 169 汉庭连锁酒店 70 80% 2010 208 红谷滩新区目前经济型酒店：如家、汉庭、速8、海航、7天连锁酒店等酒店正雨后春笋快速发展中，品牌连锁酒店以及一些同档次的酒店遍布全区，价位在160-260元/天之间。 办公： 作为南昌市的红谷滩新区，城区高品质的办公楼项目较为集中； 目前市场上高品质的办公楼项目包括了，已经落成的联发
25、广场、唐宁街、联泰金中环、华尔街广场、中央金融大街、新地中心和丰和大厦等。写字楼市场而言，随着本地经济的进一步发展以及和周边地区区域经济的联系更加密切，城市产业升级（由制造业向高科技、现代服务业方面发展）本地的写字楼市场需求将保持在一个比较平稳的水平。从购买者群体上看，主要是以自用型和投资型两种投资类型为主； 4、康体、文娱、文化传媒 大众化和高档的健身、运动场所在红谷滩的数量暂不多； 对于城市人口规模而言，红谷滩与其他县城在生活习惯上，对运动健身的概念不强。 红谷滩的酒吧业进入快速发展期，尤其是近两年酒吧数量迅速增加。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者区域商圈地段。 在红谷
26、滩所有的娱乐休闲场所里。KTV还是普通市民最习惯消费的一种娱乐方式，红谷滩洗浴中心数量众多，总体上以大众化消费为主，高档次项目也较多。 红谷滩娱乐休闲业发展较快，目前经营情况较佳； 但市场上大规摸、高档次娱乐休闲项目不多；市场仍就缺乏综合多种功能设施及服务项目的大型娱乐城； 随着红谷滩生活水平、人民收入水平逐步提高，特别是红谷滩外来高层次商务人群，将会对休闲餐饮、康体、娱乐业的品牌化服务提出更高的要求。 红谷滩的文化传媒行业处于快速发展期，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导等也是雨后春笋，目前各种文化培训及辅导主要集中在中心城区较多，但随着新区各种商住配套的完善，慢慢也有普及的
27、趋势，目前在万达广场商业中心、联发广场、华尔街广场已经有一些培训公司嵌入其中，未来随着红谷滩新区的建设完善，文化传媒及休闲娱乐业必将得到进一步发展。 （二）项目周边服务业各业态经营现状调查 1、“桑海组团区商业中心”经营现状调查 项目处于南昌市规划的组团式桑海商业中心区域。 依据南昌市商贸服务业发展规划(2011-2015)，着力打造两大市级商业中心、九大区级商业中心和六大组团区商业中心。其中组团区商业中心则包括：湾里区商业中心、南昌县商业中心、新建县商业中心、进贤县商业中心、安义县商业中心、桑海开发区商业中心。 而桑海开发区商业中心依据桑海开发区规划如下图： 本项目 以管委会办
28、公为核心的中心商业区 目前，桑海开发区商业中心尚属空白，仅有原农恳集团时期形成的老城区临街商业如下图所示： 百货超市仅有一家营业面积不足1000平的三和生活超市，餐饮仅有一家桑海城大酒店（类似农庄），旅馆类有龙康大酒店，新都商务宾馆，蓝天宾馆，亿佳宾馆，绿荫宾馆等均为不上星级的低端酒店。 2、项目周边商业办公经营情况调查 项目周边商业办公楼盘调研如下： 项目周边桑海开发区无在售或租凭写字楼项目，仅有一在建写字楼位于项目东侧桑海大道与国药大道交汇处的中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。 二、服务业各业态未来发展预测 1、零售商业
29、批发市场：南昌已经形成了以百货商厦、购物中心、超市卖场，专业批发市场为主的商业形态，但是老式的百货商厦限于地理位置、经营空间等因素无法扩大经营、新型的购物中心、超市卖场主要面向中低消费，商业档次仍有较大提升空间。 2、项目所在地桑海开发区商业组团区域的品牌连锁酒店比较缺乏，而且开发区企业厂区较多，预测未来连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。 3、南昌市康体、文娱、文化传媒商业刚刚兴起，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导主要集中在中心城区，未来随着桑海开发区商业组团的建设完善，康体、文娱、文化传媒商业也将不断扩大规模。 三、区域政府对服务业发展的政策 依据南昌市商贸服务业发展规划
30、2011-2015)将根据人口、交通、土地和现有商业资源，着力打造两大市级商业中心、九大区级商业中心和六大组团区商业中心。组团区商业中心则包括：湾里区商业中心、南昌县商业中心、新建县商业中心、进贤县商业中心、安义县商业中心、桑海开发区商业中心。在南昌市“十二五”规划图中，未来的南昌将形成“一市两核、四城九镇、山水相融、组团共生、网络发展”的现代城镇空间新格局。新祺周、龙津、向塘、民和将成为南昌的次级城市；各县（区）的功能划分已明确，青山湖区、红谷滩新区、高新区、经开区和桑海开发区列为重点开发的城市化区域；西客站地区、瑶湖东岸地区等16个区域成为重点发展的城区空间。“一市两核”是指以赣江为主轴
31、的南北双城及五大组团构成的特大城市；“四城九镇”是指新祺周、龙津、向塘、民和为次级城市，文港、温圳、李渡，西山、石岗、万埠、象山、塘南、梅庄为九个特色城镇。重点开发红谷滩：按照全市经济合理布局的要求，根据不同区域资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，南昌市将东湖区、西湖区和青云谱区列为优化开发的城市化区域；将青山湖区、红谷滩新区、高新区、经开区和桑海开发区列为重点开发的城市化区域；2013年，桑海开发区将继续抓好城镇化建设这个关键工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且将把保障性安居工程建设作为优化投资结构、转变发展方式、统筹城乡发展和促进民生改善的重大民生工程、民心工程、发展工程，强化组
32、织领导，凝聚工作合力，把握工作重点，狠抓工作落实，使全区城镇保障性住房建设工作稳步有序推进。同时，桑海开发区将以对接上级对口部门为桥梁、以导入政策资金为抓手、以推进社发项目建设为轴心，以发展社会事业为目标，继续履行社会事业职责，全力推进各项社会事业工程。 第四部分 开发法规风险分析 一、项目获得方式 该地块为增量国有建设用地，通过国有土地出让公开程序对外公开出让（挂牌出让），符合现有土地出让的程序。 二、取得土地使用权程序评估 现已通过土地挂牌程序取得。 三、开发政策性调查及风险评估 具体详见附件。 四、项目开发重要规费调查 具体详见附件。 五、限售限购政
33、策、金融政策调查 具体详见附件。 六、总体评价 1、本项目按照挂牌程序进行交易，符合现有法律、法规和程序。 2、本项目属于江阴高新区管委会招商办引进商业项目，现已通过土地公开出让市场挂牌取得。 3、通过调查江阴市开发政策，现有的开发政策基本符合行业通用政策，没有特别的约定。开发环节政策风险较小。 4、综合判断该项目在现行法律、法规下具有可操作性、合规性，风险的可控。 第五部分 土地现状价值评估 一、现状价值评估原则 本次评估为江阴高新区目标地块在公开市场情况下的现状价值，按照地块规划条件，宗地出让土地面积13164.84平米，容积率为3.0，用途为商业用地。 二、案
34、例选择及比价分析 1、江阴目标地块周边区域土地交易市场调查 调查2011年至今项目周边土地成交价格如下： 宗地编号 地块座落 土地用途 出让面积 (平米) 容积率 土地价格 (万元/亩) 楼面地价 （元/平米） 竞买时间 备注 2012-C-57 江阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路 商务用地+旅馆用地 6713 6.8 544.73 1200 2012/ 12/28 2011-C-47 江阴市开发区石山路东、 石牌路南 商业用地 27878 2.5 280.25 1682 2012/
35、 6/14 建成后50%的建筑面积不得分割对外出售 2011-C-03 江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北 商业、办公 28523 3.5 291.26 1248 2011/ 6/1 2011-C-05 江阴市澄江街道水岸新都东、赞园西、名贤路北侧 商办混合用地+社会停车场库用地 13756 1.3 351.43 4054 2011/ 3/22 2010-C-116 江阴市澄江街道芙蓉大道南、东外环路西侧 市场用地+非市属办公用地 50320 1.6 141.1 1323 2011/ 2/
36、24 2、可比案例选择 对目标地块区域内，土地用途相同的土地交易案例进行选择，选择3个土地用途相同的土地交易案例进行比较分析。 宗地 编号 地块座落 土地用途 出让面积 (平米) 容积率 土地价格 (万元/亩) 楼面地价（元/平米） 竞买时间 备注 2012 -C-57 江阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路 商务用地+ 旅馆用地 6713 6.8 544.73 1200 2012/12/28 2011 -C-47 江阴市开发区石山路东、 石牌路南 商业用地 27878 2.5 28
37、0.25 1682 2012/6/14 建成后50%的建筑面积不得分割对外出售 2011 -C-03 江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北 商业、办公 28523 3.5 291.26 1248 2011/6/1 3、土地价格修正比较 按照土地面积13164.84平米，容积率3进行修正比较。 可比项目 案例1 案例2 案例3 交易价格（楼面地价） 1200 1682 1248 交易日期 100/100 100/100 100/90 土地规模 100/100 100/100 100/100
38、 商业及商务集聚度 100/103 100/93 100/95 交通便利度 100/100 100/98 100/90 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地利用便利度 100/103 100/95 100/103 容积率修正 0.811/0.508 0.811/0.89 0.811/0.751 土地性质 100/100 100/100 100/100 比准价格 1806 1770 1701 比准价格 1759 建筑面积（地上） 39495 土地总价（万元） 6947
39、 通过比较分析该地块的合理评估值为6947万元。 三、项目现状价值综合判断 通过上述分析，江阴高新区商业项目地块合理价值为6947万元（约合352万元/亩），合理现状价值区间为[6252万元，7642万元]。该项目成交价格为5925万元，低于评估价格。 第六部分 开发市场分析 一、房产市场交易规模调查 1、江阴2012年商品房成交规模调查 2012年全年江阴商品房新增供应257.03万㎡，同比下降11.36%；2012年商品房成交171.09万㎡，同比上涨13.27%。 2012年商品房成交指标变化： 指标 2012年
40、 2011年 同比涨跌 涨幅（%) 成交套数（套） 12725 10210 2515 24.63% 成交面积（平米） 1710919.04 1510543.79 200375.3 13.27% 成交总额（万元） 1284795.05 1033708.71 251086.3 24.29% 成交均价（元/平米） 普通住宅 6185 6843 -658 -9.62% 低层住宅 12765 9637 3128 32.46% 商铺 9574 7061 2513 35.59% 办公 8530 7658 872 11.39%
41、2、调查2007年-2012年江阴市商品房成交面积情况如下表： 指标 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 成交面积（万平米） 住宅 94.8492 90.7447 242.0906 215.7887 118.0096 134.429 商办 24.6642 16.8812 34.3544 48.2846 33.0447 36.6629 3、调查2007年-2012年江阴市商品房成交价格情况如下表： 指标 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 成交均价
42、元/平米） 住宅 3656 4457 5061 6429 6764 6996 商办 4641 4551 6019 7122 7125 9392 二、商住价格比调查分析 1、商住价格比（增量） 物业名称 位置 物业类型 商业均价 （元） 物业类型 物业均价（元） 商业与住宅价格比 丹芙春城 文化路南，砂山路西 一层商铺 20616 高层住宅 11823 1.7 金色水岸 延陵路北，大桥路西 一层商铺 19404 高层住宅 10567 1.8 水岸新都 新华路南，东外环路西 一层商铺 22680
43、高层住宅 9217 2.5 御香山 长江路北，香山路西 商场商铺 29553 高层住宅 9837 3.0 嘉福豪庭 虹桥南路西，环城南路北 一层商铺 15704 高层住宅 8127 1.9 虹桥大厦 虹桥北路东，环城北路北 一层商铺 23038 高层住宅 11468 2.0 君邻世家 君山路东，澄江西路两侧 一层商铺 25600 高层住宅 10824 2.4 和院 夏东路东，五星路南 社区商业 19588 高层住宅 7083 2.8 摩尔大厦 青山路北，通江路西 一层商铺 16784 高
44、层住宅 7868 2.1 增量房商住价格比为1.7—3.0。 2、商住价格比（存量） 物业名称 位置 物业类型 商业均价（元） 物业类型 物业均价（元） 商业与住宅价格比 锦隆三村 砂山路西，芙蓉路南 住宅底商 12580 多层住宅 6995 1.8 锦隆一村 东外环路西，芙蓉路南 住宅底商 13810 多层住宅 5767 2.4 丽都城市花园 延陵路南，黄山路西 住宅底商 17170 高层住宅 9445 1.8 大桥一村 黄山路东，东横河北 住宅底商 13977 多层住宅 7005 2.0 新世纪花苑
45、 环城东路西，南街北侧 住宅底商 16993 高层住宅 10117 1.7 江南华都 南街北侧，环城西路东 住宅底商 22293 高层住宅 10767 2.1 西景花苑 文富路东，通渡路西 住宅底商 13522 高层住宅 7827 1.7 丽岛华都 芙蓉大道南，皮弄路东 住宅底商 21409 高层住宅 7213 3.0 存量房商住价格比1.7—3.0。 三、区域商品房供应量调查分析 调查江阴市2009年至2012年商品房施工面积、竣工面积如下表： 2009 2010 2011 2012 施工面积（万平米） 62
46、0.92 819.38 1114.2 372.3 竣工面积（万平米） 168.04 244.97 244.8 187.9 四、存量商业用房租金调查 1、商铺的租金进行了调查： 位置 物业类型 楼层 面积 （平米） 日租金 （元/日 平米） 大润发旁店面 商铺 1/5 50 1.33 大润发旁店面 商铺 2/2 80 1.10 名雅居 商铺 2/5 80 1.04 桃源居六期 商铺 1/1 85 1.96 丽都城市花园 商铺 1-2/7 150 1.29 水岸新都店面 商铺 1/1 36 2.
47、78 2、对写字楼的租金进行了调查： 位置 物业类型 楼层 面积 （平米） 日租金 （元/日 平米） 创智天地 写字楼 5/11 105 0.95 名都国际大厦 写字楼 5/20 155 1.18 名都国际大厦 写字楼 12/32 100 1.27 名都国际大厦 写字楼 8/28 220 1.09 名都国际大厦 写字楼 15/25 200 1.17 名都国际大厦 写字楼 6/26 98 1.19 名都国际大厦 写字楼 17/26 218.33 1.22 名都国际大厦 写字楼 22/25
48、 192 1.30 戴斯国际商务广场 写字楼 21/25 88 1.33 汇丰大厦 写字楼 6/13 210 1.35 汇丰大厦 写字楼 9/18 203 0.90 汇丰大厦 写字楼 5/16 200 0.92 港丽大酒店 写字楼 19/25 218.35 1.22 五、市场调查小结 1、江阴市商业、办公用房成交规模及成交价格均呈逐年增长趋势。 2、项目周边在售物业写字楼成交价格8000-10000元/平米，一层商铺售价超过18000元/平米，商业用房租金区间在1.0-2.8元/平米/天之间。 第七部分 开发指标
49、和规划 一、规划建筑指标 规划建筑指标 总占地面积 13164.84平米 容积率 3.0 建筑密度 ≤50% 绿化率 ≥15% 用地性质 商业 其他 商铺建筑面积30%不得分割出售 二、规划概念方案 三、建筑概念方案 1、实施指标 根据控制性规划指标，对该项目的实施指标进行了分析，设计方案如下： 项 目 单位 指标 备注 用地面积 ㎡ 13164.8 总建筑面积 49226.3 地上建筑面积 ㎡ 39535 高区 建筑面积 ㎡ 16350 15F,60米 基底面积 ㎡ 1090
50、 低区 建筑面积 ㎡ 23185 5F，24米 基底面积 ㎡ 4637 地下建筑面积 ㎡ 9691 建筑密度 43.50% 容积率 3 绿地率 15% 机动车停车位 个 311 其中 地面 个 93 0.8个/100㎡ 地下 个 218 非机动车位 个 777 其中 地上 个 389 2个/100㎡ 地下 个 389 2、概念方案 详见概念规划设计方案。 四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划 根据对江阴市服务业各业态的
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