基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”研究——以城市商务公寓为例.pdf

肖竞，齐才砚，曹珂：基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”研究一一以城市商务公寓为例文章编号：1 6 7 4-4 1 4 4（2 0 2 3）0 1 0-0 0 3 2-1 1基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”研究以城市商务公寓为例DOI:10.19924/ki.1674-4144.2023.010.004肖竞，齐才砚，曹珂Study on the Flowing Renewal of Urban Functional Space Based on the Career Life CyclesCoordinating Perspective:Application Research of Urban Commercial ApartmentsXIAO Jing,QI Caiyan,CAO Ke摘要：职能空间是现代城市的四大空间要素之一。在信息网络时代，虚拟与现实空间的不断融合，使城市居民日常工作活动与职能空间需求呈现出周期性流变态势，急需针对性理论指导其空间更新的机变调节。为此，选取城市空间中存量规模大、空置比例高，且具有典型职能空间特征和更新问题的商务公寓为研究对象，引入“职业生命周期”与“流空间”理论，探索建构基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”方法。该方法以公寓工作空间套型面积、楼层区域、主辅空间配比、单通间配比和公共空间总体规模、配置形式、功能类别、品质属性8 项因子为更新响应要素；以初创、发展、成熟、衰退为职业生命周期阶段；以商务办公、生活服务、文娱体验、线上服务为商服职业场景，建构了基于上述系统要素细分与适配关联的城市商务公寓复业协同机理研究框架。通过对2 0 处样本公寓和3 0 0 组样本业者的调查分析，完成了对不同职业生命周期和职业场景的空间需求画像，并据此建构出“商服综合、商务集合、娱服互促、多元混融”四种复业情境下公寓空间的差异化流态更新策略，以期为我国城市职能空间的人本更新实践提供理论和方法参考。关键词：商务公寓；人本更新；职业生命周期；职能空间；复业协同；流态更新Abstract:Functional space is one of the four spatial elementsin a modern city.In the network and information era,the integrationof virtual and real spaces has led to periodic changes in the daily workactivities and functional space needs of urban residents.Therefore,the paperselects the commercial apartments as the research object,which has largeinventory scale,high vacancy rate,and typical characteristics and problemsas functional spaces.The paper introduces the theories of career life cycle基金项目：国家自然科学基金委员会青年科学基金项目“基于动态评测的历史街区保护微干预方法研究”（编号：51 6 0 8 0 6 3）；重庆市社会科学规划项目“基于多源数据关联分析的城市历史街区公共服务质效评价与提升研究”（编号：2 0 2 0 YBGL74）。作者简介：肖竞，重庆大学建筑城规学院副教授，博士；齐才砚，重庆大学建筑城规学院硕士研究生；曹珂（通信作者），重庆工商大学公共管理学院副教授，博士。32and space of flows,and puts up eight spatial elements as renewal responseelements which are the housing areas,floor area,main and auxiliary spacesratio,different working space ratio,and overall scale,distribution form,function type,and quality ttribute of public space,and divides the careerlife cycle and career scenarios into the four stages of start-up,development,maturity and decline,and the four types of official business,basic service,entertainment service and online service.Based on the subdivisionanalysis and adaptation association of the above elements system,thepaper establishes a fiamework for the cllborative mechanism researchof urban commercial apartments.On this basis,through a sample study of20 apartments and 300 working groups,the article completes the spatialdemanding portrait of the career scenarios in diferent career life cycle stages,and constructs four occupational-mixed symbiosis scenarios of businessservices comprehensive,business all stage,basic and entertainment servicesmutual promotion and diversified integration and the correspondingspatial flowing renewal strategies so as to provide references for the renewalpractice ofurban functional spaces.Key words:commercial apartments;people-orientedrenewal;career life cycle;functional space;career scenarioscoordinating;flowing renewal中图分类号：TU984引言1933年，国际现代建筑协会（CIAM）在其拟定的城市规划纲领性文件雅典宪章中将居住、工作、游憩、交通定义为城市的四大功能要素。在此框架下，城文献标志码：ACHINAANCIENT CITYVol.37 No.10 20232023年第3 7 卷第1 0 期中國名城市中相应建造形成居住空间、职能空间、游憩空间/公共空间和交通空间四类空间系统，以承载人本主体的上述行为需求。9 0 年过去后，该城市空间要素系统仍未改变，但各类空间的使用与组织方式却在信息化、网络化时代发生了根本性转变：在新能源汽车与智能驾驶技术推助下，移动智能空间生产取代了传统的交通空间建设。与此同时，信息与物联网技术的发展也促成了城市虚拟与现实空间的不断融合，使居民日常生活、生产、游憩行为呈现出周期性流变转换的态势。在此背景下，基于人本主体生命周期与行为细分的城市居住、职能、公共空间更新理论与方法探索将逐渐成为当前我国城市更新研究的热点方向。商务公寓是城市中以商服办公为主导职能的商住复合型职能空间。在我国快速城镇化周期中，其作为功能灵活、流通便利的地产商品被大规模开发建造2 。但受商住功能混杂、单元户型面积过小等因素影响，该类空间产品既难保障居住生活品质，又难以适应信息时代创客人群多元分异和高频送代的工作空间需求，导致其在国内房地产市场下行周期中出现了严重的价值泡沫和空置危机；并且，高容积率的现状也使其难以通过拆建更新方式优化空间资源配置。存量规模大、空置比例高、更新难度大，上述问题是信息时代我国城市职能空间更新实践的典型矛盾。为此，本文以城市商务公寓为例，尝试引人“职业生命周期”理论和“流空间”理论，探索适配创业主体职业生命周期复业协同变化的城市职能空间“流态更新”方法，以为城市相应类型要素空间的更新实践提供参考。1城市商务公寓建设历程回顾与更新研究评述1.1西方公寓式物业起源与建设实践“公寓”（Apartment）是为满足公共性和临时性居住需求而产生的一种集合式、租赁式居住建筑形式。其建造传统源自西方，最早见于古罗马时期。17一1 9 世纪，欧美国家的城镇化和殖民地建设进程加速了公寓建筑在全球范围的普及2 4 1。2 0 世纪初，共产主义社会理想与现代主义集约、标准化建造思潮结合，促进了苏联建构主义公寓的批量建设5。二战后，为摆脱战争破坏导致的住房困境，欧美国家采取工业化生产方式建造现代公寓，形成以法国马赛公寓、伦敦巴比坎中心为代表，集居住、生活服务、文化娱乐功能于一体的现代高层复合式公寓建筑。1 9 8 5年，HollS提出“混合建筑”（hybrid buildings）概念，从理论层面对这种以模块化空间组合方式创造多元人群共生居所的复合建筑形式进行了论述。之后，西方学界从公共交往、生态节能、智能装配、信息化管理等方面对现代公寓建造的技术方法进行了多元探索7-1。1.2国内商务公寓发展历程与现实困境我国现代意义上的公寓建筑始见于开埠时期的租界区，以上海、武汉、天津等地的武康大楼、毕卡第公寓、巴公房子、民园大楼为代表。建国初，为服务外国驻华使节、援华专家在我国工作、生活，北京、上海等地建造了以外交公寓、华侨公寓为代表的公寓建筑9-1 0 。改革开放后，在市场机制作用下，我国地区与城乡人口流动加剧，国有与外资企业在更多城市建设了员工公寓楼和租赁公寓楼，产生了商务公寓的雏形。2 0 世纪9 0 年代，公寓建筑成为具有商品属性的物业资产，进人市场流通。2 0 0 0 年后，为规避商品房限购政策，一梯多户的小户型商住混合物业逐渐在全国盛行。2 0 0 4 年，深圳市在城市规划标准与准则中首次明确提出“商务公寓”概念，将其定义为“为满足短期商务、工作居住行为而配置的空间灵活、宜商宜住的办公建筑形式”。与空间功能明确的办公和居住物业相比，商务公寓具有功能属性复合的优点，但交易税费和使用成本更高；并且，其单元空间面积小，难以适应专业办公对工作空间的多元、弹性需求。于是，在我国房地产业的下行周期中，大批于本世纪初开发建造的商务公寓出现了比普通商品住宅更为严重的价值泡沫和空置危机1 2 1。其物质空间虽并未严重老化，但受业态定位模糊、功能实用性差等因素影响，实用价值与经济价值持续减损。另外，商务公寓多为高容积率的高层建筑，难以通过拆旧建新方式优化其土地资源配置效率。因此，我国当前城市更新行动急需针对该类型职能空间制定适切更新措施，以改变其空间低效利用现状。1.3公寓建筑更新研究进展与问题评述研究方面，国内学界针对城市更新背景下公寓建筑空间设计与改造问题展开了广泛探索：（1）从使用功能角度，将公寓建筑划分为商务公寓、SOHO公寓、长租公寓等不同类型，总结了不同功能目标下公寓建筑的设计、更新方法2.1 3-1 4 1；（2）从人本需求角度，探讨了单身、青年、老年等不同人群对公寓户型模块、公共空间、外饰风貌和内饰风格的偏好及其设计响应方式1 5-1 6；（3）从空间形态角度，将现代商务公寓划分为高层集合、多层错叠、多层围合、Loft夹层等多种形态，分别讨论了其空间划分、功能布置与结构设计方法1 7-2 0 1；（4）从文化与风貌延续角度，讨论了33肖竞，齐才砚，曹珂：基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”研究以城市商务公寓为例公寓历史建筑在城市更新进程中的演变，并提出相应保护传承方法2 1 ；（5）从政策与管理角度，分析了公寓建筑改造更新的融资渠道、经营模式、运作机制、激励政策等问题2 2-2 3 1；（6）从节能环保与安全防御角度，提出了公寓建筑结构维护、供暖通风、环境调节、灾害防御等更新措施2 4-2 5。综上，既有研究分别从不同角度广泛讨论了城市公寓建筑的设计和更新问题，形成了系统、多元的理论方法，对城市公寓建造与更新实践具有指导意义（图1）。但公寓建筑概念较为宽泛，存在众多功能和形式逻辑交叠、界定侧重点相异的概念范畴（表1），不同概念关注的空间矛盾导向各不相同，难以一概而论。本文以信息时代城市职能空间人本化更新与机变利用为导向，将商务公寓作为存量规模大、空置比例高、空间需求波动性强的城市职能空间典型代表，引入“职业生命周期”理论和“流空间”理论，探索不同职业周期创业主体的差异空间需求、复业协同机理，以及与之适配的城市职能空间“流态更新”方法。302520151050199519971999 20012003200520072009201120132015201720192021a1995-2021年商务公寓设计、更新相关研究发文数量统计智能信息化14.825.5:916.3317.512.466.4913.25工程技术22.20b1商务公寓研究关注议题方向图1近2 5年城市商务公寓设计、更新研究发文数量与核心议题分析表1城市商务公寓相关概念辨析与矛盾、问题梳理对象称谓界定逻辑商务公寓/SOHO公寓公寓物业功能属性Loft公寓公寓空间特征属性长租公域公寓物业产权属性与管理模式其他酒店公寓公寓物业产权属性与管理模式概念青年公寓老年公寓342耳职业生命周期视角下商务公寓流态更新要素框架生命周期指生物生命演化进程所经历的系列阶段2 6 。职业生命周期（career lifecycle）即主体开始从事到完全退出职业活动的全过程周期2 7 。1 9 51 年，GinzbergE在关于主体职业规划研究中首次提出此概念。之后，国内外学者逐步完善了职业生命周期的阶段划分理论2 8-3 2】（表2），以及运用职业生命周期理论预测和评估职业主体发展需求的方法3 1 。另外，CastellsM（1 9 9 6）从社会学角度提出了“流空间”概念，将其定义为“共享时间的社会实践流动运作的空间组织形式”3 2 ，认为流空间是传统“位空间”组织逻辑重构的表现，强调了信息网络时代空间组织在空间层面的要素移动和在时间层面的要素更替。基于上述理论，本文尝试建构与当代职业主体生命周期流变状态相适配的商务公寓“流态更新”方法（图2）。即在不固化空间使用状态的前提下，根据其承载创业活动2627适老改造171515111213198986654563环保与安全34.63屋顶绿化开发与运营17.18环境调节9.05灾害防御适老改造9.46青年友好人才适配建筑结构7.66模块设计附属设备智能管理19.32人群适应物联网智能服务形体与风貌5.2615.44公共空间运营模式22.16融资渠道28.3522.45b2商务公寓研究分析要素构成一梯多户高层小户型居家办公型物业含有复式夹层户型的公寓通常由政府或开发机构整体持有产权，以1）户型、租金与需求适配长租方式运营的廉租物业通常由酒店集团持有，位于城市商务中心或风景区的中短期高端租赁式物业公寓服务目标人群以青年人为服务目标人群的公寓物业以老龄人为服务目标人群，带有医养、康1）公寓空间的适老化公寓服务目标人群养属性的公寓物业环境调节空间功能户型规模青年友好空间规模8楼栋布局户内设计37.5916.175.8313.266.699.641.75人才适配立面风貌Gular建筑结构户型规模户型布局户内设施空间规模楼栋布局建筑形体空间功能文面风貌8.16装饰元素开发模式C城市商务公寓设计、更新研究关键词共现网络图谱对象范畴1）功能定位模糊2）产权分散，小户型空间适应性差复式空间的设计与利用2）主体流动性管理1）建筑景观标志性2）功能与服务设施配套1）户型设计适应青年人群需求2）公共空间促进人群交往2）医养设施配套户型设计户型布局开发模式Smart Service设项建筑形体装饰元素运营模式核心矛盾与关键问题灭准防御融资集道智能管理loTCHINAANCIENT CITYVol.37 No.10 20232023年第3 7 卷第1 0 期中國名城表2 朗既有职业生命周期阶段划分模式与研究视角学者/时间周期划分模式3阶段：幻想期（1 1 岁前）、Ginzberg E尝试期（1 1 1 7 岁）、现实（1 9 51 年）期（1 7 岁后）MillerDC等5阶段：工作准备期、早期、（1 9 51 年）尝试期、稳定期、退休期5阶段：成长期、探索期、确SuperDE等立期（细分为：尝试期、稳（1 9 53 年）定期、中期危机期）、维持期、龄关系衰退期5阶段：职业准备期、进入组Greenhaus JH织期、职业生涯初期、职业(1987年生涯中期、职业生涯后期Schein EH6阶段：职业早期、职业中期、职业中期危机期、职业后期、（1 9 8 8 年）衰退期、离职期魏津瑜等4阶段：学习投入期、成长期、职业生命周期对信息化（2 0 0 7 年）成熟期、转型期工分析要素职业主体类型生命周期阶段初创期发展期成熟期衰退期五适配机理空间需求特征天作商务办公场景周期业情境建需生活服务场景协同文娱休闲场景场景全协同线上服务场景构多元混融：线上服务类业态多生命周期更新策略适配不同复业情境的公寓空间流态更新策略“商服综合 情境公寓区位条邻近住区商务中心商业中心件邻近高校图2 基于职业生命周期的城市商务公寓流态更新研究框架的时空情境变化，动态调节公寓空间的要素组织关系，确保其空间高效利用以及对业者需求的充分供给。2.1职业主体生命周期划分结合前述职业生命周期划分理论与国内商务公寓创业人群职业调查，本文提出针对该类空间使用主体的职业生命周期4 阶段划分模式。（1）初创期：指创业主体脱离家庭抚养或从就业单位离职，以独立法人身份进行创业的初始阶段。其多为1 一5人小型团队，暂未形成职级结构，常以横向分工方式开展工作，团队规模小、资金能力单薄，业态调整灵活性高、外部依赖性强。（2）发展期：指创业团队业务、人员、资金规模发展壮大阶段。其多为5一1 5人中型团队，研究视角产生“单核双级”职级结构，以团队创始人为核主体职业选择与规划心开展工作组织。伴随人员规模壮大与资金链延展，其业态灵活性和外部依赖性下降，但依然具工业社会劳资关系备发展弹性。（3）成熟期：指创业团队业务、人员、资金主体职业生涯与生理年规模相对稳定阶段。其多为1 5一50 人大中型团队，形成“多核双级”职级结构，团队总负责人、业务部门主管和部门工作人员协同分工开展工作。因业主体职业生涯发展阶段务规模与人员结构变化，团队逐渐趋稳，发展重心从外部依赖性转向内部凝聚力的提升。主体职业生涯管理（4）衰退期：指创业团队在行业衰退和竞争淘汰因素影响下业务与人员规模收缩的阶段。其劳动力的影响人员规模缩减至1 0 一2 0 人，团队仍保持“多核双级”职级结构，但部分业务部门和工作人员被裁退精简，在业态灵活性、稳定性、外部依赖性、适配协同职业场景类别套内工商务办公类生活服务类文娱休闲类线上服务类职业场景空间需求识别与“复业共生”情境建构复商服综合：商服类业态初创、发展周期商务集合：商务办公类业态全生命周期娱服互促：文娱、服务类业态发展周期流楼栋总体功能布局调节态更新策空间“商务集合”情境规模工作空间规模配比调节“娱服互促”情境空间公共空间类型配比调节属性“多元混融”情境略空间响应要素套型面积楼总体规模栋公共空间楼层区域作空间主辅空间配比单通间配比公共空间营建导向变化内部秩序性等方面呈现全面衰退表现。配置形式2.2商务公寓职业场景梳理功能类型除职业生命周期外，职业场景对商务公寓业品质属性者空间需求亦具有显著影响。为此，本文通过对20栋样本公寓的调查，归纳总结出当前城市商务公寓中4 种典型职业场景及其对应生命周期阶段。（1）商务办公场景：即商贸、研发和咨询服务工作场景，包括贸易金融、保险中介、研发咨询等细分类型。该类职业场景为商务公寓中数量占比最高的职业场景，常见于临近城市商务区的公寓中，覆盖初创、发展、成熟、衰退全生命周期。（2）生活服务场景：即日常生活服务行业的工作场景，包括杂货零售、餐饮住宿、家政服务等细分类型，常见于居住人口密集的住区周边的商务公寓中，常见生命周期为初创、发展期。因公寓楼的区位与空间条件不适于规模化经营，故该类职业场景在业务规模拓展后会转移到商业综合体或独立商业建筑中。（3）文娱休闲场景：即文化娱乐与休闲服务行业的工作场景，包括电竞网咖、棋牌游艺、舞蹈健身、订制娱乐等细分类型，常见于城市商圈周边的商务公寓中。其职业发展规律与生活服务业态相似，在公寓中常见生命周期亦为初创、发展两期。（4）线上服务场景：即通过互联网平台向更广域的线上用户提供服务的工作场景，包括网络电商、网络教培、娱乐直播、自媒体营销等细分35肖竞，齐才砚，曹珂：基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”研究一一以城市商务公寓为例类型。该类职业场景具有组织离散（业者可不在同一实体空间）、基础设施依赖性强、创新性强、业态变更频繁等特点，常见于大学、文创园区周边的公寓楼中，典型生命周期为初创、发展、成熟三期（衰退期变更转换赛道，业者流人其他行业）。2.3流态更新响应要素解析更新响应要素即公寓为适应不同职业生命周期业者需求在空间上进行调整变化的着力要素。结合对2 0 处样本公寓和3 0 0 组样本业者的调查研究，本文将公寓空间划分为工作空间和公共空间两大系统分别解析（图3）。2.3.1工作空间工作空间即公寓建筑套间内办公空间，是直接影响业者工作环境品质的空间要素。本文提炼出套型面积、楼层区域、主辅空间配比、单通间配比4 项因子作为其特征画像要素。（1）套型面积：指公寓套内办公单元套间面积。高层商务公寓标准层平面常见形式为方型、“H”型、条型，面积在9 0 0 一1 50 0 m之间；扣除交通空间和楼层公共空间后，剩余部分为单元套间。套间结合平面柱网布置，以标准层面积的1/2 7、1/1 8、1/9、1/3 进行划分，面积规模在3 0 50 m、50 8 0 m、1 0 0 1 6 0 m、300500m之间。（2）楼层区域：指办公空间在公寓楼层中所处的位置。根据公寓建筑设计标准，公寓建筑楼层可划分为低层区（1 一6 层）、中层区（7 一1 8 层）、高层区（1 8 层以上）。位于不同楼层区域的办公空间在景观视线、采光通风、声环境、可达性、私密性等方面特征迥异，对业者租购选择具有重要影响。（3）主辅空间配比：指办公套间内用于工作活动的主体空间（如办公室、会议室、会客室）和用于辅助服务的配套空间（如茶水间、卫生间、贮藏室、周期阶段团队规模初创期15人发展期515人成熟期1550人衰退期1020人大类场景商务办公生活服务文娱休闲线上服务休息空间）的面积配比。该指标用于衡量套内工作空间的利用方式和效率。根据样本统计，不同套型的主辅空间配比不同，值域分布于2.5一1 0.0 之间，可分为2.5、4.0、6.0、8.0、1 0.0 五级。（4）单通间配比：指办公套间主体空间内供高职级管理者使用的单间、会客室和供低职级员工使用的工作通间、会议室的面积配比。该指标用于衡量套内工作空间的组织结构，与职业生命周期团队的职级结构关联紧密。根据样本统计，不同规模套型的单通间配比不同，值域集中分布于0 一1.2 之间，可分为0、0.2、0.4、0.8、1.2 五级。2.3.2公共空间公共空间指公寓中除去套内工作空间与垂直交通空间外的公共配套空间，如公共休息室、健身房等。其对公寓整体环境品质提升和业者跨行业信息交流具有触媒作用。本文提炼出总体规模、配置形式、功能类别、品质属性4 项因子作为其特征画像要素。（1）总体规模：指公寓楼中公共空间的总面积规模。因不同公寓标准层平面与楼层高度不同，故本文采取面积占比方式刻画表征该项因子。根据样本调查，发现其占比趋于2%一1 0%的量值区间，可分为2%、4%、6%、8%、1 0%五级。（2）配置形式：指公共空间在公寓中的配置分布及其单元大小。根据样本调查，发现常见分布形式为底部集中、隔层集中、隔层分散、均层分散4 种类型，常见单元面积在8 0 m600m量值区间，可分为8 0 m、160m、2 50 m、4 0 0 m、6 0 0 m 五级。（3）功能类型：指公寓配套公共空间的功能类型。其适配公寓业者公共活动需求。根据样本调查，划分为餐食、运动、娱乐、学习、休憩五大类，拟采取里克特五分量表法对样本业者进行偏好细分调查。表3 商务公寓创业主体职业生命周期阶段特征画像团队结构业态灵活性均质单级高单核双级较高多核双级低多核双级低表4 商务公寓职业场景与生命周期关联性分析细分场景商务贸易、金融投资、保险中介、科技研发、设计咨询杂货零售、餐饮住宿、美发美容、家政服务、宠物托护电竞网咖、棋牌游艺、舞蹈健身、文艺展演、订制娱乐网络电商、网络教培、娱乐直播、自媒体营销业态稳定性低较高高较低匹配区位服务对象商务中心广域人群邻近住区周边住户商业中心商圈人群邻近高校网络用户初创期、发展期、成熟期外部依赖性强较强弱较弱初创、发展、成熟、衰退初创期、发展期初创期、发展期内部秩序性较弱较强强较弱常见周期36CHINAANCIENT CITYVol.37 No.10 20232023年第3 7 卷第1 0 期中國名城271/3垂直交通1/181/181/181/3重直交通1/181/91/18共1/271/9空间1/27L1/27Ja公寓标准层面积与空间划分示意噪音影响高?景观质量可达中中性优劣强弱高c公寓楼层区划与空间条件分析e1商务公寓工作空间研究要素及调查标准样本要素套型面积（）30-50;50-80;评价标准100-160;300-500e2商务公寓公共空间研究要素及调查标准样本要素总体规模（楼栋面积占比）2%;4%;6%;评价标准8%;10%（4）品质属性：指公寓公共空间在环境、设施方面的品质属性，其用于刻画业者对公共空间需求的倾向。根据访谈调查，本文归纳出便捷性、舒适性、美观度、多样性、性价比五项属性因子，拟采取里克特五分量表法对样本业者进行倾向细分调查。3不同周期职业场景空间需求识别与复业情境建构在拟定三维研究要素基础上，本节通过对样本公寓业者的问卷调查，识别不同职业场景和生命周期下业者的空间需求特征，并结合相应特征的兼容性建构商务公寓复业共生情境。3.1不同生命周期职业场景空间需求画像根据前文拟定空间要素与评价标准，对3 0 0 组样本业者进行空间需求调查，获得不同职业场景与生命周27共空间1/91/31/181/9交通1/181/27公共空间1/271727条形平面（1 50 0 m?H形平面（1 2 0 0 m）方形平面（9 0 0 m）低高楼层区域（层）低层区（1-6）；中层区（7-18）；高层区（1 8 以上）配置形式（m）底层集中；隔层集中；隔层分散；均层分散图3 公寓更新空间需求画像要素与标准期下业者空间需求画像（图4）。3.1.1商务办公场景空间需求商务办公职业场景通过咨询服务获取收益，业务开展过程伴有大量团队讨论与商务洽谈行为，需求工作空间兼具办公、会议、接待多重属性。不同生命周期业者对工作空间规模、景观视线、声环境、采光通风、可达性等因素的需求侧重不同。同时，受业者工作时间自主度高和智力劳动者审美倾向等因素影响，其对楼栋公共空间规模与品质的需求标准较高。3.1.2生活服务场景空间需求生活服务职业场景通过服务性劳动获取收益，其工作空间具有服务营业、劳动工具存放、业者休息等多重属性。各生命周期业者空间需求差异较小，总体呈现对工作空间规模、景观视线、声环境要求较低和对可达性、采光通风、标识度要求较高的特征。同时，受业者工作时间自主度低和业态属性与楼栋公共空间功能重合1/9单间公共办公公共办公办公休闲空间公共办公休闲空间b公寓不同套型工作空间内部划分私密底层集中式高高中度低低低低层区（1-6 层）、中层区（7-1 8 层）、高层区（1 8 层以上）d公寓公共空间楼层配置形式示意主辅空间配比2.5;4.0;6.0;8.0;10.0功能偏好餐食；运动；娱乐；学习；休憩（1-5分）单间办公单间办公单间办公单间办公休闲空间单间办公单间办公单间办公茶水间口高隔层集中式中中低公共办公卫生间单间单间单间接待空间会议室办公办公办公设施配套微型空间（3 0-50 m）小型空间（50-8 0 m）?中型空间（1 0 0-1 6 0 m）大型空间（3 0 0-50 0 m）高高均层分散式隔层分散式中低便捷性；舒适性；美观度；多样性；性价比（1-5分）茶水间图例主体空间辅助空间高中中低低公共空间单通间配比0;0.2;0.4;0.8;1.2关注焦点37肖竞，齐才砚，曹珂：基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”研究一以城市商务公寓为例等因素影响，其对楼栋公共空间的总体需求度不高。3.1.3文娱休闲场景空间需求文娱休闲职业场景通过对高附加生产资料（内饰装潢与娱乐设备投入）文娱服务场所的经营获取收益。业者自身空间需求差异较小，主要从客群需求角度对营业空间面积规模、可达性有较高要求，对其景观视线、采光通风、声环境要求相对较低。同时，因业务属性与楼栋公共空间存在竞争关系，对楼栋公共空间的总体需求度较低。3.1.4线上服务场景空间需求线上服务职业场景依托信息、物流基础设施，通过线上应答、陪伴、内容创作工作获取收益。其工作单位：m30026525020015010062107发成44发初发47发成50初展熟退初展创展初展熟创期期期创期期期创期期商务办公生活服务文娱休闲线上服务0%商务办公生活服务文娱休闲线上服务a1工作空间规模需求偏好a2工作空间楼层选择偏好楼栋面积占比（%）：商务办公：餐食功能10886.55.5642.5元发成宴2初展熟退初创展创月展熟创期期期创期期期期期期商务办公生活服务文娱休闲线上服务单层配置规模（m）：25022520017015011510055发发成惠发50初展熟通初展创展创展熟创期期期创期期期期期期商务办公生活服务文娱休闲线上服务b1公共空间配置方式偏好公寓区位示意职业生命周期构成公寓区位示意城市住区5%5%15%口10%口10%15%口5%口生活性干道15%30%口口口办公生活文娱#线上主体关系网络主体关系网络雇佣合作高级创客团队负责人中型团队服务学习住区居民服务服务工作人员复业协同机制服务业者竞争合作提供就业办公工外部商务吸收成长城市居民办公IV合作辅助保障线上服务生活文娱休闲服务提供服务提供社区居民服务提供a“商服综合”情景38空间兼具创作、休息多重属性，各职业生命周期业者需求差异较大，总体对空间规模、可达性要求较低，对景观视线、采光通风、声环境要求较高。同时，受套内空间局促、工作时间自主度高等因素影响，该职业场景对楼栋公共空间的需求度较高。3.2协同场景需求的公寓复业情境建构在识别不同职业场景、职业生命周期业者空间需求后，通过对相应需求的关联性、兼容性分析，建构出四种复业协同机制，作为商务公寓空间更新的应用情境（图5）。3.2.1商服综合：商服类业态初创、发展周期商务办公与生活服务业态易集聚于城市综合住区.00%1011.5高31.115.5123.680%41.836.132.354.515215260%13541.598873.53.532.5初发发初发成文娱休闲：餐食功能1802.71401361209065初发初发成b2公共空间功能需求偏好图4不同生命周期职业场景空间需求调查结果职业生命周期构成公寓区位示意城5%.5%10%口P商15%市务街口45%主区口10%干口5%15%服务9.5。8.534.335.8层87.742.842.251.533.67340%34.745.823.252.541.442.846.3178.654层a3主辅工作空间配比偏好生活服务：餐食功能商务办公：便捷性性价比舒适性性价比7.5休憩6功能3.75学习4 23.2功能初创期发展期成熟期衰退期线上服务：餐食功能43145休憩44.6功能3.9151.81.9学习3.4娱乐学习2.5功能功能功能初创期发展期5%10%615%5%10%口5%道办公生活文娱线上口口口口办公生活文娱线上主体关系网络主体关系网络服务服务文娱服务业者商圈人群协雇佣服务业者发展服务复业协同机制初期创客行化转型并级办公工转型办公IV外外部橱务办公五旅市居民辅助保障服务需求服务供绿市居民提生活服务文娱休闲b“商务集合 情景图5不同生命周期职业场景复业协同情景建构1.27.27.87.46.2中6层451.8低初发成装初发初发初发成2创展熟退创展创展创展熟0.2创展熟退初展创展创展熟期期期期期期期期期期期商务办公生活服务文娱休闲线上服务a4套型单通间配比偏好生活服务：便捷性.5舒适性运动休憩17功能功能4.23.822.71.21.2131.62.11.92.33.1娱乐学习3.7功能功能初创期发展期文娱休闲：便捷性3.9性价比2.1运动休憩3.9功能功能121.3初创期成熟期20%55%20%复业协同机制协厕联动协同登馆线上服务办公务服务线上服务商务办公聚茶城市居民C“娱服互促情景d“多元混融”情景1.0610.850.80.684.54.93.43.6运动1.8功能娱乐多样性3.4功能初创期成熟期3.6功能运动1.42.211服务生活服务业者生活工服商圈游客利生活卫平台盗源0.720.60.550.410.340.420.40.46初发成衰0.22发初发初发成期期期期创期期期期期期商务办公生活服务文娱休闲线上服务424-5元3.71.92.8美观度发展期衰退期线上服务：便捷性4.6舒适性性价比4.1253.82:31.12.81.82.33.2娱乐功能发展期b3公共空间品质需求偏好职业生命周期构成公寓区位示意10%5%.5%大学校园5%5%20%10%35%120%20%商业街区15%答作服务商务办公业者复业协同机制网络用户文创园区商务办公服文娱工争城市居民供文娱卫平台资源0.532.84.21.21-6L72.42.23.1多样性美观度初创期发展期舒适性4.33-63.4421.12.33.3多样性.2美观度初创期发展期15%文创园区办公生活文娱靠线上联合转型网络微商服务配送自媒体主播客流服务作线上1成长线上成长线上协尚答作辅助配套生活服务文娱休闲1.8多样性美观度初创期发展期成熟期职业生命周期构成5%20%10%2510%15%0%20%510%15%10%5%数培师资发馈大学校园提供价才戴技持CHINAANCIENT CITYVol.37 No.10 20232023年第3 7 卷第1 0 期中國名城周边公寓，以初创、发展周期为主导，相应职业场景在工作空间规模、主辅空间配比和公共空间规模、配置等方面需求相近。商务办公向邻近社区居民提供设计咨询、地产中介、线下教培等专业服务，关注职住通勤与配套服务的便利性和租金价格；生活服务以社区生活圈居民和公寓楼内办公业者为客源，关注客群关系稳定性，两种场景具有供需稳定性。3.2.2商务集合：商务办公类业态全生命周期商务办公业态易集聚于城市商务中心周边公寓，涵盖全生命周期，各周期职业场景在工作主辅空间配比和公共空间功能方面需求相近，在工作空间规模、单通间配比和公共空间规模、配置方式方面需求互补。其中，初创、发展期多为科技研发、设计咨询领域中小创客团队，以独立研发与专业分包为主，工作场景内向性特征显著，关注工作环境舒适度和办公空间性价比。成熟、衰退期多为商务贸易、金融投资领域业者，以商务会谈为主导工作场景，具有外向性特征，关注办公空间的区位便利性和环境品质。总