万达公馆.ppt

偉 業 顧 問 2010 B.A.Conulting.万达公万达公馆顾问工作个案分享工作个案分享*区区*个案个案基本概况基本概况投投资商商开开发商商大连万达商业地产有限公司承建商承建商阿尔滨集团代理商代理商景景观设计单位位澳大利亚PCAL（帕莱登）、日本M.A.O(艾麦欧)建筑建筑设计单位位美国NBBJ物物业管理公司管理公司大连万达物业管理有限公司广告整合推广广告整合推广地理位置地理位置占地面占地面积万万总建筑面建筑面积万万销售售电话定位1规划划组团划分划分*区区*个案个案万达中心国际甲级写字楼及五、六星级酒店万达公馆三栋55层板式精装豪华公寓 工程：地上15层大连国际会议中心地地块规划划总占地6.52万平，总建面48万平，由超五星级酒店、国际甲级写字楼、公建式公寓共5栋建筑组成万达中心地万达中心地块规划用地面积：2.32公顷 总建筑面积：209648 写字楼建筑面积70909，销售面积65724建筑高度酒店165米，写字楼200米 酒店品牌：六星级康莱德、五星级希尔顿万达公万达公馆地地块规划用地面积4.20公顷 总建筑面积：270800 销售面积：209600，55层 建筑高度：185米 绿地率：40%以上 2万达公馆项目位于大连东港，区域将建设成为大连重要的商务、金融、高端居住的城市核心区。万达公馆项目北面大海，紧邻规划中的邮轮、游艇码头及建设中的达沃斯会议中心，由于区位优势，万达公馆海景视野几无遮挡，交通及城市功能辐射便捷。商业配套：友谊商城、家乐福、特力屋、古玩城、时代广场一层各大名品店休闲配套设施：友谊宾馆、徐园、海员俱乐部、新东方、渔人码头、富丽华大饭店、香格里拉酒店、大连日航饭店、海景酒店等教育配套：中学：十六中、三十九中、十五中、丹东街小学、三八小学、春和小学、望海小学、民主小学、春海小学周边有公交线路：7路、11路、15路、13路、16路、27路、524路、529路、703路、706路、708路、710路、712路、801路、203路等在港湾广场站下车。区位区位资源源3万达公馆三栋楼均为55层，层高约185米，152层为标准层，5355层为跃层。底层设入户大堂，大堂挑高6.5米，底层及二层局部设物业管理用房，每栋住宅设两个设备管道夹层，分别位于第27、28层之间和顶部跃层住宅的下一层。顶部三层为跃层户型，面积约为8001100,配备户内电梯。1 1号楼（豪庭号楼（豪庭）户型375/328/328/375平2 2号楼（尊邸）号楼（尊邸）户型328/280/280/328平3 3号楼（奢号楼（奢华）户型328/280/280/328平产品分布品分布41 1号楼号楼 豪庭豪庭3 3室室2 2厅4 4卫 280.00280.00l户型设计充分考虑动静分区、主仆分离，保姆间与主入口分离，独立入户。既避免打扰主人的生活，又满足了建筑的消防要求。l在公共空间与私密空间分开的基础上，特别强调室内空间使用的均好性与舒适性。户型分析型分析52 2号楼号楼 尊邸尊邸3 3室室2 2厅4 4卫 328.00328.00l客厅10.7米的面宽、近80平方米豪奢空间，面向万顷碧波，王者之心，油然而生。是对自己成就的肯定，也是对家人的温情回报。l卫生间净污分离、干湿分区，浴缸放置在窗边，即使在洗浴时，亦能充分享受阳光和海景。户型分析型分析6l四间卧室中有三间为南向摆放，以人为本的设计理念完美呈现，全功能专属主人套房拥有大面宽海景或南向充足的阳光，男女主人各自拥有独立的步入式衣帽间和卫生间，在充分享受私密空间之余，更足以彰显主人的尊贵地位。2 2号楼号楼 奢奢华4 4室室2 2厅5 5卫375.00375.00户型分析型分析7 优势 1 1、南北朝向，通、南北朝向，通风效果好效果好 2 2、大尺度，提高居住舒适性、大尺度，提高居住舒适性 3 3、户户均有景均有景观资源源 4 4、卧室几乎朝南，采光好、卧室几乎朝南，采光好 5 5、明、明卫居多，通居多，通风效果好效果好 6 6、保姆、保姆电梯独立入梯独立入户 7 7、北向、北向观海，潮气不重海，潮气不重 8 8、精装修交付，装修、精装修交付，装修标准准50005000元元/平平 劣劣势 1、为追求大空间，导致浪费面积大，使用率低 2、生活动线不够理想 3、厨房开间短，操作不舒适 4、无阳台 5、卧室距离太近，私密性较差 6、看北海是风水大忌 7、无装修方案可选择，装修风格单一户型分析型分析8项目主力目主力户型型280-328280-328平，平，跃层产品只有品只有1818套，平套，平层为主。主。280-328280-328平平户型占比超型占比超过80%80%，占比最高。，占比最高。楼号 1单元 2单元1号楼3753283283752号楼3282802803283号楼328280280328标标准准层层面面积积分布分布面面积积配比配比户型配比型配比面面积积供供应应套数套数所占比例所占比例165-203165-2036 61.0%28028020020031.7%328328308308489%37537510410416.5%8408404 40.6%940-980940-9806 61.0%106210622 20.3%9室外部分装修室外部分装修外墙：大面积整体玻璃幕墙外装饰，铝板装饰线条，1-5层局部线条为天然石材装饰阳台：厅、卧室无阳台，厨房位置有封闭设备阳台 外窗：铝合金幕墙窗，双层LOW-E中空玻璃首层入户门厅：地面高档石材拼花，墙面高档石材干挂，艺术墙背景，天花艺术吊顶，大型高档艺术吊灯地下停车场入户门厅：地面高档石材，墙面高档石材干挂，天花艺术吊顶配灯带采光各层电梯厅：地面高档石材，墙面高档石材干挂，天花艺术吊顶，一层电梯厅设置大型水晶吊灯，标准层灯带采光，高档防火门各层消防疏散楼梯及前室地面：耐磨地坪漆墙面：大白乳胶漆、不锈钢扶手栏杆精装精装标准准10室内装修室内装修标准准入户门：进口装甲门（防盗、防火、防尘、隔音、密封）户内门：实木复合门厅、卧室等房间地面：客厅、餐厅为高档石材，卧室、书房为实木复合地热地板墙面：玄关背景墙为高档石材；其余房间墙面为木装饰线条配高档壁纸，局部装饰艺术壁纸天花：天花艺术吊顶配灯带采光厨房：设简欧风格高档整体橱柜，水槽、碎骨机、热水器、厨房龙头。欧洲高档品牌厨房电器、吸油烟机、嵌入式燃气灶、多功能电烤箱、组合式微波炉、消毒柜、双开门冰箱采暖：城市集中供热热源，室内地热采暖空调系统燃气系统家居布线系统可视对讲系统精装精装标准准11欧洲园林中心湖亭台楼榭小品园林植被顶级园林配套作园林配套作为豪宅支撑的重要部分豪宅支撑的重要部分精装精装标准准12非无敌景致，不可成就的极品豪宅。巍巍群山自东海之首连绵而至，钻石港湾蜿蜒璀璨，内湖微澜，雕塑栩栩在万达公馆，360度奢华景致，一览群荣；630度顶级豪宅，全球争藏。产品亮点品亮点1 1：首席全景豪宅：首席全景豪宅13以皇家园林经典元素为设计灵感，注重前庭后院景观层次的区分，依托“森林、湖景、花海”的三大主题构思，精心设计超大楼间花园组团。3400多平方米中心湖景，辅以数百株名贵成树，多种珍稀花卉，加上跃动的喷泉、名师雕塑点缀其间，如此丰饶的景观构成，营造出移步景异的非凡享受。产品亮点品亮点2 2：皇家园林：皇家园林 贵族族风范范14依据政府规划，未来，室外音乐广场、船餐厅、渔人码头、滨海观光木栈道、体育休闲公园、以色列大型购物中心等，将是全球观光大连的必然一站。产品亮点品亮点3 3：42004200平米中心湖景平米中心湖景 视觉盛宴无以复加盛宴无以复加15万达公馆的主题雕塑围绕“守护”的概念，选用文艺复兴时期巴洛克艺术的杰出代表贝尼尼创作的一系列人物形象作为原型，演绎升华出“森林之神”“海神”“花神”等三个主题雕塑，为三大主题入户花园注入了浓郁的人文内涵。产品亮点品亮点4 4：贝尼尼大尼尼大师神韵神韵 巴洛克巴洛克风格雕塑格雕塑16诠释当代豪宅周界典范。第一重为名贵成树密植周界，形成为天然的屏障；第二重，为欧艺围栏营造私家专属天地；第三重，以多种名贵高大乔木外延至市政路旁，尤显贵族风范。产品亮点品亮点5 5：自然：自然 专属属 贵气气 三重周界三重周界17营销手段手段：报纸广告、老客户活动、媒体活动、买赠活动20102010年年6 6月月红酒品酒品鉴会会 20092009年年6 6月媒体月媒体软文文（宣（宣传东港改造，港改造，仅提及提及项目名称）目名称）20092009年年9 9月售楼月售楼处开放开放“游艇活游艇活动”20092009年年8 8月月项目亮相目亮相（四大（四大报纸同同时刊登）刊登）9 9月月6 6日游艇活日游艇活动1010月月样板板间开放开放1212月月财经论坛活活动葡萄酒文化葡萄酒文化节 红酒品酒品鉴会会1010月月1 1日答日答谢老老业主活主活动1111月葡萄酒文化月葡萄酒文化节1111月月1717日开始日开始认购1010月成交客月成交客户送送LVLV包包PS：万达公馆从09年8月份至09年底，每周在四大报刊各刊登一次广告，不做封面广告，多数做封底广告，只打广告，不看节点（除样板间开放）。杂志广告投放在家园、魅力、主流、南航。户外广告有青泥洼的LED和机场LED。万达公馆2009年重点针对大连本地客户做广告宣传（不参加房展）PR：2010年在外地做相关拓展，鄂尔多斯项目说明会，山西太原万达广场以及长春万达老客户、南方巡展等7月份开始在大庆和哈尔滨设立展点。营销分析分析18均价（精装修）层差主力总价销售率优惠30000元/300元/700-1000万63%一次性付款97折,贷款98折销售情况售情况19客客户分析分析万达公万达公馆的成交客的成交客户中中,本地和外地客本地和外地客户大大约各占一半各占一半,业主多主多为私私营企企业主以及主以及经商和公商和公务员,自住占自住占绝大比例大比例.客客户来源来源购房目的房目的客客户组成成客客户支付能力支付能力客客户购房房倾向向客客户价价值敏感敏感点点本地人稍多，本地人稍多，还有有东北等地外投北等地外投资者者投投资类稍多，稍多，也有自住型客也有自住型客户经商人士，公商人士，公务员，企，企业老板老板资金量充足，金量充足，通常全款通常全款购置置资金的保金的保值与与升升值空空间的的预期期周周围配套与配套与规划，未来划，未来发展展前景前景20产品特点品特点别墅墅2828栋2-32-3层，湖，湖滨高高尔夫景洋房，面夫景洋房，面积8080208208洋房洋房2424栋1616层，远眺海景面眺海景面积H2：两室两厅一卫产品信息品信息户型特点型特点超超宽景景观飘窗，日窗，日观美景夜听涛美景夜听涛户型型区区间套数套数比例比例套73%套9%套5%套13%合计套%*区区*个案个案21谢谢聆听！聆听！*区区*个案个案22