房地产估价方法-收益还原法.ppt

房地产估价方法-收益还原法,一、称呼,收益法,又称收益还原法、收益现值法、收益资本化法。是房地产估价中最常用的方法之一，它是对房地产和其他具有收益性质资产评估的基本方法。我国常用收益还原法，英文表述为Incomeapproachinvestmentmethod,二、概念,收益法是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称为收益价格。,三、理论依据,收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。房地产价格的高低取决于房地产的预期收益而非即期收益的大小，房地产投资者是在预测该房地产将来所能带来的收益或效用后进行投资的。,其基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的使用寿命相当长久，占用某一收益性房地产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在将来继续取得这个纯收益，这样，该宗房地产的价格就相当于这样一个货币额，如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带来一种与这个纯收益等量的收入。形象一点表示：某一货币额利息率=不动产纯收益那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。房地产价格=纯收益/利息率,举例：假如某人有一房地产，每年可产生10万元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息，则对该人来说，理论上这宗房地产与200万元的货币等价，即值200万元。本例朴实，简单，有前提条件。纯收益每年不变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为无限年，并且投资房地产的风险与银行存款的风险相当的情形。,视同在估价时点，购买一宗一定使用年期（或只有一定年限的纯收益）的房地产，等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的纯收益的现值之和等同起来，这个货币额就是该宗房地产的价格。,四、收益法的基本公式,（一）、最简单的情形V=a/r式中：V房地产价格；a房地产的纯收益；r房地产的收益率。,（二）有限年期且其他因素不变的情形有两种具体情况：一是收益率大于零；二是收益率等于零。1、收益率大于零的情况式中：V、a、r含义同前；n房地产的使用年限或仅有收益的年限。假设前提：a每年不变；r每年不变且大于零；n为年期有限。,2、收益率等于零的情况V=an式中：V房地产价格；a房地产的纯收益；n有限年期。假设前提：a每年不变；r等于零；n为年期有限。,（三）纯收益在前若干年有变化的情形1、无限年期的情况式中：V房地产价格；a房地产的纯收益；ai表示第i年的纯收益；t表示纯收益有变化的年限,2、有限年期的情况式中：n有限年期。t表示纯收益有变化的年限。假设前提：t年以前（含第t年）纯收益有变化；t年以后纯收益无变化为a；r每年不变且大于零；年期有限为n。,（一）特点：1、收益法具有严格的理论基础；2、收益法是以收益为出发点评估房地产的价格；3、收益法评估结果的准确度，取决于房地产纯收益和收益率确定的准确度。,五、收益法的特点与适用范围,（二）适用范围本方法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。,六、估价步骤,（一）搜集整理资料主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料，实地调查获取。对于应用收益法评估时，应根据待估房地产的位置和特点，选择同一级别相同性质的适宜调查样本作为下一步计算的依据。,（二）确定总收益房地产的收益可分为实际收益和客观收益两种。客观收益是指排除了各个企业实际利益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，它可直接应用于估价中。实际收益是指待估房地产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。它是个别企业在个别的经营管理等情况下的实际收入水平，未排除个别因素对房地产的影响，所以不可作为估价的依据。,确定房地产客观收益的原则：1、从客观上看，房地产的总收益是由具备良好素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收益。2、收益必须是持续且有规律地产生的收益。3、收益是安全可靠的收益。,房地产总收益产生的形式有两种：1、房地产出租的租金是指房地产出租过程中，出租方获得的实际租金额以及其他有关的收益。2、企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下，每年所获得的与同类型企业相类似的客观收益。,（三）确定总费用总费用是指出租或经营房地产期间，房地产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和计算也有所不同，总费用可分为以下两种情形。,1、房地产出租中总费用的计算（1）管理费是指出租房地产要进行的必要管理所需的费用。（面积或租金的2%5%）（2）维修费是指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维护费（修缮费用）。（3）保险费是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭意外而向保险公司支付的费用。（0.15%0.2%）。（4）税金是指房地产所有者由于房地产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。由法律具体规定，如营业税，城市建设附加税，教育附加税等。（5）中介费用是指通过各中介机构发生的，应当由房地产所有者支付给中介机构的费用。,2、企业经营费用的计算企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的费用。分两种：营业经营型房地产：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等。生产型房地产：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。,（四）计算纯收益1、房地产出租中的纯收益的计算房地产纯收益=房地产总收益房地产总费用2、企业经营中的房地产纯收益的计算企业经营中的房地产纯收益=年总收益年经营费用,（五）、确定资本化率1、资本化率的实质又称为房地产还原利率、综合收益率、综合还原利率，是房地产纯收益与房地产价格的比率，实质是资本投资的收益率。收益率与投资风险成正相关。该方法应采用的资本化率，等同于与获取估价对象房地产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。,2、资本化率的种类综合还原利率R0、建筑物还原利率RL、土地还原利率RB。相互的关系如下：R0=(RLVL+RBVB)/(VL+VB)式中：VL土地价格；VB建筑物价格,3、资本化率的求算方法（1）市场提取法（2）安全利率加风险调整值法（3）复合投资收益率法（4）投资收益率排序插入法运用掌握的有关知识、实际估价经验和对当地的投资环境及不动产市场的充分了解等。,六、求取收益价格,选择适当的资本化率对房地产纯收益进行还原，从而求取房地产价格。通常选取多个可行的资本化率，计算得到几个价格对它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析，最终确定可能的价格。,