关於房地产税的房地产评估重要性全球概述.ppt

TheImportanceofRealEstateAppraisalforPropertyTaxPurposes:AnInternationalOverview關於房地產稅的房地產評估重要性︰全球概述,Next>,2,Outline概要,,PropertyAppraisalandTaxation房地產評估與房地產稅的關係Whatisassessedforpropertytaxpurposes?關於房地產稅的評估對象Howispropertyappraisaldone?如何進行房地產評估？Whatlevelsofgovernmentareresponsibleforpropertyappraisal?哪一級政府對房地產稅評估負責？,3,Outline概要,,AssessmentAppeals評估上訴PropertyTaxReform:InternationalExperiences房地產稅改革的國際經驗,4,InformationSources資料來源,,25countries二十五個國家5inOECD經濟合作發展組織5inCentralandEasternEurope中歐和東歐5inAsia亞洲5inAfrica非洲5inLatinAmerica拉丁美洲ResearchconductedbyRichardM.BirdandEnidSlack(2002)Greatdiversitybothacrossandwithincountries國家之間及一國之內的差異很大ChangingRapidly改變很快,5,PropertyTaxasShareofGDP(%)房地產稅占GDP份額（%）,,6,PropertyTaxasShareofLocalRevenue(%)房地產稅收占地方收入的份額（%）,7,PropertyTaxasShareofLocalRevenue(%)(SelectedCountries)一些國家房地產稅收占地方收入的份額（%）,CountryPropertyTax/LocalRevenue(%)Australia澳洲60.0Canada加拿大53.3Japan日本45.3Argentina阿根廷35.0U.S.A.美國29.0SouthAfrica南非21.0Germany德國15.5Mexico墨西哥13.0Indonesia印尼10.7Poland波蘭9.7Russia俄羅斯8.1Hungary匈牙利2.2Thailand泰國1.2,8,PropertyTaxSystemEffectiveness(SelectedCountries)一些國家房地產稅稅收的成效,CountryPropertyTax/GDP(%)Canada加拿大4.07U.S.A.美國2.90Australia澳洲2.49Russia俄羅斯1.24Poland波蘭1.11Germany德國1.05Argentina阿根廷0.92SouthAfrica南非0.65Indonesia印尼0.32Mexico墨西哥0.31Hungary匈牙利0.30Thailand泰國0.14,9,Reasons原因,CollectionRatio稅收與稅負的比例TaxRate稅率ValuationRatio評估與市場價格的比例ExemptionRatio可課稅的房地產市場價格與市場價格的比例RealEstateMarket房地產發展水準DevelopmentLevel,10,Reasons原因,TC=PropertyTaxcollections稅收y=GDPTL=PropertyTaxLiability稅負AV=TaxableAssessedValue評估價格TMV=TaxableMarketValue可課稅的房地產市場價格MV=MarketValue市場價格,CollectionRatio,,TaxRate,ValuationRatio,ExemptionRatio,RealEstateMarketDevelopmentLevel,11,Observations幾點考慮,Apropertyassessmentsystemcanaffectthecollectionsofpropertytaxsignificantly.房地產評估會顯著影響到土地和建築物的課稅。Unlikeotherfactorssuchastherealestatemarketdevelopmentlevel,valuationratioisakeyelementthatgovernmentcanimprove,soastoincreasepropertytaxrevenues.與房地產市場發展水準等其他原素不一樣，評估率是政府為了增加房地產稅收入而能夠改進的重要原素。,12,WhatIsAssessedforPropertyTaxPurposes?關於房地產稅的房地產評估對象,Land土地Improvements建築物Both兩者Otherpersonal(ormobile)property其它私產或動產,13,只評估土地的國家烏克蘭肯亞只評估建築物的國家坦尚尼亞,CountriesAssessingLandOnlyUkraineKenyaCountriesAssessingBuildingsOnlyTanzania,,,WhatIsAssessedforPropertyTaxPurposesinselectedcountries?個別國家的房地產評估對象,14,評估土地和建築物的國家加拿大德國印度印尼日本墨西哥菲律賓英國美國,CountriesAssessingLandandBuildingsCanadaGermanyIndiaIndonesiaJapanMexicoPhilippinesU.K.U.S.A.,,,WhatIsAssessedforPropertyTaxPurposesinselectedcountries?個別國家的房地產評估對象,15,AreaBasedAssessmentForTaxPurposes以面積評估課稅,SquareMeterxTaxrate=Taxliability平方米稅率=稅負DoneforLandArea評估土地面積DoneforBuildingArea評估建築物面積,16,AreaBasedTax─TaxRates以面積課稅──稅率,Factors要素Landusetype土地利用類型Residential住宅Commercial商業Industrial工業Agricultural農業Populationofacity城市人口Locationwithinacity區位,17,AdjustingforSizeandUse(AnExample)面積和用途的調整(舉例),,,,,18,AdvantagesandDisadvantagesofAreaBasedAssessmentforPropertyTaxpurposes以面積評估課稅的優劣點,Advantages優勢Easeofadministration便于管理Notlimitedbylackofmarketdata不受市場數據缺失的限制Potentialforselfassessment具有自我評估的潛在性Disadvantages劣勢Taxcollectionsmaynotbeadjustedforpropertyvalueincreases稅收不能跟隨財產價格的變化來調整CreateInequality導致不公平Affectlanduseefficiency影響土地使用的效率,19,ExamplesofCountriesThatUseAreaBasedTax以面積課稅的一些國家,China(Land)中國(土地）Poland波蘭Czech捷克Chile(land)智利（土地）Kenya肯亞Tunisia突尼西亞Ukraine烏克蘭,20,MarketValueBasedAssessmentforPropertyTaxpurposes以市場價值評估課稅,Basedonthevaluethatthemarketplacesontheproperty基于市場對房地產的定價1.ComparativeMethod比較法︰ComparableSalesRecord可比較的銷售記錄ComparableRentsRecord可比較的租金記錄Comparablefigureswillthenbeadjustedfortime,locationandphysicalconditions.可比較的數額將根據時間，區位和現況條件進行調整,21,MarketValueAssessment市場價值評估,CostMethod成本法ReplacementCost(tobuildtoday)重置成本-Depreciation折舊+EstimatedLandValue土地的估價TotalImprovementandLandValues房產和土地的總價值,22,MarketValueAssessment市場價值評估,3.IncomeMethod收益法nAiV=----------i=1(1+R)V=Assessedvalue評估價格Ai=Futureincomeforyeari未來i年淨收益R=Discountrate貼現率(%)n=Durationoftheincomestream未來可獲收益的年限,23,ExamplesofCountriesUsingMarketValueAssessment採用市場評估國家的例子,Australia澳洲Canada加拿大Colombia哥倫比亞Germany德國Indonesia印尼Japan日本Mexico墨西哥Philippines菲律賓SouthAfrica南非U.S.A.美國,Areav.MarketValueBasedAssessment面積與市場價格課稅比較,25,AssessmentResponsibilityforPropertyTaxation房地產稅評估責任,Central,Provincial(State)orLocalgovernments?中央，省立（州立）或當地政府的責任？Considerations考慮原素︰1.UniformityofAssessment評估的一致性2.EconomiesofScale規模經營的經濟節約3.Frequencyofrevaluation再評價的頻率4.Resources&Expertiseatdifferentlevelsofgovernment不同政府層次的資源和專家意見5.Levelofintegrationbetweendifferentpublicagencies不同政府機構間的綜合水準,31,AssessmentAppeals評估上訴,Firstlevel─AnInformalreview第一步──非正式更審Dealdirectlywiththeassessmentoffice直接與評估辦公室聯繫Correctfactualerrors糾正事實錯誤Offeropportunityforimprovingrelationswithtaxpayers提供改善與納稅人關係的機會,32,AssessmentAppeals評估上訴,Secondlevel─FormalAppeals第二步──正式上訴AppealsTribunal上訴法庭Impartialmembers公正的成員Expertsinvaluationorlaw評估或法律專家Decisionscanbeappealed可將決定上訴法庭tocourts2.JudicialReview司法更審,38,PropertyTaxReform:InternationalExperiences房地產稅的改革:國際經驗,Sixcountries六個國家ReformObjectives改革目標Canada加拿大Reduceinequityinthetaxsystem減低稅製不公平現象UnitedKingdom英國““Hungary匈牙利Raisetaxrevenue增加稅收Colombia哥倫比亞Simplifythetaxsystemandraisetaxrevenue簡化稅製及增加稅收Indonesia印尼“”Kenya肯亞Raisetaxrevenue增加稅收,39,PropertyTaxReform:InternationalExperiences房地產稅的改革:國際經驗,SixcountriesNatureofReform改革性質Canada加拿大Createanuniformassessmentmethod建立統一評估方法UnitedKingdom英國Changefromrental-valuebasetomarket-sale-valuebase將基于租金的體系改為基于市場銷售價值的體系Hungary匈牙利Establishamarketvaluebasedtaxsystem建立市場價值為基礎的稅收體系Colombia哥倫比亞Unified4property-relatedtaxintoonelevy將4種房地產相關稅種合併為一種,40,PropertyTaxReform:InternationalExperiences房地產稅的改革:國際經驗,SixcountriesNatureofReform改革性質Indonesia印尼Combine7property-relatedtaxintoasinglelevy將7種房地產相關稅種合併為一種Kenya肯亞Improvetaxcollectionandenforcement改善課稅和稅務工作的實施,41,LessonOne經驗教訓一,Keepobjectivesclear保持明確的改革目標FocusontheultimateobjectivesNOTontheintermediateoutcomes重視最終目的，而不是中期結果Intermediateoutputsareonlyameanstoanend中期結果僅僅是達到目的的手段,42,LessonTwo經驗教訓二,Securesupportsfromlocalgovernmentsandtaxpayers獲得地方政府及納稅人的支持Improvelocalservicesandpublicinfrastructure改善地方稅務服務和公共設施Launcheducationalcampaign推展對納稅人的教育Providetrainingprogramsandtechnicalassistancetolocalgovernments為地方政府提供培養訓練計畫和技術服務,43,LessonThree經驗教訓三,Focusontaxadministration著重行政稅收管理的問題Simplifypolicyandoperationalprocedures簡化政策和施行過程Introduceappropriatecomputerization引入合適的計算機系統Tailoradministrativeresponsibilitiestocentralandlocalleveladvantages根據中央和地方政府的能力劃分管理權,44,LessonFour經驗教訓四,Thinkcomprehensivelybutactincrementally全面地規劃,漸進地推行Recognizesystemlimitations認識到系統的局限性Balancethepacesothatlocalofficialsandtaxpayerswouldnotrejectorignorethereform調整改革速度，避免地方官員和納稅人反對或忽視改革Preparetoadjusttheplanforachievingtheobjectiveswhencircumstanceschange如果情況發生變化，準備調整計畫以保證實現目標,45,Summary總結,Propertyassessmentcanaffectsignificantlytaxcollectiononlandandbuildings.房地產評估會顯著影響到土地和建築物的課稅。Optionsofrealestateassessmentforpropertytaxpurposesabound.適合房地產稅收的房產評估有著豐富的選擇。,46,Summary總結,Theredoesnotseemtobeonegenerallyagreeduponstructureforassessinglandandbuildingsforpropertytaxpurposes.似乎並不存在一致公認的房地產稅的土地和房產評估架構。,