1、业主大会运作实务 孟宪生律师1召开业主大会会议（一）2业主委员会形成召开业主大会会议的决议管理规约和业主大会议事规则规定的例会20%以上的业主建议召开的临时会议业主委员会认为应当由业主大会决议的议案通知能够送达的业主公告全体业主 开 会确认会议效力确认会议决议效力 向全体业主公告司 法、仲 裁。行 政 管理 机 关建 议 开会3业主大会管理责任建筑物现有物理状况维修、保养配套设施、设备正常运行、运转功能防止安全事故发生防止侵权-公众责任险防止故意侵夺-保安为正常运转-清洁4谁来做？n专业技术人员n -机构n 综合性机构n 专业性机构n管理人员n 机构经理人n 自然人管理人项目经理5选任n公开竞
2、争方式n 招标、投标6资金n归集n 管理方案标准n 制定预算-n 总预算n 分摊费用n 业主大会表决通过n 业主按照通过的预算缴纳7交给谁？n业主大会n 信托-业主共同基金n -受托基金管理人8怎么管？n管理 本质n经营 限制n 投资、不允许进入经营领域n 一级市场买国债9业主共有资金n业主分共同基金-维护费（物业费）（1/2决）n专项维修资金（2/3决）10共有部位增值n管理的一部分n出租、用益权让与n 租金收入n 用役收入11增值收入n分配-个人收入(个人所得税）n管理费用-法定孳息（营业税5.5%）-维修、维护12业主大会监督权n对管理人、服务者的监督n 明确管理人与业主的关系确定管理人
3、的权利和责任。n 标准-客观的，能够评价的n 做与不做的问题n 做到什么程度n 评价方法n 评价体系n 记录13对业主的监督n使用n 专有使用n 公有部位使用n防止侵权 n 共有利益，共同利益的损害n履行义务n 物业费（归集基金）14纠正n要求改正n诉讼15听取业主意见和建议n接待来访n主动调查n 调查问卷n座谈会16业主议案议案委员会业主大会决议事项业主委员会决议事项管理人改进事项成为业主大会议案，交业主大会会议表决业主委员会决议业主大会决议 全体业主业主委员会公告管理人不符合公告17业主大会行政性工作n印章管理n保管n使用n业主大会决定、业主委员会决定。n还有业主委员会主任或相关人员批准。
4、n销毁或者交存18文件整理n文书写作n格式n文体决定的格式n文字（字体、大小）、页眉、页角、装订线n纸张（标准）大小，纸质。n收文n发文n档案管理（保存）19制度体系管理规约管理规约业主大会议事规则业主委员会业主委员会会议议事和会议议事和决议规范决议规范业主大会经业主大会经费预算和财费预算和财务报销制度务报销制度业主委员业主委员会秘书工会秘书工作制度作制度业主委员会业主委员会文件和档案文件和档案管理制度管理制度业主建议、业主建议、提案、投诉提案、投诉程序规范程序规范规定规定业主委员会业主委员会文档编码规文档编码规则和行文标则和行文标准准业主委员会业主委员会办公室设备办公室设备使用制度使用制度业主委员会工作规则业主委员业主委员会委员行会委员行为准则为准则议事制度内务管理财产管理行为规范业主委员业主委员会印章使会印章使用制度用制度业主委员会业主委员会对外发文原对外发文原则和程序规则和程序规范范20
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