房地产项目资产重组之三：“土地使用权、不动产、在建工程出资模式”案例分析.doc

房地产项目资产重组之三：“土地使用权、不动产、在建工程出资模式”案例分析案例背景介绍辉安国际房地产开发有限公司是一家从事商业地产开发、住宅地产开发的小型房地产开发公司，公司在过去的10年里已经成功开发了多个商业及住宅项目。公司在一年前通过“招拍挂”的方式取得一块商业用地（B土地）。B土地地理位置优越，位于城市商业区。当地政府为鼓励本市商业、服务业的发展，特出台了“对高档酒店、商场建设用地土减免部分土地出让金”的优惠政策。B土地建设规划为五星级酒店、商场、写字楼，符合本地政府的优惠政策的规定。辉安国际房地产开发有限公司在享受当地政府减免部分土地出让金后，实际支付的B土地地价款及相关税费为100‚000‚000元。由于房地产开发行业持续的销售低迷，辉安国际房地产开发有限公司资产流动性受到了严重的影响。公司已经没有大量资金继续进行B土地的后续开发工作及五星级酒店的筹建工作。辉安国际房地产开发有限公司股东会决定通过资产重组引入资金方进行合作开发，开发完成后共同经营五星级酒店及持有型物业。辉安国际房地产开发有限公司预算部、工程部、资金部、酒店筹建部对该土地使用权的开发资金总量及酒店筹建资金总量进行了详细的预测，预测开发资金缺口为250‚000‚000元。通过对B土地周边近1年的土地成交情况调查，B土地经当地的评估师事务所评估的土地市场价值为150‚000‚000元。辉安国际房地产开发有限公司与京彩时代酒店投资管理有限公司进行多轮谈判后，双方最终决定以“土地使用权出资模式”完成资产重组，并进行后续的合作开发、酒店管理。本次资产重组的思路为：辉安国际房地产开发有限公司以B土地的土地使用权作价出资，京彩时代酒店投资管理有限公司以货币出资，双方共同出资设立京辉国际房地产开发管理有限公司，辉安国际房地产开发有限公司将其持有的B土地作价150‚000‚000元进行出资，京彩时代酒店投资管理有限公司以货币资金250‚000‚000元出资，共同设立京辉国际房地产开发管理有限公司。京辉国际房地产开发管理有限公司进行后续的五星级酒店、商场的建设运营、销售、管理工作。京辉国际房地产开发管理有限公司注册资本为人民币400‚000‚000元，双方的出资比例为：辉安国际房地产开发有限公司以B土地的土地使用权作价出资150‚000‚000元，持有京辉国际房地产开发管理有限公司37.5%的股权；京彩时代酒店投资管理有限公司以货币资金出资250‚000‚000元，持有京辉国际房地产开发管理有限公司62.5%的股权。京辉国际房地产开发管理有限公司经过两年的时间完成了五星级酒店、商场、写字楼的建设，通过验收后投入了使用。后经资产评估师事务所对五星级酒店、商场、写字楼等持有型物业进行评估，其交付使用时的评估价值为1‚000‚000‚000元，评估时点京辉国际房地产开发管理有限公司账面净资产为1‚000‚000‚000元。为什么辉安国际房地产开发有限公司的股东要选择“土地使用权出资模式”进行本次资产重组呢？原因有以下几点：B土地位置较好，位于城市商业区中心。该区域的商业房产，具有较强的稀缺性，未来的升值空间很大。如果单纯的通过出售B土地的土地使用权获得出售收入，虽然辉安国际房地产开发有限公司可以马上得到一笔土地转让价款，但是无法享有该区域商业房产升值带来的收益。辉安国际房地产开发有限公司在取得B土地的土地使用权所支付的价款中，是按照当地政府的优惠政策规定，扣除免除部分的土地出让金后的金额支付的土地价款。如果辉安国际房地产开发有限公司将B土地的土地使用权协议转让，当地政府要求辉安国际房地产开发有限公司补缴免除部分土地出让金。辉安国际房地产开发有限公司扣除补缴的土地出让金、转让B土地需要支付的相关税费后，出售B土地获得的净投资收益是非常低的。辉安国际房地产开发有限公司在房地产行业“下行”的大环境下，作为公司主业的房地产开发业务虽然受到影响，公司已经没有足够的资金完成B土地的开发及酒店、商场的经营，但公司并没有出现资金断链的局面，并不需要立即变现B土地来增加公司的流动性。在这种情况下，公司股东决定与资金方合作开发经营B土地。保留部分持有型物业，为以后公司投融资行为创造财务环境（如：利用股权或不动产进行抵押贷款等。）辉安国际房地产开发有限公司规模较小，管理不规范，债务债权关系混乱，面临的财务、税务、法律风险较大。以公司目前的财务、经营现状无法满足京彩时代酒店投资管理有限公司的投资要求和投资条件。所以辉安国际房地产开发有限公司必须将资产重组标资产（B土地的土地使用权）剥离的到京辉国际房地产开发管理有限公司名下，以便顺利、快速的完成本次资产重组。本次资产重组的操作要点。辉安国际房地产开发有限公司与京彩时代酒店投资管理有限公司共同出资设立“京辉国际房地产开发管理有限公司”，并将B土地以非货币出资的方式剥离到京辉国际房地产开发管理有限公司名下。双方的持股比例为：辉安国际房地产开发有限公司持有京辉国际房地产开发管理有限公司37.5%的股权；京彩时代酒店投资管理有限公司持有京辉国际房地产开发管理有限公司62.5%的股份。“以土地使用权作价出资注册新公司”的法律、法规依据及提交的资料、材料。根据公司法第27条之规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。根据公司注册资本登记管理规定第七条之规定：作为股东或者发起人出资的非货币财产，应当由具有评估资格的资产评估机构评估作价后，由验资机构进行验资。根据公司注册资本登记管理规定第八条之规定：股东或者发起人可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。股东或者发起人以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的，应当符合国家工商行政管理总局会同国务院有关部门制定的有关规定。根据国家工商总局有限责任公司设立登记提交材料规范的规定，办理京辉国际房地产开发管理有限公司的工商登记需要提交以下材料：公司法定代表人签署的公司设立登记申请书。全体股东签署的指定代表或者共同委托代理人的证明及指定代表或委托代理人的身份证件复印件；应标明指定代表或者共同委托代理人的办理事项、权限、授权期限。全体股东签署的公司章程。股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件；股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证件复印件；其他股东提交有关法律法规规定的资格证明。依法设立的验资机构出具的验资证明。股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；董事、监事和经理的任职文件及身份证件复印件；依据公司法和公司章程的有关规定，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署，董事会决议由董事签字。法定代表人任职文件及身份证件复印件；根据公司法和公司章程的有关规定，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署，董事会决议由董事签字。住所使用证明。企业名称预先核准通知书。当地管理部门需要提交的其他材料。剥离“B土地”实际的操作方法。辉安国际房地产开发有限公司与京彩时代酒店投资管理有限公司共同向项目所在地的工商部门提出以“货币、非货币资产”共同出资设立“京辉国际房地产开发管理有限公司”的申请。同时应对B土地进行资产评估并出具资产评估报告，以评估值为基础确定非货币资产出资数额（非货币资产出资数额不得低于评估价值）。工商登记办理完毕后，应及时到土地管理部门办理B土地的过户手续，将B土地由“辉安国际房地产开发有限公司”名下过户至“京辉国际房地产开发管理有限公司”名下。辉安国际房地产开发有限公司应协助京辉国际房地产开发管理有限公司尽快办理后续的建设手续，帮助其尽快完成B土地的开发、建设工作。以便使资产重组的双方能尽快的产生收益。对本次资产重组的说明：本次资产重组过程中涉及的“以土地使用权出资注册新公司”的业务，该种业务在一、二线城市比较常见，对于三线城市、县城、乡镇在操作上可能会有一定的障碍。在确定该种资产重组方式以后，应首先向本地工商、税务、土地管理部门咨询本种方案在当地的可行性，以便保证资产重组的顺利进行。资产重组过程中的税费分析。营业税、城市建设维护税、教育费附加。根据财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）相关规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。根据该通知的规定，辉安国际房地产开发有限公司以B土地的土地使用权出资注册京辉国际房地产开发管理有限公司的行为，属于“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险”的行为，不征收营业税、城市建设维护税、教育费附加。印花税。根据财税2006162号财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知第三条的规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。辉安国际房地产开发有限公司以B土地的土地使用权作价投资成立京辉国际房地产开发管理有限公司，会涉及到B土地的土地使用权的权属变更，应按照“产权转移数据”缴纳印花税，税率为所载金额的万分之五。印花税元契税。国务院令1997第224号中华人民共和国契税暂行条例相关规定如下：第四条契税的计税依据：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。财法字199752号中华人民共和国契税暂行条例细则相关规定如下：第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。第九条规定：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。根据以上法律、法规的规定，“京辉国际房地产开发管理有限公司”在接受辉安国际房地产开发有限公司以B土地的土地使用权出资后，应视同土地使用权转让，缴纳契税。契税的计税依据应为评估后的出资额。京辉国际房地产开发管理有限公司应缴契税=150‚000‚000⤬3%=4‚500‚000元土地增值税对于辉安国际房地产开发有限公司“以土地使用权作价出资注册新公司”的行为适用的法律、法规。根据“财税字1995048号”财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。根据“财税200621号”关于以房地产进行投资或联营的征免税问题的规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。计算增值额的扣除项目时，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。由于辉安国际房地产开发有限公司、京辉国际房地产开发管理有限公司属于“房地产开发类型”的企业，根据上述法律、法规的规定，需要交纳土地增值税。土地增值税额的计算：辉安国际房地产开发有限公司的土地增值税的计税收入不能选用其购入时的价格100‚000‚000元，而应选用B土地的市场评估价格150‚000‚000元。土地增值税计税收入：150‚000‚000元允许扣除项目金额：100‚000‚00075‚000=100‚075‚000（B土地的购买价款、印花税）为什么不扣除印花税？已修改增值额：元增值率：土地增值税：元企业所得税适用的法律、法规：根据财税200959号财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知的规定：第二条：本通知所称股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式；所称非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。第四条第三款：企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。根据上述法规的规定，辉安国际房地产开发有限公司应将“以B土地的土地使用权”投资组建京辉国际房地产开发管理有限公司的行为视为“股权收购”行为，计税基础应为B土地的公允价价值。（注：本次资产重组涉及的企业所得税是在“不考虑辉安国际房地产开发有限公司其他损益因素”的前提下计算得出的，与辉安国际房地产开发有限公司年度所得税汇算清缴所对应的企业所得税数额可能存在不一致。）所得税=（150‚000‚000-100‚000‚000-14‚977‚500-75‚000）⤬25%=8‚736‚875元税费合计：资产重组的账务处理分析辉安国际房地产开发有限公司的账务处理如下：辉安国际房地产开发有限公司“以B土地的土地使用权作价出资”成立京辉国际房地产开发管理有限公司时，由于辉安国际房地产开发有限公司对京辉国际房地产开发管理有限公司具有重大影响，应采用权益法核算“长期股权投资”，账务处理为：借：长期股权投资投资成本150‚000‚000贷：开发成本100‚000‚000营业外收入50‚000‚000辉安国际房地产开发有限公司计提土地增值税时的账务处理：借：营业外科目错字已修改支出贷：应交税费应交土地增值税辉安国际房地产开发有限公司以银行存款缴纳土地增值税时的账务处理：借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款辉安国际房地产开发有限公司计提印花税时的账务处理：借：营业外支出75‚000贷：应交税费应交印花税75R18;000辉安国际房地产开发有限公司以银行存款缴纳印花税的账务处理：借：应交税费应交印花税75‚000贷：银行存款75‚000辉安国际房地产开发有限公司计提所得税的账务处理：借：营业外支出8‚736‚875贷：应交税费应交所得税8‚736‚875辉安国际房地产开发有限公司以银行存款缴纳所得税的账务处理：借：应交税费应交所得税8‚736‚875贷：银行存款8‚736‚875京彩时代酒店投资管理有限公司的账务处理如下：借：长期股权投资250‚000‚000贷：银行存款250‚000‚000重组双方的现金净流量及形成的资产价值分析（不考虑现值因素）。辉安国际房地产开发有限公司与本次资产重组相关的现金流量、形成的资产价值分析。辉安国际房地产开发有限公司与本次资产重组有关的现金流量情况。辉安国际房地产开发有限公司取得B土地时的现金流出量：100‚000‚000元。辉安国际房地产开发有限公司缴纳相关税费时的现金流出量：元。辉安国际房地产开发有限公司在B项目开发完成后，按照其持有的京辉国际房地产开发管理有限公司37.5%股份所享有的净资产价值为：1‚000‚000‚000X37.5%=375‚000‚000元辉安国际房地产开发有限公司本次资产重组的价值分析。辉安国际房地产开发有限公司通过本次资产重组获得京辉国际房地产开发管理有限公司股权价值375‚000‚000元，其购买B土地的土地使用权投资为比100‚000‚000，资产增值额275‚000‚000元，投资报酬率为：275%。辉安国际房地产开发有限公司如果将B土地按照评估的市场价格进行出售，可以获得的增值额为50‚000‚000元，投资报酬率为：50%。可以看出，在不考虑货币的时间价值的情况下，辉安国际房地产开发有限公司通过本次资产重组增加了收益额225‚000‚000元（假定辉安国际房地产开发有限公司可以按照市场价值将其持有的京辉国际房地产开发管理有限公司的股份进行变现），提高了资产的投资报酬率。京彩时代酒店投资管理有限公司与本次资产重组相关的现金流量、形成的资产价值分析。京彩时代酒店投资管理有限公司与本次资产重组有关的现金流量情况。京彩时代酒店投资管理有限公司注册京辉国际房地产开发管理有限公司时的现金流出量：250‚000‚000元。京彩时代酒店投资管理有限公司在B项目开发完成后，按照其持有的京辉国际房地产开发管理有限公司62.5%股份所享有的净资产价值为：1‚000‚000‚000X62.5%=625‚000‚000元京彩时代酒店投资管理有限公司本次资产重组的价值分析。京彩时代酒店投资管理有限公司通过本次资产重组，所持有的62.5%的京辉国际房地产开发管理有限公司股权价值为625‚000‚000元，其注册京辉国际房地产开发管理有限公司时的投资款为250‚000‚000元。京辉国际房地产开发管理有限公司完成B土地的开发工作后，京彩时代酒店投资管理有限公司投资资产增值额375‚000‚000元，投资报酬率为：150%。