工程结算涉税问题讲解(下).doc

工程结算涉税问题讲解（下）9月11日，应集团造价管理部邀请，为公司造价人员做了工程结算涉税问题的讲解。因为讲解对象是非财税人员，所以前面先讲了土地增值税和企业所得税的一些基本知识，后面讲到一些工程结算实务工作中可能会涉及到的税务考虑，共列了14个问题。现将讲稿与大家分享。五、从税务角度出发，工程结算工作应如何考虑项目内部物业类型的划分？这里所说的项目，是指一个竣工备案单位。1、土地增值税方面的考虑就土地增值税而言，国税总局规定在一个清算单位中，如果纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额，这里采用的二分法。目前，各个省市中，有些地方税务局如同国税总局的要求一样，采用二分法即可，如北京、辽宁、山东；有些地方税务局要求采用三分法，即普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅类房产，如江苏、广西、湖南。所以从土地增值税方面考虑，建议工程造价人员至少采用三分法考虑问题，即将项目内部划分为普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅类房产来考虑问题。为什么普通标准住宅必须单列，因为税法规定，普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。那么普通标准住宅的条件是什么呢？各省有自己的规定，大同小异。举例如下：北京市规定，普通标准住宅应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。湖北省规定，普通标准住宅原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0（含1.0）以上（武汉市在1.5以上）、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。2、企业所得税方面的考虑就企业所得税而言，需考虑成本对象的概念。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，比如一个综合体项目，写字楼、公寓和商业可以作为一个成本对象，也可以分开作为三个成本对象。国税总局规定：（1）开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。（2）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本以上规定的含义是，项目竣工备案后，企业应在竣工当年进行计税成本的核定，确定不同成本对象的计税单方成本，每年计算企业所得税时能够扣除的成本金额要按照这个计税单方成本计算确定，而不论企业在账面上结转了多少营业成本。一个项目可以有几个计税单方成本，视项目划分了几个成本对象而定。关于成本对象的划分，目前的要求是房地产开发企业应出具关于成本对象的专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。不过实务工作中，很多地方对开发产品完工计税成本鉴证审核并没有落实，或者落实不到位，所以企业在计算企业所得税时，就是在财务结转营业成本的基础上做一些纳税调整，而没有按照计税单方成本重新计算可扣除的营业成本。综合土地增值税和企业所得税两方面考虑，工程造价人员对于一个竣工备案项目内部物业类型的划分上，至少按照普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅类房产来考虑问题，如果能根据不同的成本对象的情况，如出售或自持、价高或价低、先卖或后卖等因素，进行更多的考虑，对公司的税务处理会更有利。六、从税务角度出发，工程结算工作对出售物业和自持物业应如何考虑？如果按照项目规划，房地产项目竣工后部分物业出售，部分物业自持经营，那么工程结算时应尽可能的将项目成本向出售物业倾斜，即出售物业应承担更多的工程成本。其税务影响是：降低了出售物业的土地增值税和项目公司的企业所得税，同时减少了自持部分物业以后需缴纳的房产税。当然，这样会造成出售物业利润减少，但以后自持物业的折旧会减少（投资性房地产采用成本法核算时），以后期间的利润会增加。七、从税务角度出发，工程结算工作对高售价物业和低售价物业应如何考虑？如果开发项目的出售物业中，某些类型物业售价较高，某些类型物业售价偏低，则工程结算应尽可能的向高售价物业倾斜。其税务影响是：对于土地增值税而言，如果清算时需要分物业类型分别计算，因为超率累进税率的原因，高售价物业如果能下降税率档次，会降低总的土地增值税税额。八、从税务角度出发，工程结算工作对先开盘物业和后开盘物业应如何考虑？如果按照营销规划，出售的物业中部分物业开盘在先，部分物业开盘在后，那么工程结算时应尽可能的将项目成本向先开盘物业倾斜。其税务影响是：对企业所得税而言，增大项目前期结转的营业成本，项目前期企业所得税小，后期企业所得税大，能够节约资金成本，有利于资金周转。九、从税务角度出发，工程结算工作对普通标准住宅应如何考虑？因为普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%时免征土地增值税，所以可以增值率20%为上限，尽量降低普通标准住宅的工程成本，相应的增加非普通标准住宅及其他房产的工程成本。这个工作需要项目会计与造价人员配合跟进。