阴阳合同卖房-卖主、中介责任各自承担-补税、罚款还有牢狱之灾.doc

阴阳合同卖房 卖主、中介责任各自承担 补税、罚款还有牢狱之灾
房地产中介公司为了招揽生意，通过伪造房屋买卖合同、做低房价的方式，帮客户进行虚假申报少缴纳税款。事发后，客户被税务机关追缴税款、滞纳金并被处以罚款合计300余万元；中介公司的经办人也因此被判刑八年。
但此事并未因此而了结。该客户继而起诉中介公司，要求赔偿其缴纳税款、滞纳金及罚款的经济损失。法院又会作出怎样的判决呢？近日，上海法院就审理并裁判了这样一起案件。
笔者认为，法院对此案的终审判决以及相关人员因此身陷囹圄，对房地产交易过程中的此类行为极具警示效应。
几年前，赵某委托A房地产中介公司帮其将一处别墅以2300万元的价格出售并代办缴税事宜，并约定本次成交出售方所有税费包含佣金不超过100万元。随后，A公司工作人员持委托书、成交价为700万元的房地产买卖合同等虚假材料进行纳税申报，实际缴纳税款仅1万余元。期间，赵某分三次给予A公司工作人员杨某等人75万元“好处费”。后来，当地税务机关从该房屋的明显低价交易入手查实了赵某的偷税行为，并对其补征营业税、个人所得税等170余万元，加收滞纳金57万余元，处以罚款82万余元。另外，A公司的杨某因犯非国家工作人员受贿罪和行贿罪，也已受到了刑事处罚，被判处有期徒刑八年。
赵某在补税罚款后，对A公司提起诉讼，要求A公司承担超出100万元的那部分税款并赔偿经济损失共计近300万元。
一审法院判令A公司向赵某赔偿50%的损失计70万余元。双方均不服判决而提起上诉。
二审法院就双方的两个争议焦点作出认定：
1.赵某与A公司形成偷税合意，赵某是在明知实际税费远超100万的情况下，仍与对方恶意串通损害国家利益，因此双方相应的约定无效。
2.A公司经办人员杨某等人的行为应属职务行为，作为雇主的A公司应就其员工的违法行为承担责任。
本案损失的范围应以税务机关对赵某处以的罚款及滞纳金（140余万元）为限（即170余万元税款系依法原本就应缴纳的，不认定为损失）。同时认定，A公司作为专业的居间服务机构应相对承担更大比例的责任。
据此，二审法院作出终审判决：判令A公司赔偿赵某经济损失98万余元。
通过此案，可以看出，赵某通过与中介公司合谋，通过伪造售房合同，将实际成交价格2300万元的房产交易业务以700万元进行纳税申报，其行为明显属于进行虚假的纳税申报少缴应纳税款的偷税行为。尽管赵某的纳税行为虽然是由中介公司去代为办理的，但是该项房屋交易业务的法定纳税人仍然是出售房屋的赵某，且相关虚假合同等资料也是赵某与中介公司的工作人员合谋而成的，因此，偷税的法律责任肯定应由赵某承担。
我国《税收征收管理法》第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
此案中，税务机关依照该条对赵某作出追缴税款、滞纳金，并处以50%的罚款，这是赵某咎由自取。而且，如果赵某在税务机关作出补税和罚款的决定后，如果仍不按期缴纳税款、滞纳金和罚款，那么，还将被以逃税罪追究刑事责任，后果更为严重。
而此案的民事判决方面，更是可圈可点。其一，赵某和中介公司签订的合同，既有明显的偷税合意，而且在明知实际税费远超100万的情况下，双方恶意串通损害国家利益，因此法院裁定相应约定无效。这样的话，也就不存在对赵某在补税170多万后要求中介公司承担超出100万元的那部分金额的主张进行裁判的问题了。
其二，杨某等人以A公司经办人员的身份与赵某签订佣金确认书，并代其办理了相关缴税过户等手续，该行为系中介公司居间服务工作的内容且事实上为中介公司带来了收益，法院据此认定杨某的行为属于职务行为，从而作为雇主的A公司应就其员工的违法行为承担责任。这是很正确的认定，体现了雇佣关系中最主要的特征“由雇主承担雇员职务行为引发的法律责任”。
而关于此案赵某主张的“损失”金额的认定，也是可圈可点。赵某原缴税1万元，后补税170余万元，尽管大大超出合同约定的“最高不超过100万元”的约定，但是，即使超出约定金额再多，也不构成赵某的“损失”，这些税款属于依法原本就应缴纳的，如果当时不做假，这些税款就早已缴纳了，现在补税，只是履行其原本就应履行的义务而已。在此案中，赵某真正所遭受的经济损失，是因偷税而缴纳的滞纳金及受到的罚款（140余万元）。而造成这一“损失”的原因，是中介机构和赵某共同的作假行为，因此双方对此都有责任。鉴于中介公司作为专业的居间服务机构应相对承担更大比例的责任，因此判决中介公司承担70%的责任，余下的30%由赵某自行承担。
作为居间服务的中介公司，理应以自己的工作和服务赚取合法的利润，如果只为促成交易赚取佣金而采取非法的手段经营，到头来是害人也害己。特别是本案中的经办人杨某，以其“努力”促成了该项业务，最终却因犯非国家工作人员受贿罪和行贿罪，受到刑事处罚，被判处有期徒刑八年。这对于其他房屋中介的从业人员来说，应该是极为值得警醒的教训，如果还如此为之，也许下一个就是你了。
此外，在房屋交易业务中，出了卖方和中介公司外，还有重要的一方就是购房者。在此，也要提醒广大的购房者，现行税收政策对于个人房屋买卖中应缴的个人所得税以及适用差额征收增值税的情形，分别规定“以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%征收个人所得税”；“以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税”。可见，如果你在购买房屋时签订阴阳合同帮助卖方少缴税，日后你如果再卖出时，你的房屋购买原值也就小了，届时你就得多缴税了。
为了逃避纳税义务，在二手房交易过程中签订阴阳合同，是早已知晓的秘密，也许暂时难以发现，看似比较“安全”，但地球是圆的，月亮再美也有阴晴圆缺的时候，世事难料，一旦东窗事发，可就真的得不偿失了，除了经济损失还有刑事责任。
阴阳合同换来的是真实的风险，劝君还是莫为之。