房地产项目可行性研究报告模板样本.doc

湖滨印象项目可行性研究汇报绵阳市xx房地产开发有限责任企业二五年五月二十三日目 录第一部分 项目概况3 一、宗地现实状况 二、项目周围配套情况第二部分 土地价款情况及付款安排4 一、土地价款情况 二、付款安排第三部分 计划关键点分析5 一、依据计划要求 二、计划条件分析 三、综合经济技术指标第四部分 高新区城市发展综述、房地产市场分析和项目市场定位6 一、高新区城市发展综述和房地产市场分析 （一）高新区城市发展综述 （二）高新区房地产发展情况 二、高新区发展计划 三、项目定位第五部分 项目发展计划13 一、完工目标 二、项目发展关键节点第六部分 项目静态投资收益分析14 一、项目总投资 二、项目销售总收入 三、利润 四、税务分析第七部分 项目综合评价15第一部分 项目概况一、宗地现实状况1、地理位置该项目在安昌河堤（锦河花园二期旁）。2、地块面积、周围情况地块北临“梦竹园二期”，南临安昌河堤，西临40米计划景观道路，东临“梦竹园一期”；用地面积：红线用地面积为4707平方米。 另外本项目西侧计划中为约3000平方米市政绿化用地，南临安昌河堤为约500米宽安昌江江面,对本项目环境有很好改善作用。 3、地块现实状况该地不很平整，局部堆放有部分建筑材料。二、周围配套情况A. 市政配套市政道路情况本项目在绵阳高新区和涪城区交界，交通便利，距火车站1公里，距绵阳机场8公里。 供水及雨污水排放：本项目标污水、雨水能够直接接入市政管道。燃气：小区路边铺设有煤气管道，需依据所需负荷向燃气企业申请。供电：本项目周围已经有变压器。未来生活用电需依据负荷向供电局申请。通讯：电信局会依据楼盘内负荷情况进行通讯基础设施建设，开发商只须申报，无需额外投资。B、小区配套周围关键配套：教育 中学 小学2公里以内 火炬中学 东辰国际学校3公里以内 普明中学、外国语学校 外国语学校、高新区小学医疗1公里以内 520医院2公里以内 404花园分院、美康医院3公里以内 富临医院、普明医院等交通本项目北侧有公交站台通往市区。 其它配套： 银行 商业1公里以内 建设银行、农业银行、工商银行 多种类型商铺3公里以内各大商业银行网点 超市、商铺密集而繁荣配套部分小结：本项目在城区，含有完善交通、教育、医疗、商业、金融、休闲娱乐配套，水、电气、通讯已进入项目或已至红线外，配套方面不需额外投入，是一块能够立即开发熟地。第二部分 土地价款情况及付款安排一、土地价款和情况该宗土地于5月12日在四川省绵阳市盈信拍卖举行拍卖会上经过拍卖依法取得。经过绵阳市国土资源调查计划所宗地面积界定通知第090号该地权属面积4707.4平方米，。加上佣金，契税，印花税，。 该宗土地已于5月17日在绵阳市国土局土地矿产市场管理所签署了国有土地使用权成交确定书（绵土交易（）第87号和国有土地使用权转让协议（绵国土转字（）第24号）。二、付款安排依据国有土地使用权转让协议（绵国土转字（）第24号），拍卖成交后一周付成交总价款30%，30天内到总价款90%，余款在产权证交付之日一次付清。第三部分 计划关键点分析一、依据绵城规设059号文要求 1、总用地面积：4974平方米； 2、建筑密度：35%；3、容积率：2.1； 4、建筑总面积 10445 平方米；5、绿地率：30%；6、建筑间距：按绵阳市城市计划管理技术要求新区标准实施 ；7、停车泊位：按商业建筑面积每1000平方米设置4个计算； 按住宅总户数50%计算；二、计划条件分析1、自然环境和周围情况：本项目在绵阳市高新区和涪城区交界，地块较平整，自然环境条件良好： 项目北面和东面紧邻四川万向集团开发“梦竹园”小区。项目南面和西面临安昌江，景观很好，建筑设计应尽可能采取较多朝向江面户型。2、交通情况：地块靠近涪城区，交通较为便利，项目南面为河堤道路，地块西面为计划40米景观大道。3、初步总体计划和建筑红线退让间距a）西面40米计划道路，建筑需退道路边线2.5米；b）南面河堤道路(不含绿化带)，建筑物需退红线3米；c）北面“梦竹园”小区，建筑物需退红线7米；d）东面“梦竹园”小区，建筑物需退红线4.5米。三、综合经济技术指标 项目名称 “湖滨映象”项目项目计划总用地 4928M 容积率 2.1总建筑面积 10445M建筑密度 35.0%住宅总建筑面积 9505M住宅总户数 121户商业面积 940M汽车位总数 42个第五部分 高新区发展综述、房地产市场分析和项目市场定位一、高新区城市发展综述和房地产市场分析（一）高新区城市发展综述1、高新区行政区域和自然概况绵阳高新区创建于1992年，是经国务院同意国家级高新技术产业开发区。计划面积6.1平方公里，控制面积43平方公里，人口约7.6万。经过近9年建设和发展，绵阳高新区已经成为绵阳科技城发展高新技术产业和科技结果转化基地、长虹进入世界500强关键基地，成为了绵阳科技特区、外商投资中心、技术创新中心、体制创新中心。 绵阳高新区在绵阳市区西端，距市中心1公里，距绵阳机场8公里，是绵阳最具区位和环境优势高新技术发展基地，成绵、成广高速公路和宝成铁路复线从区内穿过，道路、交通、通讯条件优越，高速宽带信息网络覆盖率达80%以上，含有以金融、保险、艺术中心、体育中心、文化教育、医疗卫生为主体健全社会服务支撑体系。2、高新区经济发展概况绵阳高新区自创办至今，已累计完成固定资产投资82.6亿元。综合开发面积达成15平方公里；引进项目1084个，其中工业企业418家，三资企业27家，高新技术企业62个。在高新区区域范围内，累计实现工业产值798亿元，技工贸总收入实现621亿元，高新技术企业总产值累计达成753.8亿元，为国家创税利87.2亿元，出口创汇总额6806万美元；工业产值和技工贸收入年平均增加率达成54.6%和50.35%。仅，全区实现工业产值150亿元，技工贸收入133亿元，中国生产总值44.36亿元，固定资产投资10亿元，出口创汇3460万美元。整年新引进企业127家，协议引资75.2亿元，实现到位资金21.6亿元。（二）高新区房地产发展情况1、高新区住宅市场发展情况1.1.高新区商品房市场A：高新区-住宅市场供求情况从绝对数量上来看，高新区住宅每十二个月成交量全部不大。从增加幅度上来看，和绵阳市属城区总体水平相比，高新区住宅每十二个月成交量改变幅度很大。首先是因为各期基数较小，即使改变绝对数量不大，不过引发改变幅度却不小。从产品类型来看，开发企业关键开发多层住宅物业，基础上没有高层住宅物业。经过几年发展，现在市场上已经开始出现高层住宅物业和别墅物业。B：高新区-住宅价格走势从总体价格水平上看，高新区商品房住宅价格位显著比市区低。从总体价格走势看，高新区商品房住宅价格展现上升趋势。造成整体住宅价格上升原因，首先和全国整体房产价格水平上升原因相同；其次是因为产品质素不停提升能够维持房价达成上升水平。这一点能够从后住宅房价有较大上升现象得到证实：来高新区主力销售楼盘包含懋景青城、中华苑、梦竹苑、富临山庄、嘉和苑等，这多个楼盘产品素质均处于同区高水平，带动楼价走强。C：整体开发水平较低，成交总量和成交价格受个盘影响较大。1.2.高新区商品房市场现实状况分析A：房地产企业少，开发能力相对较弱，高新区房地产开发企业20余家，整年累计开发土地面积20余万平方米，占全市总开发土地面积8%。同时，高新区房地产开发项目基础上由本市房地产企业进行开发，还没有实力强大外来发展商进入该市场。所以高新区房地产企业整体开发能力相对较弱。B：高新区占绵阳市份额极小从历年数据看，高新区商品房预售、成交量均处于绵阳市低水平。但 近几年成交总量和预售总量基础相当，能够认为高新区商品房市场基础保持供求平衡。因为现在高新区商品房市场供求量少，所以部分楼盘开发情况将极大地影响到区域整体市场发展水平，从而也大大增强了不确定原因对整体市场影响。C：住宅物业占高新区商品房市场份额极大；同时，因为受城市发展空间和房地产市场发展受现时城市格局限制，楼盘集中分布在成绵路北面；所以，高新区内市场竞争关键表现为各楼盘之间竞争。住宅物业是高新区商品房市场最关键产品，关键表现在住宅物业预售量和成交量均占据了高新区商品房预售、成交量极大百分比。尤其是成交量，每十二个月商品房成交量中，住宅物业均占据了85%以上市场份额。表明高新区商品房供求集中在住宅物业。1.3.高新区经典楼盘 高新区近几年关键开发楼盘项目名称 地理位置 发展商 均价（元平方米） 要销售时段懋景青城外国语学校东面 四川岷山集团 1350 至今中华苑 长虹商贸中心对面 四川兴力达集团 1400 至今富临山庄外国语学校西面 四川富临集团 至今梦竹苑 双碑桥西面 四川万向投资集团 1450 至今嘉和苑 富临医院对面 绵阳中房集团 1300 2、高新区住宅消费市场特点2.1. 高新区住宅商品房以本区域消化和外来人员为主，买家组成包含：高新区大中型企业职员、开发区技术人员、富裕村落村民、外地来绵人员等；上述消费群或是含有团购能力，或是个人消费能力高。2.2. 多年来，每十二个月高新区有近二分之一住宅商品房购置力外流。高新区买家在她区年购置量等于甚至大于在本区年消化量。2.3. 从近期中介企业就该项目周围潜在消费群市场调研结果可见，大部分居民对现在居住环境和居住条件感到不满意，并期望能经过购置商品房改善现有居住环境。总而言之，现阶段在高新区进行住宅项目开发，关键在于处理怎样提升产品综合质素，经过概念优异、品质优异产品供给，吸引现有消费者在为数不多楼盘中选择自己楼盘，以阻止当地买家外流，吸引更多外地用户购置。3、高新区周围商铺市场发展情况现在高新区周围商业关键分布在两个区域：一是以花园批发市场为中心商业区，另一个是以万向、三汇建材和汽贸为主开发区商业中心。 花园批发市场为中心商业区内集中了绵阳关键小商品、家俱、日用具等商品批发。万向、三汇建材商业中心是绵阳市建材批发和零售关键销售地。高新区汽车贸易是川西北汽贸关键集散地。多个商业中心均是一片购销两旺，欣欣向荣景象。结论：A：一直以来，因为绵阳市偏向于把高新区定位为高新技术产业区，城市建设关键集中在涪城区和游仙区，高新区城市建设显著滞后于产业经济发展，产生了经济建设和城市建设不一样时现象。B：高新区房地产开提议步较晚，市场发育不成熟，住宅市场供给量和产品供给质素较为滞后且和经济发展不一样时，楼价不高，楼盘综合质素较低，缺乏指标性项目，现在全区多层住宅售价约1200元m2。C：高新区房地产发展处于较低水平，全区成交量和成交价格受个盘影响较大，精品大盘出现往往决定了年度市场总体走势。说明精品大盘出现能够较大程度开发本区住宅消费潜力。D：就高新区居民收入水平分析，高新区住宅消费潜力一直没有得到应有激发；而多年来，每十二个月高新区更有相当一部分住宅消费力流向绵阳其它区域（尤其是市区）；因为价格原因，每十二个月高新区有近二分之一住宅商品房被外地来绵用户购置。E：高新区经济在绵阳市各区中举足轻重，其经济水平孕育着对房地产巨大需求；高新区房地产业面临突破性发展机遇。二、高新区发展计划高新区作为绵阳城区关键组成部分，也是绵阳科技城发展关键。 年9 月4 日，党中央、国务院作出了建设绵阳科技城重大决议。现在，绵阳人民正根据国务院批复绵阳科技城发展纲要要求，加速推进改革开放，努力争取到 年把绵阳建设成为含有中等发达国家水平百万人口现代化城市；全市中国生产总值（GDP）在基础上翻一番，突破900亿元，人均GDP达成16000元以上，财政收入过百亿大关。城镇居民人均可支配收入突破10000元，农民人均纯收入突破4500元。高新区发展定位为“适宜创业居住绵阳西部城区”，将成为绵阳西部经济、科技、文化、教育、医疗、信息、交通中心，成为提升绵阳中心城市辐射力战略性结合点。为适应高新区新发展定位要求，绵阳市政府和高新区政府多年来已加大对高新区城市建设投资力度，并将在以后几年内对高新区基础设施建设、空间优化整合、区域环境整改等方面继续投入。三、项目定位（一）SWOT分析1、优势A：就高新区市场整体开发情况来看，本项目含有一定规模优势，易于项目品牌塑造。B：项目紧邻安昌江河堤，地处高新区和涪城区交界，相比高新区其它在售或在建项目，含有很好自然资源。C：邻近范围内缺乏直接竞争性楼盘，有一定市场空白点。D：周围生活配套设施齐全，居住和商业气氛浓厚。2、劣势A：高新区整体房地产发育不成熟，历年来房地产投资和成交情况均不活跃，区域内购房气氛欠缺。B：高新区整体生活设施不上档次。C：企业企业品牌及房地产开发水平相比绵阳著名开发商含有一定劣势。3、机会A：伴随高新区各项发展计划实施，高新区城市建设将得到较大改观，区域居住环境及生活气氛得到改善，区内购置力将得到激发。B：高新区因为价格原因住宅消费市场潜力较大，外来住宅消费需求将得到更大开发。C：高新区经济综合实力将得到深入提升，区内居民购置力将同时增加。4、威胁A：区域发展必将引发新一轮房地产市场竞争。B：区内房地产市场深入发展和成熟，及其区域条件优势，将继续对高新区市场带来压力。（二）目标用户定位结合本项目本身特点（地处高新区，紧靠涪城区，临安昌江等）含有和高新区其它房地产项目竞争基础，同时考虑到因工作关系在本项目购房和外地用户购房，所以本项目拟将目标用户定位在“在高新区工作、居住长久居民”、“在高新区工作外地人”和“外地用户”这三类人群中。A：在高新区工作、居住长久居民和原居民高新区已经成为绵阳科技城发展高新技术产业和科技结果转化基地、长虹进入世界500强关键基地，成为了绵阳科技特区、外商投资中心、技术创新中心、体制创新中心。 企业单位众多，这些企业职员及其家眷长久在高新区居住，人数众多，福利分房时期已经过去，职员宿舍不能满足她们及家眷住房需求。很多人有改善居住环境需求。因为高新区外向型经济突出，很多工厂企业纷纷落户该区，购置村地建厂房，令当地村民每十二个月股金收入十分丰厚。伴随村民经济收入不停提升，改善居住条件、为下一代提供愈加好教育和文化环境气氛而进城购房居住村民会越来越普遍。该类目标用户群地域情结较重，且含有较强购置力，购房意向以具小区环境、产品品质较优、楼盘品牌影响力较强、户均面积较大产品为主。B：在高新区工作外地人高新区各个企业每十二个月均会经过社会招聘或毕业分配等路径吸纳各类各层次外来职员、高技术人员和管理人员，该类人群含有薪金高、福利待遇好特点。该类人群因为是外来人口须在当地置业落户，没有对区域选择偏执爱好，且事业处于上升期，若邻近工作地点能有优质物业，相信能吸引其购房。同时，开发区有不少外来企业为职员提供购房福利，如中力电子企业购下成单元住宅，然后让职员以低息或无息贷款购置这些商品房。该类人群购房重小区文化、重品质品牌、以消化中小面积为主。C：外地用户伴随绵阳近20发展，绵阳前后被命名为全国创建文明城市工作优异城市、造林绿化十佳城市、园林绿化优异城市、联合国改善人居环境示范城市、国家卫生城市、国家环境保护模范城市、中国优异旅游城市。越来越多外地用户把绵阳作为安居乐业首选之地，据绵阳市房管局不完全统计，外地用户在绵阳购置商品房已经超出了40，而且呈逐年上升趋势。（三）项目定位绵阳是中国西部人居环境最优居住区；该项目又在绵阳最美安昌江岸。应该把项目建设成高新区中高级楼盘。（四）产品定位1、住宅整体户型配比和价格面积 面积百分比 套数 估计价格（毛坯房） 总价范围 总面积(M2)80110M2 56% 91 1350元/M2 10- 16万 5855120130M2 35% 30 1500元/M2 17- 20万 36502、商业面积940平方米，价格提议：￥2600元/M23、车位价格提议：￥34万元/个第五部分 项目发展计划一、完工目标开工时间为：7月，于10月主体封顶，完工日期为2月。施工周期8个月。二、项目发展关键节点 序号内容 时间 开始时间 结束时间1 产品定位及概念设计研究 10 .05.12 .05.222 方案、扩初及报建 38 .05.22 .06.303 施工图设计 22 .05.28 .06.204 基础 30 .07.01 .08.015 主体 65 .08.01 .10.059 开盘销售 .10.01 .04.306 装饰及配套 .10.05 .02.287 完工 .02.2810 入伙 .03.15第六部分 项目静态投资估算（一、项目总投资 二、估计总销售收入三、利润四、税务分析 第七部分 项目综合评价A：本项目所在区域经济发达，企业密集，商业成熟，消费潜力巨大；B：项目周围市政、生活配套齐全，生活便利；C：现在高新区房地产市场发展水平较低，产品素质不高，本项目位置独特，环境优美，竞争优势十分显著；D：本项目楼面土地全成本为，属于较低水平，抗风险能力较强；E：法律手续清楚，交易风险较低；F：财务测算指标达成要求，盈利能力可观。总而言之，本项目可行！绵阳市金佳房地产开发有限责任企业“湖滨映象”项目部二五年五月二十三日