汽车贸易广场(4s店)可行性分析报告书.doc

* 项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况21.2.1项目名称21.2.2项目建设背景41.2.3市场分析91.2.4项目建设地点及建设条件151.2.5项目建设内容及建设规模231.2.6项目经销方案231.2.7服务流程241.2.8项目设备选择方案291.2.9工程技术方案321.2.10劳动安全与卫生消防431.2.11组织机构与人力资源配置471.2.12项目实施进度481.2.13投资估算与资金筹措491.2.14财务评价51第二章 发展规划与产业政策分析532.1发展规划分析532.2产业政策分析552.3行业准入分析55第三章 资源开发及综合利用分析573.1 资源利用方案573.2 资源节约措施57第四章 节能方案分析604.1 用能标准和节能规范604.2 能耗状况分析604.3 项目的综合能耗指标644.4 节能措施分析65第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析685.1 山东省节约集约利用土地的指导思想和原则685.2 项目选址及用地方案695.3 土地利用合理性分析695.4 征地拆迁和移民安置规划方案70第六章 环境和生态影响分析716.1环境保护标准716.2 建设项目所在地区域环境质量现状726.3施工期环境影响分析与污染防治措施736.3.1施工期环境影响分析736.3.2施工期环境污染治理措施766.4 运营期环境影响分析及污染防治措施786.4.1运营期环境影响分析786.4.2运营期间污染源治理措施796.5地质灾害影响分析816.6特殊环境影响81第七章 财务评价827.1 评价的依据和规范827.2 总成本估算827.3 产品营业收入及税金估算847.4 利润及分配857.5财务盈利能力分析857.6不确定性分析867.7财务评价结论87第八章 社会影响分析898.1 社会影响效果分析898.2 社会适应性分析918.3 社会风险及对策分析91 山东宗汇工程咨询有限公司第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1、申报单位：烟台金岭投资发展有限公司2、企业地址：芝罘区只楚路44号3、法人代表：邵先敏4、注册资本：贰仟柒佰肆拾万元5、公司类型：有限责任公司6、企业简介：烟台金岭投资发展有限公司成立于2000年10月18日，于2002年6月8日正式开业，隶属于中国冶金地质总局山东局，为国有控股企业，座落在烟台市只楚路44号。公司系国家定点小轿车经营企业和国家一类汽修企业，是上海大众、北京现代汽车烟台地区“四位一体”特许销售商，即提供整车销售、售后服务、配件供应、新旧车辆置换业务，公司又是宇通客车烟威地区总代理。最近公司已在*、招远开发了新项目，在未来二年内拟建立10个左右4S店，最终形成多个品牌15个4S店规模的以汽车销售服务为主业的集团公司，未来的发展前景良好。公司目前设有销售部、售后服务部、财务部、市场部、行政管理部，控股烟台金岭汽车销售公司、烟台金德汽车销售公司、烟台博泰汽车销售公司、烟台金岭龙达汽车销售有限公司，现有员工400人。公司建有多功能维修厂房3个和汽车展示厅3个，配置了国内领先的汽车检测及维修设备，备有充足纯正的配件，拥有技术精湛的各工种作业专家，有一支素质高、业务强的销售队伍，为广大客户提供快捷、优质的服务。公司自成立以来，始终坚持“为客户提供满意的服务”的经营理念，全面提升员工素质，不断构筑“用户满意工程”，赢得了广大客户的信赖，目前，公司售后服务日维修车辆200台次，汽车销售月600台，在烟台地区汽车服务业的知名度不断提高，公司被省交通厅授予“AAA名牌企业”称号，被中国冶金地质总局授予“先进单位”，被上海大众汽车销售服务公司授予“四星级经销商”，被北京现代汽车公司授予“全国最佳用户满意单位”。1.2项目概况1.2.1项目名称1、项目名称*汽车广场建设项目2、项目建设地点本项目拟建于*市新区西北部，264省道以北，府北三路以南，府西四路以东。3、建设内容及建设规模（1）建设内容项目建设内容主要包括土建工程、汽车维修设备的购置及其他相关配套设施建设等。土建工程本项目拟建总建筑面积89405平方米，其中15个4S店建筑面积55427平方米、综合楼建筑面积8857平方米、汽贸大厦建筑面积24471平方米、加油站建筑面积650平方米。设备购置本项目汽车维修设备投资共计100.03万元，共计167台（套）。相关配套设施建设项目相关配套设施建设主要为室外停车场、室外给排水、暖、电、通信等基础设施管网及场区硬化、绿化等工程建设。（2）建设规模本项目在考虑当地市场的基础上，结合技术、货源、能源供应、协作配套、项目投融资以及规模经济等因素最终确定项目建成投产后将达到年整车销售25000辆的规模。4、项目经销方案本项目汽车广场内建设15个4S店，主要为北京现代店、上海大众店、帝豪店以及斯柯达店等，主要从事汽车销售、维修、售后服务、信息反馈等业务。预计项目建成后达产年将实现营业收入255000.00万元。5、项目实施进度自2010年11月到2013年10月底，建设期为3年6、项目总投资及资金筹措方式经估算，项目总投资为18020.00万元，其中：建设投资为14686.26万元，铺底流动资金为3333.74万元。资金筹措方式：所需资金全部由企业自筹解决。7、主要财务效益项目投产后达产年可实现营业收入255000.00万元，净利润6557.63万元，税金3182.32元。1.2.2项目建设背景随着我国经济社会的迅速发展，中国汽车产业发展迅猛，汽车产业发展成为我国拉动内需，促进经济增长的重要举措之一。国家刚刚公布的汽车产业调整和振兴规划既为汽车产业发展定下了基调，同时也表明了我国汽车产业的极大发展空间。中国汽车生产、销售与服务商机无限。1、我国汽车市场发展主要特征（1）二、三级市场发展迅猛。销量的增长促进了各个品牌的经销商的网络扩张，而车市的爆长更刺激了厂家进一步扩张网络的速度，更多厂商把市场重点放在了二、三线城市，因为这些地区的汽车消费刚刚启动。据统计，受国家小排量购置税优惠和汽车下乡的政策影响，2009年二、三线城市成为了汽车增长的主要市场。2009年19月份，二、三线城市销售分别增长41%和51%，一、二线城市销售增长了34%；从增长贡献的角度看，同期二、三线城市销售增长贡献度分别为40%和34%，一、二线城市销售增长贡献度为26%。在2009年汽车市场高增长的背后，以上海、广州为代表的一线市场相对低迷；而山东临沂、湖北十堰这样的三、四线市场则呈现出爆发式增长。据新华信国际信息咨询（北京）有限公司报告显示，从2005年至2008年，一线汽车市场占全国总销量的份额，从40.1逐年下滑到33.4。而三线和四线市场份额则由34.8上升到41.5。2009年，三线和四线市场份额继续扩大，“这充分说明中国未来汽车市场的增长将由三、四线市场来决定。”目前从汽车市场以及未来发展的特点看，一、二级城市汽车市场消费质量上升加快，而三、四级后的城市汽车市场消费数量增长加快，三、四级市场是各汽车厂家保持高速、持续增长的根本，因此各厂家异地同声，不约而同地实施着渠道下沉这个策略。（2）信贷消费提升购买力。2010年汽车信贷扶持政策即将出台，各大汽车企业集团与众多金融机构都准备组建汽车金融服务机构；汽车金融信贷业务有两大服务对象，从两个方面都有拉动作用，一是面向汽车经销商，汽车金融公司向经销商们提供发展业务的贷款，这能促进经销商网点覆盖更多的区域、城市，从而带来实际销量的提高；二是面向个人消费者的融资服务，乘用车正在快速成为中等以上收入阶层的生活必需品。（3）汽车消费是国人消费的必然趋势。根据国际专家预测，人均GDP达3000美元时，汽车开始进入家庭；据国内汽车专家预测，2009年及未来10年至20年中，中国汽车高速增长的主要原因并不是国家政策的激励，而是家庭收入的增长达到了开始消费汽车的水平，数量上高端城市消费趋缓，低线城市尤其是三、四级城市趋旺，且消费层次逐年提高。2、品牌专卖模式是我国汽车销售的主流模式。中国汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟，用户需求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，“4S”店的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度职业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过“4S”店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。“4S”店多功能优势突出。“4S”店通过提供舒适的购车环境、专业健全的售后服务，纯正的零部件，使客户从购车到用车的全过程得到良好的服务。这种售前、售中、售后全程式服务，真正实现了以消费者为本的经营理念。经过几年的发展，目前中国品牌专营店大约有2000多家，广州本田拥有专卖店120多家，上海通用118家，一汽大众奥迪拥有48家，捷达、宝来已发展235家，上汽大众四位一体的品牌专卖店数量不低于300家。目前中国汽车营销以品牌专卖店为主，并向世界汽车营销模式接轨，品牌专卖模式已成为我国汽车销售的主流模式，销量达到全国汽车销量的40%。目前国内大多数汽车企业已实行此种模式，并迅速为汽车业界接受，有较快的发展势头。全国各大城市汽车专卖店如雨后春笋般纷纷开张，而且大有愈演愈烈之势。汽车的特许经营模式将对规范和发展中国的汽车消费市场起到相当积极的作用。3、中国汽车销售维修市场发展进入快车道。（1）我国汽车销售维修市场有巨大发展空间 在国外成熟的汽车市场销售额中，配件占39%，制造商占21%，零售占7%，服务占33%。现在国内汽车市场销售额中配件占37%，制造商占43%，零售占8%，服务占12%。数据显示目前国内汽车销售额中制造的比重偏大，服务的比重过小。整车与配件销售已与国际接轨，而汽车服务市场还有很大的上升空间。我国的汽车产业年增幅超过20%，而且这一增长趋势还在逐年加快和增大。汽车产业的强势增长，为汽车后市场带来了巨大的发展空间。 （2）中国将成为世界上最大的汽车消费市场 进入21世纪，随着中国加入WTO和人民生活水平的不断提高，汽车需求量和保有量出现了快速增长的趋势。2010年我国汽车保有量将在6650-8431万辆之间，有望在21世纪前10年成为世界上最具成长性的汽车消费市场。汽车在中国日益发展成为一种大众消费品，将直接推动中国的汽车后市场发展。 （3）汽车将成为人们的第三生活空间 随着中国汽车市场的蓬勃发展，中国人的消费热情将全面升级，与之相伴的必然是汽车个性化需求。汽车将成为人们生活品位的重要组成部分，也即继家庭、公司之后成为人们最重要的第三生活空间即“流动的家”。（4）一种新的消费潮流正在兴起 在国外“三分修、七分养”的观念已成为一种实实在在的消费行为，相信不久的将来，也会成为国内的消费潮流。汽车消费的总体趋势说明，新兴的汽车后市场消费潮流传播速度远远高于其他的消费形式，中国的汽车后市场具有巨大的发展潜力和诱人的市场前景。 （5）市场需求远大于供给 国家统计局数据显示，2009年末，全国民用汽车保有量达到7619万辆（包括三轮汽车和低速货车1331万辆），比上年末增长178，其中民用轿车保有量3136万辆，增长286。 汽车市场的产值规模现已高达数千亿元人民币。但汽车维修、配件、养护的介入程度不足20%。从而可见中国汽车后市场的广阔性及需求之旺是不言而喻的。 4、本项目建设将有良好的发展机遇。近年来，我国汽车工业发展迅猛，极大地促进了汽车销售维修服务市场的发展。我国汽车销售市场除传统的汽车贸易市场外，出现了：超市式大卖场、汽车一条街、特许经销商、专卖店等多种形式。目前国内各大汽车厂商均在全国各大、中城市设立特许经销商（或专卖店），各品牌车特许经营店也是利用自身售前、售中与售后的一条龙服务来赢得市场竞争力与品牌忠诚度。*市在2009年全国第九届县域经济基本竞争力排名中居第11位，山东省第一位，工业经济总量居烟台市第一，人均GDP100632元，城镇居民人均可支配收入达到20173元，城乡居民储蓄余额达到233.8亿元，人均3.68万元；全社会固定资产投资完成336亿元，增长27。根据当地居民消费水平，不久的未来*市将达到户均一车，随着人口不断增长，未来年将达到80万人，按4人一户计算，共需20万辆车，按5年一换，则年需要换车4万辆左右，颇具市场潜力。*市2009年以前只有一家一汽大众4S店，其他品牌的销售只有以二级经销商代理为主，较大的是*福利、*众立等汽车销售公司，2009年*建立了上海通用、广州本田4S店和东风标致2S店。现汽车品牌众多，*市汽车市场还不完善，缺少上规模、上档次的汽车销售服务场。本项目建设的烟台金岭*汽车贸易广场设11个4S店及大型的汽车综合展厅，顺应了市场需求，顺应了当地经济发展，汽贸广场不仅仅是*的汽车中心，也是烟台汽车市场的第二中心，包括莱州、招远、蓬莱等地原来属于烟台的客户市场都将是该汽贸广场的客户。项目建成后必将取得良好的经济效益，对当地经济发展起到了举足轻重的促进作用。1.2.3市场分析1、2009年我国汽车市场情况及2010年汽车市场预测由于全球金融危机的影响，2008年我国汽车工业快速发展的势头急速回落，尤其是2008的下半年，汽车产销状况非常低迷。2009年我国宏观经济保持了良好的发展势头，国际金融危机对我国经济影响有限，我国城镇化稳步推进，居民生活水平提升较快，为我国汽车工业发展提供了保障；另外，年初我国出台和实施了一系列促进汽车消费的政策，刺激了国内汽车市场的快速复苏并呈现出较快的发展势头，年产销超过千万辆，在我国汽车工业发展史上具有里程碑意义。2009年我国汽车产销分别完成1379.10万辆和1364.48万辆，同比分别增长48%和46%，其中乘用车产销分别完成1038.38万辆和1033.13万辆，同比分别增长54%和53%，商用车产销分别完成340.72万辆和331.35万辆，同比分别增长33%和28%。在产业调整与振兴规划指引下，2009年我国汽车产业结构调整取得了很大的成效，乘用车销售比重达到76%，比2008年提高4个百分点，在乘用车中，低排量的汽车品种市场份额提升很快，2009年1.6及以下排量的乘用车品种销售量达到719.55万辆，市场比重为70%，为历史新高，比2008年提高8个百分点；另一方面，我国汽车在迅速扩容的情况下，市场竞争越来越激烈，企业兼并重组稳步推进，2009年销售量前十名的企业集团共销售汽车达到1189.33万辆，占汽车销售总量的87%，比上年提高4个百分点。目前我国年销售量超过百万辆企业集团有五家，分别是上汽、一汽、东风、长安和北汽，五家企业集团2009年销售汽车966.05万辆，占汽车销售总量的71%，比上年提高9个百分点，集中度进一步提高。产业结构调整还表现在自主品牌占有率有了较大提高。2009年我国自主品牌乘用车共销售457.70万辆，占乘用车销售总量的44%，比上年提高4个百分点；日系、德系、美系、韩系和法系分别销售219.66万辆、145.83万辆、101.78万辆、81.17万辆和27万辆，占乘用车销售总量的21%、14%、10%、8%和3%。自主品牌轿车共销售221.73万辆，占轿车销售总量的30%，比上年提高4个百分点；日系、德系、美系、韩系和法系轿车分别销售185.74万辆、143.82万辆、97.26万辆、71.76万辆和27万辆，占轿车销售总量的25%、19%、13%、10%、4%。由于世界经济发展存在诸多的不确定因素，经济复苏仍需要一个较长的时间，这将在一定程度上影响我国汽车工业的发展。但由于我国宏观经济仍处于较为稳定的增长期，国际环境影响有限，作为支柱产业，2010年国家对于汽车工业的支持从根本上没有改变，居民的购车需求依旧十分旺盛，从近15年汽车平均增速16.74%看，2010年我国汽车工业仍将呈现较好地发展态势。因此，预计全年汽车产量增速在10%左右，有望达到1500万辆。2、*市汽车市场分析（1）*市汽车市场现状及前景分析2008年及2009年*市乘用车销售情况见下表1-1、图1-1表1-1 2008、2009烟台各区域乘用车销售情况统计表区域芝罘*莱州招远开发区牟平莱阳蓬莱栖霞福山莱山海阳08年销量90823335300822902237188418941744141617381690145909年销量1462069985898457937293652344232322875284328012633环比增%61109.896.110056.993.881.785.310363.665.780.5图1-1 2008、2009烟台各区域乘用车销售情况图通过以上2008年、2009年烟台各区域乘用车销售总量表与图可以看出，*是烟台五区七县排名第二位，占烟台市场的10%，2009年*环比2008年增长109.8%，增长率排名第一位，乘用车市场容量增长率提升大，市场发展前景广阔。预计2010年*汽车销售将突破1万辆，现每年至少以20%的速度增长。目前国际汽车知名品牌五十多个，国内市场普及率较高的有三十多个，而*目前只有3家服务较为正规的4S店，如：广本、一汽大众、上海通用等。无论是在品牌的质量上，还是品牌的数量上，都远远不能满足*市汽车消费的需求，由此可见*市的汽车销售服务业的发展远远滞后于其总体经济发展水平，市场潜力巨大。（2）*市汽车市场竞争情况*市2009年各品牌汽车上牌量见下图1-2图 1-2 *市2009年各品牌汽车上牌量图*2009年以前只有一家一汽大众4S店，其他品牌的销售只有以二级经销商代理为主，较大的是*福利、*众立等汽车销售公司，2009年*建立了上海通用、广州本田4S店和东风标致2S店；4S店的建立促使市场竞争更加激烈，特别是上海通用4S店建立，销售量和占有率提升较快，2009年超过上海大众、北京现代销量，*市场排名第二。3、项目市场分析预测项目*汽车广场2012年建成，建成后将成为烟台汽车销售服务的第二中心，莱州、招远、蓬莱的市场量的2/3会集中到该汽车广场，按2009年乘用车市场容量图表1-1分析，每年销量增加20计算，2012年莱州、招远、蓬莱三地汽车销量的2/3是：2/3（589845793232）1.2315792辆。*的市场量的80%以上将在该汽车广场，每年销量增加20%计算，2012年汽车销量80为：6998801.239674辆。估计2012年项目汽车广场建成后汽车销量约为2.5万辆左右。4、竞争优势分析（1）规模优势*汽车广场建成后设15个4S店，并且建有大型的汽车综合展厅及二手车交易大厅。将是烟台地区规模最大、档次最高、服务最好、管理最规范的汽车广场。该汽车广场在烟台地区极具规模优势，将成后烟台汽车市场的第二中心。（2）地理位置优势*汽车广场建设地址位于黄城和龙港的中间位置，是*两区交通的必经之地，交通发达，客流量充足；距离*汽车销售集中的汽车站区域不到3公里，地理优势明显。（3）4S店市场认可度优势2009年*汽车销量各品牌市场比例见下图1-3图1-3 2009年*各品牌汽车销量市场比例图2009年*销量前四大品牌为一汽大众、上海通用、上海大众和北京现代，占据整个市场的35%的份额，其中一汽大众和上海通用在*均建有4S店，对品牌提升和销量提升作用明显。可见*市对汽车4S店认可程度很高，项目*汽车广场建成后设15个4S店，对各品牌汽车的销售占有4S店市场认可度优势，将大大提升销量和占有率。（4）成熟的运营模式和人力资源优势项目投资企业在烟台经营两家北京现代4S店、一家上海大众4S店5年以上，特约店在全国排名在上游，北京现代金德店更是山东省销量和客户满意度第一。项目投资企业管理人力资源储备雄厚并有成熟的运营体系，将为本项目提供成熟的运营模式和优秀的管理人员。因此本项目建设具有成熟的运营模式和人力资源优势 。 1.2.4项目建设地点及建设条件1.2.4.2建设地点本项目建设地点位于*市新区西北部，264省道以北，府北三路以南，府西四路以东。*市城镇建设已形成了“东城西城相融，南山北海呼应，新区居中，组团式发展”的发展格局，烟台金岭*汽车贸易广场位于新区西北部，是连接东西两个城区的中心地段，区位优势明显，发展潜力巨大，极具商业价值。1.2.4.2建设条件1、*市自然环境概况（1）地理位置山东省*市地处北纬37273746和东经1201212045之间，位于胶东半岛西北部，是对外开放的港口城市，西北部濒临渤海，面向太平洋，与日本、韩国隔海相望。东临沿海开放城市烟台和威海两市，北部与大连、京津地区隔海相望，系亚太经济圈西环带的重要部位，地理位置得天独厚。陆域和海域辽阔，陆域面积为893.82km2，海岸线长68.38km，辖13个镇（区街）、632个村（居），人口63万。（2）地势地貌*市处在胶东低山丘陵北部，地势东南高、西北低，呈台阶式下降；东南部为低山丘陵，西北部为滨海平原；市境区域状若枫叶，柄在屺坶岛，尖端在黄城阳犄角，具有现代浅丘广谷地貌特征。低山：分布在境内东南部，属鲁东断块低山，山峦起伏，山顶趋于浑圆状，山脊呈楔状缓慢起伏，山谷陡峻，山坡略缓；山地面积计155.62km2，占全市总面积的17.47%。全市共有大小山头311个，其中海拔600m以上的山峰有9座；最高点为与招远市接界处的罗山，海拔757m。丘陵：在市境东南部低山北缘，与低山交错分布，自庙曲家至下丁家一带，海拔120300m，属构造侵蚀类型和构造剥蚀类型；经长期风化剥蚀，山顶呈浑圆状，花岗岩风化壳厚达1.5m，残坡积层厚0.51.0m，坡度1520，山坡平缓，沟谷浅而宽，呈“U”字形，沟谷内冲击沉积物发育，土层较厚；面积为281.12Km2，占全市总面积的31.56%。平原：境内平原区总面积为454.03km2，占全市总面积的50.97%；按成因及地貌特点可分为准平原、山间河谷冲积平原、山前冲积平原和滨海堆积平原。（3）地质构造*市处在胶北隆起的中北带，北临渤海凹陷东侧，以掖黄弧形断裂为界，南为隆起区，北为断陷盆地。隆起部分以剥蚀为主，表层风化较强烈，风化深度一般可达2.0m，覆盖有基岩风化的残、坡积物近1.0m。出露的地层有古老变质岩系下元古界胶东群、上元古界蓬莱群和中生界下白垩系。断陷盆地分布着新生界下第三系和少量上第三系，上部第四系松散沉积物广泛分布，厚度1050m。岩浆岩主要分布于市境南部隆起区，岩性有元古代混合花岗岩、中生代燕山早期花岗岩、燕山期中酸性脉岩、喜山期喷发岩。境内褶皱不发育，断裂十分发育。较大的断裂有掖黄弧形断裂、招远大曲庄西蓬莱于家庄东断裂、北沟玲珑断裂。（4）气象状况*市地处北温带东亚季风型大陆性气候区，大陆度58.5，年温适中，气候温和，季风进退明显，四季分明；因濒临渤海，受海洋调节和影响，夏半年呈现湿热多雨，无高温酷暑气候特征；冬半年受蒙古高压控制，海洋影响减弱，呈现大陆性气候干冷的特征。与同纬度的内陆地区比较，冬无严寒，夏无酷暑，气候变化平缓。日照与辐射：年日照时数在2460.43060.2h，多年平均为2820.0h，年日照率在5569%，平均为64%；年太阳总辐射量在116.5137.2Kcal/cm2，多年平均为128.1Kcal/cm2；光能资源在山东省属高值区。气温：年均气温在10.712.7，多年平均为11.8，年际变化较稳定；气温地域分布的总趋势为丘陵高于平原，平原高于山区；年内1月最冷，平均气温3.0；7月最热，平均气温25.3。历年极端最高气温38.3（1972年7月5日），极端最低气温为21.3（1977年1月26日）；严寒期年均51d，炎热期年均22.4d，无霜期年均191.6d。蒸发与降水：全市年蒸发量在1085.11536.0mm，平均为1238.2mm，多年平均降水量为587.0mm；降水量年际变化较大，最多为1061mm，最少为329.3mm，相差731.7mm，丰枯具有连续性；降水地域分布不均，由南向北递减，多年平均南部山区为943mm，中部丘陵区为651mm，北部平原区为540mm。降水量年内分布不均，降水量春季85mm，占全年降水量的14%；夏季305.6mm，占49%；秋季122.8mm，占20%；冬季28.9mm，占5%。具有春旱、夏涝、晚秋又旱的特点。全市累年平均大于0.1mm的降水日数为81.4d，累年平均暴雨日数为1.9d，日最大降水量均超过120mm，一日最大降水量为163.3mm（1982年8月25日）。项目区降水量年际变化较大，而且年内分布不均，气候对降水量起着重要作用。气压与风：*市年平均气压为1016.6hp，全年主导风向为南风，全年南风频率为20%，次多风向为东北风，频率为8%，最少风向为东南风，频率为2%；累年平均风速为4.1m/s，累年平均大风日数38d，偶有台风侵袭；年最大风速（10分钟平均）为21m/s，风向为南和西北西；年有效风能可达869KWh/m2，属风能资源丰富区。（5）水文水系*市境内水系发育呈脉状分布，主要河流有黄水河、马南河、泳汶河等，均流入渤海；主要支流有黄城集河、鸭鹊河、矫家河、绛水河、龙湾河、中村河与等十余条河流，常年流水，均属黄河水系。2、*市资源条件概况（1）水资源*市多年平均降水总量52400万m3；多年平均水资源总量23524万m3，人均占有水资源量350m3，为山东省人均占有水资源量的38.04%，为全国人均占有水资源量的12.96%；可利用水资源总量为16044万m3；属严重缺水地区。水资源分布不均，地表水主要集中在南部山区，占地表水总量的57%；地下水主要分布在北部平原区，占地下水总量的71%。全市多年平均地表水总量为17259万m3，其中境内自产径流9669万m3，入境客水量7590万m3；现有各类蓄水工程957座，工程总拦蓄能力22300万m3，总兴利库容12300万m3，多年平均调拦蓄9418万m3，为天然径流量的55%，可利用量7914万m3，占拦蓄量的84%，多年平均实用6038万m3，利用率76%；全市地下水分布在平原地区的为松散岩类孔隙水，分布在低山丘陵区为基岩裂隙水；多年平均地下水资源量为14045万m3，可开采量8130万m3。（2）土地资源全市土地面积893.82km2，地貌类型多样，低山区占全市总面积的17.47%，丘陵区占全市总面积的31.56%，滨海平原区占全市总面积的50.97%；由于受成土母质及地形、地貌、水文地质条件等因素的影响，形成了全市棕壤、褐土、潮土和砂姜黑土四种土壤类型；北部平原土层深厚，土质肥沃，是山东著名粮食高产区；未利用土地面积3762km2，占全市总面积的4.2%，其中暂不能开发利用的田坎、裸岩石砾地和海涂面积2547.8Km2，占未利用土地面积的67.72%；说明*市土地开发利用程度高，现有后备土地资源开发利用难度较大。3、*市社会发展状况近年来*市综合实力明显增强。1991年跨入全国综合实力百强县行列，居第60位，随着经济、社会的全方位发展，综合实力不断壮大，排名逐年稳步攀升，2009年全国第九届县域经济基本竞争力排名中跃居第11位，山东省第一位。生产总值：2009年全市生产总值达到623亿元，增长14%。其中，第一产业28.6亿元，增长4.6%；第二产业394.4亿元，增长14.8%；第三产业200亿元，增长15%。三次产业比例关系由上年的4.9：63.3：31.8调整到4.6：63.3：32.1。财政收入：2009年全市完成地方财政收入29.1亿元，同比增长16.6%，比计划高4.6个百分点。固定资产投资：2009年固定资产投资336亿元，同比增长27%，比计划高6.7个百分点。以南山高端铝合金产业园、龙泵高科、丛林轻量化载重汽车等为代表的一大批科技含量高、市场前景好、经济效益优的高端产业项目加快实施。全市共实施总投资3000万元以上项目150个，当年完成投资293亿元，烟台市重点调度的7个项目进展顺利。工业：2009年全市工业实现销售收入1615亿元，利润128亿元，分别增长16.2%和16.3%；销售收入过亿元的企业达到128家，比上年增加12家；高新技术企业产值达到531亿元，占规模以上工业总产值的比重为41%，提高2.8个百分点，工业经济运行质量明显提高。农业和农村经济：2009年全市农村经济总收入达到1116亿元，同比增长20%，比计划高7.1个百分点。粮食生产再获丰收，全市粮食、蔬菜、果品、肉蛋奶总产分别达到12.22万吨、42万吨、65万吨和22万吨，水产品总产量达11.61万吨，农机总动力达到78.8万千瓦，农业和农村经济保持良好发展势头。对外经贸：2009年全市外贸进出口总额16.8亿美元，其中，外贸出口8.7亿美元，降幅持续趋缓；注册外资20300万美元，增长12.2%；到帐外资6590万美元，增长4.7%；引进国内资金48亿元，增长11.6%。节能减排：2009年关停立窑水泥生产线10条，在烟台市率先全面完成关停任务；全市万元GDP能耗同比下降5.485%，COD、二氧化硫排放总量分别削减3%和5%，提前完成“十一五”减排目标。人民生活和社会事业：2009年全市社会消费品零售总额145亿元，增长18.8%，超额完成计划。城镇居民人均可支配收入20173元，增长12.5%；农民人均纯收入9900元，增长9.9%，分别高于计划4.5和2.9个百分点。全年完成大绿化投入1.5亿元，新植各类苗木600万株，新增绿化面积4.5万亩。科技、教育、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业都取得新的成就。4、工程地质条件（1）地形地貌拟建项目场区地貌单元为第四系冲洪积平原，地形平坦，东高西低，南高北低，整体地势比较低洼，略低于现有城市道路。现状用地最低高程20.45米，最高高程22.46米，地形坡度在5%以下，适宜建设。（2）工程地质拟建场区地层分为9个大层，5个亚层，自上而下分别为耕土，层底埋深：0.501.20m；粉土，层底埋深：1.507.60m；粉质粘土，层底埋深：6.20-8.20m；中砂，层底埋深：7.0012.00m；粉质粘土， 层底埋深：8.7015.40m；中粗砂，层底埋深：10.0021.00m；粉质粘土(6-1)，层底埋深：14.5016.90m；粘土，层底埋深20.0025.60m；粗砾砂，层底埋深：21.8038.70m；粘土(8-1)，层底埋深23.5029.00m；粘土(8-2)，层底埋深29.9034.20m；粘土，层底埋深41.543.0m。（3）地震按照中国地震裂度区规划图（1990），*市属7度烈度区。根据中国地震动参数区划图(GB18306-2001)，本地区地震动峰值加速度为0.15g。5、交通条件港口：*市西距*港20公里，*港历史悠久，是国家一级对外开放口岸。现拥有泊位21个，5万吨级泊位2个，万吨级泊位5个，年货物吞吐量突破1000万吨，客运量30多万人次。已开通日本、马来西亚、新加坡、韩国、菲律宾等20多条国际航线，并已开通*一日本神户、横滨，*一韩国釜山，*一香港集装箱班轮。按国家发展规划目标，15万吨级码头正在筹建中，年吞吐能力将达到7000万吨以上。公路：区地理位置优越，交通便利，206国道横穿全区，东距“人间仙境”蓬莱阁20公里。国道、省级干线及市级支线公路形成四通八达，纵横交错的公路网络，公路总长400多公里。烟(台)一汕(头)、龙(口)一青(岛)两条干线公路横盘全境，市与镇、镇与镇之间都有柏油公路相通。航空：*市距烟台莱山机场80公里，行车1小时可抵达，距青岛机场160公里，行车2小时可抵达。1.2.5项目建设内容及建设规模1.2.5.1项目建设内容项目汽车广场规划总用地面积14.29ha，建设用地面积12.60ha。项目建设内容主要包括土建工程、汽车维修设备的购置及其他相关配套设施建设等。1、土建工程本项目拟建总建筑面积89405平方米，其中15个4S店建筑面积55427平方米、综合楼建筑面积8857平方米、汽贸大厦建筑面积24471平方米、加油站建筑面积650平方米。（2）设备购置本项目汽车维修设备投资共计100.03万元，共计167台（套）。（3）相关配套设施建设项目相关配套设施建设主要为室外停车场、室外给排水、暖、电、通信等基础设施管网及场区硬化、绿化等工程建设。1.2.5.2建设规模本项目在考虑当地市场的基础上，结合技术、货源、能源供应、协作配套、项目投融资以及规模经济等因素最终确定项目建成投产后将达到年整车销售25000辆的规模。1.2.6项目经销方案本项目汽车广场内建设15个4S店，主要为北京现代店、上海大众店、帝豪店以及斯柯达店等，主要从事汽车销售、维修、售后服务、信息反馈等业务。预计项目建成后达产年将实现营业收入255000.00万元。1.2.7服务流程1、汽车销售业务流程项目汽车广场设15个4S 店，4S 店是指集整车销售（Sale）、零配件（Spare part）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）四位一体的汽车销售模式。由于 4S 品牌专卖店形象新颖，可以提供装备精良、整洁干净的维修区，加上现代化的设备和服务管理、高度职业化的现场气氛、良好的服务设施及充足的零配件供应、迅速及时的跟踪服务体系，让用户对品牌产生信赖感和忠诚度，扩大汽车的销售量，提升制造商品牌价值，于是这一形式大受青睐。汽车销售服务流程总体来说可以分为几大步骤：开发客户，接待，咨询，介绍产品，试车，协商，成交，交车，跟踪。在几大步骤里，其中以咨询，产品介绍，协商和跟踪最为重要。一个汽车销售人员的高明之处就体现在这些地方。服务的目的是提升顾客价值，提高顾客满意度。服务的目标是具体的、可衡量的指标。汽车销售服务流程简介：汽车销售店通过对客户的开发，吸引客户才可以进入真的销售服务流程，用简图表示如下:图1-4 汽车销售服务流程简上图基本反映了营销中客户开发的重要技巧的五个阶段（寻找潜在顾客、访