房地产企业收入确认的税务会计差异调整.doc

房地产企业收入确认的税务会计差异调整房地产开发企业（以下简称房企）由于经营的特殊性，其会计核算和税务处理也有自身的要求。本文主要通过对房企企业所得税、营业税应税收入与会计收入的比较，简要介绍其有关的差异。代收款项是否作为收入房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。1.企业所得税：以是否纳入价内或开票来判定是否作为应税收入。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。2.营业税：一般作为应税收入，符合条件代收的政府性基金或行政事业性收费除外。营业税相关法规规定，房企的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。3.会计准则：一般不确认为收入。会计准则规定，企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项，一般通过“其他应付款”核算。收到代收款项的会计分录为：借：银行存款（现金）贷：其他应付款。预售收款是否作为收入建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定（建设部令第131号）规定，商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。1.企业所得税：确认为应税收入。国税发200931号文件规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。2.营业税：确认为应税收入。营业税相关法规规定，房企转让销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3.会计准则：不确认为收入。会计准则规定，企业按照合同规定预收的款项，一般通过“预收账款”核算。预收账款情况不多的，也可以不设置该科目，而将预收的款项直接记入“应收账款”科目。相关业务的会计分录为：借：银行存款（现金）贷：预收账款（应收账款）。视同销售收入企业相关业务是否要视同销售确认收入，要视情况而定。1.企业所得税：开发产品所有权属发生改变一般视同销售。国税发200931号文件规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。2.营业税：无偿赠送其他单位或者个人应视同销售。营业税相关法规规定，房企将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。3.会计准则：三种情况下视同销售。（1）企业会计准则第9号应付职工薪酬应用指南规定，企业以自产产品发放给职工的，应当根据受益对象，按照该产品的公允价值，计入相关资产的成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬。（2）企业会计准则第7号非货币性资产交换应用指南规定，换出资产为存货的，应当作为销售处理，以其公允价值确认收入，同时结转相应成本。（3）企业会计准则第12号债务重组应用指南规定，债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，以其公允价值确认收入，同时结转相应成本。房企上述业务会计分录为：借：主营业务成本贷：开发产品（账面价值）借：应付职工薪酬/换入资产/抵偿债务贷：主营业务收入（公允价值）营业外收入债务重组收益。