房地产开发企业开发成本为何与营业收入“一一对应”？.doc

房地产开发企业开发成本为何与营业收入“一一对应”？XX房地产有限公司自2011年3月开始进行“香格里拉花园”房产开发项目。“香格里拉花园”项目主要包括原村址居民回迁、压煤村居民回迁以及房地产公司对外销售三部分。项目启动前，XX房地产有限公司与项目所在地镇政府签订了香格里拉花园项目合作意向书，与压煤村村委会签订了拆迁改造项目合作协议书，与拆迁户签订了拆迁补偿协议。2014年8月市国税稽查局开始了对XX房地产公司的税收专项检查。检查前，检查人员列明资料清单，要求企业提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）证及建设工程竣工规划验收合格证、企业基本情况说明、销售台账、商品房买卖合同、户室面积信息表、开发项目工程决算书、拆迁改造补偿有关协议等房地产企业的基础资料，对该公司的经营状况有了全面了解，从而保证了后期检查数据的全面、完整、真实。在检查过程中发现该公司截至2013年12月“其他应收款/镇政府”科目记载贷方余额356，578，459.55元。针对这一疑点，检查人员与该房地产开发公司财务人员进行了约谈，并仔细查看其与镇政府、煤矿、村委会、拆迁户签订的各项协议，了解到了如下情况：为加快压煤村搬迁，保证搬迁户的回迁安置，在公平自愿、互惠互利的基础上，镇政府全权委托XX房地产公司负责小城镇建设项目“香格里拉花园”开发建设，建设的户型、套数、回迁面积以三家（煤矿、镇政府、开发公司）核定为准，多余的房子由该公司第一分公司按市价对外销售，所得款项归第一分公司所有，对回迁房的上房价与市场价的价差费用采用土地置换方式给予补偿。由该镇两煤矿支付给该镇政府压煤村搬迁款，再由镇政府拨付给第一分公司，用于“新农村建设”拆迁户的拆迁补偿费用。在弄清了“其他应收款”挂账的原因后，检查人员通过查阅账簿及有关凭证发现第一分公司2013年度营业收入与开发成本的凭证记载：借：开发成本拆迁补偿费香格里拉花园34，833，529.16贷：营业收入香格里拉花园34，833，529.16通常情况下，房地产企业的营业收入对应的是“预收账款”科目，即在取得营业收入时应做账：借：预收账款贷：营业收入开发成本对应的“预付账款”或“银行存款”，即在发生成本费用时应做账：借：开发成本贷：预付账款/银行存款蹊跷的是，该公司记载的收入与成本对应，并且全年的营业收入与开发成本均是一笔对应一笔，两者数字完全一致！针对这个疑问，检查人员顺藤摸瓜，仔细核对每一笔业务的往来去向，究其根源，终于真相大白。根据拆迁补偿协议，拆迁补偿方式有两种：一是房屋补偿；二是货币补偿。选择房屋补偿的，新房面积按拆迁房面积对等安置，双向作价，各自找差。该公司的营业收入即来源于应支付给拆迁户的拆迁补偿款，但是却没有冲减“其他应收款/镇政府”发生额；拆迁补偿费用是由镇政府拨付的款项支付的，该公司实质是代收代付，并没有发生实际的拆迁费用支出，至此所有材料证实该公司列支的“开发成本拆迁补偿费”属于虚列成本支出，开发成本与营业收入列账数额一致就是为了账务平衡。经进一步检查开发成本结转主营业务成本业务，证实其2013年度已结转成本10，450，058.75元，且已在年度所得税申报税前扣除。对以上事实，该公司财务人员解释认为收入与成本应该配比，拆迁补偿费既然已经做收入核算，那么与之对应的开发成本就应该有相应的成本核算，可是却忽略了该项拆迁补偿费并不是公司的实际支出，而是由镇政府拨付款项支出的，所以虽然收入成本都进行了正常核算，但是账面上却出现了“其他应收款”的贷方余额长期挂账无法处理。最终认定，该房地产开发公司虚列成本10，450，058.75元，应调增应纳税所得额。根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法、房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）的规定，税务机关对该公司作出补缴企业所得税2，612，514.69元，并按规定加收滞纳金。