土地管理学总论重点.doc

土地的涵义土地是指地球表面陆地和水面的总称，是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包括人类活动的成果。土地资源与土地资产*土地资源：土地作为自然要素，于现在或可预见的未来，能为人类所利用并产生经济效益的那部分土地。土地资产：土地作为财产的土地，财产对象实体最重要的属性是有限性，有用性，可占用性和具有价值。土地的功能1、负载 2、养育 3、仓储 4、景观 5、储蓄、增值。土地的基本特性1、是自然地产物 2、面积有限性 3、位置固定性 4、质量差异普遍性 5、利用永续性土地管理的涵义土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术等方法，为提高土地经济、社会、环境效益，维护社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。土地管理学的产生1、社会经济发展的需要 2、土地管理工作发展需要理论和方法指导 3、科学工作者的探索和研究为土地管理学的建立奠定了基础。土地管理学的研究对象和学科性质土地管理学时研究土地数量、质量、权属、利用以及土地市场管理活动的规律性。土地管理学的任务和内容土地管理学的基本任务是应用土地管理学的基本原理和方法，研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系，监督、调控土地利用的规律性，以达到平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态效益、经济效益、社会效益的目的。土地管理学的内容体系：土地管理的原理（土地的感念和特性、土地管理的经济学原理、土地管理的生态经济学原理和现代管理原理）。土地管理（农村和城镇土地的管理）的内容包括地籍管理，权属管理，利用管理，市场管理。人本管理的概念将人的因素放在第一位，作好人的工作，充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本行为原理。人的行为时受人动机支配，动机受需要决定，按照这样的行为规律来管理就是行为管理。动力原理管理要达到预定目标，需要有动力并正确的运用动力，管理需要动力，有了动力才能推动管理，这就是管理动力原理。动力通常分为物质动力、精神动力、竞争动力。系统管理的概念不同的管理对象处在不同层次的系统中，既在系统中又与其他系统发生联系，同时，还处在一个更大的系统的范围内，为了实现最佳化管理，必须进行系统分析，这就是管理的系统原理。整分合原理现代管理要求在整体规划下分工，在分工基础上进行有效地综合，就是整分合原理。相对封闭原理相对封闭原理是指在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效地管理活动。动态管理的概念在土地管理活动中，被管理的对象土地关系与土地利用始终处在动态变化中，管理系统本身也随着管理目标、管理对象、外部环境的发展、变化而变化。弹性原理事物往往在随着时间、空间的变化而变化，有效管理必须要依据系统内外条件和环境的变化而随机应变，做到以变应变，这就要求管理者必须留有余地，保持充分的弹性。效益管理的概念土地管理的目的是为了寻求生态效益、经济效益和社会效益的优化组合，从而取得最佳的整体效益整体效应原理。整体效应就是要通过管理，使整体内部各个组成部分之间相互产生促进作用，以使整体取得最佳效益，奥地利生物学家贝塔朗菲：整体大于各孤立部分的总和。规律效应原理规律效应就是按客观规律管理所取得的效应。土地管理目标的设置土地管理目标按管理层次的不同，可分为宏观土地管理目标、中观土地管理目标和微观土地管理目标。土地管理的任务和原则土地管理的基本任务是维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用耕地，促进社会经济的可持续发展。现阶段，土地管理的主要任务是：1、坚持一要吃饭二要建设的方针，努力实现土地，特别是耕地供求的动态平衡2、控制土地供给闸门，参与宏观经济调控3、加强土地资源的调查评价和科学规划4、加强土地资源信息系统建设5、深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制，新机制6、健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转土地管理应遵循的原则1、正确处理国家、集体、个人之间的关系的原则2、坚持生态、经济、社会三效益统一的原则3、坚持依法、统一、科学地管理土地的原则组织的涵义和特点涵义：是特定的群体为了共同的目标，按照特定的规则组成的权责结构。特点：1，目标一致性 2，原则统一性 3，资源的有机结合性 4，活动的协作性 5，结构的系统性。组织设计和组织结构涵义：组织设计是管理者为实现组织目标而对组织活动和组织结构进行设计的活动。内容：管理幅度和管理层次设计、组织职能设计、组织部门设计、组织职位设计、组织职权设计、组织人员配备等。土地管理职能运作*；土地管理的计划职能；土地管理的组织职能；土地管理的控制职能。土地管理的方法 行政、法律、经济、技术。地籍与地籍管理地籍：地藉指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册（含图）。地籍管理：国家为获得地藉信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地藉档案为主要内容的综合措施。地籍管理的内容和原则内容：包括土地调查、土地分等定级估价、土地登记、土地统计及地藉档案管理等。原则：1，必须按照国家规定的统一制度进行 2，保证地藉治疗的可靠性和精确性 3，保证地藉工作的连续性 4，保证地藉资料的完整性地籍调查地藉调查是国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地藉测量，查清每一宗地的位置，权属，界限，面积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。通常分类为初始地藉调查和变更地藉调查，按区域范围可以分为城镇和农村地藉调查。土地利用现状调查土地利用现状调查是以县为单位进行的，其任务是分县查清各村和个权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并自下而上逐级汇总为省级和全国的土地总面积及土地利用分类面积而进行的调查。土地分等定级概述土地分等定级时在特定的目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地藉管理工作。理论依据：马克思的级差地租理论和马克思的土地价值理论。分等定级的原则：综合分析原则，主导因素原则，地域分异原则，定级与估价相结合原则。土地登记的概念和法律依据土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。其目的是为了保护土地的私有制，促进地产交易，自由买卖、出租、抵押和分摊土地税服务。土地登记的类型和原则类型：初始土地登记 是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记 是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。土地初始登记的内容、程序和主要文件土地初始登记内容：土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。土地初始登记程序：1，土地登记申请 2，地藉调查 3，权属审核 4，注册登记 5，核发土地权属证书。土地变更登记的内容、程序土地变更登记分为土地使用权、所有权和土地他项权利的设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记及注销登记四种类型。土地统计的概念土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。土地统计的意义：首先，可以及时掌握全国土地数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，保持土地调查成果资料的现势性；其二，为党和国家制定各项政策、计划及监督其执行情况提供依据；其三，为科学管理土地，编制土地利用总体规划、土地利用年度计划等提供基础数据和图表资料。土地统计的任务和类型任务：为维护社会主义土地所有制、充分合理利用土地和制定国民经济计划等，系统地收集、整理、保管和更新一切有关土地的自然、法律和经济方面的资料。内容：主要包括土地调查总面积、质量、分布、权属和利用状况。 土地统计分析土地统计分析师对土地数量结构、利用状况、权属状况的区域分布特征、动态变化规律及其内在联系与发展趋势进行分析研究。地籍档案管理的概念和任务地藉档案管理概念：以地藉档案为对象而进行的收集整理、分类编目、归档保管、提供利用等各项活动的总称。地藉档案管理的任务：贯彻地藉档案统一管理的原则，建立、健全地藉档案管理制度；逐步实现地藉档案管理的现代化；有效地保护和利用地籍档案，大力开发信息资源，更好地为社会主义建设和土地的科学管理服务。土地制度概述土地制度作为一种制度安排，是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。我国现阶段土地制度及其形成我国现阶段的土地制度为社会主义土地公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。土地产权及其基本属性土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等权利。土地产权的基本属性：1、排他性 2、土地产权客体必须具备可占用性和价值型 3、土地产权必须经过登记 4、土地产权的相对性。我国土地所有权主体、客体、内容土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。包括土地占有权，使用权，收益权和处分权等四个方面的内容。主体是国家或者农民集体，客体是一切属于国家的土地或者属于农民集体所有的一切的土地，内容是国家或者农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。 我国土地使用权主体、客体、内容土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有，使用，收益以及依法部分处分的权利。国有土地使用权的客体是国家依法提供给单位和个人使用的国有土地，内容是国有土地使用权主体在依法行使土地使用权过程中形成的权利和义务。农民集体土地使用权的客体是使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村建设用地，内容是集体土地使用权主体在行使土地使用权过程中依法形成的权利和义务。土地权属管理的任务任务：1、巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 2、保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 3、调整土地关系。土地权属管理的内容内容：1、依法确认土地权属 2、依法管理土地权属变更 3、依法调查、处理土地权属纠纷。国有土地所有权与使用权的确认国有土地使用权的取得方式：1、有偿取得方式 2、无偿取得方式 3、依法承包经营取得 4、依照法律、政策规定取得。城镇国有土地使用权出让管理概念：城镇国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。特征：1、受让主体广泛性 2、有偿性 3、计划性。城镇国有土地使用权出让的基本原则：1、所有权与使用权分离原则2、平等自愿有偿诚信原则3、国家主权神圣不可侵犯原则4、充分合理利用土地原则。城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序土地使用权出让期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地使用权出让方式：协议出让；招标出让；拍卖出让。土地使用权转让的概念及其特征 概念：土地使用权转让时指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。三个方式：出售 交换 赠与。特征：1、土地使用权转让时发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害社会公共利益等民事活动基本原则。2、土地使用权转让，所有权仍属于国家。3、土地使用权转让，随土地一起的权利与义务也一同转让。4、土地使用权与地上建筑物、附着物在转让时不可分离。土地使用权转让的条件、内容和程序土地使用权转让的条件有以下两种情况：1、直接通过出让方式取得的土地使用权的转让条件。2、以划拨方式取得的土地使用权出让条件。土地使用权转让的内容：1、权利义务转移2、建筑物附着物转让3、使用期限为剩余期限4、转让价格土地使用权转让的程序： P161土地使用权抵押的概念及其作用概念：土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保方式。设立土地使用权抵押的作用：土地使用权抵押使资金融通更为便利，为在土地开发经营领域的土地开发者提供了筹资渠道，从而推动和活跃了土地开发经营活动。城镇国有土地使用权抵押的法律规定：P165土地使用权抵押合同抵押合同的概念：土地使用权抵押合同是指土地使用权人与债权人签订的关于以土地使用权作抵押以担保债务履行的书面协议，抵押合同的特征：P165。抵押合同的条款：P165。农村集体土地所有权、使用权的取得农村集体土地所有权的取得：农民集体土地所有权的主题是村农民集体或村民小组农民集体或乡镇农民集体。农村集体土地使用权的取得：1、依法承包经营取得2、通过招标、拍卖、公开协商等方式取得3、依法用于非农业建设4、依法用作宅基地、自留山、自留地5、其他方式取得。农村集体土地所有权、使用权的确认农村集体土地所有权的确认：农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，有县级人民政府登记造册，合法集体土地所有权证书，确认所有权。农民承包地使用权的确认:首先，土地承包的程序要合法；其次，要签订承包合同；最后，要进行承包地发证、登记。农村集体建设用地使用权的确认：农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地建设用地使用权证书，确认建设用地使用权。农民集体土地所有权的变更、使用权的收回农民集体土地所有权的变更：以下情况，可以将农民集体所有的土地转变为国有土地。1、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的；2、因国家组织移民，自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后，原先属于农民的土地转变为国家所有；3、国家依法征收农民集体土地，并给予补偿，征收后的农民集体土地所有权转变为国家土地所有权。农民集体土地使用权的收回：1、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；2、乡村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，可依法收回土地使用权；3、因不按照批准的用途使用土地的，可依法收回土地使用权。农村集体农用地土地使用权流转的涵义、背景和形式农村集体农用地使用权流转的涵义：农村集体农用地使用权流转时指属农民集体所有的弄、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移。农村集体农用地使用权流转现象发生的背景：1、社会经济发展、产业结构转换的结果2、城镇化水平不断提高的必然趋势3、计划经济体制向市场经济转变的必然产物4、提高土地利用效率，参与市场竞争的客观需要。农村集体农用地使用权流转的形式：转包，租赁，“四荒”拍卖，承租转包或返包，转让，入股。农村集体建设用地使用权流转的涵义、背景和形式涵义：农村集体建设用地使用权流转是指农村集体建设用地使用权在不同的主题之间德 流动和转移。背景：1、是社会经济发展、农村人口向城镇转移的必然产物2、土地市场的发育，激发农民实现土地价值的内在需求3、集约用地，提高土地利用率，保护耕地，要求集体建设用地有序流转。农村集体建设用地使用权流转的形式：主要有转让、出租、抵押、入股等。农村集体土地使用权流转管理应遵循的原则因地制宜；依法自愿；平等有偿。农村集体土地使用权流转管理的措施：1、开展农村集体土地产权调查2、开展农村集体土地产权登记并颁发土地产权证3、开展农用地分等定级与估价工作4、正确引导和调控农村集体土地使用权的流向5、建立合理的农村集体土地使用权流转收益分配制度6、建立农村集体土地使用权流转的支持、保障体系。土地征收的概念土地征收的涵义：土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收的特征：公益性；强制性；有偿性；合法性。土地征收补偿与安置标准征地补偿费的构成：土地补偿费；青苗费；地上附着物补偿费；安置补助费；社会保障费用；拆迁补偿费。征地补助费标准：土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。土地征收与农用地专用的审批权限土地征收的审批权限：1、国务院批准权限：基本农田；基本农田以外的耕地超过35hm2的；其他土地超过70hm2的2、征收上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案农用地转用的审批权限国务院批准权限：1、国务院批准的建设项目占用农用地的2、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目3、直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市以及国务院制定的其他城市扩张用地。省、自治区、直辖市人民政府批准权限。土地征收的程序土地征收的程序为用地预审、用地申请与审查、批前公告和确认、用地审批、实施与监管、土地登记。土地权属纠纷的概念及其产生的原因土地权属纠纷是指有关土地所有权、使用权的争议。土地权属纠纷调处的原则和依据原则：1、维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者合法权益的原则2、坚持以事实为依据；以法律为准绳的实事求是原则3、有利于团结、有利于合理利用土地的原则4、远期证据服从近期证据的原则。土地权属纠纷调处的程序当事人协商解决、人民政府调处调解、行政裁决。土地利用及其影响因素地利用的概念：土地利用是指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程，是土地的利用方式、利用程度、和利用效果的总称。土地利用的影响因素：自然；社会经济；人的文化素质。土地利用的原则：生态平衡；最大经济效果；节约原则。土地利用管理的概念和目标土地利用管理的概念：土地利用管理师国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律、对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。土地利用管理是土地管理的核心。土地利用管理的目标和内容土地利用管理的指导思想：可持续发展、保障土地资源安全和有效供给、前瞻性及科学性的指导思想。土地利用管理目标：经济效率；分配公平；社会发展；保障供给；环境质量。土地利用管理的任务和内容：任务是要对土地的利用水平和用途转变设置一定的约束条件，将土地资源在不同用途间的分配控制在可持续发展的幅度之内，保证土地资源安全。内容：保护农用地特别是耕地；引导建设用地有序扩展；保护协调土地生态环境。土地利用管理的依据理论依据：1、土地报酬原理 投入后产出先增后减；2、 马克思地租、地价理论：地租理论：地租是土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权和使用权相分离为条件。级差地租。是指那些利用生产条件较好的土地所得到的超额利润。绝对地租。是指由于土地所有权的垄断，任何一块土地，即使最劣等地，也绝对必须支付的地租。垄断地租。是指因垄断了某些自然条件特别有利的土地，在改土地上能生产稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，从而带来一个相当大的超额利润。这些超额利润，因土地所有权的存在而转化为垄断地租。实施土地利用管理的重要手段手段是：编制和实施土地利用总体规划；土地用途管制；土地利用动态监测和土地调控。土地利用总体规划特性：综合性；战略性；长期性；控制性；权威性；动态性。作用：1、为充分合理利用每一寸土地提供科学依据2、协调人地关系，协调各部门用地矛盾，保证国家土地利用基本方针贯彻落实3、加强土地利用管理的手段4、有效地促进社会经济发展。土地用途管制涵义：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度.目标:1、土地利用效益最大化2、协调吃饭与建设的矛盾3、消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。土地利用动态监测特点：1、监测成果的多样性2、监测体系的层次性3、技术要求的区域性4、技术手段的综合性。作用：保持土地利用有关数据的现势性，保证信息能不断得到更新；通过动态分析，揭示土地利用变化的规律，为宏观调控提供依据；能够反映规划实施状况，为规划信息系统及时反馈信息的创造条件；对一些重点指标进行定时监控，设置与警戒线，为政府制定有效政策与措施提供服务；及时发现违反土地管理法律法规的行为，为土地监察提供目标和依据等。目的：在于及时掌握土地利用及其时空动态变化的情况，有效地利用土地资源，使其发挥最佳利用效益。内容：1、区域土地利用状况监测2、土地政策措施执行情况监测3、土地生产力监测4、土地环境条件监测。监测方法：实地调查；统计报表调查；遥感监测；专项定点监测。综合运用经济、行政、法律手段，加强土地调控1、调整利益机制，切断建设用地过度扩张的利益驱动2、完善土地管理的责任制度3、健全法律机制。基本农田土地储备制度的涵义和意义城市土地市场管理概述城市土地市场管理的必要性:1、由土地市场本身的特性决定的2、城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理3、土地资源配置不合理。城市土地一级市场城市土地市场管理的原则：1、整合利益原则2、平等对待原则3、控制与弹性管理原则4、依法管理原则。城市土地市场管理的内容：包括宏观管理和微观管理，宏观管理就是国家从社会经济发展的总体和长远目标处罚，通过经济行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机，维护土地市场稳定，优化土地资源配置，合理分配土地收益的目的。微观管理是国家通过法律行政手段，对城市土地市场主体，客体，程序进行管理，保证平等竞争，发挥土地市场机制调节功能。城市土地市场供需调控范畴：1、城市土地供需总量与供需结构2、城市土地存量供需与增量供需3、城市土地资源性供需与资产性供需4、城市土地所有权供需，经营权供需与使用权供需5、城市土地一级市场供需与二级市场供需。城市土地市场价格管理的目的、意义和作用涵义：是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控，引导和管理措施。目的：通过地价管理，使土地价格合理化；通过地价管理，使土地价格在一定时期内保持稳定；通过地价管理，使土地价格与国家地价政策一致。意义：宏观上看，地价管理师国民经济健康发展的保证；中观上看，地价管理师土地市场管理的核心；微观上看，地价管理直接关系到土地产权交易双方的切身利益。作用：调节土地供求关系，抑制土地投机，保证土地市场均衡，平衡发展；促进土地资源合理配置，充分有效利用土地；为土地试产管理提供依据；规范土地市场中交易各方的行为；规范土地估计方法，培养土地估价人才，不断提高估价水平。城市土地市场价格管理政策和制度1、土地使用权协议出让实行最低限价制度2、土地价格定期公布制度3、提前收回土地使用权的补偿制度4、土地价格申报制度5、政府对土地使用权转移有优先购买权6、政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预7、征收土地增值税8、规范土地使用权出让收支管理9、土地价格评估制度10、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。土地价格的监测系统地价指数地价指数指土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。