房地产销售中的买赠行为.doc

房地产销售中的买赠行为近日，广东省国家税务局发布了营改增试点行业纳税遵从指引，涵盖了房地产业、建筑业、金融业和生活服务业，该指引的“政策规定”也可以视为是广东国税的营改增口径。整体而言，广东国税的“口径”较为宽松，也符合增值税的基本原理。本文摘引其中房地产部分关于赠送行为的判定，结合其他省市口径做比较分析。一、买房送家电对于买房送家电营改增口径基本一致，广东国税的口径也认为不需要视同销售。买房送家电是一种营销模式，开发商目的在于卖房，如果是单纯的赠送则需要视同销售。对于买赠行为，营改增口径中几乎都是从视同销售的角度进行分析。从所得税的角度来讲，买赠需要对收入进行公允价值的拆分，技术上比较繁琐，就增值税而言，考虑到销售不动产和动产适用不同税率，其实也不好拆分。而且对于房地产销售来说，签订商品房买卖合同后，销售金额就确定了，财务人员估计也很难接受从中拆分一小块金额出去，导致计税金额、发票金额与合同金额不一致。对此，山东国税的口径是“可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，这是一种可参考的便捷做法。二、买房送物业费买房送物业费营改增口径基本也一致，广东国税的口径也是认为不需要视同销售。但海南国税在海南国税全面推开营改增政策指引四大行业座谈会问题系列解答之房地产业“五、征收范围界定问题”中回答“随房赠送物业管理费如何确认销售额”时，认为买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。笔者并不认同这种一刀切的“视同销售”。三、买房送装修对于买房送装修的营改增口径基本也一致，只是个别省份在细节上会有差别。比如河北国税在河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）中的口径为“房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。”是否在商品房买卖合同中注明的装修费用看似成了政策适用的条件，不过笔者建议还是从业务实质出发，是否在商品房买卖合同中注明的装修费用应仅是参考依据。四、买房送车位或储物间与河北国税关于买房送装修无需视同销售，强调在商品房买卖合同中注明的装修费用类似，关于买房送车位或储物间，广东国税认为“房地产开发企业销售房地产开发项目的同时赠送车位或储物间，在购房合同中明确注明赠送车位或储物间的行为，且不再就赠送车位或储物间与购房者签订合同、不单独为购房者开具发票的，可认为其赠送车位或储物间的销售额已经包含在销售房地产项目的销售额中，因此赠送车位或储物间行为无需视同销售。”同样的，笔者认为是否视同销售应该从业务实质考虑，不应局限于“在购房合同中明确注明”这一行为，应允许房地产开发企业与购房者以补充协议的形式就赠送车位或储物间进行约定（当然补充协议的形式仍然可以视为属于“在购房合同中明确注明”）。