房地产企业会计核算的特点.doc

房地产企业会计核算的特点会计核算特点具体内容总承包单位核算房地产企业的承包关系指的是房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，而对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位，在房地产企业与施工企业间的承包关系中存在着诸多的会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开发成本产生直接的影响。开发模式决定会计核算建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在很大的差异。例如，对于开发任务，是成立分工是还是成立子公司进行管理。其会计核算方法存在根本的不同。子公司与分公司都是相对于总公司而言的，它的本质的区别在于是否具有独立的法人资格，子公司具有独立法人资格而分公司没有开发节点与收入、成本的核算房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入成本结转上存在差异，开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入，开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本，因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。销售核算与自营核算共存房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，而是留作自用或自营，针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也存在较大的差异。非持续经营假设对于房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有新的项目进行开发，有些房地产企业的开发模式就是开发一个项目就成立一个新的项目公司，这就造成了房地产企业的非持续经营，这与会计假设中的持续经营假设相违背，因此，房地产企业的会计核算与其他企业的会计核算相比，其本质具有很大不同。公共配套设施的核算房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权，对这些建造的配套设施，有下面两种处理方式：一是房地产企业自留产权，可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，不能取得这部分资产的经营收益；以上不同的处理方式，其会计核算方法也不尽相同。借款费用的核算房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时需要投入大量的资金，除了房地产企业自身投入的相当一部分自有资金外，一般情况下还要通过银行贷款等方式筹措资金，因此，借款费用在房地产开发成本中占据很大一部分，借款费用的核算对于房地产企业来讲非常重要。