转租不动产业务中增值税、个税及印花税、房产税、土地使用税问题.doc

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转租不动产业务中增值税、个税及印花税、房产税、土地使用税问题
转租的问题，看似简单，其实有点复杂，特别是营改增的相关的问题，转租的简易计税选择，什么时候不得选择，其实有多种情形要考虑的。

想必大家对于转租多有看过一些文章，但是对于转租中有一些个性的问题，却并不一定是跟小编说的有类同的或有点实用价值的东西。声明一下，这个文章跟大家聊得还是经营租赁的事儿。
首先我们要知道一个营改增当中的事儿，注意这儿要分动产和不动产的处理：
（1）不动产（含土地）：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。（营改增后取得的出租是按11%税率）
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（营改增前后取得的一样）
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
（2）动产：
一般纳税人以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以选择简易计税方法。小规模纳税人都是3%。（注意这儿的营改增试点之日前并不是2016年5月1日前，而是指2012年起各地陆续推进的营改增试点时间）
下面我们主要聊一下不动产转租的事儿，动产的就先不管了，转租的定性，如何确定呢，我们直接分税种看了：
事项一：增值税以营改增各地的口径为借鉴，转租（即不管前面有几手，只要是2016年4月30日租进来了），认为是属于2016年4月30日前取得的不动产，对于一般纳税人，可以选择简易计税5%，但是，我们有一个这样的理解前提要：
对于不动产的产权人或拥有人来讲，只要是2016年4月30日前取得的不动产，这个不动产这个一般纳税人，永续下去都可以选择简易计税（36个月可以一个轮回变更换）。
但是对于转租进来的，那一般是有一个租赁期限吧，比2017年10月31日到期，这儿两个情形：
（1）如果是一个新的客户承租再转租，那对不起，按一般计税11%，上一家可以选择开具5%专用发票过来抵扣。
（2）如果还是原来这个承租户续租，注意续租，这时能不能按营改增之前取得，还是说营改增之后取得。小编从形式上看，认为是一个新的承租行为的开始，而不是一个旧行为的直接延续，中间只是无缝过渡了。初步认为只能按一般计税，这一点大家可以探讨，比如就认为是一个行为的延续，只是补充了合同规则而已，坚持适用选择5%简易也有空间聊。但是就算按11%计算销项，上一方开具5%抵扣进项，再加上其他一些抵扣，说不定也差不多之处。有时计较还不如好好规划一下。
（3）还有一种情形是如果房东变了，是不是也会否定转租判断呢？如2016年4月30日前租入的，营改增后房东变了，此时小编认为并不改变承租取得的判断只是一个主体要素的变化，行为还是不变的。
事项二：房产税对于转租人，按租金计算房产税，之前确有地方这么做过，但是看到的是全废掉了，房产税是财产税，从租计算是对持有人征的，并不是环节增值税这样理解，所以税理上就有问题，不能看到租金就眼红。
当然了，转租的筹划空间，也是可以有的，因为房产税的从租计税太高了，12%啊，比如出租10元，转租15元，增加的5元就不存在房产税的计算基数，前提是有一个合理的经营解释。对于房产税，第一手出租人，是按不含价计算的，这也算是营改增带来的减税效果吧。这在财税〔2016〕43号中也相当明确了。
如果一次性签订的是五年的合同，出租方按其租金计缴房产税时，多有认为是一次性计缴的，小编认为这是有利的理解，并没有一个明确规定这样的。转租方就不要管房产税的事了。
事项三：土地使用税这个也是只缴一次，对于产权人或使用人来计缴，如果是转租过来的，一般原来的有权使用的人或有产权的人是其纳税人。转租人并不存在再计缴的问题。

土地使用税与占的土地面积有关，跟租金没有关系。
事项四：印花税财产租赁合同，是要计缴印花税的，如此情形下，一是出租人与转租人的合同，这是要计缴千分之一的，前提是如果合同中约定含税增值税，没有单独列出来，则需要全额作为计税基数，如果拆出来，按照总局对于营改增的解释口径，是可以不作为价款计算印花税的。

转租人再出租的合同，是不是不需要计缴印花税呢？由于租赁是对其行为征税的，以此分析，这个财产虽不是自己的，转租过来的，还是要计缴印花税的，即转租人要计缴2次重复的印花税。

类房产税的问题，如果一次性签订五年合同，印花税是一次性按5年租金计缴的，这个不存在分期缴纳的争议。就算后面中断了，也不存在退税。还有的转租人、出租人、承租人是三方合同，此时偶有发生，这样转租人是不是还存在2次计印花税？依规定就各自的全额计缴印花税（不包括保人、证人之类），此时反而小编认为这是一个行为中发生的三方关系，转租人缴纳一次也是可以理解的。
事项五：个人所得税个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

但是现实当中，有几位出租的同志们还去计缴过个人所得税了。这儿有一个现实的计算问题，是按照毛收入的800元或20%扣除，还是按照扣除向出租方支付的租金及增值税额呢？这儿是扣除上面的转租成本后及相关的税费，还有可能存在的修缮费用（国税发〔1994〕89号），再来看余额与4000元比较，以确定是减800元还是扣20%计算应纳税所得额。

如果转租人是企业所得税纳税人，则直接收入减实际发生的可以扣除的成本来计算所得，前提是宜取得合规的票据等凭据资料。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。