租用私人房屋--取得发票有了新途径.doc

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租用私人房屋 取得发票有了新途径
企业等单位承租了私人的房屋等不动产（指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等），如何顺利的取得发票呢？
增值税税制将个人纳税人划分为个体工商户和其他个人。
对于个体工商户出租房屋等不动产的，原则上应自行开具增值税发票，不能自行开具增值税发票（增值税普通发票和增值税专用发票）的，可按规定向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
鉴于在实务中以个体工商户名义出租房屋等不动产的情形鲜少，本文重点讲述的是私人（指个体工商户以外的其他个人，下同）出租房屋，如何申请代开增值税发票（增值税普通发票和增值税专用发票，下同）的问题。
由于私人出租房屋等不动产涉及大量自然人纳税人的申报缴税工作，根据营改增相关规定，为方便纳税人，在营改增后，地税机关继续办理私人出租不动产增值税的纳税申报受理、税款征收、发票代开等有关事项。
因此，私人出租不动产，申请代开增值税发票的，由代征税款的地税机关代开（五联版）增值税普通发票；承租方不属于其他个人的，出租人可以申请代开（六联版）增值税专用发票。
从2017年9月1日开始，私人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。从而更有利于房地产租赁市场的健康发展。
私人出租不动产，申请主管地税机关代开增值税发票，应提供的相关证明材料有：
1．申请代开发票人的合法身份证件（原件及复印件）；
2．承租房屋等不动产的付款方对租赁不动产的名称、单价、金额等出具的书面确认证明。
同时，由于涉及增值税及附加、房产税等税款的申报缴纳，还需填写《代开增值税发票缴纳税款申报单》，提供房屋产权证或购房合同、发票等证明房地产权属的材料、房屋等不动产租赁合同等。
地税机关通过新系统为出租房屋等不动产的纳税人代开增值税发票，系统将自动在发票上打印代开字样，税率栏填写增值税征收率，月租金收入不超过3万元免税、适用优惠政策减按1.5%征收的，税率栏显示为***；销售方名称栏填写代开地税局名称；销售方纳税人识别号栏填写代开发票地税局代码；销售方开户行及账号栏填写税收完税凭证字轨及号码(免税代开增值税普通发票可不填写)。
代开发票的地税机关还应在所代开增值税发票的备注栏上，填写出租房屋等不动产的纳税人的名称、纳税人识别号（身份证号码）、不动产的详细地址，加盖地税代开发票专用章。
此外，对于承租方为企业（公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人独资企业、合伙企业和其他企业）的，在为出租人代开增值税普通发票时，应在购买方纳税人识别号栏填写承租方的纳税人识别号或统一社会信用代码。
私人出租房屋等不动产取得的月租金收入不超过3万元，当期因代开增值税专用发票已经缴纳的税款，在增值税专用发票全部联次追回或者按规定开具红字增值税专用发票后，可以向主管税务机关申请退还。

企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位以及个人承租了私人的房屋等不动产，可分别情况，向出租方索取增值税发票。
例1，闻涛建筑有限公司租用了张先生的房屋，需要取得增值税专用发票时，应就租赁业务对所租赁不动产的名称、单价、金额等出具书面确认证明，提供承租单位名称、纳税人识别号或统一社会信用代码、地址电话、开户行及账号信息，由张先生携带合法身份证件、证明房地产权属的材料、房屋租赁合同以及承租方出具的书面确认证明，向主管地税机关申请代开增值税专用发票。
例2，闻涛餐饮有限公司（小规模纳税人）租用了王女士的房屋，需要增值税普通发票时，应就租赁业务对所租赁不动产的名称、单价、金额等出具书面确认证明，提供本公司的纳税人识别号或统一社会信用代码，由王女士携带合法身份证件、证明房地产权属的材料、房屋租赁合同以及承租方出具的书面确认证明，向主管地税机关申请代开增值税普通发票。

如果上述房屋是由张先生、王女士（其他个人）委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租的，从2017年9月1日起，闻涛公司（承租方）索取增值税发票时，可以由受托出租的单位代张先生、王女士（其他个人）向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。减少了出租人申请代开发票的麻烦，也便于承租方顺利的取得租赁发票。
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