近年来房地产政策分析研究-.ppt

国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策出台背景政策出台背景p 2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境.。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上，其中房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。p 2009年，刚性需求释放带动房地产业复苏，量价齐升，地产商再度活跃。分为三个阶段：年初贯彻房地产优惠政策刺激房市；年中加大土地供给,整顿市场秩序；年末防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。p 2010年，由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。房地房地产产市市场场从从08年至今以来由萎年至今以来由萎缩转缩转向上向上涨涨，反映了从金融危机影响房地，反映了从金融危机影响房地产产到目前抑制房地到目前抑制房地产产市市场场泡沫化，促泡沫化，促进进市市场稳场稳定的一个定的一个过过程，其中国家宏程，其中国家宏观调观调控政策是影响控政策是影响这这一一过过程的重要因素程的重要因素1国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2008年政策年政策盘盘点点08年土地政策对房地产市场的影响：由于我国土地稀缺性非常明显，加之城市进程加快，外来人口的迅速增加，带动了大量针对房地产的刚性需求，土地政策的集约用地加强，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但土地管理形势依然严峻，仍有违法用地、滥占耕地等违法违纪现象，国家对土地管理力度加大。对闲置土地进行规范，打击囤地炒地的行为，促进房地产健康发展。2国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2008年政策年政策盘盘点点08年契税政策对房地产市场的影响：契税政策直接针对消费者的购买成本，影响置业者的消费预期，影响市场需求量大小，而采取税费降低等措施，从而降低交易成本，扩大内需。促进了消费，鼓励个人购房行为，促进房地产市场积极发展。3国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2008年政策年政策盘盘点点4国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2008年政策年政策盘盘点点08年信贷政策对房地产市场的影响：由于08年9月左右金融危机的影响及房地产市场的大幅下跌，造成08年信贷政策出现了以9月份为分界点的明显特征：18月主要采取信贷紧缩政策，上调存款准备金，不得向小产权房发放贷款等措施，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度。912月主要采取积极的信贷政策，下调贷款利率，调整对近期持币观望的购房者刺激，利于恢复市场的交易量。5国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2008年政策年政策盘盘点点08年其他政策对房地产市场的影响：鼓励优质房地产企业做强做大，同时需要明确开发时间，加强市场监管，不允许进行囤地炒地等行为，并加大保障性住房的建设成为房产政策中的重要一个部分，促进房地产市场稳定，增加市场信心。6国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2008年政策分析年政策分析政府政策出台预期：08年9月以前由于股市及房地产的火爆，政府采取抑制房地产市场的一些政策，希望抑制房地产市场泡沫的产生，减少囤地炒地、投资投机购房的行为。但在金融危机的影响下，调控政策于9月份转型，政府希望政策调控趋向于减小危机对房市的影响，实施了法定存款准备金下调、贷款利率降低等多项措施，来刺激消费，拉动经济增长。现实情况：08年9月以前政策对房市影响比较成功，抑制了市场热度，但同样造成大量刚性需求的购房者对市场观望，对房地产求量的一个隐形储存。在金融危机的影响下，9月以后刺激政策的出台，造成大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。7国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2008年政策年政策总结总结p 由于我国土地资源稀缺性明显的特点，加之城市化进程加快，刚性需求增大等情况也造成房地产市场在金融危机后下跌幅度较之其他行业偏小，弹性强于其他行业，实体经济快速衰退，地产政策刺激幅度较为显著，导致在股市及产业的资金悄然流向房地产市场，而市场涌现出大量购买客户，置业目的也由最开始的以居住转向居住兼投资或者纯投资p 由于股市的下跌及金融危机的爆发后，导致开发商放缓了步伐，大量房源供应减少，同时购房者大多持观望态度，导致房地产市场需求量存量加大。08年9月房地产政策发生明显转折，促进市场积极发展，刚性需求得到释放 p 土地、契税及信贷政策在8月前的紧缩主要以促进市场稳定为目的，9月后的积极政策推动房地产成为金融危机下我国经济的增长点，也承载了大量其他行业的资金注入，造成产业的投资大量减少，也为09年房地产过热及投机投资性购房的泡沫产生埋下伏笔8国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2009年政策年政策盘盘点点09年土地政策对房地产市场的影响：严格规范土地开发时限及土地出让收支，打击囤地炒地行为,促进房地产市场健康发展，同时增加土地供应量，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。9国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2009年政策年政策盘盘点点09年契税政策对房地产市场的影响：维护房地产市场的稳定，契税的降低刺激购房消费，减少交易成本，但仍然以促进市场稳定为主10国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2009年政策年政策盘盘点点11国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2009年政策年政策盘盘点点09年信贷政策对房地产市场的影响：p 开发企业的投资资金来源增加，充足的资金可以保障项目的迅速持续的开发；p 实行适度宽松的信贷政策，降低贷款利率，企业的融资成本减少，利润空间加大，企业投资同时加大，市场的供应量相对增加，抑制房价的迅速增长；p 贷款利率下降降低了消费者的成本，提高其购买能力，同时刺激自身购买欲望；p 改变消费者的预期，影响未来房地产市场，减少观望的消费者，增加对其购买的需求。p 二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地区房价上涨过快12国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2009年政策年政策盘盘点点09年其他政策对房地产市场的影响：增加政策性用房的建设和供应，稳定消费者对市场的信心，同时加大保障性工程建设，促进市场发展13国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2009年政策分析年政策分析政府政策出台预期：政府开始由年初的宽松政策转向年末的抑制政策，年初希望继续刺激房市转向年末的抑制房价上涨过快，减少投资及炒房行为，提出土地收支管理、国四条等多项措施，不希望房地产市场承载大量资金，而是转向基础建设、产业及保障性工程等方面，从而扩大内需，引导一个合理健康的消费模式。现实情况：09年初在宽松的调控政策下，市场快速发展，供应量远远不能满足市场需求，房地产市场呈现井喷式发展，置业目的由居住转向投资投机性购房，致使房价大幅度上涨，上涨水平与消费水平严重不协调，产生泡沫，开发商企业及部分投资者从中获取大量利润，市场发展偏离国家扩大内需的目标。年末采取紧缩政策，对一二线城市房价上涨过快及投资投机性购房行为进行抑制，但在之前开发商及投资者获取大量利润的前提下，持观望态度，并没有采取过多行为，市场一直居高不下。14国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2009年政策年政策总结总结p 09年政策延续了08年末的积极政策后，加之其他行业的资金大量注入房地产行业，造成了市场过热，房价普遍上涨过快，投资投机性购房增加，一二线城市及旅游城市尤为明显p 房地产市场的发展有些偏离国家扩大内需政策的方向，投资比重过大，威胁实体经济发展，扩大内需意在引导资金向产业、基础设施及保障性建设等方面发展，从而改善消费环境，促进及引导合理的消费观念，从而拉动社会经济的稳定增长p 由于土地国有化程度高，握有土地的地方政府通过批租土地极大弥补了财政不足，造成地方政府和开发商成了利益共同体，形成了相互关联的利益集团。导致09年，大量的开发商利用和政府的关系拿地、储地，并大量开发地产项目，在房价持续走高的过程中获得非常大的利润p 由于09年地产开发商所获利润巨大，壮大了自身实力，同时也为09年末至2010年紧缩房地产政策对市场的调控带来了难度，间接削弱了市场调控力度。15国家宏国家宏观观政策研究政策研究/房地房地产产政策政策/2010年政策年政策盘盘点点2010年土地政策对房地产市场的影响：持续增加住房土地供应量，加大土地出让收支管理，减少囤地炒地企业，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。但是也间接加快了房地产项目的开发进程，可以加大市场供应量，对稳定市场有一定好处，并促进市场发展进程。由此可见，政策并不是打压市场投资与进程，只是管制炒作市场的行为。明确了土地出让金付款方式，加强了对中小户型和保障性房的要求。土地政策增加了开发商获取土地的成本和开发成本。16土地政策对房地产市场的影响：土地政策持续增加住房土地供应量，加大土地出让收支管理，增加了开发商获取土地的成本和开发成本，减少囤地炒地企业，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。但是也间接加快了房地产项目的开发进程，可以加大市场供应量，对稳定市场有一定好处，并促进市场发展进程。由此可见，政策并不是打压市场投资与进程，只是管制炒作市场的行为。明确了土地出让金付款方式，加强了对中小户型和保障性房的要求。2010年全年保持1718信贷政策对房地产市场的影响：严格限制信贷政策，提高贷款要求，限制客户门槛，减少信贷优惠，增加了购房者的成本，从而减少了部分投资投机性购房者，遏制房价上涨过快，引导市场供求向一个平衡点靠近。同时也是抑制房价过快上涨的有效手段之一。2010年至2011年年初，央行8次上调存款准备金，其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调，二次上调存贷款基准利率，其中2011年2月再次上调存贷款基准利率，预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对，标准着央行对市场资金流动性的收紧，对房地产而言，一方面将增大开发商的融资难度和融资成本，另一方面增加消费者对购买住房的成本。192010年其他政策对房地产市场的影响：促进房地产市场健康发展及稳定房地产市场，加强房地产市场监管，遏制部分地区房价上涨过快，并加大加快保障性工程的建设。同时未来将落实房地产用地调整策略，强化细化税收分类管理，2011年2月同时对商品房租赁管理办法出台，加大租房权益保障，加强市场稳定健康的发展。202011国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级1、二套房房贷首付比例提高至60%2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 3、本地2套房和外地1套房家庭将停购 4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷 6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 8、坚持和强化舆论引导 影响：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。212012年二套房首付比例改为60%，央行两次降准1、二套房新政首付提至六成。2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。影响：全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。2012 年1-11 月份，全国房地产开发投资64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。222013年“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税 国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管 影响：2013年，全国商品房市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。232014年限购逐步松绑，调整首套房认定标准1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。影响：一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松绑限购的城市大都在黄金周看到了回暖的曙光，如南京黄金周商品房认购同比上涨48.44%24房地产开发商发展1.2008年-2014年行业集中度变化排名 年份 20082009201020112012201320141万科万科万科万科万科万科万科2中国海外中国海外绿地集团中国海外恒大地产保利房地产保利房地产3合生创展保利房地产顺驰中国控股绿地集团保利房地产恒大地产恒大地产4保利房地产绿地集团碧桂园集团广州富力地产中国海外中国海外中国海外5北京首都开发控股华润置地中海地产合生创展绿地集团绿地集团绿地集团6恒大地产恒大地产广州恒大实业碧桂园控股龙湖地产龙湖地产碧桂园控股7碧桂园控股世茂集团江苏高力世茂集团绿城房地产绿城房地产绿城房地产8绿城房地产碧桂园控股 合生创展保利房地产金地集团华润置地世茂房地产9大连万达广州富力地产广州富力地产华润置地合生创展世茂房地产龙湖地产10大华万达集团 绿城房地产远洋地产北京首都开发控股北京首都开发控股北京首都开发控股1)行业集中度从08年以来一直在提高252008年2014年行业企业发展概况2627