法律法规在物业管理中的应用.ppt

法律法法律法规在物在物业管理中的管理中的应用用四川和盟物四川和盟物业管理有限公司管理有限公司二零一六年七月二十五日二零一六年七月二十五日和盟物和盟物业的定的定义和盟物业拥有一级管理资质。是专业从事高档住宅及商业物业管理、物业顾问服务的综合性物业管理企业。公司始终坚持“优质服务创造无限价值”企业宗旨，忠实秉承“关爱相伴，真情永驻”的服务理念，高度关注客户需求，持续改进企业的管理质量和服务水平，努力与客户建立起信任理解双向双赢的和谐关系。现实中如何运用法律法规处理好与业主之间的关系至关重要。2Company Logo相关法律法相关法律法规国国务院令院令主席主席令令建建设部令部令物物业管理管理条例条例2003年年9月月1日起日起施行。施行。中中华人人民共和国民共和国物物权法法 2007年年10月月1日起日起施行。施行。住宅室住宅室内装内装饰装装修管理修管理办法法 2002年年5月月1日日起施行。起施行。3Company Logo中华人民共和国物权法第七十条第七十条 业主主对建筑物内的住宅、建筑物内的住宅、经营性用房等性用房等专有部分有部分享有享有所有所有权，对专有部有部分以外的分以外的共有部分共有部分享有享有共有和共同管理共有和共同管理的的权利。利。第七十一条第七十一条 业主主对其建筑物其建筑物专有部分享有部分享有有占有、使用、收益占有、使用、收益和和处分分的的权利。利。业主主行使行使权利不得危及建筑物的安全，不得利不得危及建筑物的安全，不得损害其他害其他业主的合法主的合法权益。益。第七十二条第七十二条 业主主对建筑物建筑物专有部分以外有部分以外的的共有部分共有部分，享有享有权利利，承担承担义务；不得；不得以放弃以放弃权利不履行利不履行义务。业主主转让建筑物建筑物内的住宅、内的住宅、经营性用房，其性用房，其对共有部分享共有部分享有的共有和共同管理的有的共有和共同管理的权利一并利一并转让。4Company Logo中华人民共和国物权法第七十三条第七十三条 建筑区划内的建筑区划内的道路道路，属于，属于业主共有，但属于主共有，但属于城城镇公共道路的除外。建筑区划内的公共道路的除外。建筑区划内的绿地地，属于，属于业主共有，主共有，但属于城但属于城镇公共公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他的其他公共公共场所、公用所、公用设施和物施和物业服服务用房用房，属于，属于业主共有。主共有。第七十四第七十四条条 建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽划用于停放汽车的的车位、位、车库应当首先当首先满足足业主的需要。建筑区划内，主的需要。建筑区划内，规划用于停放划用于停放汽汽车的的车位、位、车库的的归属，由当事人通属，由当事人通过出售、附出售、附赠或者或者出出租租等方式等方式约定。定。占用占用业主主共有的道路共有的道路或者其他或者其他场地用于停放地用于停放汽汽车的的车位，属于位，属于业主主共有共有。第七十五条第七十五条 业主可以主可以设立立业主大会，主大会，选举业主委主委员会。会。5Company Logo第七十六条第七十六条 下列事下列事项由由业主共主共同决定同决定 物物业管理政策法管理政策法规汇编6Company Logo中华人民共和国物权法第七十七条第七十七条 业主主不得不得违反法律、法反法律、法规以及管理以及管理规约，将，将住宅改住宅改变为经营性用房。性用房。业主将主将住宅住宅改改变为经营性用房性用房的，的，除遵守法律、法除遵守法律、法规以及管理以及管理规约外，外，应当当经有利害关系的有利害关系的业主同意。主同意。（住改商住改商）第七十八条第七十八条 业主大会或者主大会或者业主委主委员会的决定，会的决定，对业主具有主具有约束力。束力。业主大会或者主大会或者业主委主委员会作出的决定侵害会作出的决定侵害业主合法主合法权益的，受侵害的益的，受侵害的业主可以主可以请求人民法院予以撤求人民法院予以撤销。第七十九第七十九 建筑物及其附属建筑物及其附属设施的施的维修修资金金，属，属于于业主共有主共有。经业主共同决定，可以用于主共同决定，可以用于电梯、水梯、水箱箱等共有部分的等共有部分的维修修。维修修资金的筹集、使用情况金的筹集、使用情况应当公布。当公布。物物业管理政策法管理政策法规汇编7Company Logo中华人民共和国物权法第八十条第八十条 建筑物及其附属建筑物及其附属设施的施的费用分用分摊、收益分配收益分配等等事事项，有，有约定的，按照定的，按照约定；没有定；没有约定或者定或者约定不明确的，定不明确的，按照按照业主主专有部分占建筑物有部分占建筑物总面面积的比例确定。的比例确定。第八十一条第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可施，也可以以委托物委托物业服服务企企业或者其他管理人管理。或者其他管理人管理。对建建设单位位聘聘请的物的物业服服务企企业或者其他管理人，或者其他管理人，业主主有有权依法依法更更换。第八十二条第八十二条 物物业服服务企企业或者其他管理人根据或者其他管理人根据业主的委托主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受施，并接受业主的主的监督。督。第八十三条第八十三条 业主主应当遵守法律、法当遵守法律、法规以及管理以及管理规约。物物业管理政策法管理政策法规汇编8Company Logo法律与物法律与物业息息相息息相关！我关！我们来关注一来关注一下下面几个下下面几个话题：9 9拒交物业费怎么办？10根据物根据物业管理条例的管理条例的规定：定：业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主必须在享受物业服务的同时，必须按时缴纳相应的物业费。11 从法律中可以看出，无论是否入住/使用，物业只要已经交付，则物业费须由业主承担，按时缴纳。如使用人拒交，物业公司可通过法律途径，维护自身利益。结论：12电梯坏了怎么办？13物业管理条例中第六十四条规定：物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主 委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。14 电梯等专用设施设备发生故障，物业公司不能自行修理，应由专业的，取得国家相应资质的企业进行处理。物业公司应向业主做好解释说明工作。结论：1515频发高空高空坠物怎么物怎么办？16中华人民共和国侵权责任法八十七条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。17 物业公司在尽到自身的责任后，对因高空坠物造成的损失，可以免除法律意义上的责任。结论：18我们再来看看以下两个案例！19业主主车辆被盗被盗 物物业被判被判赔偿由于物由于物业公司疏忽，晚上未安排保安巡公司疏忽，晚上未安排保安巡逻，一夜之，一夜之间小区内三名小区内三名业主的主的电动自行自行车在指定的停在指定的停车棚内被盗，三名棚内被盗，三名业主一主一纸诉状将物状将物业公司告上法庭。公司告上法庭。法院法院审理后理后认为，物，物业公司与小区住公司与小区住户签订的合同合法有效，三名的合同合法有效，三名业主的主的电动车丢失，物失，物业公司有管理不力的公司有管理不力的责任，物任，物业公司公司应按合同按合同约定定赔偿三位三位业主的主的损失，失，根据法律的有关根据法律的有关规定，法院遂作出以上判决。定，法院遂作出以上判决。汪某是某小区汪某是某小区业主，其主，其车子被盗后，要求物子被盗后，要求物业公司承担公司承担责任并任并赔偿相关相关损失。物失。物业公司公司获悉后，立即悉后，立即调出了出了车库的的视频。通。通过视频发现，事，事发当天，物当天，物业的保安人的保安人员两次巡两次巡查了地下了地下车库，都没有，都没有发现异常物异常物业公司公司认为自己不自己不应承担承担责任。任。人民法院人民法院经审理理认为，依，依电子子监控控录像看，在犯罪嫌疑人出像看，在犯罪嫌疑人出现在在监控范控范围内前内前1010分分钟内，保安人内，保安人员两次两次对车库进行巡行巡查。而且汪某并没有租。而且汪某并没有租赁地下地下车位，位，应依依约将将车辆停放在地面停停放在地面停车位，因此，法院位，因此，法院驳回了其的回了其的诉讼请求。求。业主主车辆小区被盗小区被盗 法院判定法院判定责任自任自负20 为什么一个公司需要承担责任 一个公司免责呢？21根据物业管理条例第四十七条的第四十七条的规定：定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。法律说话：法律中已明确规定，物业服务企业的职责是维护物业管理区域内的公共秩序，而不是为业主保管财物。如物业服务企业在服务活动中，积极履行了自身职责的前提下，可以不承担此类责任。22四川和盟物四川和盟物业管理有限公司管理有限公司汇报完完毕，谢谢！