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物业公共设施设备管理物业公共设施设备管理荆州市物业管理服务企业经理培训荆州市物业管理服务企业经理培训 物业设备的涵义物业设备的涵义物业设备的涵义物业设备的涵义 物业设备物业设备物业设备物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的是指附属于房屋建筑的各类设备的总称总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。础和必要条件。物物业业设设备备配配套套的的完完完完善善善善性性性性、合合合合理理理理性性性性与与与与先先先先进进进进性性性性为为人人们们改改善善房房屋屋建建筑筑、住住用用环环境境提提供供了了一一种种物物质质基基础础与条件。与条件。物业设备管理是物业管理的重中之重物业设备管理是物业管理的重中之重。物业设备管理服务的概念物业设备管理服务的概念 是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效用，从之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。环境。物业设备管理服务的目的物业设备管理服务的目的 通过维修和保养，保持所有的物业设施设备处通过维修和保养，保持所有的物业设施设备处于良好的技术状态，延长其使用寿命，保持物业使于良好的技术状态，延长其使用寿命，保持物业使用价值、经济价值，达到物业保值增值的目的。用价值、经济价值，达到物业保值增值的目的。第一部分第一部分 房屋事务管理房屋事务管理 n n所谓房屋事务管理，是指对房屋本体及其附属设施、设备的日常维修、所谓房屋事务管理，是指对房屋本体及其附属设施、设备的日常维修、养护管理。房屋事务管理的目的是为了延长房屋的使用寿命；发挥房养护管理。房屋事务管理的目的是为了延长房屋的使用寿命；发挥房屋及其附属设施、设备的最佳使用功能；减少房屋及设施设备的维修屋及其附属设施、设备的最佳使用功能；减少房屋及设施设备的维修养护费用。养护费用。n n一、房屋管理的基本内容一、房屋管理的基本内容n n包括四个基本方面：包括四个基本方面：n n1 1、房屋的日常性维修养护。是日常发生最频繁的一类房屋管理工作，、房屋的日常性维修养护。是日常发生最频繁的一类房屋管理工作，主要指日常巡视、保洁及业主对房屋的投诉处理。主要指日常巡视、保洁及业主对房屋的投诉处理。n n2 2、房屋的预防性维修。是定期性、按计划进行的一项管理工作，主、房屋的预防性维修。是定期性、按计划进行的一项管理工作，主要指每周要指每周(或每月）的例行检查及对设施、设备定期检修和养护。或每月）的例行检查及对设施、设备定期检修和养护。n n3 3、房屋的维修性修缮。是动用单元维修基金的房屋大中修和改扩建。、房屋的维修性修缮。是动用单元维修基金的房屋大中修和改扩建。包括：修缮屋面、楼面、墙面及供水、供暖等。包括：修缮屋面、楼面、墙面及供水、供暖等。n n4 4、新增项目的建设。是应业主要求动用单元维修基金进行的房屋改、新增项目的建设。是应业主要求动用单元维修基金进行的房屋改、扩建。包括：改造屋面、楼面、墙面及供水、供暖设施等。扩建。包括：改造屋面、楼面、墙面及供水、供暖设施等。n n二、维修养护的原则1、经济、合理、安全、适用的原则；2、维修房屋不受损坏的原则；3、对各种类型的房屋，依据不同的建筑风格、不同结构、不同等级标准的房屋，采取不同标准的原则；4、服务业主、方便业主的原则；5、维修基金合理使用的原则；6、维修服务等价有偿的原则。n n三、房屋管理的运作规程三、房屋管理的运作规程n n1 1、日常保修管理规程；、日常保修管理规程；n n2 2、房屋预防性维修养护规程、房屋预防性维修养护规程n n房屋管理员必须每周检查一次房屋本体及公用设施的完好房屋管理员必须每周检查一次房屋本体及公用设施的完好情况；情况；n n根据房屋的检查情况，认真填写根据房屋的检查情况，认真填写房屋本体及公用设备检房屋本体及公用设备检查周表查周表；n n检查过程中发现的维修隐患需及时安排维修；检查过程中发现的维修隐患需及时安排维修；n n房屋管理员必须在维修完成后协同维修员对维修部位进行房屋管理员必须在维修完成后协同维修员对维修部位进行复查，并做好回访记录；复查，并做好回访记录；n n发现问题，及时通知维修返修，直至符合标准。发现问题，及时通知维修返修，直至符合标准。3 3、房屋的维修性修缮管理规程、房屋的维修性修缮管理规程n n 屋管理员根据屋管理员根据业主报修登记业主报修登记、房屋本房体及公用房屋本房体及公用设备检查周表设备检查周表所载情况，拟定所载情况，拟定房屋大中修报告房屋大中修报告并报并报管理处主任审核同意。管理处主任审核同意。n n 将报告递送业主委员会主任签字同意后报公司工程部审将报告递送业主委员会主任签字同意后报公司工程部审核。核。n n 公司工程部审核通过后，安排维修中心及时实施维修。公司工程部审核通过后，安排维修中心及时实施维修。n n 维完成后，房屋管理员会同业主委员会主任到现场验收，维完成后，房屋管理员会同业主委员会主任到现场验收，修确认符合修确认符合房屋修缮标准房屋修缮标准后在后在维修单维修单上签字。上签字。n n 维修完成一周后，房屋管理员必须对维修情况进行回维修完成一周后，房屋管理员必须对维修情况进行回访，并填写访，并填写维修回访记录表维修回访记录表。4 4、新项目建设管理规程、新项目建设管理规程 四、房屋管理工作要求及工作标准四、房屋管理工作要求及工作标准1 1、工作要求；、工作要求；n n所有维修、投诉必须当天处理，特殊情况不能当所有维修、投诉必须当天处理，特殊情况不能当天完成的必须在天完成的必须在2424小时内回访。小时内回访。n n巡视、检查必须每天两边，发现责任区有违章装巡视、检查必须每天两边，发现责任区有违章装修行为的应及时处理或通知有关部门进行解决，修行为的应及时处理或通知有关部门进行解决，并负责跟踪监督、直至完成。并负责跟踪监督、直至完成。n n遇突发事件、住户紧急来访等，必须做好相应调遇突发事件、住户紧急来访等，必须做好相应调整，优先解决。整，优先解决。2 2、房屋养护和管理标准；、房屋养护和管理标准；3 3、房屋修缮标准、房屋修缮标准五、房屋管理的相关管理制度五、房屋管理的相关管理制度1 1、房屋管理员岗位职责房屋管理员岗位职责2 2、房屋管理制度房屋管理制度3 3、管理处回访制度管理处回访制度n n回访要求回访要求n n回访频率及形式回访频率及形式n n房屋维修回访制度房屋维修回访制度附：记录表附：记录表第二部分第二部分第二部分第二部分 住宅区公共设施管理住宅区公共设施管理住宅区公共设施管理住宅区公共设施管理 住宅区公共设施管理是物业管理中很重要的一项内住宅区公共设施管理是物业管理中很重要的一项内容，它直接关系到小区业主生活的诸多方面。随着现代社会容，它直接关系到小区业主生活的诸多方面。随着现代社会的飞速发展，业主对公共设施的要求越来越高，给公共设施的飞速发展，业主对公共设施的要求越来越高，给公共设施管理提出了新的课题，对管理水平提出了更高的要求。管理提出了新的课题，对管理水平提出了更高的要求。住宅公共设施按使用范围分包括：住宅区公共设施和房住宅公共设施按使用范围分包括：住宅区公共设施和房屋本体公用设施两类。住宅区公共设备是指住宅区内全体业屋本体公用设施两类。住宅区公共设备是指住宅区内全体业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、泵房、绿地、庭院景点等设施；房屋本体共箱、照明路灯、泵房、绿地、庭院景点等设施；房屋本体共用设施是指单元楼房全体业主共同使用的楼梯间、水泵间、用设施是指单元楼房全体业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、走廊、门厅、内天井和房屋承重结构以及屋面、外电表间、走廊、门厅、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位。墙面、走廊墙面等部位。一、住宅区公共设施管理职责一、住宅区公共设施管理职责1 1、管理处按规程实施公共设施的日常维修养护工作，保证、管理处按规程实施公共设施的日常维修养护工作，保证公共设施的正常运转；公共设施的正常运转；2 2、公司办公室、管理部等职能部门负责检查、指导工作标、公司办公室、管理部等职能部门负责检查、指导工作标准的落实执行情况，考评工作质量和绩效。准的落实执行情况，考评工作质量和绩效。二、公共设施管理工作实施程序：二、公共设施管理工作实施程序：1 1、公共设施的日常养护；、公共设施的日常养护；2 2、公共设施的更新、改造和新建。、公共设施的更新、改造和新建。三、公共设施的检查内容及质量标准三、公共设施的检查内容及质量标准n n污水井、雨水井每月检查一次；化粪池每半年检查一次；污水管每半污水井、雨水井每月检查一次；化粪池每半年检查一次；污水管每半年检查二次。质量标准：污、雨水井无堵塞，少积淤，无外溢、缺损，年检查二次。质量标准：污、雨水井无堵塞，少积淤，无外溢、缺损，井口（盖）完好率井口（盖）完好率99%99%以上。以上。n n道路、停车场每月检查不少于一遍。质量标准：道路停车场平整无积道路、停车场每月检查不少于一遍。质量标准：道路停车场平整无积水、无缺损，完好率水、无缺损，完好率99%99%以上。以上。n n屋面每月检查不少于一遍。质量标准：无积水、无渗漏，隔热层完好屋面每月检查不少于一遍。质量标准：无积水、无渗漏，隔热层完好无损。无损。n n楼梯、墙面每月检查不少于一次，楼道灯每周检查一次，随坏随修。楼梯、墙面每月检查不少于一次，楼道灯每周检查一次，随坏随修。质量标准：整洁无缺损，扶手完好，楼道灯正常，无乱张贴。质量标准：整洁无缺损，扶手完好，楼道灯正常，无乱张贴。n n明暗沟渠每周检查一次，随坏随修，质量标准：畅通去租，无积水、明暗沟渠每周检查一次，随坏随修，质量标准：畅通去租，无积水、塌陷、鼠洞。塌陷、鼠洞。n n外墙面每月检查不少于一次，随坏随修。质量标准：无外墙脱落、无外墙面每月检查不少于一次，随坏随修。质量标准：无外墙脱落、无空鼓、无渗漏、无违章搭建。空鼓、无渗漏、无违章搭建。n n供水、供电、供气每月检查不少于一次，随坏随修。质量标准：运作供水、供电、供气每月检查不少于一次，随坏随修。质量标准：运作正常，无乱搭乱接，无泄露。正常，无乱搭乱接，无泄露。n n公共场所每月检查一次，随坏随修。质量标准：整洁安全，无乱搭建、公共场所每月检查一次，随坏随修。质量标准：整洁安全，无乱搭建、乱堆乱放。乱堆乱放。n n路灯每周检查不少于一次，随坏随修。质量标准：灯泡正常，灯罩完路灯每周检查不少于一次，随坏随修。质量标准：灯泡正常，灯罩完好。好。四、设备台帐四、设备台帐n n管理处应建立公共设施台帐，对各种设施分类管理。管理处应建立公共设施台帐，对各种设施分类管理。n n台帐中注明故障原因、报修时间、维修时间、维修金额、台帐中注明故障原因、报修时间、维修时间、维修金额、业主反馈信息等。业主反馈信息等。n n公共设施台帐在建立人工台帐的基础上，有可能要输入电公共设施台帐在建立人工台帐的基础上，有可能要输入电脑实施计算机管理。脑实施计算机管理。n n公共设施台帐中各种数据必须真实，不能虚假。公共设施台帐中各种数据必须真实，不能虚假。五、相关制度及表格n n维修基金使用维修基金使用n n市政公用设施管理规定市政公用设施管理规定n n公用照明管理制度公用照明管理制度n n相关表格相关表格第三部分第三部分 住宅区公用设备管理住宅区公用设备管理 住宅区公用设备是房屋建筑的有机组成部分，它与房产住宅区公用设备是房屋建筑的有机组成部分，它与房产物业密切配合，才能充分发挥房产物业的功能和作用。住宅物业密切配合，才能充分发挥房产物业的功能和作用。住宅区公用设备包括维持小区正常生活，满足居民对卫生、环境、区公用设备包括维持小区正常生活，满足居民对卫生、环境、生活等需要的基本设备。如：供水、供电、供暖、供气等。生活等需要的基本设备。如：供水、供电、供暖、供气等。因此，公用设备的养护和维修管理是物业管理不可缺少的重因此，公用设备的养护和维修管理是物业管理不可缺少的重要内容。它的好坏不仅直接影响房屋的住用水平，而且也反要内容。它的好坏不仅直接影响房屋的住用水平，而且也反映出物业管理工作的水平和质量。映出物业管理工作的水平和质量。住宅区公用设备管理是指依据一定的科学管理程序和制住宅区公用设备管理是指依据一定的科学管理程序和制度，按照一定的质量和技术要求，对各种公用设备进行日常度，按照一定的质量和技术要求，对各种公用设备进行日常运行的维修、养护管理。由于房屋设备各种类繁多，他们的运行的维修、养护管理。由于房屋设备各种类繁多，他们的规格、性能各不相同，给设备管理工作带来了一定的难度。规格、性能各不相同，给设备管理工作带来了一定的难度。一、住宅区公用设备的种类一、住宅区公用设备的种类n n给排水设备系统给排水设备系统n n供暖设备系统供暖设备系统n n电气工程系统电气工程系统n n消防设备系统消防设备系统二、住宅区公用设备管理职责二、住宅区公用设备管理职责n n公用设备的日常维修、养护工作，由管理处根据公司制定公用设备的日常维修、养护工作，由管理处根据公司制定的标准实施检查，并制定维修计划，由公司工程部所辖维的标准实施检查，并制定维修计划，由公司工程部所辖维修中心具体完成维修和定期养护工作。修中心具体完成维修和定期养护工作。n n公司工程部等职能部门负责检查、指导工作标准的落实执公司工程部等职能部门负责检查、指导工作标准的落实执行情况，考评工作质量和绩效行情况，考评工作质量和绩效三、公用设备管理工作的内容及实施程序三、公用设备管理工作的内容及实施程序1 1、公用设备管理工作的内容：、公用设备管理工作的内容：n n使用管理使用管理n n维修养护管理维修养护管理n n安全管理安全管理n n技术档案管理技术档案管理 各类公用设备尽管组成、构造和性能不同，但各类公用设备尽管组成、构造和性能不同，但管理的基本内容是相同的，通常是通过建立科学的管理的基本内容是相同的，通常是通过建立科学的规范的管理制度来实现。规范的管理制度来实现。2 2、公用设备管理实施程序、公用设备管理实施程序n n公用设备的日常使用及维修养护公用设备的日常使用及维修养护n n公用设备的大修、改造、更新公用设备的大修、改造、更新n n设备安全运行管理设备安全运行管理全体员工必须加强管理意识，执行公司制定的安全管理制度。全体员工必须加强管理意识，执行公司制定的安全管理制度。值班人员必须严守岗位，发生设备故障应及时通知维修人员处理。值班人员必须严守岗位，发生设备故障应及时通知维修人员处理。未经管理处批准，外来人员禁止进入设备机房。未经管理处批准，外来人员禁止进入设备机房。管理处必须定期对设备进行安全检查。如发现不安全因素，及时进行管理处必须定期对设备进行安全检查。如发现不安全因素，及时进行处理。处理。维修工作中需使用易燃易爆材料，应特别小心。维修工作中需使用易燃易爆材料，应特别小心。n n档案管理制度档案管理制度3 3、公用设施检查内容、公用设施检查内容n n消防系统消防系统n n供、排水系统供、排水系统n n供电系统供电系统n n供暖系统供暖系统4 4、维修基金使用、维修基金使用n n小区管理处向业主委员会提出年度维修基金使用计划，经业主委员会批小区管理处向业主委员会提出年度维修基金使用计划，经业主委员会批 准后，报房地产出管部门备案，按照高效节约原则使用。准后，报房地产出管部门备案，按照高效节约原则使用。n n对于所维修的每项公用设备，维修前列出预算，交业主委员会审定，维对于所维修的每项公用设备，维修前列出预算，交业主委员会审定，维 修完毕后，其费用支出应由业主委员会主任签字认可。资料交财务部存修完毕后，其费用支出应由业主委员会主任签字认可。资料交财务部存 档备查。档备查。n n维修基金必须用于小区公用设备维修。严禁挪作他用。维修基金必须用于小区公用设备维修。严禁挪作他用。n n小区管理处建立维修基金台帐，对每一项费用进行登记，并半年公布一小区管理处建立维修基金台帐，对每一项费用进行登记，并半年公布一 次维修基金收支情况，接受行政主管部门、业主委员会的检查与监督以次维修基金收支情况，接受行政主管部门、业主委员会的检查与监督以 及业主的查询。及业主的查询。四、相关制度与表格四、相关制度与表格n n给排水设备维修管理制度给排水设备维修管理制度n n排污系统定期清理管理系统排污系统定期清理管理系统n n小区配电房管理制度小区配电房管理制度n n小区安全用电、用水、用气管理规定小区安全用电、用水、用气管理规定n n小区设备安全运行管理制度机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程部及水电班的专业维修人员备的操作、保养、维修由工程部及水电班的专业维修人员持有相应的操作证、上岗证。持有相应的操作证、上岗证。智能控制、消防、供电、供水设备管理实行智能控制、消防、供电、供水设备管理实行2424小时值班制小时值班制度，值班人员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现度，值班人员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。问题及时处理，并做好运行记录。机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。完好。值班人员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操值班人员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。作和维修。设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。以预防为主的方针，防止事故发生。维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。在电源干线、低压配电柜上进行作业时，必须由在电源干线、低压配电柜上进行作业时，必须由专人监护，操作时必须使用绝缘工具并挂标示牌。专人监护，操作时必须使用绝缘工具并挂标示牌。做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。对设备进行清洁卫生。供配电设备房必须具备灭火器材。供配电设备房必须具备灭火器材。问答题：问答题：一、物业设备的涵义？一、物业设备的涵义？二、物业设备管理服务概念和目的？二、物业设备管理服务概念和目的？三、房屋管理的四个基本内容？三、房屋管理的四个基本内容？四、维修养护的原则？四、维修养护的原则？五、住宅区公共设施管理职责？五、住宅区公共设施管理职责？六、公共设施管理工作实施程序？六、公共设施管理工作实施程序？七、住宅区公用设备的种类？七、住宅区公用设备的种类？八、住宅区公用设备的管理职责？八、住宅区公用设备的管理职责？九、小区设备安全运行管理制度？九、小区设备安全运行管理制度？