物业管理服务合同(写字楼).doc

物业管理服务合同

南京金鹰国际集团物业管理有限公司

物 业 管 理 服 务 合 同

甲方：
乙方：
（物业名） 楼 座

为加强 （物业名）的物业管理，维护物业产权人、使用人的合法权益和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造优良环境，经双方商定同意签订本合约并自觉执行，共同遵守。
一、甲方是本物业区域内的物业管理服务公司，依照国家有关法律、法规及有关规定和甲乙双方签订的管理服务合同，对本物业区域内的房屋、公共设备设施、安全护卫、消防、环境保护、清洁绿化等提供服务。并就涉及到业主整体利益与个人利益的矛盾和冲突等行使管理权，乙方应支持配合甲方的工作。
二、双方应严格执行国家及省、市有关物业管理规定，严格履行各自的权利和义务，对自己的行为承担相应的法律责任、经济责任。
三、物业管理公共服务内容
1. 工程类
1） 房屋公共部位的维修养护，如屋顶、外墙面、承重结构等的维护保养。
2） 二次供电
高压配电、发电机房实行24小时值班，对出线主干线定时进行巡检、维修、保养。
3） 二次供水
水泵房实行定时巡查，对供水主干管及阀门维修、保养，水箱、过滤设备定期清洁、消毒，易耗材料更换。
4） 中央空调供应（硬件具备的）
冷冻机房根据运转状况安排值班，在冬季和夏季分别供热供冷，对空调系统设备、主干管、阀门实行定期巡检、维修、保养。
5） 供应蒸汽及热水（硬件具备的）
锅炉房根据运转状况安排值班，供应蒸汽及生活热水，对主干管、阀门巡检、维修、保养。
6） 污水处理和排水系统
对生活污水集中处理后排放至市政下水管网，并代交排污费，对窨井、地漏、集水坑等定期清掏。
7） 通信线路保养
对大厦内部通信线路进行检查、保养、调整。
8） 消防报警、安全监控系统的维护保养
每日定时巡检，定期试验、调校，确保系统正常运转。
9） 公共照明管理、维护
对广场、外立面、楼梯、机站房等公共区域照明定时巡检、开启、维护。
10） 公共设施设备维修养护
所有公共设备设施系统的日常维修保养，对配电设备、消防设备、供排水设备、锅炉、压力表、安全阀等国家强制校验的设备按国家标准组织相关部门定期校验、调整、更换。
11） 房屋公共部位及公共设备设施大、中修和更新改造工作。
12） 房屋档案资料的保管
2. 安全护卫
1） 消防安全监控系统
对大厦监控系统、消防系统、防盗报警系统24小时值班、监视。
2） 定人定岗护卫
对大厦主入口设固定岗24小时值班，对公共部位设流动岗定时巡查。
3） 安全护卫管理
定期组织安全检查，及时发现和消除火灾及安全隐患。协助公安部门做好安全护卫工作。
4） 停车交通管理
对地面、地下停车场实行专人管理、有序停放。对车辆、人流、摊贩进行引导、疏通。
3. 清洁绿化
1） 清洁卫生
对外围广场等公共部位设专人清洁打扫，每年定期清洗外墙及玻璃幕墙。对大厦公共屋面、平台、楼梯、走道、机房定时清扫。水箱定期清洗、消毒、化验。
2） 绿化养护
对大厦外围、屋顶等公共区域绿化进行养护。
3） 特殊养护
对公共区域地面及墙面石材等特殊材料进行专业清洁保养、维护。
4） 垃圾处理
对生活垃圾定时集中收集、外运处理。
5） 消杀服务
定期对公共区域鼠害、虫害投药消杀。
6） 化粪池清理
定期对化粪池清理、外运。
4. 其他
1） 代办服务
对大厦各业主水电费代收代缴，对公共水电计算分摊，对公共设施、设备代办保险。
2） 社区管理
代表业主与市政、市容、居委会等部门协调，办理相关手续。
3） 二次装修管理
对业主二次装修提供服务、咨询、现场管理。
4） 专项委托服务
接受乙方专项委托，进行有偿服务。
5） 特别服务
节假日对大厦外围美化、亮化、节日氛围布置，对业主大型活动配合管理，组织开展大厦文化活动等。
四、甲方的权利和义务
1. 有权按照有关法律法规政策以及与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，就本合同规定的物业管理公共服务的内容实施管理。
2. 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《业主使用手册》、《房屋装修管理规定》，并书面告知乙方。
3. 按有关规定和物业管理服务合约向物业产权人、使用人收取物业管理服务费以及代收代缴分摊的公共水、电、气费及其滞纳金，对无理拒交或借故拖欠者可按法律规定采取必要措施，以维护自身合法权益。
4. 对本物业区域内违章行为进行纠正或处理，方式有：责令其停止违章行为、责令其恢复原状、批评教育、赔偿损失等。
5. 对托管的物业区域内的房屋装修有审核、监督管理权力，并按政策规定收取装修管理服务费、建筑垃圾清运费等，对违规拆建、装修有权予以制止并责令其恢复原状，有权要求其支付因此发生的一切费用，赔偿由此产生的一切损失。
6. 有义务全面履行物业管理规定的各项服务承诺，有权力开展合法的多种经营活动、增收节支活动。
7. 有义务接受各级物业管理各级主管部门及各有关部门的指导和监督，接受业主委员会和甲方的监督。
8. 因地制宜开展社区文化活动、便民服务，开展社会主义精神文明活动，创优秀、示范大厦活动等。
五、乙方的权利和义务
1. 依法享有对房屋的所有权或使用权。
2. 房屋产权人有资格参加业主委员会，有选举和被选举权。
3. 自觉遵守国家、省、市有关物业管理的法规政策、《业主使用手册》及业主委员会审议通过的各项管理规定。
4. 保持房屋内部和外部的完好、整洁，爱护公共设施和共有设备。房屋装修严格遵守《房屋装修管理规定》，按政府相关主管部门、业主委员会有关规定办理报批手续，不擅自改变房屋用途和拆改装修房屋结构，不私搭乱建。
5. 爱护大厦周围花卉树木，保持绿化地整洁，看护绿化围栏和景点，不毁坏、不污染，自觉保护环境。
6. 不在大厦的消防通道、水电管井、平台、屋面等共用部位存放物品，爱护大厦消防监控设备，自觉维护大厦安全秩序。
7. 服从安全护卫及其他值勤人员的管理，不从事有害社会秩序的活动。
8. 车辆按规定路线、速度行驶并在指定地点停放，不乱停乱放严格遵守交通规则。
9. 不得阻碍异产毗连房屋的正常维修，否则应承担给他人造成损失的责任。
10. 积极参加本物业区域内的各项社会公益活动、社区文化活动、创优秀大厦、示范大厦活动，共同创建大厦精神文明。
11. 按时交纳物业管理服务费及其他应交纳的费用。
12. 有权监督甲方的各项物业管理活动，有权对甲方的物业管理提出建议。
13. 出租、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。
14. 对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主使用手册》等造成的损失、损害承担民事责任。
六、维修基金
1. 维修基金的使用参照《南京市物业维修基金管理办法》原则，由物业公司根据年度计划向业主委员会专题报告审批。
2. 乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
七、保险
1. 物业管理区域公共责任险、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由甲方从收缴的物业管理费中列支。
2. 乙方的户内财产与人身安全的保险由乙方自行办理。
八、物业管理服务费收费标准、收费期限：
（一） 入住期间
1. 物业服务费： 人民币/月·平方米
2. 业主分摊费用：
1） 公共水电费： 人民币/月·平方米
2） 空调能源费： 人民币/月·平方米
收费面积： 平方米
注：a. 公共水电费全年按 个月分摊，按 个月收取。
b. 空调能源费全年按 个月分摊，按 个月收取。
c. 空调供应时间：正常上班时间8点至18点（周一~周五）
d. 室内空间中心区域温度：冬季18度至20度，夏季24度至26度
（上述费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
3. 物业代收代缴费用：
1） 户内水费：按表计量（价格按国家同期规定标准执行）
2） 户内电费：按表计量（价格按国家同期规定标准执行）
3） 房租费：按租赁合同
4. 委托服务收费按实结算。
（二）空关期间
因乙方原因房屋空关连续六个月以上，可与甲方办理相关手续，按核定空关建筑面积以空关房标准收费：
1. 物业服务费： 人民币/月·平方米
2. 业主分摊费用：
1） 公共水电费： 人民币/月·平方米
2） 空调能源费： 人民币/月·平方米
注：a. 公共水电费全年按 个月分摊，按 个月收取。
b. 空调能源费全年按 个月分摊，按 个月收取。
3. 物业代收代缴费用：
1） 户内水费：按表计量（空关期间切断水源）
2） 户内电费：按表计量（空关期间切断电源）
3） 房租费：按租赁合同
（三）装修期间
乙方装修房屋，与甲方办理相关手续，按装修期收费：
1. 物业管理费： 人民币/月·平方米
2. 业主分摊费用：
1） 公共水电费： 人民币/月·平方米
2） 空调能源费： 人民币/月·平方米
3. 装修管理费： 人民币/平方米
4. 物业代收代缴项目：
1） 户内水费：按表计量（价格按国家同期规定标准执行）
2） 户内电费：按表计量（价格按国家同期规定标准执行）
3） 房租费：按租赁合同
6. 委托服务项目按实结算。
（四）交费期限：
1. 签定物业管理服务合同之日（即交钥匙之日）为起始交费日。没有二次装修的，按正常入住期间标准交费；有二次装修的，按装修期间标准交费，核定的装修期满，按正常入住期间标准交费。
2. 空关房自申请批准之日起，按空关标准交费。
3. 每月 日前交纳本月物业管理费、公共水电费、房租费、委托服务费等，每月 日前交纳上月户内水费、户内电费。
4. 每月 日前未交纳本月应交费用的，甲方收费人员可上门催收。
5. 每月月底前不交纳本月应交费用的，开始计算滞纳金。其中，物业费、公共水电费自下月 日起按 计算，水费、电费自本月 日起按自来水公司、供电局标准计算。
6. 乙方可以提前预交物业费、公共水电费、空调能源费等，并可以按一个月用水、用电费用的3倍提前预付一季度水费、电费，季度末了，按实结算。
7. 乙方欠交费用，甲方可以依法向人民法院提出诉讼。
8. 因乙方经办人员工作拖拉，造成乙方经常人为欠费，影响乙方声誉的，甲方有权向乙方投诉。
9. 对长期支持物业管理工作按期交费的业主，甲方将通过一定渠道进行宣传。
（五）其他
1. 乙方出租物业的，物业管理服务费用由使用人缴纳，但最终缴纳责任在乙方。
2. 其它服务及收费另签合同，按合同规定支付。
3. 以上各项收费标准将执行政府最新出台的相关管理办法。
九、违约责任
1. 乙方违反本合约或有关法律法规政策的行为，除停止违章违约行为，排除危险、恢复原状或维修更换，消除影响或恢复名誉等方式承担责任外，还应赔偿由此造成的一切损失，拒不赔偿者，依法申请强制执行。
2. 甲方工作人员违法或违反本合约或因其渎职、失职给乙方造成损失的，由责任人或甲方负责赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十、附则
1. 本合约仅适用于本委托管理的物业区域内。
2. 合约自双方签字或盖章后生效，一式肆份，双方各执贰份。
3. 在履行合约中如发生纠纷，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理行政主管部门调解，调解不成的提交本物业所在地人民法院依法裁决。
4. 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
5. 本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

甲 方：南京金鹰国际集团 乙 方：
（盖章） 物业管理有限公司 （盖章）
（物业名） 楼 座

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