房地产可行性研究报告(大型-分六期)第三部分.doc

德福地王花园项目可行性研究报告 财务分析与评价第十一章 财务分析与评价11.1基础数据说明财务折现率：13%；营业税率：5%；所得税率：25%；城建维护税率：7%；教育费附加费率：5%；多层住宅平均销售价格：2500元/m2高层住宅平均销售价格：2200元/m2车库平均销售价格：4500元/m2营业房平均销售价格：6500元/m2表11-1各期工程可销售面积一览表一期二期三期四期五期六期合计备注高层住宅52296.0636907.608923.2458876.2458463.2364963.59280429.96多层住宅26487.675390.5431878.21商业营业房3610.9014075.4817686.38不含宾馆面积车库4541.119386.34478.6714406.1211.2一期工程财务分析11.2.1销售收入及销售税金及附加估算一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。1. 分年销售计划表11-2 一期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅52296.062200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商业营业房3610.906500.00100.00%50.00%50.00%0.00%3车库4541.114500.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。其中： 营业税：794.79万元。 城市建设维护税：55.64万元。 教育费附加：23.84万元。土地增值税：1248.31万元。11.2.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。开发成本：9471.19万元。利润总额：4301.95万元。所得税：1075.49万元。净利润：3226.46万元。11.2.3财务指标表11-3一期项目财务指标一览表1销售利润率%20.30%2投资利润率%33.36%3财务内部收益率（所得税前）%259.44%4财务净现值（所得税前）万元2999.695投资回收期（所得税前）年1.426财务内部收益率（所得税后）%143.66%7财务净现值（所得税后）万元2154.278投资回收期（所得税后）年1.809资本金收益率%143.66%由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.2.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.982售房价格-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.983销售款回笼进度-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.984建设投资5.00%182.59%15.3724.50%10.00%132.34%12.7115.00%96.91%10.84表11-5敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%售房价格64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%销售款回笼进度64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%建设投资1676.88%672.51%391.60%259.44%182.59%132.34%96.91%图11-1一期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.3二期工程财务分析11.3.1销售收入及销售税金及附加估算二期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入18700.57万元。1. 分年销售计划表11-6二期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231多层住宅26487.672400.00100.00%50.00%50.00%0.00%2高层住宅36907.602200.00100.00%50.00%50.00%0.00%3车库9386.344500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部72781.610.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入18700.57万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为1028.53万元。其中： 营业税：953.03万元。 城市建设维护税：65.45万元。 教育费附加：28.05万元。土地增值税：1992.07万元。11.3.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入18700.57万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为15679.96万元。开发成本：9799.12万元。利润总额：5880.84万元。所得税：1470.21万元。净利润：4410.63万元。11.3.3财务指标表11-7二期项目财务指标一览表1销售利润率%23.59%2投资利润率%44.11%3财务内部收益率（所得税前）%8680.07%4财务净现值（所得税前）万元4365.735投资回收期（所得税前）年1.016财务内部收益率（所得税后）%610.60%7财务净现值（所得税后）万元3210.038投资回收期（所得税后）年1.169资本金收益率%610.60%由上表可以看出，项目财务内部收益率为8680.07%，财务净现值为4365.73万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.3.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-8二期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.052售房价格-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.053销售款回笼进度-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.054建设投资5.00%1338.93%1468.2318.56%10.00%665.74%801.4315.00%412.84%551.15表11-9敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%售房价格234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%销售款回笼进度234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%建设投资16774.33%12063.33%9956.33%8680.07%1338.93%665.74%412.84%图11-2二期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.4三期工程财务分析11.4.1销售收入及销售税金及附加估算三期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，一号楼因为拟建为自营五星级宾馆，一楼大厅与四楼以上一、二栋全部自营，包括八号楼一至四层，本期可销售商业面积为14075m2；本期可销售住宅面积为8923.24m2。可实现销售收入11112.17万元。1. 分年销售计划表11-10三期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅8923.242200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商业营业房14075.486500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部22998.720.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入11112.17万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为611.17万元。其中： 营业税：555.61万元。 城市建设维护税：38.89万元。 教育费附加：16.67万元。土地增值税：0万元。11.4.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入11112.17万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为10501.01万元。开发成本：9243.97万元。利润总额：1257.04万元。所得税：314.26万元。净利润：942.78万元。11.4.3财务指标表11-11三期项目财务指标一览表1销售利润率%8.48%2投资利润率%9.68%3财务内部收益率（所得税前）%23.75%4财务净现值（所得税前）万元422.775投资回收期（所得税前）年2.576财务内部收益率（所得税后）%17.35%7财务净现值（所得税后）万元175.738投资回收期（所得税后）年2.679资本金收益率%17.35%由上表可以看出，项目财务内部收益率为23.75%，财务净现值为422.77万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.4.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-12三期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%12.66%2.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.042售房价格-5.00%12.66%2.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.043销售款回笼进度-5.00%12.66%2.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.044建设投资5.00%13.84%1.985.41%10.00%5.37%1.8415.00%-1.95%1.71表11-13三期工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%售房价格-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%销售款回笼进度-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%建设投资67.10%49.67%35.50%23.75%13.84%5.37%-1.95%图11-3三期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.5四期工程财务分析11.5.1销售收入及销售税金及附加估算四期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入16120.38万元。1. 分年销售计划表11-14 四期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231多层住宅5390.542200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2高层住宅58876.242500.00100.00%50.00%50.00%0.00%3架空层车库478.674500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部64266.780.000.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入16120.38万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为886.62万元。其中： 营业税：806.02万元。 城市建设维护税：56.42万元。 教育费附加：24.16万元。土地增值税：1247.03万元。11.5.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入16120.38万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13986.73万元。开发成本：9562.68万元。利润总额：4334.05万元。所得税：1083.51万元。净利润：3250.54万元。11.5.3财务指标表11-15四期项目财务指标一览表1销售利润率%20.16%2投资利润率%32.99%3财务内部收益率（所得税前）%261.05%4财务净现值（所得税前）万元3040.385投资回收期（所得税前）年1.386财务内部收益率（所得税后）%147.76%7财务净现值（所得税后）万元2188.668投资回收期（所得税后）年1.679资本金收益率%147.76%由上表可以看出，项目财务内部收益率为261.05%，财务净现值为3040.38万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.5.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-16四期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.00%110.51%15.05-15.00%66.89%12.942售房价格-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.00%110.51%15.05-15.00%66.89%12.943销售款回笼进度-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.00%110.51%15.05-15.00%66.89%12.944建设投资5.00%185.92%15.0324.78%10.00%135.68%12.5415.00%99.72%10.76表11-17四期工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%可出售面积66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%售房价格66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%销售款回笼进度1356.97%632.76%385.69%261.05%185.92%135.68%99.72%建设投资66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%图11-4四期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.6五期工程财务分析11.6.1销售收入及销售税金及附加估算五期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入12864.91万元。1. 分年销售计划表11-18 五期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅58463.232200.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部58463.230.000.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入12861.91万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为707.41万元。 营业税：643.1万元； 城市建设维护税：45.02万元； 教育费附加：19.29万元。土地增值税：349.69万元。11.6.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入12861.1销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为11804.82万元。开发成本：9597.88万元。利润总额：2206.94万元。所得税：551.73万元。净利润：1655.2万元。11.6.3财务指标表11-19五期项目财务指标一览表1销售利润率%12.87%2投资利润率%16.89%3财务内部收益率（所得税前）%59.17%4财务净现值（所得税前）万元1270.045投资回收期（所得税前）年2.276财务内部收益率（所得税后）%41.28%7财务净现值（所得税后）万元836.348投资回收期（所得税后）年2.429资本金收益率%41.28%由上表可以看出，项目财务内部收益率为59.17%，财务净现值为1270.04万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.6.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-20五期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.552售房价格-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.553销售款回笼进度-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.554建设投资5.00%41.17%3.6015.58%10.00%26.76%3.2415.00%14.97%2.95表11-21五期工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%售房价格5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%销售款回笼进度5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%建设投资156.26%113.14%82.31%59.17%41.17%26.76%14.97%图11-5五期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.7六期工程财务分析11.7.1销售收入及销售税金及附加估算六期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入14291.99万元。1. 分年销售计划表11-22 六期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅64963.592200.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部64963.590.000.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入14291.99万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为786.06万元。 营业税：714.6万元； 城市建设维护税：50.2万元； 教育费附加：21.44万元。土地增值税：702.32万元。11.7.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入14291.99万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为12803.61万元。开发成本：9716.87万元。利润总额：3086.74万元。所得税：771.69万元。净利润：2315.06万元。11.7.3财务指标11-23六期项目财务指标一览表1销售利润率%16.20%2投资利润率%23.34%3财务内部收益率（所得税前）%81.77%4财务净现值（所得税前）万元1922.035投资回收期（所得税前）年2.056财务内部收益率（所得税后）%55.90%7财务净现值（所得税后）万元1315.438投资回收期（所得税后）年2.249资本金收益率%55.90%由上表可以看出，项目财务内部收益率为81.77%，财务净现值为1922.03万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.7.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。11-24六期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.142售房价格-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.143销售款回笼进度-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.144建设投资5.00%61.22%4.1120.99%10.00%44.80%3.7015.00%31.37%3.3611-25六期敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%售房价格19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%销售款回笼进度19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%建设投资192.99%143.49%108.20%81.77%61.22%44.80%31.37%图11-6六期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.8全部工程财务分析11.8.1销售收入及销售税金及附加估算全部工程建设期为5年，销售期也为5年，其中第一年至第四年为销售期，第五年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入87324.24万元。1. 分年销售计划表11-26 全部工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计建设期123451高层住宅280429.962200.00100.00%15.90%27.99%34.10%22.01%0.00%2多层住宅31878.212400.00100.00%41.55%50.00%8.45%0.00%0.00%3商业营业17686.386500.00100.00%10.21%50.00%39.79%0.00%0.00%4车库14406.124500.00100.00%48.34%50.00%1.66%0.00%0.00%全 部344400.670.000.00%19.34%32.08%30.66%17.92%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入87324.24万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为4802.83万元。其中： 营业税：4366.21万元。 城市建设维护税：305.63万元。 教育费附加：130.99万元。土地增值税：4997.28万元。11.8.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入87324.24万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为77524.13万元。开发成本：57481.7万元。利润总额：20042.43万元。所得税：5010.61万元。净利润：15031.82万元。11.8.3财务指标表11-27全部项目全部投资财务指标一览表1销售利润率%17.21%2投资利润率%25.97%3财务内部收益率（所得税前）%449.54%4财务净现值（所得税前）万元12289.745投资回收期（所得税前）年1.316财务内部收益率（所得税后）%161.88%7财务净现值（所得税后）万元8749.328投资回收期（所得税后）年2.299资本金收益率%161.88%由上表可以看出，项目财务内部收益率为449.54%，财务净现值为12289.74万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.8.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-28全部工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%180.81%53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.202售房价格-5.00%180.81%53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.203销售款回笼进度-5.00%180.81%53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.204建设投资(不含利息)5.00%208.82%48.1418.95%10.00%119.85%32.9715.00%73.53%25.07表11-29全部工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积41.59%88.55%180.81%449.54%6102.83%1