酒店式公寓最适合谁.doc

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酒店式公寓最适合谁？
　　一样的名字，实际性质、贷款要求完全不一样。
　　　酒店式公寓，户型小总价低、全装修更省心、不限购不限贷……看起来好处真不少，但是如果想要买来住，要考虑的当然不止这么多。
　　1、这些房都叫酒店式公寓
　　酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。
　　2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限贷对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼做了界定（见下表）。

　　是住宅还是商业？
　　“酒店式公寓”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼，通常都被叫成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在100万元以内。
　　这种“酒店式公寓”和国家的“酒店式公寓”是两回事。按照上海市《关于进一步严格执地产市场各项调控政策的通知》，酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓，属于住宅，有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。
　　怎么判断？最关键标准就是用地性质。
　　用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年，办公和综合用地的使用年限为50年，居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。
　　在开发定位上，酒店式公寓又可以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。
　　LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项目里，面积40平方米至70平方米，层高4.5米，单价比同地段新建住宅高，有的开发商已经做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大，使用率比较高。
　　如果是SOHO项目，它的功能定位就更倾向于办公用途，或者是既能居住又能办公，适合创业者在创业初期使用。
　　判断你要买的房子是不是限购限贷，就看产权性质。70年产权的住宅是限购限贷的对象，其他产品属于商业办公性质，政策并不约束购买和贷款，不过由于是商业、办公产权，首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业贷款不享受优惠利率，最长贷款年限只有10年。
　　2、酒店式公寓适合谁买
　　锦和房产的高级策划经理叶颖代理过多个酒店式公寓项目，根据成交情况，她分析目前买酒店式公寓的人主要有两类：首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的，前者更适合买酒店式公寓自住。但商业办公类酒店式公寓不能挂户口，集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不具有学区房属性。
　　首付预算不高，较高收入者
　　如果没有限购限贷的政策，刚性需求者通常的做法是：先买一套小户型住宅住着，将来家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅，将来不论第一套住宅卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。
　　按这种情况，如果从结婚购买第一套小户型开始计算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算（同等条件下面积小的房子单价更高，在预算有限的情况下，不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方，但5年内房价涨幅较难估算），买一房一厅首付是30万元，假定5年内房价涨幅平均每年8%，5年后这套房子售价136万元，卖掉以后除去未还清的贷款，到手的卖房款还剩60万元左右，而要买180万元的房子，至少首付108万元。
　　结果是，在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房，同时，每月还贷至少4000元，还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付，换房的压力很大。
　　如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓，就能解决这个问题：第一次买的是商业性质的房子，第二次买房再买住宅，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。
　　被买房者
　　外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策。即使缴税满一年，单身人士仍然不能购买住宅，但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。
　　上海华燕置业市场研究部发布的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的数据显示，目前上海市热销的酒店式公寓集中于外环外和郊区，单价1万元左右。
　　酒店式公寓一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本息计算，月还款3500元左右。税后收入在五六千元的还是可以承受的，如果以家庭为单位，负担更小。
　　同样首付30万元，压花机可以在中外环间买一套总价80万元左右，不到40平方米的老工房，月还款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊环比如嘉定新城，首付三成买一套总价100万元，70平方米左右的两居室，月还款5500元左右（都按首套房优惠利率、组合贷款、按揭15年计算）
　　3、如果既想买房还想创业
　　商业、办公类的酒店式公寓都可以用于注册公司。这比在住宅楼里开公司更方便—各地对工商注册的几乎都在控制这种做法：市，要把居住用房改成商业用途，必须有邻居的签字同意，并获得居委会的批准；上海的更麻烦，不允许擅自把居住用房改成商业用途，允许改变的除了要经利害关系业主的同意外，还必须向房屋保障、规划和土地、消防等部门办理行政审批手续。
　　LOFT产品比较实惠，有赠送面积，4.5米甚至5.5米的层高可以一层当两层用，如果产证面积40平方米，一般可有60平方米供使用。叶颖提醒，这类物业最好购买全装修房，中间层的楼板浇筑技术含量比较高，如果自己装修一来花费高，二来质量和效果不一定能达到样板房的效果。开发商已经有了比较成熟的装修经验，集体采购也能拿到更便宜的价格。
　　SOHO的办公和居住一体化更适合初期创业人群，。这几年出让的土地中，纯住宅用地很少，大部分都是包含商业、办公和住宅的综合性用地。外郊环办公产品市场需求有限，为了促进销售，开发商往往把这一类产品分割成小套型的公寓式办公楼，加上居住概念来促进销售。叶颖说，SOHO项目的样板房通常会做两套，一套办公，一套居住。看着是两种功能的房子，实际上户型没有太大差异，业主可以按照自己的需求调整。购买时要考虑到邻居可能多是创业类小公司，人群比较杂，高峰时段电梯拥挤，不太适合纯自住。如果创业者想自用，最好考察一下物业或附近能否提供完备的商务设施，比如打印复印设施、商务会谈场所等，小公司草创阶段这类设施很必要。
产权70年的酒店式公寓其实就是小户型的住宅产品，买它和买普通住宅没有区别。优点是可以挂户口、使用公积金贷款，缺点是受制于限购限贷政策。而且这种小户型的单价是住宅类型里最贵的，要比同等地
4、购买前的提醒
　　要求看这些证
　　在购买商品房时，可以要求开发商出示建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等批准文件。这些文件都会显示建造房子的这块土地的规划性质、土地用途、土地使用年限、建造的房屋类型、房屋用途等，这些信息都能帮你判断土地用途和房子的产权性质。
　　使用成本是住宅的2倍
　　问清是否有煤气，水电费及宽带费用按照商业还是民用标准收取；由哪家物业管理公司管理，能提供什么服务，物业费多少。商住类型的酒店式公寓日常使用成本要比普通住宅高。这类物业一般没有煤气入户，水电费按照商业价格收取，一般是民用价格的1.5倍。物业费通常比较贵，每平方米收费5至10元，是一般住宅的2倍以上。
　　酒店式公寓多数是小户型，不会大规模建造，通常只有一两幢，每幢楼里房子套数多。业主中投资者多，商住两用也会造成居住和办公混杂，物业管理难度比普通住宅大，实际上能达到“酒店式的服务，公寓化的管理”的很少。聘请正规的酒店管理公司成本更高，住户大多不愿意承担，因此大部分物业管理方都不是酒店管理公司，物业管理上也仅能做到基础保洁、公共设施等常规服务。
　　是否适合居住
　　有没有阳台可供晾晒、周围交通是否方便，配套设施能不能基本生活需要，如果现在配套不成熟，那未来规划怎么样，多久能实现。这些问题都直接决定你以后住在这里，日常生活是轻松还是麻烦重重。
　　小区业主论坛最好去看看，如果这幢房子内部和周围有影响居住生活的问题，已经入住的业主多数会在论坛上反映。
　　判断增值潜力
　　买酒店式公寓住，主要是作为过渡的选择，所以在满足现阶段居住需求之外，如果多考虑一些升值因素，第二次买房的首付压力还会小一些。
　　酒店式公寓由于是商业产权，交易税费比住宅高不少，在二手房市场的买卖行情并不好。目前上海、的酒店式公寓的供应量不断增加，未来供应量还会继续增长。如果是偏僻，新房供应量巨大的地段，供过于求的可能性就大，二手酒店式公寓的再次出售也比较困难。
　　如果想长期持有，还要考虑年回报率。这就要看酒店式公寓周边是否存在足够有能力并愿意付较高房租的人群，酒店式公寓的服务是不是明显更好，周围有多少类似产品，有什么竞争优势。愿意住酒店式公寓的租客收入较高，对房屋品质的要求也高，附近有高科技产业园区、较多的甲级办公楼的酒店式公寓出租情况会比较好—扣除物业管理费，年出租回报率能达到3%。
　　了解卖房税费
　　商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多。其中营业税、土地、所得税、房产税的征收力度最大，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以不少人在出售酒店式公寓时要求买家承担全部税费，也有中介做低房价来避税。但是做低房价属于违规操作，有一定的法律风险。

酒店式公寓最适合谁？一样的名字，实际性质、贷款要求完全不一样。文：田苗苗图：酒店式公寓，户型小总价低、全装修更省心、不限购不限贷……看起来好处真不少，但是如果想要买来住，要考虑的当然不止这么多。1、这些房都叫酒店式公寓酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉......

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