房地产企业收入确认方式解析【会计实务经验之谈】.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产企业收入确认方式解析【会计实务经验之谈】企业财务人员通常容易被会计与税务差异,尤其是收入确认所困扰.在新会计准则、企业所得税法以及其实施条例出台后,企业会计准则14号-收入与国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知(国税函 2008875号)均对收入的确认方式、确认时间作了相应规范.针对每年企业所得税检查重点,小编在此处主要对一般类型的企业与房地产企业的收入确认 方式进行简要解析. 收入确认的一般规定 国税函2008875号文件规定,企业销售商品同时满足下列条件的,应确认收入的实现: (1)商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方; (2)企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制; (3)收入的金额能够可靠地计量; (4)已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算. 企业会计准则14号-收入规定,销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认: (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制; (3)收入的金额能够可靠地计量; (4)相关的经济利益很可能流入企业; (5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量. 比较会计与税法关于收入确认的条件,会计上确认收入时要考虑”经济利益很可能流入企业”这个条件,而在税法上无此条件.这是因为税法不考虑企业的经营 风险,具有强制性.企业发出库存商品后,在会计上认为”经济利益不是很可能流入企业”时不确认收入,而按税法规定应确认为当期收入,在企业所得税纳税申报 时对收入及成本作调整处理,以后会计上对该收入进行确认时再作相反的调整处理. 【例如】A企业于2008年12月10日向某公司发出商品一批,已向某公司开具增值税专用发票,价款100万元,增值税17万元,商品成本80万元. A企业于12月12日办妥托收手续.12月31日得知某公司由于法律诉讼问题,银行账户已被法院冻结,企业无法收到该项货款. (1)2008年A企业因无法收到货款,不确认收入. 借:发出商品 800000 贷:库存商品 800000 借:应收账款170000 贷:应交税费-应交增值税(销项税额) 170000 (2)2008年进行企业所得税处理. 会计上未确认收入,但按税法规定应确认收入100万元,同时确认成本80万元,故应调增2008年应纳税所得额20万元.否则,企业将面临被税务机关处罚的风险. 填表方法:在企业所得税年度纳税申报表附表三第19行”其他(收入类)”调增收入额100万元,在第40行”其他(扣除类)”项下调减成本80万元. (3)递延所得税处理. 借:递延所得税资产 50000(200000*25%) 贷:应交税费-应交所得税 50000(200000*25%) 需要注意的是,对此笔收入在2008年调整时不能作视同销售处理.这是因为以后年度作收入处理,企业所得税上要进行调减,但在附表一收入明细表和附表二成本费用明细表中无法减除. (4)以后收到钱时的处理:借记”银行存款”,贷记”主营业务收入”、”应收账款”,同时借记”主营业务成本”,贷记”发出商品”. 会计上正常作销售处理,企业所得税上直接调减就可以了.当然,对执行新企业会计准则的企业来说,就要作递延所得税处理.如果最后收不到钱,可作为 坏账损失处理,属于时间性差异.财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知(财税200957号)第四条规定,企业除贷款类债权外 的应收、预付账款符合下列条件之一的,可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除: 1.债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销,或者被依法注销、吊销营业执照,其清算财产不足清偿的; 2.债务人死亡,或者依法被宣告失踪、死亡,其财产或者遗产不足清偿的; 3.债务人逾期3年以上未清偿,且有确凿证据证明已无力清偿债务的. 企业资产损失税前扣除管理办法(国税发200988号)第十六条规定,坏账损失税前扣除,应提供下列相关依据: (一)法院的破产公告和破产清算的清偿文件; (二)法院的败诉判决书、裁决书,或者胜诉但被法院裁定终(中)止执行的法律文书; (三)工商部门的注销、吊销证明; (四)政府部门有关撤销、责令关闭的行政决定文件; (五)公安等有关部门的死亡、失踪证明; (六)逾期3年以上及已无力清偿债务的确凿证明; (七)与债务人的债务重组协议及其相关证明; (八)其他相关证明. 同时,国税发200988号文件第十八条规定,逾期3年以上的应收款项,企业有依法催收磋商记录,确认债务人已资不抵债、连续3年亏损或连续停止经营3年以上的,并能认定3年内没有任何业务往来,可以认定为损失. 那么,如果以后收不到钱,向税务部门申报的坏账损失金额是多少?财税200957号文件第十条规定,企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得 从增值税销项税额中抵扣的进项税额,可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除.会计上应确认的损失是97万元,即17万元增值税和80万元产品成本. 但是,向税务部门申报的财产损失应该是117万元,因为20万元已经作为销售利润征收了企业所得税.损失扣除时,就要作调减处理,不需另作会计分录.如果 作了递延所得税处理,就应作转回处理. 房地产企业确认销售收入的特殊规定 房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)第六条规定,企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得 的收入,应确认为销售收入的实现.第九条同时规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳 税所得额. 开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额. 该条款应理解为房地产企业不存在预征税款的概念,没有多退少补的过程,不申报预收账款的收入就属于偷税行为.小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。