房地产产品研究-成都第四代住宅七一城市森林花园.pptx

七一国际广场成都首个第四代建筑-庭院个案研究目目录录CONTENT01 0203第四代建筑解读个案分析未来发展建筑发展史住房发展到今天，从古自今已经历了三代第一代：茅草房第二代：砖瓦房第三代：电梯房（包括到目前为止的所有住房别墅、四合院等）第三代住房，又称“鸟笼式”住房，人们只有透过窗户才能看到外面的世界，才能呼吸到新鲜空气，并不是人们的理想住所。在对庭院、对人与自然更多诉求下，第四代住房应运而生庭院房第四代住房.庭院房集合中国传统的四合院、街巷胡同、低层别墅、以及第三代住房.电梯房的全部优点于一身,创新出了一种全球前所未有的绿色生态建筑！它将彻底改变城市钢筋水泥林立的环境风貌，彻底改变第三 代住房鸟笼式的居家环境！使家使家变变成家园成家园 使城市使城市变变成森林成森林使人使人类类居住与自然完美居住与自然完美契契合并合并和和谐谐共生共生第四代建筑的创新点彻底改变目前鸟笼式的居住环境第四代住房中，每层楼内都有一条街巷和一座公共院落，房屋都建在街巷两边或院落四周，人们就如同住在传统的四合院里，继续着邻里和谐的健康生活模式。每家都有一座私人小院除了建筑外墙长满的植物外，每家还有一座两层楼高的空中室外私人小院，可种树、种花、种菜、遛狗、养鸟使住在繁华城市中心的人们实现“家园”和“回归大自然”的梦想。第四代建筑的创新点开启空中停车时代，不再建地下停车场第四代住房只开挖主楼的基础部分做人防层及布置设备，不用再往下大开挖两三层建停车埸，可节省90%的地下工程量，缩短工期。住户车辆及访客车辆都可通过小区外围道路及智能载车系统，一分钟内开到所去任何楼层的公共院落里，停在所去屋前的停车位上，方便回家停车和驾车出行，解决停车难问题。第四代建筑的创新点房屋公摊面积下降到10%以下住户从载人电梯出来即在所去楼层的室外街巷里，从街巷直接进出自家大门，没有了传统的电梯厅及过道，减少了公摊，使房屋公摊面积下降到10%以下。不增加占地和建筑成本可建设所有建筑和所有户型及面积，可采用任何建筑形式；容积率可建到1.0一6.0，建“空中街巷、空中停车及每层公共院落”的成本，与大开挖建“地下室停车场”的成本基本相当，甚至还略有减少。第四代建筑的创新点普通成本，别墅品质，生活气息投入普通建筑的占地和建造成本，却得到如同别墅一样有家有院的房子。不局限于偏远郊区，可建在城市中心任何地方，比别墅居住更安全、更有生活气息。改变城市风貌，适宜人类居住第四代住房颠覆传统的住房模式，改变城市钢筋水泥林立的环境风貌，改变第三代住房鸟笼式的居家环境，使家变成家园，使城市变成森林，致力于实现人自然和谐共生。庭院房技术支撑空中停车技术难点l第四代住房的空中停车道路边界与立交桥的道路边界一样，都有1.2米高的钢筋混凝土边墙，车辆在上面行驶是安全的，无论怎样都出不了边界，更不会掉下来！至于汽车尾气及噪音，因公共停车院落是位于室外，以及空中车速的缓慢，这些都可忽略不计，更不会成为问题。l停车设置街巷层建设奇偶两层房屋，奇数层为街巷层房屋，偶数层为第二层，住第二层的住户车辆挺在街巷层，然后走楼梯或乘电梯上一层回家。设置载车电梯庭院房技术支撑庭院植物栽种及排水防水技术庭院房技术支撑庭院植物栽种及排水防水技术庭院房技术支撑第四代住房采用了全球独具创新的知识产权技术：“庭庭院院转转换换技技术术”和“楼楼层转换层转换技技术术”，该技术彻底解决了国内外所有类似建筑十几年来都无法解决的“黑房子”技术难题，使所有主 要房间都能直接采光，使所有花园庭院都有了私密性和安全性，这是到目前为止全球其它所有 类似建筑都无法做到的，并这些技术完全属于中国自主自主创创新技新技术术。如何避免黑房子第四代住房，目前已在部分城市开始 建设，预计在2019年就有部分人正式 住上更适宜人类居住的第四代住房了，并且它将如同砖瓦房淘汰茅草房、电 梯房又淘汰砖瓦房一样，而成为未来 所有住房的一种发展趋势，一种更新 换代产品！因为它将比郊区别墅居住 更有安全感，生活.工作.学习.医疗都 更为方便，视野空间也将更为广阔和 更有生活气息，但它的房屋价格和养 护成本却比别墅要低得多，只与普通 住房相当，这便是第四代住房.庭院房 的强大生命力，更是科技创新所带来 的神奇力量。庭院房未来的发展目目录录CONTENT01 0203第四代建筑解读个案分析未来发展七一国际广场成都首个第四代建筑-庭院个案研究基本信息项目是城北首座地铁上盖城市综合体，总建面约30万平米，是一个集商业、住宅、酒店、办公、游乐街区为一体的城市综合体。项目七一国际广场项目地址新都区新都街道蓉都大道东侧、金光路南侧、新泰路北侧 物业类型商品住宅、商业、办公楼建筑类型高层、超高层开发商成都七一置业有限公司项目占地88.79亩总建面29.6万平米住宅建面14.5万平米商业建面15.1万平米容积率5总户数836户车位2795交通：项目与地铁三号线钟楼站无缝衔接，西侧是主干道蓉都大道，东北侧是金光路，轨道交通和道路交通条件优越。周边配套：项目位于新都城区中心，周边3一5公里范围内，政府机关、学校、商业林立，生活配套成熟。北向、西向的居住圈和东向的西南石油大学、川音新都校区、成都医学院等均在其辐射范围内。项目四至本案项目西临蓉都大道南一段，车流量大，四车双向车道，项目此面昭示性好，不过现场围挡还没有形象画面展示。项目南面临新泰东路，路边为老旧商铺，形象差，且项目旁有个水渠，较为影响项目形象。项目东临金光路，此路段绿化稍好，环境更好点。项目三面临路，昭示性好，周边环境较为老旧，与项目第四代建筑形象有一定的年代差。区域交通地铁三号线本案钟楼站货运大道京昆高速绕城大道马超东路道路交通：项目道路两横两纵，两横有绕城大道和马超东路，两纵有货运大道和京昆高速，能快速接驳青白江和成都主城区；轨道交通：项目位于地铁三号线延线钟楼站点旁，轨道交通优势明显；公共交通：项目200米有650、652、679、x01、x03、新都K3路等公交路线，接驳新都城区和成都城区，公交便捷。项目位于地铁三号线延线钟楼站旁，地铁物业，轨道交通优势突出。区域配套宝光寺体育森林公园西南石油大学本案新都一中实验学校教育资源：项目附近有新都一中实验学校、香城中学等优质教育配套；生活配套：项目附近无大型商超，商业配套有所欠缺；自然资源：项目附近有新都体育森林公园、宝光寺桂湖文化旅游区和宝光寺。项目附近有新都一中实验学校等优质教育资源和丰富的自然资源，但商业配套较为缺乏。区域规划本案到2020年，新都区将规划有15条轨道线路，并形成“九横十七纵”的骨架路网结构。此外，到2030年，还将与青白江共同建设“新青中央生态公园”，面积605公顷。在产业上，将形成重要的商贸集聚区及高端装备制造业基地，与青白江一起形成成都北部增长极核。交通：新都未来将形成七横十一纵多轨的交通体系，其中七横是指：绕城高速、第二绕城高速、新新路-兴业大道、香城大道、兴城大道、五环快速、围城路-三木大道；十一纵：成彭高速、成绵高速、成彭公路、北星大道、金芙蓉大道、蓉都大道、蜀龙大道、成青金快速路、新石龙路、万石路、成赵快速路。多轨：则是指地铁1、3、5号线、绵成乐城际铁路、有轨电车。公园：在中心公园规划上，至2020年，新都区规划中心公园2处，为毗河湿地公园，面积约301公顷，桂湖公园（含其北部生态廊道），面积约108公顷。至2030年，规划新增中心公园1处，为与青白江区共同建设的新青中央生态公园，面积约605公顷。产业：规划形成“两带三区多园”的产业空间布局结构。“两带”为青白江生态休闲旅游度假带、毗河文化休闲商贸配套服务带；“三区”为西部商贸产业发展区、中部现代服务业综合发展区、东部工贸产业发展区；“多园”为现代农业、装备制造产业和商贸物流产业提供空间载体的重要产业功能区或产业园。按照总体规划，新都将成为重要的商贸聚集区及高端装备制造业基地，与青白江一起，共同形成成都北部增长极核。产品规划项目由8栋30F高的第四代绿色住宅楼1栋170米超高层商业和2栋6层高的商业群楼组成，项目涵盖住宅、商业综合体、办公和酒店等物业。住宅：项目住宅部分由8栋第四代绿色建筑组成，楼栋30F，2T2、2T3、2T4，每户均配备一个大庭院，是产品的核心价值点；项目公摊在17%-20%左右，项目所有住宅楼和商业楼负一层都能通往地铁3号线钟楼站点，是实在的地铁上盖物业。商业：项目商业占比超50%，涵盖商业综合体、办公、酒店和宴会厅和住宅底商，目前负一层将引进大型超市，大体量的商业集群既能满足项目业主的生活购物需求，也将成为区域购物休闲的首选，为区域带来便利。3室2厅2卫112，庭院46户型解析：户型庭院6米挑高，且庭院全赠送约46，赠送空间大；户型动静不分区，居住体验将有一定的影响；主卧带独立卫生间和衣帽间，私密性好。3室2厅2卫126，庭院524室2厅4卫214，庭院72户型解析项目产品户型最大卖点在与全赠送的6米错层挑高庭院，后期将由房企负责庭院的日常养护，户型注重空间舒适度，但有些户型因进深过长，或将有采光不佳的问题。户型解析：户型庭院6米挑高，且庭院全赠送约52，赠送空间大，但存在进深过长的问题，对客厅和次卧的采光有一定的影响；户型方正，动静分区，设计较为合理；主卧带独立卫生间和衣帽间，私密性好。户型解析：户型庭院6米挑高，庭院全赠送约72，赠送空间超大；户型较为方正，动静不分区，居住体验受一定影响；三个主卧均带独立卫生间和衣帽间，私密性好。案场包装-外部新泰路侧围墙新泰路侧围墙金光路售楼部项目围墙形象展示较为普通，没有体现出第四代建筑的特色亮点，且围墙上无任何提示售楼部位置的指示，项目昭示性较弱。售楼部外部的打造也较为一般，整体外部打造的品质感不高。案场包装-内部户型模型区沙盘区长廊项目售楼部内部较小，功能组成较为完备，整体打造的品质感不高。优势：本体：项目是城北首座地铁上盖城市综合体，总建面约30万平米，是一个集商业、住宅、酒店、办公、游乐街区为一体的城市综合体；产品：项目住宅产品，利用清华大学建筑新技术，每户都有独立大庭院，庭院面积在50平米左右，全赠送，户型赠送率高达45%-50%，远远大于市场上的其他产品。交通：项目属于地铁上盖物业，地铁三号线延线钟楼站点临项目，轨道交通优势突出；专利：第四代住房由清华大学建筑研究院设计，拥有多项原创核心技术，专利技术被七一集团购得，在住房开发方面，拥有唯一性；劣势：片区整体面貌较为老旧，且项目临钟楼客运站，人流量多且杂，外部环境将会对项目居住舒适度有一定影响；项目整体商业体量过大，居住部分绿化率较低，以庭院为噱头，弥补项目绿化率不足的劣势开发商知名度不高，不是真正意义上的第四代住房，仅可以算3.5代，客户认可度尚需时间的检验。项目小结伪4.0住宅，仅能算3.5代目目录录CONTENT01 0203第四代建筑解读个案分析未来发展u城市土地价格越来越贵，拿地成本一路高涨，开发商要想在市场越来越规范、政策收紧的现状下获利，必须更加的重视产品的升级优化，做好项目产品，才能提高自身项目竞争力，获得高溢价。第四代住房在产品上突破常规，构筑新的居住体验，产品在市场上受到各方的关注，比起传统高层住宅，具备更强的市场竞争力。未来发展u第四代住宅建筑技术作为清华大学的专利，在部分城市都已经有实施案例，在目前建筑规划要求下（限制赠送面积），成都项目能顺利报规通过，是否能够成为未来开发商效仿的方式，还有待继续观察。THE ENDThanksThanks感谢聆听，欢迎指正！