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综合楼酒店租售定价及说明

一、租售定价的基本方法介绍
市场比较法：通常的租售定价，我们是通过市场上同类型物业现有的租售水平来进行租售价格比较定价。这种方式是最能反映市场真是情况和项目市场竞争力的定价方式。
成本定价法：根据开发建设成本及企业赢利预期进行定价。
实际操作中，我们往往将二者结合，通过对权重的选择来确定项目的具体租售价格，确保合理的利润水平，同时又具备较强的市场竞争力。
租售价格之间存在一定的内在联系，不同的物业的租售价格系数有一定的差别。通常，商业物业，我们认为合理的销售和租赁价格之间的比值为10-15，本案我们选择12。此外，本案以计算基础租赁价格为基础，并最后通过租赁价格反算销售价格。

二、综合楼定价的困难及其解决
1、定价中的难点
u 难以寻找可类比的物业进行市场比较；
u 高企的开发成本和费用，与当地消水平之间存在较大的差距；
u 综合楼综合形象价值带给其他物业的价值增值（即价值外溢）难以量化解决。
2、解决的办法
基于本案自身特点，难以找到适合的物业作为市场比较，因此，只有采用类商业物业的做的方式，来确定可比的市场基础。
同时，对于成本建设高企的现实，我们必须尊重实际的造价成本及各种管理费用；但也必须认识到综合楼属于超高层建筑，高容积率必然会拉低该项目综合楼面价，因此，本综合楼楼面价应当从项目整体建设中剥离出来单独计算。
对于综合楼物业的价值溢出，我们应当正确面对，不能无视其存在，应当在最后确定物业租售价格时给予合理考虑。

三、本案物业定价基本原理及方法
1、 类商业市场比较法，即将本案物业类比为商业物业，通过对市场商业物业的租赁价格考量来确定本案的可比市场租赁价格。对于本案来说，主要有以下三种类商业物业，可以作为市场价格参照：
l 核心城区的门面房2F平均租赁价格。首先，地处核心区域，位置上具相似之处；其次，2F作为商办的情况较为普遍，具有一定的可行性。
l 大型集中商业物业（超市、卖场）的市场租赁格等。大型集中商业具有体量上的批量出租的优势，因此，将这一特征作为类比的基础，成为可供参考的标准之一。
l 精装修单身公寓的市场租赁价格。这是当地与本物业在使用功能和属性上最为相似的物业，因此，将其作为参照的标准。
2、 成本定价法，即通过成本测算和合理利润预估，确定本案的租赁价格。

四、类商业的市场租赁价格情况
1、 核心城区的门面房2F平均租赁价格
（1）核心城区标杆门面的租赁价格情况
店名
面积（单位：平米）
年租金（元/年）
单位租金（元/平米*天
备注
九牧王
400
700000
4.79
1F+2F
移动公司
150
400000
7.31
1F
劲霸男装
50
130000
7.12
1F
（2）核心城区2F门面的租赁价格

计算公式
租金
备注
1F平均租金
（移动公司+劲霸男装）/2
7.21元/平米*天

2F租金
（九牧王综合租金-1F租金）/面积
173333元

2F单位租金
2F租金/面积/365天
2.37元/平米*天
九牧王
`
2、 大型集中商业物业（超市、卖场）的市场租赁格
物业
面积（单位：平米）
租金（单位：元/平米*天）
备注
乐天马特
8000
0.75
租赁时间为2006年，租约金额为0.6元/平米*天，租金平均年增长率设为5%
华润苏果
16000
1.1
租赁时间为2009年，租约金额为1元/平米*天，租金平均年增长率设为5%

3、 精装修单身公寓的市场租赁价格
泗阳当前，还没有真正单身公寓，未来城属于商业性质改造而成，总计约40余套，精装修后市场租金约为900元/月。
此外，当前的主要商住楼是位于淮海东路与繁荣路交汇处的恒大国际（入驻酒店为：名豪国际大酒店），当前，单位租金约为1300元/平米。
物业
面积（单位：平米）
年租金（元/月）
单位租金
（元/平米*天）
备注
未来城
36
900
0.83
单身公寓
恒大国际
46
1300
0.94
商住
平均租金

0.89

五、建设成本导出的租赁价格情况
1、成本导出租赁价格的假设前提
首先，售租比值设定为12；
利润综合预测为开发成本的5%。（对其他物业的价值溢出及对成本的摊薄不单独计算）
2、 本案成本构成
本案成本构成主要依据成本核算中心前期制定的有关成本的计算数据进行细微调整。调整项目主要是第一项土地成本。下面所称的土地成本是指综合楼及附属设施（裙楼）的建筑占地面积所发生的土地费用（含契税）与综合楼及其附属设施可销售部分（避难层等为不可销售部分）之间的比值。
序号
项目
单位成本（单位：元/平米）
备注
1
土地成本
105.17

2
前期费用
138

3
建安成本
4430

4
营销及管理费用
186

5
利息
148

6
各项税款
975

合计
5982.17

预计本案单位开发成本为5980元，单位利润为开发成本的5%，即300元，合计成本销售定价为6280元/平米。

3、建设成本导出本案的租赁价格
租赁价格=成本销售价格/12/365
=6280 /12/365
=1.43（元/平米*天）

六、权重设定与基准租售价格建议
1、权重设定及基准租赁价格的导出
基于以上第四、五部分的计算，我们基本得出了可类比的市场租赁价格，以及成本导出的租赁价格，因此，具备了对本案进行价格计算的依据和基础。
项目
单位租金
（单位：元/平米*天）
权重比较
租金
（单位：元/平米*天）
备注
门面房租金市场比较法
2.37
20%
0.474

公寓租金市场比较法
0.89
20%
0.178

成本定价法
1.43
20%
0.286

集中商业租金市场比较法
1.1
20%
0.22

同类城市比较法
0.59
20%
0.118

合计

100%
1.276

通过以上租金价格，我们可以测算出项目的基准销售价格约为5590元/平米。

2、 整体租售价格的建议
基于对行业租金水平的衡量，以及酒店对本案自身质素的影响，建议在保证整体租赁价格平衡的基础上，遵循商业培育、成长、成熟的基本原理，采用低起点、阶梯式的租赁价格策略，确保15年的租金水平达到平均租金水平1.28元/平米*天。
ž 租赁价格

租金
（单位：元/平米*天）
增幅
备注
第1年
0.80
0%

第2年
0.80

第3年
0.93
16%

第4年
0.93

第5年
1.10
18%

第6年
1.10

第7年
1.29
18%

第8年
1.29

达到平均1.276元
第9年
1.49
15%

第10年
1.49

第11年
1.60
8%

第12年
1.60

第13年
1.60
0%

第14年
1.60

第15年
1.60
0%

平均租金
1.28

　平均租金1.276元
备注：参照15年租约执行。

ž 销售价格
我们前面提到，由于综合楼的价值外溢，所以在最终定价时必须对这一部分价值进行考量，根据项目综合平衡的原则和公司整体战略的考虑，我们建议综合楼租赁和销售价格可以适当寻求与市场价格的平衡，因此，建议销售价格为5500-5800元/平米。

附件：泗阳商业租售参考价格

结构形式
面积
销售价格
租赁价格
经营品类
备注
外街
人民路
单层/双层
50-200平米
3-4万元/平米
普通门面1F3.5-4元/平米*天；核心区1F6.8-7.5元/平米*天，双层4.5-5元/平米*天
珠宝、高档服装、银行、电信
泗阳高端品牌集中地
中华广场
1复2
120-160平米
1.2-1.3万/平米
1.65-2.5元/平米*天
服饰、床品
经营状况稳定、满铺
碧云商城
单层
50-80平米
1.2-1.4万元/平米
2-2.4元/平米*天
女包、鞋帽、饰品
经营状况良好
中央商城步行街
单层
40-120平米
08年6000元/平米，当前约1万元/平米
1.4-1.5元/平米*天
电脑配件、数码
经营稳定，电子一条街
内街
财富广场商业街
2层分开租售
38-50平米
1F自用1.4万元/平米，返祖三年1.2万/平米；2F自用3800元/平米，返祖3000元/平米
1-1.2元/平米*天
1F服装、家纺、母婴、电子
生意整体冷清，2F基本空置
万豪国际商街
2层分开租售
33-50平米
1F1.1-1.4万元/平米
1-1.2元/平米*天
1F女装、皮具、饰品；2F网吧、物业用房
碧云商城
2层分开租售
40-60平米
1F1-1.2万元/平米
1.2元/平米*天
1F运动、家纺，小商品批发；2F网吧
内部一般，小商品批发和沿女人街部分生意较好