产权式酒店发展分析.doc

精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

产权式酒店发展分析
2003-11-4
产权式酒店，在西方是一种广受青睐的房地产投资和消费模式，它将旅游休闲与房产投资有机地结合起来，大都建在景色优美及经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的入住率及以提供配套服务增加收入。
但是，产权式酒店在中国内地，却有不同的定义。
国外产权式酒店的发展
产权式酒店一般位于世界上一些著名的旅游城市，例如美国的夏威夷、加利弗尼亚、佛罗里达以及澳大利亚的黄金海岸等，目前都得到了迅速发展。在西方，提起产权式酒店必然会涉及到“分时度假”。“分时度假”已与产权式酒店紧密联系在一起。
分时度假的定义及发展
分时度假，英文名称是“TimeShare”，就是将酒店，度假村或休闲式住宅项目的个别房间的使用权，以周为单位分时段销售给不同客户，使用的期限可以是10年、20年、30年甚至永久年限。客户购买了该房间一个时段的使用权后，即可享有每年在此度假一周的权益，同时还享有该时段转让、赠与、继承等系列权益以及优惠使用公共配套设施的权益。
“分时度假”产生于20世纪60年代的欧洲，创始者引入这一概念，主要是为了减轻家庭购买“第二套住宅”用于休闲度假的压力，当时只是把度假村内的房间使用时段进行简单划分，每个家庭购买房间每年1/12的使用时段，即每年可享受在此度假一个时段的权益。70年代期间，“分时度假”开始在加勒比海及佛罗里达等地流行，并迅速风行美国。可惜早期提供的单位一般质素都比较差，难以满足消费者需求。直至80年代以后，多家国际级酒店集团加入“分时度假”行列，包括Marriot、Hilton及Disney等，使此消费服务步入正轨，健康发展。
分时度假交换系统
随着“分时度假”市场的蓬勃发展，分时度假交换系统应运而生，这也是“分时度假”中最吸引人的地方。分时度假交换系统，就是当客户决定某一年不使用原认购的度假时段时，可以通过系统，交换同属于一个服务网络中的任一家度假酒店的时段。目前，世界上最著名的分时度假交换体系是RCI（Resort Condominiums International）和II（Interval International），世界上已有100个国家和地区超过3800家的交换酒店或度假村加入了RCI系统，II提供交换服务的1800多家度假村也分布在世界85个国家。通过RCI和II，消费者实现了轻松前往各地旅游度假的心愿，也使酒店的空置时间缩短，盘活闲置房产，为产权式酒店的发展起到了推波助澜的作用，是目前西方产权式酒店经营过程中最具魅力的方式。
投资价值
从长远的投资价值来看，消费者购买“分时度假”时段所需费用，较每年外游度假支出大量酒店住房费用要划算；而且，“分时度假”所提供的居所比一般酒店套房要宽敞，并配有一切家居设施，让消费者有更加宽松和舒适之感。
中国产权式酒店的定义及发展
在国内流行的产权式酒店，就是将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有一定期限的免费居住权，其余时间可以委托给酒店物业管理公司进行经营管理，并可享受每年的经营收益分红，从而实现资产的增值保值。
中国的产权式酒店1989年萌芽于海南省，可惜并没有发展成真正意义上的产权式酒店。近几年来，产权式酒店开始呈现旺盛的发展势头，在南京、上海、杭州、珠海、海南、深圳等一些知名的旅游城市兴起，并形成星火燎原之势。
深圳产权式酒店发展历程
在深圳，率先将“产权式酒店”这一经营方式引进来的是香港雅兰集团，该集团于1999年开发了雅兰酒店。雅兰酒店位于盐田区大梅沙盐梅路，2000年6月正式“揭开面纱”，作为一种新兴的房地产经营模式，雅兰酒店当时引来了众多投资者的“竞相追逐”，目前销售成绩不俗，经营状况良好。
2000年9月，大梅沙海景酒店一期正式开盘；2001年12月，东方威斯大酒店隆重推出；2002年8月，大梅沙海景酒店二期粉墨登场，称业主不仅每年能在此享受60天的休闲度假生活，并且每年可获得固定回报和酒店经营的分成，掀起一阵抢购热潮，甚至大量外地客户纷至杳来；产权式酒店已成为诸多消费者的投资新宠。
深圳产权式酒店发展现状
截止目前，深圳已推向市场的产权式酒店共有3个，其中大梅沙海景酒店一期和东方威斯大酒店已经基本售罄，而雅兰酒店和大梅沙海景酒店二期销售情况也比较好。
深圳产权式酒店概况
物业名称 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
东方威斯大酒店 约6000 16569（其中酒店约8000）
雅兰酒店 11750 21900
大梅沙海景酒店二期 11596 15912
从各产权式酒店的户型供应来看，雅兰酒店和大梅沙海景酒店以40平方米左右的一房为主力户型，占了90%左右的比例，而东方威斯大酒店则是以70平方米左右的二房、三房为主导，占总供应户型的比例超过80%。
目前，购买深圳产权式酒店的客户主要是高收入阶层。从各产权式酒店的客户群体来看，买家以深圳客户为主，其次是外地（例如上海、武汉等）客户，还有部分港人。
雅兰酒店：客户85%来自特区内，其中5%左右为盐田本地人，港人所占比例为7%，外地客户约8%。
东方威斯大酒店：市内客户所占比例约为70%，另外的30%港人和外地客户所占比例各半。
大梅沙海景酒店二期：特区内购买者约占一半，客户40%左右来自外地，约10%港人选择该物业。
从客户构成分析可见，大梅沙海景酒店二期外地投资客户所占比例增加，一方面这与该酒店所宣传的高投资回报率有着密不可分的关系；另一方面也反映了外地客户对深圳产权式酒店发展前景逐步看好。
产权式酒店投资影响因素
目前，国内产权式酒店发展还处于初期阶段，投资产权式酒店能否有可观的利润，受到诸多因素的影响。
利息、税费。消费者购置产权式酒店，不管是一次性付款，还是向银行借贷，关注利息的升降变化实质上就是关注投资是否有价值。2002年2月，中国人民银行第八次下调人民币存、贷款利率，其中各项存款年利率平均下调0.25个百分点，各项贷款年利率平均下调0.5个百分点，对刺激投资和消费都有积极的推动作用。此外，税费的多少也会影响到投资者的投资行为，过高的税费会令投资者望“店”却步。
开发商。除了休闲度假之外，消费者最关心的莫过于投资回报的可靠性和投资的安全保障性，所以，发展商的企业品牌、经济实力、公司信誉等，都将对消费者的投资行为有很大的影响。
酒店位置和周边配套。产权式酒店提供给人们的是作为休闲度假之用，因此，酒店所处位置的旅游资源、周边成熟完善的配套设施等，会在一定程度上决定客源的多少，也能否保证酒店有利润。
酒店管理公司。对于产权式酒店来说，前期的销售只是成功了一半，难的是后期的经营管理，所以，好的酒店管理公司将决定酒店的发展及出路，投资者能否获得回报的关键也在于此。
“分时度假”。西方的产权式酒店与“分时度假”可谓唇齿相依，但是从国内的市场环境来看，中国大多数消费者对于“分时度假”还是一个比较陌生，甚至还带有误解的概念，这主要是由于一些不法投机者在没有任何实体保障的基础上大肆推销“分时度假”服务，欺骗消费者，带来了很大的负面影响。2001年，深圳就有两名消费者把珠海市某旅游中心告上法庭，诉其委托某业务公司推销的“分时度假”服务使用虚假、误导的手段骗取消费者。2002年春节期间，广东省消委会和深圳市消委会也针对此现象发出第一号消费警示：提醒消费者在参加“分时度假”活动中，要有足够的理性，慎防陷阱。可见，“分时度假”市场的完善和规范，将对投资者的信心产生一定影响。
深圳产权式酒店发展前景
西方的产权式酒店因引入RCI获得了快速的发展，中国是1999年开始引入RCI的，但是目前RCI在中国的成员酒店只有16家。而在深圳，目前还没有任何一家产权式酒店加入RCI，客户休闲度假地点单一，市场的发展还处于导入期，但今后会有很多投资者会看好这种投资品种，市场前景相当广阔。
居民收入增长。据深圳统计局的统计，2002年深圳人均GDP达到5561美元，2002年末，居民储蓄存款余额1756.49亿元，比年初增长383.1亿元，增长27.9%。居民存款的增多从另一方面反映了人们的投资渠道单一，因此，开辟渠道将居民的部分存款转化为投资尤为必要，而在当前银行利率较低、证券市场风险难测的情况之下，产权式酒店的高回报的投资率必然会受到诸多高收入阶层的关注。
人们消费观念转变。目前，深圳人均居住面积为17.4平方米，随着居住条件进一步改善，人们的住宅消费开始向舒适型转移，尤其是中高收入人士，在工作之余追求舒适、休闲的生活已成为一种时尚，近两年来开始流行“5+2”的生活模式，以及国家每年115天左右的假期，为人们旅游、休闲、度假提供了时间基础，这将在一定程度上可以推动产权式酒店的发展。
旅游业蓬勃发展。据深圳统计局发表的统计公报表明，2002年深圳全年接待游客5062.11万人次，比上年增长10%，全年旅游总收入355.48亿元，其中旅游外汇收入17.23亿美元，增长14%，宾馆、酒店、度假村开房率64.1%。另据深圳旅游局最新的市场调查分析表明，来深游客当中，59.9%为休闲、观光、度假，其次是来参加商务活动的游客，所占比例为16.3%，探亲访友的占12.4%，其他占11.4%。大量游客带来了旅游经济的持续增长，为产权式酒店的开发带来了机遇。

城市发展速度加快。中国加入WTO以后，深圳对外开放的步伐不断加快，2002年全年共有17家世界500强跨国公司来深圳投资或增资，投资或增资总数达86家，各种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁。深圳已融入了经济全球化的浪潮，境外高消费水平的公务、商务客人等来深数量有较大幅度增长。据统计数据显示，到2002年末，深圳常住人口为504.25万人，比上年增长7.6%，其中暂住人口364.8万人，占常住人口的72.3%。其中在深圳居住的外国人达1.1万至1.5万人，他们主要是外资企业的中高层管理、技术人员及家属，与现时纯旅游度假而造成酒店开房率季节性强的特点形成互补。在强大的消费前提下，深圳的产权式酒店消费前景广阔。
得天独厚的自然旅游资源。根据西方的经验，国外的产权式酒店多建在自然条件优质的地区，有足够的观光、娱乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。深圳东部具有绵延约142公里的优美海岸线，海景资源丰富，山景风光秀丽，华侨城集团斥巨资在三洲田建生态旅游城，横跨三洲田和梅沙两个片区，项目包括高尔夫球运动公园、茶文化公园和科普生态主题公园等，得天独厚的自然景观和旅游资源使东部地区成为人们喜爱的休闲度假之地，也为开发建设产权式酒店提供了自然条件。
政府的规划与扶持。深圳市政府对东部地区的发展给予了大力扶持。交通基础设施的改善，政府对东部黄金海岸的发展规划，以及深港两地合力打造东部海滨旅游度假区等，都将促进东部海滨旅游的快速发展。
盐田区的定位是：“加快发展黄金海岸建设，大力发展港区服务业，成为东部物流中心和旅游区。”盐田区在制定第10个五年计划（2001—2005年）时，提出了建设“现代化旅游海港城区”的战略。2002年，盐田港跃升为全球第6大集装箱枢纽港，未来盐田港片区将成为商务高度发展的区域，各种经贸往来频繁，必然形成庞大的消费市场，带来商机无限。去年下半年，香港方面提出的《深港大鹏湾旅游发展报告》，规划了开通香港马鞍山至深圳大梅沙的海上旅游线路，这将给两地旅游业带来更多的客源，带动产权式酒店的发展。
2002年9月，大梅沙一酒店项目用地被深圳市维时科技实业发展有限公司以6000万元的价格成功竞得，主要用于开发四星级产权式酒店。目前，该项目已经开工建设，预计今年9月份将隆重登场，相信产权式酒店将再次吸引人们的眼球。

---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------