酒店投资估算、财务评价.doc

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第十一章 投资估算及资金筹措
第一节 投资估算
一、估算范围和依据
1、估算范围
该项目投资估算范围包括实现项目投入与运营所需的建设投资和建设期利息。其中建设投资包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，以及按规定必须考虑的建设工程其它费用和预备费等。
2、估算依据
设部颁布的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；
建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》；
江苏省《工程建设概预算文件汇编》；
江苏省《建筑安装工程费用定额》及相应费率；
《扬州工程造价管理》并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定；
建设单位提供的有关当地市政建设的有关规定及说明；
类似工程项目估算指标；
利率根据中国人民银行公布的最新贷款利率为6.65%。
二、固定资产投资估算
本项目固定资产投资总额为49253.7万元，由工程费用、工程建设其他费、预备费和建设期利息四部分组成。
1、工程费用
工程费用由单项建筑的工程费用以及配套、安装工程费用组成。
（1）单项建筑工程费
①精品酒店：建筑工程费按8000元/m2计，共计建筑工程费7600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为1520万元。故精品酒店的工程费用共计9120万元，占固定资产投资总额的18.52%。
②配套商务酒店：建筑工程费按3700元/m2计，共计建筑工程费3367万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为673.4万元。故配套商务酒店的工程费用共计4040.4万元，占固定资产投资总额的8.2%。
③露天温泉场：建筑工程费按5000元/m2计，共计建筑工程费600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为120万元。故露天温泉场的工程费用共计720万元，占固定资产投资总额的1.46%。
综上所述，该项目单项建筑的工程费用为13880.4万元，占固定资产投资28.18%。
（2）配套、安装工程费用
本项目应计建筑面积为30052m2。
①给排水:按50元/m2计，安装工程费共计93万元，占固定资产投资总额的0.19%。
②消防：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。
③强弱电：按230元/m2计，安装工程费共计427.8万元，占固定资产投资总额的0.87%。
④监控及广播系统：按30元/m2计，安装工程费共计55.8万元，占固定资产投资总额的0.11%。
⑤室外给排水：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。
⑥室外电气：按150元/m2计，安装工程费共计279万元，占固定资产投资总额的0.57%。
⑦室外道路：共96048m2，按130元/m2计，安装工程费共计1248.62万元，占固定资产投资总额的2.54%。
⑧绿化：共380000m2，按110元/m2计，建筑工程费共计4180万元，占固定资产投资总额的8.49%。
⑨配套停车场：共5000m2，按280元/m2计，建筑工程费共计140万元，占固定资产投资总额的0.28%。
综上所述，该项目配套及安装工程费用工程费用合计为6647.42万元，占固定资产投资的13.5%。
2、工程建设其他费
①土地费用：该项目占用土地是通过挂牌出让的方式取得，征地费用为24000万元，占固定资产投资48.73%。该项目不考虑土地契税。
②建设单位管理费：包括建设单位开办费、建设单位经费和建设单位临时设施费等，取建安工程费用的1.5%，建设单位管理费计307.92万元，占固定资产投资0.63%。
③地质勘探及工程设计费：是指建设单位为进行项目建设发生的勘察和设计费用，地质勘探按照10元/㎡来计取，总建筑面积为18600㎡，共计地质勘探费186万元，占固定资产投资0.04%：工程设计费按照150元/㎡来计取，共计地质勘探费279万元，占固定资产投资0.57%：
④建设项目前期费、招投标手续费、招标代理服务费：建设项目前期费20万元，占固定资产投资0.04%；招投标手续费3万元，占固定资产投资0.01%；招标代理服务费12万元，占固定资产投资0.02%。
⑤白蚁防治费：按照2.3元/㎡计，总建筑面积为18600㎡，共计4.28万元，占固定资产投资0.01%。
⑥以下费用均以建筑面积18600㎡为基数进行计算：
人防基金：按照50元/㎡计，共计93万元，占固定资产投资0.19%；
基础设施配套费：按照105元/㎡计，共计195.3万元，占固定资产投资0.4%；
散装水泥基金：按照2元/㎡计，共计3.72万元，占固定资产投资0.01%；
新型墙体材料发展基金：按照8元/㎡计，共计14.88万元，占固定资产投资0.03%；
防雷监督费：按照0.9元/㎡计，共计1.67万元，占固定资产投资0.003%；
施工图纸审查费：按照1.72元/㎡计，共计3.2万元，占固定资产投资0.01%；
⑦建设监理费：取建安工程费用的2.0%，建设单位管理费计410.56万元，占固定资产投资0.83%。
综上所述，该项目工程建设其他费合计为25367.13万元，占固定资产投资的51.5%。
3、预备费
项目预备费含基本预备费和涨价预备费。
基本预备费取建设投资中建筑工程费、设备购置费、安装工程费和工程建设其他费用之和的5.0%，基本预备费计2294.75万元。
涨价预备费参照国家计委《关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》（计投资[1999]1340号）精神，投资价格指数按零计算。
故该项目预备费共计2294.75万元。占投资总额的4.66%。
4、建设期借款利息
本项目项目建设期1年，建设投资拟申请银行长期借款32000万元，按年利率6.65%、故应计建设期借款利息1064万元，占投资总额的2.16%。
表11-1 固定资产投资总额构成表
序号
项目名称
投资额(万元)
占固定资产投资总额比例
1
工程费用
20527.82
41.68%
2
工程建设其他费用
25367.13
51.5%
3
预备费
2294.75
4.66%
4
建设期贷款利息
1064
2.16%

合计
49253
100%
三、流动资金估算
该项目流动资金包括流动资产和流动负债。该项目从运营期即第2年开始考虑流动资金。
1、流动资产
流动资产包括应收账款、存货、现金及预付账款。
①应收账款：周转天数为45天，周转次数为8次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为196.33万元。
②存货：该项目存货包括原材料、燃料及动力、在产品。项目第6年正常运营年以后应收账款为127.12万元。
③现金：周转天数为30天，周转次数为12次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为20.3万元。
④预付款：本项目不涉及预付款。
2、流动负债
流动负债包括应付账款及预收账款。
①应付账款：周转天数为60天，周转次数为6次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为142.09万元。
②预收装款：本项目不涉及预收账款。
表11-2 流动资金汇总表
序号
项目
第2年
第3年
第4年
第5年
第6-15年
1
流动资产
223.37
249.02
291.35
319.79
36322
2
流动负债
60.13
75.17
99.97
116.64
142.09
3
流动资金
163.24
173.86
191.38
203.15
221.13
4
流动资金当期增加额
163.24
10.62
17.52
11.77
17.98
第二节 资金筹措
该项目的资金筹措来源由项目资本金和银行借款组成，项目的固定资产投资为49474.83万元，其中17474.83万元为项目资本金，主要用于建设投资、银行利息及流动资金；另外32000万元为银行借款。

第十二节 财务评价
第一节 分析说明
一、范围及方法
本项目严格依据投入产出配比原则，确保收益与费用估算范围的一致性。分析方法参照国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》中的“方法与参数”版本。
二、计算期及其构成
计算期包括建设期和运营期。根据项目的合理工期，参照类似项目的合理经济寿命，本项目整个项目计算期为15年，建设期确为1年，项目第2年正常运营。
第二节 项目收入与费用估算
一、收入及其税费估算
1、项目收入
本项目收入主要是主要是营业收入，包括精品酒店营业收入、商务酒店营业收入、餐饮营业收入、温泉营业收入。该项目从运营期即第2年有收入。各年的收入如下表所示：
表12-1 计算期年收入汇总
序号
项 目
第2年
第3年
第4年
第5年
第6-15年
合计
1
营业收入
5154.2
6442.7
8569.2
9997.3
12179.2
139775.9
1.1
精品酒店营业收入
3027.5
3784.3
4930.0
5751.6
6749.6
78239.5
1.2
商务酒店营业收入
927.9
1159.9
1664.1
1941.4
2667.2
29697.8
1.3
餐饮营业收入
593.3
7416
989.1
1154.0
1412.5
16190.6
1.4
温泉营业收入
605.5
756.9
986.0
1150.3
1349.9
15647.9

2、营业税金及附加
本项目营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。分别按5%、7%、3%的费率进行计算，营业税的计税基础为营业收入，城市维护建设税及教育费附加的计税基础为营业税额。
二、总成本费用估算
1、总成本费用估算
本项目总成本费用的估算采用生产要素法，包括经营成本、折旧费、摊销费及利息支出等。
①经营成本：该项目经营成本包括外购原辅材料费、外购燃料及动力费、工资及福利费、修理费及其他经营性费用。其中工资及福利费按正常年劳动定员60人，平均年度工资按照4万元/人计算，福利费率按照人员工资总额的14%计。正常年经营成本为273.6万元。
②折旧费：包括建筑构筑物折旧及设备折旧，折旧办法均为直线折旧，折旧年限为15年，残值率为5%。则从计算期第2年开始折旧，每年1532万元。
③摊销费：该项目摊销费主要是指土地使用权的摊销，原值24000万元，按40年分摊，则每年摊600万元。
④利息支出：这里年利率按6.65%计，第1年建设期利息为1064万元，第8年底还清。
综上所述，总的成本费用合计为45045.4万元，，固定成本37818.7万元，可变成本7673.7万元。
第三节 项目盈利能力分析
一、项目投资盈利能力
该项目投资盈利能力分析指标见表12-2。由于该项目考虑所得税，所以有关指标分所得税前和所得税后。
表12-2 项目投资盈利能力分析指标
序 号
名 称
单位
所得税前
所得税后
1
项目投资财务内部收益率
％
14.65
12.19
2
项目投资财务净现值（ic=10%）
万元
14996.2
6653.3
3
项目投资回收期
年
8.25
7.4
由表中可见，项目投资所得税前后的财务内部年收益率均大于设定的年基准收益率10%，在财务上可以接受。
二、项目资本金盈利能力
项目资本金盈利能力分析指标见表12-3。

表12-3 资本金盈利能力分析指标
序号
名 称
单位
指 标
1
项目资本金内部收益率
%
15.8
2
投资回收期
年
9.71
3
财务净现值
万元
12914.4
项目资本金内部收益率15.8%，大于设定的年基准收益率10%。因此，项目资本金可获得较好的收益水平。
第四节 贷款偿还能力分析
本项目长期借款采用约定还款的方式进行偿还。从计算期第2年起，以该项目的净利润、固定资产折旧费、无形和其他资产摊销费进行偿还，到第8年还清，各年偿还额分别为1064.00 万元、3876.80万元、4988.68万元、6104.11 万元、6957.07 万元、8278.84万元、8160.61万元、3175.70万元。
项目还款期各年的利息备付率、偿债备付率等还款能力指标详见表12-4。从表中可见，还款期内随着长期借款偿还，项目资产负债率不断降低，从最高第2年的65%到第6年的0%。且借款偿还期为7.38年。可见，本项目具有较强的贷款偿还能力。
表12-4 还款期贷款偿还能力指标表
运营期
项目名称
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
利息备付率
81.99
142.00
258.67
387.58
668.71
1124.1
3942.4
偿债备付率
45.11
59.67
70.29
78.03
85.90
91.49
246.83
资产负债率
65%
62%
55%
44%
28%
9%
0%
第五节 财务生存能力分析
本项目各年累计盈余资金均没有出现负值，且在运营初期拥有足够的经营净现金流量，项目资金流入远大于流出，说明项目方案较为合理，不会依赖短期融资来维持运营，具备较强的财务生存能力。
第六节 不确定性分析
结合项目特点，本报告对项目进行盈亏平衡分析。
以项目全部收入比率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：
BEP=运营期年均固定成本/（运营期年均销售收入-运营期年均可变成本-运营期年均销售税金及附加）×100%。
其中，固定成本包括折旧费、摊销费、工资及福利费等。可变成本为总成本扣除固定成本之后的数值。
项目以全部收入比率表示的盈亏平衡点为52.7%，表明项目对外界条件变化适应能力和抗风险能力较强。盈亏平衡见图12-1。

图12-1 盈亏平衡图

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